【正文】 五、沈陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略 沈陽(yáng)的城市發(fā)展戰(zhàn)略可概括為八個(gè)字： “北依南拓、箭型發(fā)展” 沈陽(yáng)城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心思想，就是沈陽(yáng)要充分利用其省會(huì)城市的向心力和吸附力，成為區(qū)域城市的領(lǐng)袖 六、沈陽(yáng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 到 2022年把沈陽(yáng)建成全國(guó)裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心。在總?cè)丝谥校?市區(qū)人口 ，縣 (市 )人口 ；農(nóng)業(yè)人口 ，非農(nóng)業(yè)人口 。 沈陽(yáng)市轄 和平、沈河、大東、皇姑、鐵西、于洪、蘇家屯、東陵、新城子 9個(gè)市區(qū)以及新民、遼中、法康、康平 4個(gè)縣（市）。PART 2 市場(chǎng)研究 PART 2 市場(chǎng)研究 第一部分 沈陽(yáng)宏觀狀況分析 第二部分 棋盤(pán)山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第三部分 項(xiàng)目合理 化 定位 PART 2 市場(chǎng)研究 第一部分 沈陽(yáng)宏觀狀況分析 第二部分 棋盤(pán)山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第三部分 項(xiàng)目合理 化 定位 一、沈陽(yáng)城市概況 沈陽(yáng)是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，全國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽(yáng)總面積 公里，市區(qū)面積 3495平方公里。 二、沈陽(yáng)人口 06年末， 沈陽(yáng)全市戶(hù)籍人口 ， 比上年末增加 5萬(wàn)人。 三、沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2022年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ， 比上年增長(zhǎng) %； 全年城鎮(zhèn)單位全部職工平均工資 19812元 ，比上年增長(zhǎng) %； 在崗職工平均工資 23392元， 增長(zhǎng) %。 商貿(mào)物流 金融 裝備制造 城市產(chǎn)業(yè)核心 七、 07年至 08年中新增住宅需求 06年末， 沈陽(yáng)全市戶(hù)籍人口 ， 比上年末增加 5萬(wàn)人； 隨著人口的遷移、流動(dòng)人口的不斷增加，平均每年就有 2萬(wàn)余外地人落戶(hù)沈城； 根據(jù)以上兩點(diǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，同時(shí)考慮本案要在明年年中上市銷(xiāo)售，則我司預(yù)計(jì)， 從 07年計(jì)算至本案上市銷(xiāo)售時(shí)，沈陽(yáng)市將增加人口約 11萬(wàn)人； 截止至 2022年末，沈陽(yáng)市人均居住面積為 ，大概每年以 1平方米的速度遞增， 預(yù)計(jì) 2022年年中，沈陽(yáng)人均居住面積將會(huì)超過(guò) 25平米； 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我司判斷，從 07年年初，只 08年年中，沈陽(yáng)將會(huì)增加居住剛性需求 275萬(wàn)平米； 八、結(jié)論： ? 沈陽(yáng)總面積 ，市區(qū)面積 3495平方公，屬于“小城區(qū)、大郊區(qū)”， 城市發(fā)展尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著較為廣闊的空間； ? 作為東北中心城市的沈陽(yáng)， 城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)劃使得其 對(duì)周邊城市乃至全國(guó)都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力。 按照總體規(guī)劃，全區(qū)主要由森林公園景區(qū)（ 58平方公里）、秀湖景區(qū)（ 48 平方公里）、世園區(qū)（ 97平方公里，含 13平方公里英達(dá)鎮(zhèn)用地）三部分構(gòu)成，內(nèi)轄 3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 44個(gè)村， 3個(gè)社區(qū)，總?cè)丝? 。 區(qū)域內(nèi)景觀資源豐富，尤其是渾河景觀帶至撫順一線，將是沈陽(yáng)未來(lái)高端住宅的集中區(qū)域即沈陽(yáng)的“富人區(qū)”。 “一城”：以歐陸旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)為核心的棋盤(pán)山新城建設(shè)，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，完成新城建設(shè)。 “兩帶”：按照總體規(guī)劃，進(jìn)一步對(duì)沈棋路景觀帶和渾河景觀帶開(kāi)發(fā)建設(shè)?！皟蓭А苯ㄔO(shè)是棋盤(pán)山的骨架，能夠托起棋盤(pán)山地區(qū)整體建設(shè)，實(shí)現(xiàn)對(duì)整體空間布局的支撐。 渾河景觀帶 森林公園景區(qū) 世園會(huì)景區(qū) 秀湖景區(qū) 沈棋路旅游觀光帶 三、棋盤(pán)山景區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 棋盤(pán)山景區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要是有科技產(chǎn)業(yè)和文化旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。 四、棋盤(pán)山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 棋盤(pán)山區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目分布圖 唯美十方 五、棋盤(pán)山區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案 陽(yáng)光假日山莊 項(xiàng)目名稱(chēng)： 陽(yáng)光假日山莊 項(xiàng)目位置 ：棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)正門(mén)前 100米 開(kāi) 發(fā) 商 ： 遼寧鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 園林設(shè)計(jì)：大連田原園林設(shè)計(jì)公司 建筑設(shè)計(jì)：沈陽(yáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院 物業(yè)管理：沈陽(yáng)鴻基世家物業(yè)管理有限公司 綠 化 率 36% 總 戶(hù) 數(shù) 245戶(hù) 容 積 率 0． 36 洋房?jī)r(jià)格 4500元 /平米 獨(dú)棟價(jià)格 6180元 /平米 建筑形式 洋房、獨(dú)棟 銷(xiāo)售狀況 一期洋房已全部售完、二期洋房還剩一套，獨(dú)棟還有幾套 價(jià)格走勢(shì) 洋房?jī)r(jià)格二期相比一期漲 800元 /平米 主力戶(hù)型 洋房房形為 3790平米小戶(hù)型，主力戶(hù)型為 80平米一居；獨(dú)棟主力戶(hù)型 275平米 付款方式 一次性、成 20年按揭 社區(qū)配套 1200平米多功能雅典會(huì)館、萬(wàn)米休閑花園 項(xiàng)目評(píng)點(diǎn) ?項(xiàng)目周邊基本沒(méi)有生活配套，項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套也不齊全，生活不便； ?該項(xiàng)目以小戶(hù)型為主，不能滿(mǎn)足第二居所的需要，銷(xiāo)售狀況不理想； ?項(xiàng)目?jī)?nèi)以坡地景觀和水景相結(jié)合； ?對(duì)本案來(lái)講，我們可以借鑒它局部的坡地景觀打造，產(chǎn)品對(duì)本案來(lái)講不具備可比性 奧林匹克花園 項(xiàng)目名稱(chēng) ：沈陽(yáng)奧林匹克花園 項(xiàng)目位置 ：東陵區(qū)雙園路 269號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商 ： 沈陽(yáng)奧林匹克置業(yè)投資有限公司 建筑面積 18萬(wàn) 占地面積 66萬(wàn)平米 容 積 率 綠 化 率 60% 總 戶(hù) 數(shù) 40套（ ） 入住時(shí)間 (一期 ) 花園洋房 40005000元 /平方米 聯(lián)排別墅 5500元 /平方米 獨(dú)棟別墅 9080元 /平方米 銷(xiāo)售狀況 ，共 40套，現(xiàn)已賣(mài)出 20套 價(jià)格走勢(shì) 三個(gè)月價(jià)格上漲 300元 /平方米 建筑形式 獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，花園洋房（三期） 主力戶(hù)型 獨(dú)棟 358平方米（僅剩一套）；聯(lián)排別墅 170， 206平方米 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交 通 三環(huán)以外，城市交通不便 社區(qū)配套 奧林匹克運(yùn)動(dòng)中心 項(xiàng)目評(píng)點(diǎn) ? 項(xiàng)目平均每月售出 6套，價(jià)格漲幅也較大，其中毗鄰景觀中心的 4套聯(lián)排別墅價(jià)格漲至 6000元以上，獨(dú)棟別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格為 50007000平方米，最后一個(gè)景觀位臵較好的獨(dú)棟價(jià)格已上漲至 9080元 /平方米； ? 景觀打造比較粗糙，不注重細(xì)節(jié)處理； ? 項(xiàng)目主打運(yùn)動(dòng)主題，會(huì)所設(shè)計(jì)特色鮮明； ? 銷(xiāo)售時(shí)間較長(zhǎng)，現(xiàn)場(chǎng)管理不規(guī)范，業(yè)務(wù)員素質(zhì)較差，對(duì)本案來(lái)講我們一定要重視提升案場(chǎng)銷(xiāo)售人員的整體素質(zhì)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理； 萬(wàn)科蘭喬圣菲 項(xiàng)目名稱(chēng) ：萬(wàn)科蘭喬圣菲 項(xiàng)目位置 ：東陵區(qū)東路 123號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商 ：沈陽(yáng)萬(wàn)科新墅置業(yè)有限公司 建筑面積 3． 1萬(wàn)平米 占地面積 35萬(wàn)平米 容 積 率 綠 化 率 70% 總 戶(hù) 數(shù) 30套（一期） 入住時(shí)間 起 價(jià) 均價(jià)： 13000元 /平米 銷(xiāo)售狀況 去年 10月開(kāi)盤(pán)，一期項(xiàng)目?jī)H剩 2套，二期聯(lián)排別墅月底開(kāi)盤(pán) 價(jià)格走勢(shì) 從去年 10月開(kāi)盤(pán)以來(lái)價(jià)格保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，基本沒(méi)有漲幅 建筑形式 獨(dú)棟別墅，二期四聯(lián)排別墅 主力戶(hù)型 獨(dú)棟 280480平方米；聯(lián)排別墅 230240 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交 通 三環(huán)以外，城市交通不便 社區(qū)配套 會(huì)所 項(xiàng)目評(píng)點(diǎn) ? 項(xiàng)目建在高差 43米的坡地上，技術(shù)要求較高，建成后形成了起伏有致的立體景觀體系，但整體景觀水系較少； ? 項(xiàng)目贈(zèng)送 500平方米的室外花園，位于房屋四周，并為業(yè)主精心設(shè)計(jì)成型景觀，也可由消費(fèi)者參與景觀構(gòu)思，增加了項(xiàng)目的附加價(jià)值； ? 項(xiàng)目周邊城市配套較差，公交系統(tǒng)不夠發(fā)達(dá)，三環(huán)以外，距離市區(qū)較遠(yuǎn)； ? 對(duì)本案來(lái)講，我們應(yīng)該從萬(wàn)科身上看到，開(kāi)發(fā)商品牌對(duì)于項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格的支撐作用是巨大的，因此本案在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該重視品牌的打造，為后期產(chǎn)品爭(zhēng)取較高的利潤(rùn)； 一品洋房 項(xiàng)目名稱(chēng) ：一品洋房 項(xiàng)目位置 ：棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)前 50米 開(kāi) 發(fā) 商 ：沈陽(yáng)開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 建筑面積 1． 1萬(wàn)平米 綠 化 率 70% 總 戶(hù) 數(shù) 29戶(hù) 起 價(jià) 獨(dú)棟： 5800元 /平米 雙拼： 4800元 /平米 銷(xiāo)售狀況 06年以來(lái) 13棟獨(dú)棟已全部售完，雙拼別墅已完工三棟，還未銷(xiāo)售 建筑形式 13棟獨(dú)棟別墅、 8棟雙拼別墅 主力戶(hù)型 獨(dú)棟 350450平方米；雙拼別墅 350平米 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交 通 三環(huán)以外，城市交通不便 項(xiàng)目評(píng)點(diǎn) ? 該項(xiàng)目品質(zhì)過(guò)低，屬于別墅項(xiàng)目的最初形態(tài)，在每棟建筑上都“一品洋房”字樣，降低了項(xiàng)目品質(zhì)； ? 銷(xiāo)售狀況不佳，現(xiàn)在沒(méi)有銷(xiāo)售人員，保安兼職銷(xiāo)售； ? 小區(qū)內(nèi)沒(méi)有會(huì)所，周邊也沒(méi)有相應(yīng)的生活配套，生活不便； ? 對(duì)本案來(lái)講，該項(xiàng)目在產(chǎn)品、規(guī)劃和銷(xiāo)售方面均屬于較為失敗的案例，因此我們要引以為戒； 維也納森林別墅 項(xiàng)目名稱(chēng) ：維也納森林別墅 項(xiàng)目位置 ：沈棋路距棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū) 3公里處 價(jià) 格 聯(lián)排別墅： 6000元 /平米 四層洋房： 4200元 /平米 銷(xiāo)售狀況 一期已全部售完，二期今年 9月開(kāi)盤(pán) 建筑形式 聯(lián)排別墅、四層洋房 主力戶(hù)型 60160平米 付款方式 一次性、 5（ 6）成 20（ 30）年按揭 交 通 三環(huán)以外，城市交通不便 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) ? 該項(xiàng)目緊鄰沈棋路，交通便利，很多客戶(hù)是去棋盤(pán)山旅游途中看到該項(xiàng)目的； ? 戶(hù)型設(shè)計(jì)過(guò)小，大部分客戶(hù)是把此區(qū)域項(xiàng)目作為自己的第二居所，顯然小面積滿(mǎn)足不了這部分客戶(hù)的需求。據(jù)了解，港中旅歐陸風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)總投資達(dá) 30億元，將建設(shè)成為以歐陸風(fēng)情為主題，集休閑度假、行政辦公、商業(yè)居住為一體的大型旅游中心區(qū)。 六、區(qū)域供求分析 棋盤(pán)山區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)量統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 總建筑面積（萬(wàn) m2） 可售面積 (萬(wàn) m2) 陽(yáng)光假日山莊 洋房、獨(dú)棟 2 1 奧林匹克花園 獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，花園洋房 18 6 萬(wàn)科蘭喬圣菲 獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅 一品洋房 獨(dú)棟別墅，雙拼別墅 維也納森林別墅 聯(lián)排、四層洋房 16 8 方迪山莊 獨(dú)棟別墅，雙拼別墅 3 桑堤亞娜 獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼 12 大溪地 洋房、聯(lián)排、疊拼、獨(dú)體等 99 99萬(wàn)，還未正式開(kāi)盤(pán) 翔鳳山水國(guó)際 2套獨(dú)棟、 63套疊聯(lián) 64套情景洋房 總戶(hù)數(shù) :129戶(hù) 7 香藍(lán)蒲河 多層住宅 ，剛剛開(kāi)盤(pán) 港中旅沈陽(yáng)項(xiàng)目 政辦公中心、綜合寫(xiě)字樓、商業(yè)及餐飲服務(wù)設(shè)施、高檔賓館、會(huì)議中心、劇場(chǎng)、學(xué)校、住宅等； 項(xiàng)目一期占地 37萬(wàn)平方米，主要建筑類(lèi)型有辦公大樓、商業(yè)街、體育會(huì)所、聯(lián)排別墅、花園洋房等； 18 18萬(wàn)（一期） 總計(jì) 七、區(qū)域項(xiàng)目橫向比較 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 價(jià)格 戶(hù)型 推廣主題 建筑風(fēng)格 陽(yáng)光假日山莊 洋房、獨(dú)棟別墅 洋房： 4500元 /平米 獨(dú)棟： 6180元 /平米 洋房： 3790平米 獨(dú)棟：275平米 秀山麗水 你的第二居所 歐式風(fēng)格 奧林匹克花園 獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，花園洋房 洋房： 40005000元 /平米 聯(lián)排： 5500元 /平方米 獨(dú)棟： 9080元 /平方米 獨(dú)棟： 358平方米（僅剩一套） 聯(lián)排：170— 206平方米 山頂上夢(mèng)中的那顆 橄欖墅 地中海風(fēng)格 萬(wàn)科蘭喬圣菲 獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅 獨(dú)棟： 13000元 /平方米聯(lián)排：未開(kāi)盤(pán) 獨(dú)棟： 280480平米 聯(lián)排：230240平米 境界所在人杰在 西班牙 MISSION風(fēng)格 一品洋房 獨(dú)棟別墅，雙拼別墅 獨(dú)棟： 5800元 /平米 雙拼： 4800元 /平米 獨(dú)棟： 350450平米 雙拼：350平米 棋盤(pán)山正門(mén)前的別墅 歐式風(fēng)格 維也納森林別墅 聯(lián)排別墅、四層洋房 聯(lián)排別墅： 6000元 /平米 四層洋房： 4200元 /平米 洋房： 60— 160平米 聯(lián)排：160— 230平米 森林中的別墅 西班牙風(fēng)格 方迪山莊 獨(dú)棟別墅，雙拼別墅 雙拼： 8000元 /平米 獨(dú)棟： 9000元 /平米 雙拼： 286295平米 獨(dú)棟：526566平米，