【文章內(nèi)容簡介】 進入一個競爭較為激烈的市場階段。 ? 專業(yè)代理商介入，但目前市場仍然以重開發(fā)輕營銷為主，主要表現(xiàn)在很多項目以靜待售和坐銷為主，讓客戶主動上門，不是積極尋找、挖掘潛在客戶 ? 市場同質(zhì)化產(chǎn)品大量存在，且隨著開發(fā)的項目的增多以及拍賣地塊的增多，柳州房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，注重高品質(zhì)的樓盤將成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者； ? ? 針對區(qū)域市場狀況在目前情況上看，可供分享的市場份額在縮小，開發(fā)商越來越重視行業(yè)內(nèi)的競爭，板塊間競爭越演越烈； ? 區(qū)域市場可挖掘潛力較大，若重視市場細分，并著力進一步提升項目附加值，引進先進的開發(fā)理念，提高產(chǎn)品競爭力定能提高市場占有率，達到利益的最大化。 競爭勢態(tài) 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 價格繼續(xù)小幅上揚，成交量將會有所萎縮，開發(fā)風(fēng)險加大，需更謹慎 綜合分析 ?柳州國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長有利于房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展 ?隨著企業(yè)投資信心恢復(fù)，可售量的逐步減少，預(yù)計企業(yè)將在明年下半年加大 投資力度，開發(fā)投資將穩(wěn)步增長 ?柳州市房地產(chǎn)市場有著良好的發(fā)展基礎(chǔ)，剛性需求旺盛，市場相對健康，購買力較強； ?目前求大于供的市場現(xiàn)狀，政策繼續(xù)調(diào)控，明年樓市將進入深度調(diào)整期，一二線城市量價齊跌的局面已成定局，預(yù)計明年中旬至下半年可能會波及至二三線城市，將導(dǎo)致成交量嚴重下滑的風(fēng)險。 【 項目提示 】 選擇最佳的入市時期是項目熱賣的堅實基礎(chǔ) 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 Part3 柳北區(qū)房地產(chǎn)市場解讀 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 河?xùn)|片區(qū) 柳北區(qū) 柳南區(qū) 魚峰區(qū) 城中區(qū) 舊機場片區(qū) 河西片區(qū) 柳州片區(qū)分布圖 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 柳州樓市分布圖 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 區(qū)域概況 —— 成熟的商業(yè)配套和濃厚的人文魅力 柳北區(qū)位于柳州市的北部，下轄 4個鎮(zhèn)和 8個街道辦事處，行政區(qū)域面積 ，總?cè)丝?，是柳州市面積最大、人口最多的城區(qū)。轄區(qū)呈扇形，依山環(huán)水，風(fēng)景宜人，環(huán)境優(yōu)越，九曲柳江環(huán)東、南、西三面而過，北面有風(fēng)光秀麗的雀兒山公園、君武森林公園、江灣休閑觀光區(qū)等風(fēng)景區(qū)。 交通、通訊、電力、供水等設(shè)施完善，柳北區(qū)是柳州市的工業(yè)大區(qū)，商貿(mào)繁榮，物流發(fā)達，轄區(qū)擁有特色鮮明、運行良好的商貿(mào)網(wǎng)點和市場集群。 柳北區(qū) 柳北區(qū)概況 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 獨特的區(qū)位優(yōu)勢 隨著經(jīng)濟的發(fā)展戰(zhàn)略的全面實施和柳州經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略部署的調(diào)整，城北區(qū)已逐步發(fā)展成商品流通的集散地、城郊工業(yè)型經(jīng)濟的重點區(qū)域。 濃厚的商業(yè)氛圍 柳北區(qū)是柳州市最老的城區(qū)之一，也是城市的商貿(mào)中心區(qū)，轄區(qū)內(nèi)商賈云集，商貿(mào)服務(wù)業(yè)十分發(fā)達。 特有的市場優(yōu)勢 城區(qū)內(nèi)的大型工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)、物流、專業(yè)市場等發(fā)展迅速，形成柳北區(qū)新的經(jīng)濟走廊。 便捷的交通優(yōu)勢 轄區(qū)內(nèi)幾十條主要街道縱橫交錯，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，再加上區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施完善， 潭中高架橋、勝利立交橋等大型現(xiàn)代交通建筑也已建成使用，形成了縱橫交錯、快捷方便的公路網(wǎng)絡(luò)。 柳北區(qū)概況 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 ?從區(qū)域功能定位上看，柳北區(qū)的主要定位是商業(yè)、物流、工業(yè)基地； ?其居住性與投資性與河?xùn)|、柳南等品質(zhì)居住的層次是不可比擬的； ?舊城改造與新區(qū)建設(shè)兼?zhèn)洌? ?但是從居住組團上看，本項目交通四通八達，繁華商圈的鼎盛近在咫尺。 區(qū)域功能分析 —— 繁華的商貿(mào)中心，人流、物流和信息流的集散地和黃金區(qū) 柳北區(qū)概況 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 具有極強可塑及稀缺雙重特征的區(qū)域 這個地段賦予了他最根本的屬性 —— 稀缺； 他沒有特定的規(guī)劃，他的變化是市場賦予的； 他具有很強的包容性，自行選擇最適合他的定位； 稀缺決定柳北片區(qū)的價值，地段，地段，還是地段。 區(qū)域定位 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 09年的樓市低迷， 2023年的剛需爆發(fā)，使許多樓盤推出即售罄，柳北區(qū)房地產(chǎn)市場在整體樓市的爆發(fā)下，并未出現(xiàn)大量土地出讓開發(fā)的形勢，至今只有三個在售樓盤，供應(yīng)量嚴重不足，具有巨大的市場機會。 ，許多樓盤開盤供不應(yīng)求，區(qū)域需求量大 ，購房者對該區(qū)域的價格上升有很好的接受能力 、政府規(guī)劃對樓市的發(fā)展起到很重要的影響作用，所以本項目的開發(fā)建設(shè)中對于政策也要重點觀測 ，具有很大的升值潛力，購房者對于該區(qū)域的認可度較高。 ，企業(yè)職工眾多，具有強勁的剛性需求能力，客源充足穩(wěn)定。 柳北區(qū)樓市簡析 柳北板塊樓市簡析 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 版塊區(qū)域范圍內(nèi)僅有中房勝利小區(qū)、濱江世紀城、碧麗星城 3個在售項目，區(qū)域其它出讓土地正處于未建設(shè)狀態(tài)。中房勝利小區(qū)已經(jīng)成為現(xiàn)階段板塊內(nèi)的熱銷樓盤，而碧麗星城已接近尾盤。 板塊優(yōu)勢分析 區(qū)位條件： 外部交通便利，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，臨近城中區(qū)商圈，工業(yè)商貿(mào)物流云集，客戶群體豐富。 組團規(guī)劃： 項目所在片區(qū)滿富商業(yè)氣息，未來在柳州市各居住區(qū)域中的地位充滿吸引力。由于是柳州市較早發(fā)展起來的城區(qū)之一，其社會配套也較為豐富。 板塊劣勢分析 由于是柳州較早的城區(qū)，周邊的自然環(huán)境較差，在短期內(nèi)無法改變這一局面。 內(nèi)部交通、社會配套盡管已較為全面，但是已經(jīng)較為陳舊，過去的規(guī)劃遠遠不能滿足未來發(fā)展的需要。 區(qū)域內(nèi)即將 版塊住宅物業(yè)現(xiàn)狀簡析 柳北板塊樓市簡析 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 根據(jù)項目所在區(qū)域及產(chǎn)品特點我司認為項目競爭主要從兩方面進行考慮： 與項目所在區(qū)域類似的舊城改造板塊產(chǎn)品相似項目 與項目在同區(qū)域產(chǎn)品相似項目 競爭盤點 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 在售可類比項目一：中房勝利小區(qū) 項目基本資料 ? 交通： 多路公交車到達 ? 中小學(xué)： 九中、北雀路小學(xué)、二十六中 ? 幼兒園： 機關(guān)幼兒園 ? 綜合商場： 國騰購物廣場 ? 銀行： 建設(shè)銀行、工商銀行、北部灣銀行 ? 醫(yī)院： 柳化醫(yī)院 項目周邊配套 項目地址： 柳州市勝利路 9號（雀山公園對面） 項目簡況： 項目總占地 470畝 ，總建 145萬㎡ 推售范圍： 6區(qū) 6樓、一區(qū) 2樓 2單元 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 營銷分期解碼 銷售價格： 46505100元 /㎡ （ 28層高層住宅價格） 暢銷戶型： ㎡ 和 ㎡ 二房， ㎡ 和 ㎡ 三房 銷售小結(jié)： 該項目近鄰本項目，規(guī)模大，貨量充足，未來成為主要競爭對手 在售可類比項目一：中房勝利小區(qū) 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 戶型點評 戶型點評： 78㎡ 二房，方正，緊湊實用，無過多的浪費空間，購買總價相對不高，適于中等收入的企業(yè)職工購買 戶型點評： 103㎡ 實用三房，南北對流，但房間門對開，獨自隱私性略差 。 在售可類比項目一：中房勝利小區(qū) 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 在售可類比項目一：濱江世紀城 項目基本資料 ? 交通： 有些偏遠 ? 中小學(xué)： 三十 九中、雀兒山小學(xué)、長塘中學(xué) ? 幼兒園： 柳鋼關(guān)幼兒園 ? 綜合商場： ? 銀行： ? 醫(yī)院： 柳鋼醫(yī)院 項目周邊配套 項目地址： 柳州市躍進路北（白沙客運站以北約 500米） 項目簡況： 項目總占地 160畝 ，總建 18萬㎡ 推售范圍： 17樓、 18樓 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 營銷分期解碼 銷售價格： 59006200元 /㎡ （多層 96折后價） 暢銷戶型： 約 85㎡ 二房， ㎡ 和 ㎡ 三房 銷售小結(jié)： 該項目全為多層住宅， 2023年已開始進入市 場，現(xiàn)已進入開發(fā)后期，但工程進度慢，因 此拖延了銷售。 在售可類比項目一：濱江世紀城 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 戶型點評 戶型點評： ㎡ N+1房，緊湊實用，彈性空間大，二房可變?nèi)浚∪倍鄬?，一梯兩戶，純南北朝向，單價較高 在售可類比項目一：濱江世紀城 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 在售可類比項目一：碧麗星城 項目基本資料 ? 交通： 有些偏遠 ? 中小學(xué)： 三十 九中、雀兒山小學(xué)、長塘中學(xué) ? 幼兒園： 柳鋼關(guān)幼兒園 ? 綜合商場： ? 銀行： ? 醫(yī)院： 柳鋼醫(yī)院 項目周邊配套 項目地址： 柳州市躍進路 120號（白沙客運站向北 60米） 項目簡況： 項目總占地 88畝 ，總建 12萬㎡ 推售范圍： 16樓 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 營銷分期解碼 銷售價格： 54006000元 /㎡ （多層 97折再減 2萬元的折后價） 暢銷戶型： ㎡ 二房， ㎡ 三房 銷售小結(jié)： 全為多層住宅， 12月初開盤，現(xiàn)在售為最后一棟 住宅，由于是年底，開發(fā)商為回籠資金，因此優(yōu)惠價格 在售可類比項目一：碧麗星城 專心專注 專業(yè)服務(wù) 順泰花園 戶型點評 戶型點評： ㎡ 多層二房，緊湊實用，一梯兩戶，全南