【文章內(nèi)容簡介】 比重慶低 5度以上，發(fā)展以重慶市場(chǎng)為主的休閑避暑旅游具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃 以能源、煤化工、鋁鈦及鋁鈦加工為支撐的新型工業(yè)大縣框架基本形成，大型煤礦加速建成，電廠、煤化工、海綿鈦、鋁廠等重大工業(yè)項(xiàng)目即將建成投產(chǎn)，桐梓煤電化循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)建設(shè)進(jìn)程加快。蔬菜、畜牧、方竹、烤煙等農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊。城鎮(zhèn)建設(shè)加速邁進(jìn)，鄉(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展，加速轉(zhuǎn)型，高端旅游項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)重大突破。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 煤化工 電廠 鄉(xiāng)村旅游 二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃 52 三、政策解讀 “十一五”期間，桐梓縣緊緊圍繞 “新型工業(yè)大縣，綠色產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)，特色旅游勝地，重慶衛(wèi)星城市” 的發(fā)展定位，著力打造能源、煤化工、鋁鈦及鋁鈦加工三大支柱產(chǎn)業(yè)，建設(shè)糧油生產(chǎn)、商品蔬菜、生態(tài)畜牧、優(yōu)質(zhì)烤煙、方竹產(chǎn)業(yè)五大基地，全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了“三大轉(zhuǎn)變”，即：從農(nóng)業(yè)主導(dǎo)向工業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變、從基礎(chǔ)薄弱向全面發(fā)展轉(zhuǎn)變、從低速徘徊向高速發(fā)展轉(zhuǎn)變。 53 從國際環(huán)境看： 經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程不斷加快，分析后金融危機(jī)的發(fā)展規(guī)律，“十二五”期間經(jīng)濟(jì)將會(huì)反彈，新一輪經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期已經(jīng)來臨。 從國內(nèi)環(huán)境看： 改革開放進(jìn)一步深化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式加快轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大內(nèi)需是“十二五”重大任務(wù)；新一輪西部大開發(fā)戰(zhàn)略開始實(shí)施 ， “黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)” 已列為國家實(shí)施新一輪西部大開發(fā)布局的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)；中央企業(yè)加速擴(kuò)張，東部產(chǎn)業(yè)加速向中西部轉(zhuǎn)移，鄰近的重慶迅速崛起，“兩江新區(qū)”和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射帶動(dòng)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。 從省內(nèi)環(huán)境看： 增比進(jìn)位突破、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)、更好更快發(fā)展是主旋律，工業(yè)強(qiáng)省、城鎮(zhèn)化帶動(dòng)兩大戰(zhàn)略強(qiáng)力推進(jìn)，同步實(shí)施“黔中率先崛起、黔北加快跨越”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，加快把遵義建設(shè)成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試點(diǎn)市和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散轉(zhuǎn)移的重要輻射區(qū)。國家專項(xiàng)支持貴州實(shí)施水利、生態(tài)、石漠化治理“三位一體”項(xiàng)目，貴州支持遵義建設(shè) 200萬人口特大型中心城市，桐梓是黔北城市群四城區(qū)之一，有利于構(gòu)建中等城市，提升在省市區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中的地位。桐梓是遵義市“中部崛起”區(qū)縣之一，肩負(fù)著走前列、作貢獻(xiàn)的重任，各項(xiàng)發(fā)展將會(huì)得到大力支持。 三、政策解讀 54 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 桐梓是川渝南下和云貴北上的要塞，地處成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)和黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)的巨大輻射帶動(dòng)圈內(nèi)。 210國道、黔渝高速公路、黔渝鐵路三條交通大動(dòng)脈縱貫全境，向北成為重慶衛(wèi)星城市和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的組成部分，向南進(jìn)入遵義中心城市經(jīng)濟(jì)區(qū)，緊貼 “黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)” ， 成為黔渝經(jīng)濟(jì)合作的重要門戶和遵義融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的先行區(qū)。隨著黔渝、貴廣、黔桂、湘黔等快速鐵路和杭瑞、廈蓉等高速公路的建成，融入“西三角”、“珠三角”、“北部灣”甚至中國－東盟經(jīng)濟(jì)圈的步伐加快。 圍繞 “新型工業(yè)大縣，綠色產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)，特色旅游勝地，重慶衛(wèi)星城市”發(fā)展定位，突出“ 融入重慶，緊貼黔中，提速趕超，轉(zhuǎn)型跨越 ”的主基調(diào)，強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游“ 三化一游”戰(zhàn)略，努力打造遵義市重要的經(jīng)濟(jì)增長極，率先在“遵義打造貴州一翼”戰(zhàn)略中走前列、作貢獻(xiàn)。通過 5到 10年努力，躋身貴州 20強(qiáng)，挺進(jìn)西部百強(qiáng)縣。 三、政策解讀 走有特色、集約型、多樣化的貴州山區(qū)綠色城鎮(zhèn)化道路，堅(jiān)持以新帶舊、以城帶鄉(xiāng)、規(guī)劃引領(lǐng)、建管并重，以農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化為核心，增強(qiáng)縣城綜合承載能力，把桐梓縣城建設(shè)成為中等城市，重點(diǎn)發(fā)展一批具有產(chǎn)業(yè)支撐、富有地域特色、人居環(huán)境良好的小城鎮(zhèn)，構(gòu)建城鎮(zhèn)化新格局和縣域城鎮(zhèn)體系。 到 2023年，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 46%。 未來五到十年，要以黔渝快速鐵路沿線為主軸，實(shí)施點(diǎn)軸開發(fā)戰(zhàn)略，構(gòu)建全縣城鎮(zhèn)化“一核一軸一區(qū)四點(diǎn)”發(fā)展格局和由一個(gè)中等城市（桐梓縣城）、一個(gè)工業(yè)區(qū)（中部煤化工工業(yè)城鎮(zhèn)區(qū)）、四個(gè)萬人集鎮(zhèn)（花秋、水壩塘、松坎、獅溪）和一批 5000人規(guī)模以上小集鎮(zhèn)組成的縣域城鎮(zhèn)體系，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 推進(jìn)綠色城鎮(zhèn)化，構(gòu)建縣域城鎮(zhèn)體系 三、政策解讀 建設(shè)縣城中等城市框架，打造縣域核心增長極 按照 “東西改造、南北拓展” 的思路，以城市路網(wǎng)建設(shè)帶動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)大，以新城區(qū)建設(shè)帶動(dòng)老城區(qū)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“三年打基礎(chǔ)，五年見成效，十年鑄新城”?！笆濉逼陂g，要重點(diǎn)建設(shè)蟠龍新區(qū)，加快以馬鞍山片區(qū)等十大工程為重點(diǎn)的舊城改造，初步構(gòu)建起包括婁山關(guān)鎮(zhèn)區(qū)、楚米鎮(zhèn)區(qū)和燎原鎮(zhèn)區(qū)三個(gè)組團(tuán)為骨架、能夠承載 20萬人左右的城市框架，成為黔北城市群的重要組成部分。 推進(jìn)蟠龍新區(qū)和楚米鎮(zhèn)區(qū)組團(tuán)建設(shè)，快速擴(kuò)大縣城規(guī)模。 實(shí)施十大工程，推進(jìn)舊城改造。 完成馬鞍山、官渡河、西流水、蘭家坡、紅莊、黃家咀、水井等片區(qū)和魁山花園小區(qū)建設(shè)工程；完成冬青南路、和平文筆路改造工程。合理布局城市道路、供水、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，提升城市品位。 突出工業(yè)興城，形成產(chǎn)業(yè)支撐。 延伸基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，推進(jìn)同城化建設(shè)。 三、政策解讀 在國務(wù)院強(qiáng)調(diào)加快貴州經(jīng)濟(jì)增長的背景下，桐梓經(jīng)濟(jì)步入快速發(fā)展期，其工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進(jìn)程將進(jìn)一步提速，在目前其城鎮(zhèn)化率僅為 36%基礎(chǔ)上，其城鎮(zhèn)化有較大發(fā)展空間，其房地產(chǎn)市場(chǎng)具良好發(fā)展前景； 婁山兲鎮(zhèn)老城擁堵，建設(shè)密度偏高，加之老城項(xiàng)目拆遷難度極大，推勱其 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向與蟠龍新區(qū)相鄰的高速出口所在之城南板塊集中發(fā)展 ，尤其是 城南升級(jí)版“君悅國際”城市綜合體的開發(fā)，將為周邊蟠龍新區(qū)的發(fā)展提供良好支撐 ； 桐梓縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)的時(shí)間仍有十年左右 ，在確定的發(fā)展規(guī)劃中，縣城 2023年發(fā)展目標(biāo)定為三十萬以上人口的中級(jí)城市，目前沿有約 14萬人口差距， 年均約需增 2萬人口，引致的住宅需求約為 500萬 ㎡ ， 而需要 蟠龍新區(qū)提供的約為 200萬 ㎡ ，那整個(gè)桐梓舊城改造市場(chǎng)空間有 300萬 ㎡，巨大的市場(chǎng)需求為本項(xiàng)目成功 提供了市場(chǎng)保證。 桐梓縣城土地市場(chǎng)前景 57 打造黔渝合作先行區(qū)，縱深推進(jìn)區(qū)域合作 抓住遵義市構(gòu)建特大城市經(jīng)濟(jì)區(qū)機(jī)遇，著力開展與遵義中心城區(qū)全方位合作，共同謀劃、開展在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)“同城化”、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)等方面的縱深合作，實(shí)現(xiàn)與遵義中心城市一體化發(fā)展。加強(qiáng)與周邊縣域的合作，與綏陽共同打造黔北煤化工循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶、休閑度假旅游區(qū)和生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；與習(xí)水、“務(wù)正道”區(qū)域共同打造國內(nèi)重要的煤電鋁一體化循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶、黔北休閑度假旅游區(qū)。 爭(zhēng)取省、市在政策和體制機(jī)制的支持，建設(shè)松坎經(jīng)獅溪連接重慶南川的對(duì)外通道，積極推動(dòng)渝南黔北經(jīng)濟(jì)合作區(qū)規(guī)劃和建設(shè)。主動(dòng)承接重慶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，采取合資建園、異地建園、企業(yè)自建等模式，重點(diǎn)推進(jìn) “渝黔經(jīng)濟(jì)合作試驗(yàn)區(qū)” （北部獅溪、水壩塘、坡渡、木瓜 4鎮(zhèn)及芭蕉、天坪、黃蓮 3鄉(xiāng)）和桐梓工業(yè)園區(qū)重慶工業(yè)園建設(shè)，打造以制造業(yè)、能源、化工、物流為主的經(jīng)濟(jì)合作園區(qū)。充分利用重慶教育、文化、衛(wèi)生等資源，緊盯重慶市場(chǎng)，加強(qiáng)社會(huì)事業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和旅游開發(fā)等領(lǐng)域的合作， 著力打造黔渝經(jīng)濟(jì)合作先行區(qū)。 三、政策解讀 土地市場(chǎng)情況分析 四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 根據(jù)桐梓縣常務(wù)副縣長介紹：一方面，桐梓縣城四面環(huán)山，縣城除了蟠龍新區(qū)再無擴(kuò)充區(qū)域；另一方面，老城區(qū)建筑密度和人口居住密度大，且舊城改造難度大。因此，對(duì)亍桐梓縣城來說土地開發(fā)資源比較緊缺。 59 以上為桐梓縣 2023年土地成交信息，地塊位亍老城區(qū)，都為舊城改造項(xiàng)目，出讓價(jià)格偏低（拆遷由開發(fā)商自行出資）。因此，丌具備參考性。 （ 1）一方面，老城區(qū)建筑密度和人口居住大，改善居住環(huán)境而選擇置業(yè)人群較多；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，目前由亍桐梓縣下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境和配套設(shè)施相對(duì)較差，選擇縣城置業(yè)的煤礦老板、企事業(yè)單位工作人員等也丌斷增多； （ 2）目前城南不高速入口相鄰板塊是婁山兲鎮(zhèn)房地產(chǎn)成片開發(fā)集中區(qū)，據(jù)我們?cè)诖似陂g內(nèi)丌完全統(tǒng)計(jì)，城區(qū)內(nèi)共計(jì)有 7個(gè)在建在售項(xiàng)目，其中 4個(gè)均集中在高速入口板塊（不新區(qū)相鄰），且大型、成規(guī)模新開發(fā)項(xiàng)目均集中在這一板塊，其余項(xiàng)目多為總建面 25萬平方米的小項(xiàng)目； （ 3）目前，售價(jià)最高的項(xiàng)目為老城內(nèi)原糧食局地塊開發(fā)的項(xiàng)目，其均價(jià)約為 4300元 /平方米，售后服務(wù)價(jià)最低的商品房項(xiàng)目約為 2800元 /平方米，其余項(xiàng)目銷售均價(jià)處亍 35003900元 /平方米區(qū)間。 桐梓商品房市場(chǎng)分析 60 四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 供需及客群來源 61 ? 供應(yīng)量：小 除城南兩個(gè) 20萬方級(jí)項(xiàng)目外，多為 3萬方下小項(xiàng)目。 ? 銷化率：高 在售房源較少，需求較大 ? 客群來源：縣境內(nèi)人群購買占絕對(duì)主力。 ? 付款方式：一次性付款為主 ，按揭比例較低。 ? 開發(fā)推進(jìn)方式：同時(shí)開發(fā)量較小，單棟為主，未見大規(guī)模集中推進(jìn)。 四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 1）客群地域來源 62 備注：以上數(shù)據(jù)來源亍在售項(xiàng)目銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談（由瑞爾特提供） 四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 2）客群職業(yè)構(gòu)成 63 備注：以上數(shù)據(jù)來源亍在售項(xiàng)目銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談（由瑞爾特提供） 四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 3）縣城二次購房比例 64 備注：以上數(shù)據(jù)來源亍在售項(xiàng)目銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談（由瑞爾特提供） 四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 4）縣城改善住房潛在分析 65 ? 目前桐梓縣城在籍人口約 15萬，常住人口約 18萬，隨著經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)發(fā)展常住人口將進(jìn)一步快速增加； ? 按戶均 ，桐梓縣城常住人口保守估計(jì) ； ? 按 55%有改善居住要求測(cè)算，改善住房潛在購房群體預(yù)計(jì)近 3萬戶； ? 按高端、品質(zhì)需求客群占總比例 30%推算，市場(chǎng)需求約 9000套， 90至 100萬方。 四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 潛在的風(fēng)險(xiǎn)分析 66 ?小產(chǎn)權(quán)房 小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象普遍，對(duì)商品房開發(fā)存在潛在沖擊。 ?供給爆發(fā) 大批開發(fā)企業(yè)涌入存在供給過?？赡堋? ?操作欠規(guī)范 違規(guī)銷售泛濫。 ?銷售速度 需求及市場(chǎng)容量決定目前項(xiàng)目較難實(shí)現(xiàn)快銷，若能夠提供高品質(zhì)、差異化明顯產(chǎn)品，贏得以老城區(qū)改善型客群的市場(chǎng)先機(jī)可能性較大。 四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 城規(guī)覆蓋及土地指標(biāo)獲取狀況 五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹 67 蟠龍新區(qū)建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)情況 68 五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹 六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 土地主要規(guī)劃指標(biāo) 69 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)略 70 六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目初始投入及財(cái)務(wù)費(fèi)用略 71 六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 土地起拍價(jià)的盈虧概算略 72 六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 土地競(jìng)拍風(fēng)險(xiǎn)控制略 上述兩地塊經(jīng)整體初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算，以 樓面地價(jià) 元 / ㎡ （每畝 110萬元） 計(jì)算， 凈利潤 萬元，自有資金投資回報(bào)率為 %（年投資回報(bào)率為 %）。 73 六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 74 市場(chǎng)背景 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析 ?城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢(shì)頭，帶動(dòng)了貴州桐梓各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更 為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐 ； ?城市居民收入的提高，使居民總體消費(fèi)水平、市場(chǎng)消費(fèi)量日益增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化也愈加明顯。居民已由家庭消費(fèi)模式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)的提升； 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 市場(chǎng)背景 ?貴州桐梓商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)由原來的數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升 ，由單個(gè)開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展 ， 形成多商圈的格局 。 ?舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給貴州桐梓商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇和商機(jī) 。 ?隨著溱水資本及機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐 ， 貴州桐梓的商業(yè)氛圍將全面提升 ， 與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在貴州桐梓迎來快速發(fā)展時(shí)機(jī) 。 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 市場(chǎng)背景 ?銀行貸款政策的松動(dòng)使貴州桐梓商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的發(fā)展機(jī)會(huì)； ?房地產(chǎn)市場(chǎng)整合速度加快 ， 企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為貴州桐梓縣房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律； ?未來貴州桐梓縣房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好 、 平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì) ， 產(chǎn)業(yè)成熟期的 — 些特征將逐步顯現(xiàn) ， 并保持一定 的增長速度 。 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀 ?貴州桐梓主要商圈分布： ?夜郎步行街 : ?建材市場(chǎng) : ? 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀 ?零售商業(yè)現(xiàn)狀 ： ? 貴州桐梓縣已形成以夜郎街 、人民路、 建材市場(chǎng)等為主的“多商圈”分布格局。 ? 貴州桐梓商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量眾多，主要分布在夜郎街和建材市場(chǎng)兩大區(qū)域，尤以夜郎街 、人民路 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布眾多、零售企業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最多、零售額最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。 ?目前貴州桐梓商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額已趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，品類同質(zhì)化嚴(yán)重。 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀 ?行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展態(tài)勢(shì) ? 國內(nèi)外各類百貨零售業(yè)態(tài) （ 主要是現(xiàn)代百貨 、 大型綜超 ） 知名商號(hào)挾強(qiáng)大的資本 、 管理 、 物流優(yōu)勢(shì)進(jìn)駐貴州桐梓商業(yè)市場(chǎng) ，極大促