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正文內(nèi)容

某地產(chǎn)杭州西溪項(xiàng)目定位報(bào)告(編輯修改稿)

2025-01-20 05:12 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 蘭庭國際 文箐苑 中豪晴園 發(fā)現(xiàn)一 無論是直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)還是間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū),住宅市場(chǎng)全部以普通公寓產(chǎn)品為主,產(chǎn)品類型單一 發(fā)現(xiàn)二 目前區(qū)域產(chǎn)品全部以毛坯為主,裝修產(chǎn)品在區(qū)域中尚處于空白 低密度產(chǎn)品與全裝修物業(yè)是目前區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn) 關(guān)鍵字 規(guī)模: 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 10萬方 以上、間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 5萬方 以上 價(jià)格: 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 64008500元 /平方米、間接競(jìng)爭(zhēng) 980013000元之間 去化 : 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)去化率為 80%、間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)去化率為 54%(去化周期在 1年半) 需求: 城西板塊主力成交面積集中在 80140平方米之間 供求 : 城西整體供求比 ,屬于全市高位水平 產(chǎn)品: 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)房型面積跨度大間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)以 經(jīng)濟(jì)二房 與 舒適三房 為主 客戶: 公寓需求客戶主要來源于市中心和區(qū)域內(nèi) 教育、服務(wù)行業(yè) 競(jìng)爭(zhēng) : 未來兩年供應(yīng)僅僅 79萬 左右,土地市場(chǎng)漸顯稀缺 總價(jià): 城西板塊板塊公寓承受總價(jià)在 115萬 左右 結(jié)論 供求 價(jià)格 產(chǎn)品 客戶 競(jìng)爭(zhēng) 城西板塊屬于杭州未來生活示范區(qū)域,土地供應(yīng)稀缺,市場(chǎng)未來前景看好 規(guī)模 去化 需求 總價(jià) 發(fā)現(xiàn) 發(fā)現(xiàn)一:區(qū)域住宅全部以公寓為主,低密度產(chǎn)品稀缺 發(fā)現(xiàn)二:目前全裝修物業(yè)在區(qū)域內(nèi)尚處于空白 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 本案項(xiàng)目條件篇 項(xiàng)目指標(biāo) /地塊條件 /區(qū)位條件 交通條件 /配套條件 /周邊環(huán)境 項(xiàng)目指標(biāo)解讀 從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看,項(xiàng)目屬于大型高檔住宅項(xiàng)目,但土地成本略微偏高 項(xiàng)目名稱 西溪蔣村項(xiàng)目 地塊面積 181900 建筑面積 358340 凈地容積率 ≤ 建筑高度 A10: 50米 A11: 40米 最大層高 15層 建筑密度 ≤28% 綠地率 ≥30% 小戶型比率 總建15% 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 樓面單價(jià) 5284元/平方米 8225元/平方米 4525元/平方米 5217元/平方米 項(xiàng)目指標(biāo)解讀 項(xiàng)目名稱 西溪蔣村項(xiàng)目 凈地容積率 ≤ 建筑高度 A10: 50米 A11: 40米 最大層高 15層 小戶型比率 總建15% 項(xiàng)目種類 產(chǎn)品類型 容積率 單一聯(lián)排社區(qū) 聯(lián)排 單一公寓社區(qū) 小高層 綜合性社區(qū) 小高層 +聯(lián)排 本案項(xiàng)目限制 常規(guī)容積率對(duì)比表 本案受到容積率、建筑限高影響較大 對(duì)照常規(guī)社區(qū)容積率情況來看 項(xiàng)目屬于單一型的小高層社區(qū) 地塊條件解讀 ? 屬于大型住宅項(xiàng)目,有較強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì) ? 地塊整體呈長方形,周邊有自然河道景觀,地塊的可塑性較好 ? 目前地塊處于自然狀態(tài),尚未開發(fā) 項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯,地塊可塑性較好 區(qū)位條件解讀 浙大園區(qū) 西溪風(fēng)景區(qū) 工業(yè)園區(qū) 本案 城西成熟居住區(qū)域 市中心 ? 地處杭州市 和諧示范區(qū)域, 城北區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展中心區(qū)域 ? 緊靠 浙大紫荊港校區(qū) 和 西溪風(fēng)景區(qū) ,屬于未來文化、休閑中心 未來的主要文化、休閑居住中心區(qū)域 交通條件解讀 本 案 ? 目前項(xiàng)目周邊交通線路較少,私車出行動(dòng)線以文一、文二路為主,相對(duì)交通配套尚不完善 ? 項(xiàng)目離規(guī)劃中的地鐵二號(hào)線古墩路站大約有 1公路的距離,相對(duì)較遠(yuǎn) 公共交通體系尚未完善,人口導(dǎo)入基礎(chǔ)不具備 配套條件解讀 周邊配套不足,建議項(xiàng)目用自身配套彌補(bǔ) 本 案 蔣村動(dòng)遷居住區(qū)配套 蔣村原居民居住區(qū)配套 ?項(xiàng)目目前除蔣村動(dòng)遷居住區(qū)和蔣村原居民區(qū)中的少數(shù)生活配套外,尚無其它配套設(shè)施 ?建議本案以內(nèi)部配套為主,古墩路配套設(shè)施為輔,彌補(bǔ)項(xiàng)目周邊配套不足的劣勢(shì) 周邊環(huán)境解讀 北部:原居民居住區(qū)及高壓走廊 東部:水產(chǎn)品養(yǎng)殖區(qū)域 南部:蔣村動(dòng)遷基地 西部:空地及農(nóng)居區(qū)域 項(xiàng)目屬于尚待開發(fā)區(qū)域,周邊環(huán)境相對(duì)較差,對(duì)本案定位的不利影響較大 北部區(qū)域 東部區(qū)域 西部區(qū)域 南部區(qū)域 結(jié)論 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 區(qū)位條件 交通條件 配套條件 環(huán)境條件 地塊條件 屬于大型項(xiàng)目,相對(duì)限制較多 具有規(guī)模優(yōu)勢(shì) 未來潛力板塊 公共交通 相對(duì)較少 目前只有少數(shù)農(nóng)居配套 目前周邊環(huán)境相對(duì)較差 產(chǎn)品塑造具有一定難度 內(nèi)部布局上具有一定發(fā)揮空間 具有文化、生太雙重規(guī)劃 尚不能滿足交通便利的需要 不能夠滿足便利生活的需要 缺乏塑造極度高端產(chǎn)品的氛圍 純公寓社區(qū)指標(biāo)限制,產(chǎn)品空間小 目前生活配套和出行條件較弱 項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯,未來規(guī)劃前景看好 純公寓指標(biāo)限制,定位中高檔產(chǎn)品需要在產(chǎn)品上重點(diǎn)突破 定位初步設(shè)想 定位注解 /成本推導(dǎo) /定位設(shè)想 /產(chǎn)品建議 由于目前所了解的項(xiàng)目信息較為有限 因此本次項(xiàng)目建議主要在市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上結(jié)合有限的項(xiàng)目資料 所得出的初步方向性建議 具體策略意見則需與開發(fā)商進(jìn)一步溝通后再作定論 定位前提 產(chǎn)品推導(dǎo) 項(xiàng)目名稱 西溪蔣村項(xiàng)目 凈地容積率 ≤ 建筑高度 A10: 50米 A11: 40米 最大層高 15層 小戶型比率 總建15% 根據(jù)目前已知的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)信息,我們認(rèn)為本項(xiàng)目地塊應(yīng)為純小高層公寓社區(qū),而由于受到層高的限制,在公寓的排布上可能顯得略為緊湊 成本推導(dǎo) 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 樓面單價(jià) 5284元/平方米 8225元/平方米 4525元/平方米 5217元/平方米 平均樓板價(jià): 5000元 /平方米 + 平均建造成本: 2500- 3000元 /平方米(小高層) 項(xiàng)目公寓產(chǎn)品預(yù)計(jì)售價(jià) 大于 9000元 /平方米 公寓競(jìng)爭(zhēng)推導(dǎo) 當(dāng)前直接競(jìng)爭(zhēng)板塊 (中心區(qū)) 價(jià)格 上限 8500元 /平方米 客戶 城西板塊西區(qū)客戶及市區(qū)中低端客戶 本案作為售價(jià) 9000元 /平方米以上的公寓產(chǎn)品 如定位于周邊區(qū)域市場(chǎng),則存在一定風(fēng)險(xiǎn) 必須擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 將目前的間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域轉(zhuǎn)化為直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 公寓競(jìng)爭(zhēng)板塊對(duì)比 屬性 /板塊 城西拓展區(qū)(本案) 城西成熟區(qū) 距離市區(qū) ★ ★ ★ ★ ★ ★ 交
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