成都西月城街地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位營(yíng)銷(xiāo)策略方案(編輯修改稿)
2025-03-29 10:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樓定位體系 —— 布局 /建筑設(shè)計(jì) 位置布局 可考慮將社區(qū)入口設(shè)置在靠西城角街一側(cè)，盡量不破壞連續(xù)的商業(yè)體；同時(shí)，盡量將商業(yè)面積設(shè)置在臨西大街側(cè)，該棟可設(shè)置三層底商商業(yè)面積，將口岸效應(yīng)發(fā)揮到極至； 臨西角城街一棟盡可能少做商業(yè)。從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，只設(shè)置二層底商，一方面保證居家的安靜感，同時(shí)降低商業(yè)的滯銷(xiāo)可能性。 商業(yè)裙樓定位體系 —— 布局 /建筑設(shè)計(jì) 特色設(shè)計(jì) 可可采用觀光電梯、風(fēng)雨走廊等手段，加強(qiáng)底層商業(yè)的連續(xù)感和橫向、豎向交通體系。同時(shí)， 可適當(dāng)增加柱距，采用加厚樓板的建筑設(shè)計(jì)， 從而增加商業(yè)的開(kāi)間與層高，將商業(yè)價(jià)值做到最大化。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)損益的測(cè)算與建議 由于項(xiàng)目地價(jià)較高，因此需要加大容積率、合適地增加布局商業(yè)面積，在市場(chǎng)接受的前提下，達(dá)成增加可銷(xiāo)售面積、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化的目的。 在此，分別以 —— 商業(yè)三層、與 —— 商業(yè)兩層半（西月城街三層、西角城街兩層）的兩種容積率對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)進(jìn)行估測(cè) : 項(xiàng)目投資分析 (容積率 ，商業(yè)三層 ) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總建面 (m2) 總占地 (m2) 可售面積 容積率 營(yíng)業(yè)房 7299 住宅 地下室 4866 5 收益分析 序號(hào) 類(lèi)型 面積（平米） 價(jià)格 單位：元 /m2 總額（萬(wàn)元） 1 營(yíng)業(yè)房 7299 11000 8,029 2 住宅 5500 15,765 3 地下室 4866 2400 1,168 小計(jì) 5950 24,962 項(xiàng)目投資分析 (容積率 ，商業(yè)三層 ) 項(xiàng)目成本 序號(hào) 項(xiàng)目 總 投 資（萬(wàn)元） 單位成本（元 /平米） 說(shuō)明 小 計(jì)（萬(wàn)元） 1 土地成本 費(fèi)用 12249 3000 2 開(kāi)辦費(fèi) 報(bào)建費(fèi) 621 152 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 61 15 工程監(jiān)理費(fèi) 37 9 建安成本的 % 3 建安成本 土建工程 6533 1600 給排水工程 122 30 強(qiáng)弱電工程 122 30 天然氣工程 122 30 綠化 82 20 電梯 /自動(dòng)扶梯 122 30 內(nèi)裝 0 0 外裝 204 50 其他 41 10 交通工具購(gòu)置等 4 營(yíng)業(yè)稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 1,373 336 總銷(xiāo)售額的 %計(jì) 產(chǎn)權(quán)費(fèi)用 75 18 大小產(chǎn)權(quán)契稅等 ,總銷(xiāo)售額 %計(jì) 其它 125 31 教育附加稅、城市建設(shè)維護(hù)稅總銷(xiāo) 售額的 % 5 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 售樓部工程 50 12 總銷(xiāo)售額的 % 廣告推廣費(fèi) 250 61 資料、 od/pop、電視、報(bào)紙電臺(tái)等 ,總銷(xiāo)售額的 2% 公關(guān)活動(dòng) 50 12 總銷(xiāo)售額的 1% 銷(xiāo)售費(fèi)用 300 73 總銷(xiāo)售額的 1% 機(jī)動(dòng)費(fèi)用 50 12 獎(jiǎng)金等總銷(xiāo)售額的 % 7 后期費(fèi)用 物業(yè)移交費(fèi) 300 61 總銷(xiāo)售額的 % 維修基金 257 63 總銷(xiāo)售額的 % 8 其他 管理費(fèi) 250 61 含工程管理，總銷(xiāo)售額的 1% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 125 31 總銷(xiāo)售額的 5% 資金利息 1037 254 合計(jì) 24057 6002 項(xiàng)目投資分析 (容積率 ，商業(yè)三層 ) 效益分析 1 總利潤(rùn)（萬(wàn)元） 總收入 — 總成本 455 2 利潤(rùn)率 總利潤(rùn) /總收入 % 3 成本利潤(rùn)率 總利潤(rùn) /總成本 % 項(xiàng)目投資分析 (容積率 ，商業(yè)二層半 ) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總建面 (m2) 總占地 (m2) 可售面積 容積率 營(yíng)業(yè)房 住宅 地下室 4866 收益分析 序號(hào) 類(lèi)型 面積（平米） 價(jià)格 單位：元 /m2 總額（萬(wàn)元） 1 營(yíng)業(yè)房 11500 6,995 2 住宅 5500 24,069 3 地下室 4866 2400 1,168 小計(jì) 5891 32,232 項(xiàng)目投資分析 (容積率 ，商業(yè)二層半 ) 項(xiàng)目成本 序號(hào) 項(xiàng)目 總 投 資（萬(wàn)元） 單位成本（元 /平米） 說(shuō)明 小 計(jì)（萬(wàn)元） 1 土地成本 費(fèi)用 12249 2239 2 開(kāi)辦費(fèi) 報(bào)建費(fèi) 832 152 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 82 15 工程監(jiān)理費(fèi) 55 10 建安成本的 % 3 建安成本 土建工程 9848 1800 給排水工程 164 30 強(qiáng)弱電工程 164 30 天然氣工程 164 30 綠化 109 20 電梯 /自動(dòng)扶梯 164 30 內(nèi)裝 0 0 外裝 274 50 其他 55 10 交通工具購(gòu)置等 4 營(yíng)業(yè)稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 1,773 324 總銷(xiāo)售額的 %計(jì) 產(chǎn)權(quán)費(fèi)用 97 18 大小產(chǎn)權(quán)契稅等 ,%計(jì) 其它 161 29 教育附加稅、城市建設(shè)維護(hù)稅等銷(xiāo)售額的% 5 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 售樓部工程 64 12 總銷(xiāo)售額的 % 廣告推廣費(fèi) 322 59 資料、 od/pop、電視、報(bào)紙、電等 ,總銷(xiāo)售額的2% 公關(guān)活動(dòng) 64 12 總銷(xiāo)售額的 1% 銷(xiāo)售費(fèi)用 387 71 總銷(xiāo)售額的 1% 機(jī)動(dòng)費(fèi)用 64 12 獎(jiǎng)金等總銷(xiāo)售額的 % 7 后期費(fèi)用 物業(yè)移交費(fèi) 322 59 總銷(xiāo)售額的 % 維修基金 383 70 總銷(xiāo)售額的 % 8 其他 管理費(fèi) 322 59 含工程管理，總銷(xiāo)售額的 1% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 161 29 總銷(xiāo)售額的 5% 資金利息 1057 193 合計(jì) 29339 5356 項(xiàng)目投資分析 (容積率 ，商業(yè)二層半 )
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