【文章內(nèi)容簡介】 社區(qū)商業(yè)業(yè)種配置 首期招商營業(yè)的會(huì)所商業(yè)是銀行、郵局及高檔餐飲，因?yàn)榉?wù)對象具有定向性或立足片區(qū)市場（開發(fā)區(qū)商務(wù)活動(dòng)頻繁），所以在經(jīng)歷了短暫的試業(yè)期（ 1年）后經(jīng)營進(jìn)入正軌。 商鋪的銷售并未在小區(qū)入住情況很成熟后進(jìn)行，而是環(huán)境立市 —— 優(yōu)越的片區(qū)環(huán)境資源、政府規(guī)劃，先期高檔住宅的開發(fā)，高檔商業(yè)的進(jìn)駐等。 ?前期佳麗海鮮的引進(jìn)對于提高社區(qū)品質(zhì)，街鋪銷售具有較強(qiáng)提升和帶動(dòng)作用。 ?2023年 9月 28日以大摩商業(yè)、 KFC等品牌運(yùn)營的集中商業(yè)的開業(yè)對于推熟社區(qū)、帶動(dòng)已售街鋪具有重要作用。 阿羅海商業(yè)街約有店鋪 68間，共 6000㎡，全部銷售，雖然因?yàn)樯鐓^(qū)入住率低市場缺乏及沒有統(tǒng)一經(jīng)營管理，空置率高，但是自發(fā)形成的 2023㎡店鋪商業(yè)業(yè)種及其配置比例卻可以參考。 成 功 借 鑒 ?由于未來海岸區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源和市政產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境，所以前期會(huì)所商業(yè)的成功運(yùn)營和店鋪銷售都借此獲得成功 ?品牌商家對于提升社區(qū)品質(zhì)和帶動(dòng)開發(fā)節(jié)奏、提升商氣、推熟社區(qū)具有多方面重要功能 ?借鑒經(jīng)過市場檢驗(yàn)的社區(qū)商業(yè)業(yè)種配置，對于本項(xiàng)目商業(yè)東座細(xì)部規(guī)劃和招商具有指導(dǎo)意義 前期很大程度 借力片區(qū)環(huán)境 ，其次是主力店策略；已形成的社區(qū)商業(yè)業(yè)種具有參考價(jià)值 案例研究 未來海岸 借力環(huán)境 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài)定位、主力店引進(jìn)、市場定位缺乏科學(xué)性，銷售的負(fù)面作用需要警惕 街區(qū)銷售問題 會(huì)所商業(yè)停車位問題 商業(yè)分離問題 商業(yè)動(dòng)線對外接駁的有效性 ?街區(qū)長達(dá) 300米，全部銷售，應(yīng)該在街區(qū)兩頭和中間保留部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)以規(guī)劃主力店加強(qiáng)進(jìn)行街區(qū)動(dòng)線功能，而不應(yīng)全部售出。 ?街區(qū)面積比較大，長度也長，做一個(gè)業(yè)態(tài)業(yè)種的區(qū)段規(guī)劃對于動(dòng)線功能的加強(qiáng)和商業(yè)運(yùn)營效率的提升都有重要作用，而產(chǎn)權(quán)售出后如何解決這個(gè)問題具有一定困難性。 社區(qū)入口處會(huì)所物業(yè)中的佳麗海鮮經(jīng)營比較成功，但是目前停車位成為困擾經(jīng)營者的一個(gè)問題，成為影響商業(yè)經(jīng)營效果的一個(gè)硬件問題。 前期經(jīng)營比較成功的會(huì)所商業(yè)部分與社區(qū)內(nèi)的阿羅海商業(yè)街距離比較，基本上形不成商業(yè)互動(dòng)，這個(gè)也是前期兩部分商業(yè)的冷熱兩極分化現(xiàn)象的原因。 6000㎡的阿羅海商業(yè)街處在二期之中，社區(qū)內(nèi)部，無論從交通看還是目前的形成的商業(yè)看都僅局限于社區(qū)服務(wù)，即將開業(yè)的 10000 ㎡集中商業(yè)也將由于交通問題很大程度上無法有效實(shí)現(xiàn)對外商業(yè)服務(wù)功能，而未來近 2萬平方的商業(yè)面對 5000人口規(guī)劃的小區(qū)市場，經(jīng)營效果將難以樂觀預(yù)測。 問 題 預(yù) 防 ?街區(qū)無計(jì)劃性銷售對于商業(yè)規(guī)劃具有比較明顯的負(fù)面影響。 ?對外服務(wù)的商業(yè)前期規(guī)劃要充分考慮停車位的充足問題。 ?商業(yè)布局如果分離設(shè)置則絕對影響其聚集效果，不利于整體經(jīng)營效果的提升。 ?大體量的商業(yè)布置在社區(qū)內(nèi)部要充分考慮交通對外的可達(dá)性，否則無法充分實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值，反而會(huì)出現(xiàn)負(fù)面影響。 案例研究 未來海岸 借力環(huán)境 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 未來海岸商業(yè)獲利模式與業(yè)態(tài)演變 服裝 3 3 %便利店 1 1 %餐飲 1 3 %診所 7 %休閑 2 0 %生活服務(wù) 2 %飾品 2 %家居 1 2 %銷售 6000㎡商鋪 別墅交樓 636套 10個(gè)月 佳麗等主力商家進(jìn)駐 區(qū)域價(jià)值營銷 主會(huì)所 7000 ㎡營業(yè) 交房 2800套，入住 700套， 2年 10個(gè)月后 12023 ㎡集中商業(yè)，街區(qū)會(huì)所開業(yè) 2天后 交樓 1000余套 （不帶租約銷售，均價(jià) /㎡） （完成交樓近 70%） 獲利模式 （租金 4050元 /㎡） 業(yè)態(tài)規(guī)劃 先行高價(jià)銷售，交樓超過 60%后集中商業(yè)開業(yè)帶動(dòng)經(jīng)營 高檔餐飲 7 1 %金融郵政 2 9 %街區(qū)商業(yè) 會(huì)所商業(yè) 第一階段：首期交樓后 4年內(nèi)，入住人口 2500 交房總量占小區(qū)開發(fā)計(jì)劃近 70%時(shí) 增加 10000 ㎡集中商業(yè)：休閑娛樂約 2500 ㎡ 百貨超市約 7500 ㎡ 其它越 2023 ㎡ 案例研究 未來海岸 借力環(huán)境 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 松江新城泰晤士小鎮(zhèn)位于上海松江大學(xué)城外圍，總占地約 1 萬平方公里，項(xiàng)目總體容積率 ，是一個(gè)超低密度的“大型旅游休閑居住區(qū)”。 集合商業(yè)配套、會(huì)所醫(yī)院、超市教堂各類公共設(shè)施，完美展示英倫小鎮(zhèn)風(fēng)貌 ； ? 小鎮(zhèn)設(shè)計(jì)充分發(fā)揮松江良好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)，引入英國泰晤士河邊小鎮(zhèn)風(fēng)情和住宅特征，體現(xiàn)松江新城濃烈的現(xiàn)代化、國際性、生態(tài)型以及旅游文化氣息； ?將自然流暢的道路系統(tǒng)與優(yōu)美的河道有機(jī)地結(jié)合在一起，作為整個(gè)區(qū)域開發(fā)的骨架。其中一條連續(xù)的 多功能步行街以及湖畔英式廣場成為總體規(guī)劃的主軸線， 也是居民及游人進(jìn)行集會(huì)、表演、休閑、交往的好去處。 婚慶主題商業(yè)案例借鑒 —— 上海泰晤士小鎮(zhèn) 核心商業(yè)區(qū) 案例研究 泰晤士小鎮(zhèn) 主題商業(yè) 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)劃 配套分級 內(nèi)容 規(guī)模 特色商業(yè) 教堂 1156 教堂旁商業(yè)街 7000 水岸購物街 3300 全湖景球形餐廳 1243 賓館 5968 總規(guī)模 18667 藝術(shù)主題商業(yè) 電影院 400 美術(shù)館 4000 第一視覺創(chuàng)意廣場 14105 城堡畫廊 1174 總規(guī)模 19679 社區(qū)配套 會(huì)所 5500 學(xué)校 50000 幼兒園 4000 康復(fù)中心 8000 超市 14000 英式風(fēng)貌混合步行街 15000 總規(guī)模 96500 配套總規(guī)模 134846 中學(xué) 特色、藝術(shù)主題商業(yè)核心區(qū) 小學(xué) 幼兒園、會(huì)所 超市 康復(fù)中心 ?泰晤士小鎮(zhèn)配套功能含蓋社區(qū)生活配套、教育、醫(yī)療、特色、藝術(shù)主題等多種功能設(shè)施； ?社區(qū)配套型設(shè)施沿小鎮(zhèn)外圍布局，特色、藝術(shù)主題商業(yè)集中設(shè)置與小鎮(zhèn)中心區(qū)域，并與水景結(jié)合，形成獨(dú)特風(fēng)格、特色的英倫商業(yè)街區(qū)意向。 案例研究 泰晤士小鎮(zhèn) 主題商業(yè) 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 泰晤士小鎮(zhèn)特色商業(yè)規(guī)劃為 4大功能組團(tuán)，營造出獨(dú)具特色的商業(yè)氛圍 ?婚慶服務(wù)區(qū)： 泰晤士小鎮(zhèn)內(nèi)的 教堂 、 圣愛廣場 和獨(dú)特的 景觀街道 、 綠色大草坪 、輔以現(xiàn)代都市的 娛樂設(shè)施 、 酒店 、 餐廳 、 酒吧 等，支撐起婚慶服務(wù)業(yè)的脈絡(luò)，這里必將成為長三角地區(qū)的婚慶圣地； ?婚慶服務(wù)區(qū) ?藝術(shù)創(chuàng)意區(qū) ?情景會(huì)展區(qū) ?餐飲娛樂休閑區(qū) ?餐飲娛樂休閑區(qū)： ?特色商業(yè)設(shè)施帶來大量的婚慶人流、展會(huì)人流和藝術(shù)愛好者，為配套服務(wù)業(yè)提供了無限商機(jī)，同時(shí)也將吸引大量不同地區(qū)追求生活品質(zhì)、享受生活樂趣的有暇階層人士來這里休閑度假，因此這里同時(shí)也需要一系列的大量配套服務(wù)業(yè)與產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)發(fā)展，共同分享黃金商機(jī) 。 ?情景會(huì)展區(qū)： ?泰晤士小鎮(zhèn)純正的歐式風(fēng)情成為一個(gè)東方傳奇，各具特色的 大小廣場 、精致的 街景 和漂亮的 水岸碼頭 ，和奢侈品展、服裝展、車展、游艇展等相互交融，打造一個(gè)別具一格的情景式展臺(tái)，更加彰顯產(chǎn)品的獨(dú)到韻味； ?藝術(shù)創(chuàng)意區(qū)： ?畫廊 、 雕塑 、 陶藝 、 創(chuàng)意工作室 、 收藏陳列室 等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)理想的集聚地帶，建筑本身帶來的文化內(nèi)涵會(huì)讓藝術(shù)工作者靈感迸發(fā) ?在收藏館里，房子四周掛滿了收藏品，收藏家和朋友們在房子正中央的咖啡區(qū)相互交流著 …… 案例研究 泰晤士小鎮(zhèn) 主題商業(yè) 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在規(guī)劃上提供了足夠多的開放空間，形成區(qū)域的人氣和活力 ?通過商業(yè)街、廣場和碼頭形成足夠多的開放空間，聚集人氣 商業(yè)街區(qū) 公共廣場 碼頭 案例研究 泰晤士小鎮(zhèn) 主題商業(yè) 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 婚慶服務(wù)區(qū) —— 以教堂、圣愛廣場為核心，形成特色鮮明的婚慶服務(wù)區(qū) ?教堂位于泰晤士小鎮(zhèn)的核心公共風(fēng)貌區(qū)，其前面正對著公共綠化廣場，背靠居住區(qū)主干道，南北兩側(cè)布置有進(jìn)出停車場及地下停車庫的車道； ?教堂占據(jù)著交通要道，方便人們到達(dá)參觀、游覽及禮拜，同時(shí)出入口的位置和周邊林蔭步道的設(shè)置卻使其避開了交通喧囂與繁華，與公共綠化廣場共同形成觀光、休憩場所。 案例研究 泰晤士小鎮(zhèn) 主題商業(yè) 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建筑風(fēng)格 —— 純粹英倫風(fēng)貌的風(fēng)情展示區(qū) 泰晤士小鎮(zhèn)有取舍地移植了英國泰晤士河邊小鎮(zhèn)的規(guī)劃理念與建筑風(fēng)貌 案例研究 泰晤士小鎮(zhèn) 主題商業(yè) 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 人文元素自然融合到各個(gè)細(xì)節(jié)，原汁原味的英倫風(fēng)情一覽無遺 ?人文故事： ― 天主教堂１２３塊立線冷噴彩繪玻璃是濃縮了１２３個(gè)傳奇的宗教故事。 ?建筑風(fēng)格： ― 所有建筑物的外立面為純英倫風(fēng)格，郁郁蔥蔥的草坪和花木映襯著色彩鮮艷的紅墻、白窗、黑瓦， ― 細(xì)節(jié)處理 ?建筑元素： ― 哥特式風(fēng)格的天主教堂、 ― 伊頓風(fēng)貌的高級中學(xué)、 ― 威嚴(yán)神秘的英倫城堡 ― 擁有維多利亞式建筑氣勢的市政廳 人文因素的體現(xiàn)點(diǎn)： 美術(shù)館 天主教堂 細(xì)節(jié)處理 建筑風(fēng)格 氣勢恢弘的市政廳 案例研究 泰晤士小鎮(zhèn) 主題商業(yè) 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 婚慶服務(wù)區(qū) —— 以婚紗攝影、婚慶服務(wù)為主的配套商業(yè)，提供全方位、高品質(zhì)的婚慶服務(wù) ?目前， 上海最知名的六家婚慶公司已入駐泰晤士小鎮(zhèn)，街頭上經(jīng)常可見一對對穿著婚紗禮服的新人，這已經(jīng)成為泰晤士小鎮(zhèn)一道獨(dú)特的風(fēng)景線。 案例研究 泰晤士小鎮(zhèn) 主題商業(yè) 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 配套設(shè)施 —— 結(jié)合婚慶主題，同時(shí)利用水景資源打造極富創(chuàng)造性的餐飲娛樂休閑區(qū) 萊茵酒吧 雅饌藍(lán)灣 Coffee 原石音樂酒吧 全湖景球形餐廳 西堤島 Coffee 案例研究 泰晤士小鎮(zhèn) 主題商業(yè) 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 泰晤士小鎮(zhèn)婚慶主題服務(wù)區(qū)的成功要素 —— ?英倫風(fēng)格的教堂體現(xiàn)核心價(jià)值： 集