【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 積供應(yīng)量全市第一 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 3 供應(yīng)量大 銷售緩慢 目前城陽(yáng)市場(chǎng) 客戶來(lái)源比較廣泛 ， 客戶層次豐富，市場(chǎng)細(xì)分明顯 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 1 3 客戶來(lái)源 置業(yè)動(dòng)機(jī) 產(chǎn)品形式 需求面積 總價(jià)承受能力 城陽(yáng)本地的私企老板 多次置業(yè)客戶，追求生活品質(zhì) 聯(lián)排 花園洋房 140160平米 100120萬(wàn) 權(quán)力公務(wù)員 企業(yè)高層 普通公務(wù)員 二次置業(yè)客戶，改善居住品質(zhì) 多層 小高層 120140平米 5080萬(wàn) 韓資企業(yè)里面打工的 鮮族人和韓國(guó)人 城陽(yáng)地緣的養(yǎng)老客戶 產(chǎn)業(yè)園內(nèi)普通打工者 剛性需求，首次置業(yè) 多層、小高層 90110平米 3050萬(wàn) 本地拆遷客戶 李滄來(lái)的拆遷客戶 投資客戶 投資 小戶型 4060平米 3040萬(wàn) 高端 中高端 中端 城陽(yáng)本地的私企老板 權(quán)力公務(wù)員 企業(yè)高層 他們是 …… 產(chǎn)品形式：聯(lián)排、洋房 產(chǎn)品品質(zhì)：體現(xiàn)自己身份地位的好房子； 地段：在城陽(yáng)的最核心區(qū)臵業(yè) 他們需要 …… 他們出現(xiàn)在 …… 青特匯豪景苑的聯(lián)排和洋房 萬(wàn)科魅力之城的花園洋房 高端客戶：購(gòu)買力 80萬(wàn)以上，關(guān)注地段、產(chǎn)品形式和品質(zhì) 孫先生 私企老板 40多歲， 孩子上學(xué)，平時(shí)和老人住在一起 置業(yè)動(dòng)機(jī)： 多次置業(yè)，在市南和城陽(yáng)都有房子，置業(yè)動(dòng)機(jī)為換房 置業(yè)關(guān)注要素： 房子要好 ，到市里的車行 交通要方便 ，可以經(jīng)常去市里辦事、購(gòu)物 萬(wàn)科魅力之城銷售代表 買這里的房子的客戶有一部分是做水產(chǎn)、海鮮批發(fā)的老板；還有大企業(yè)的高層；在這里買房的客戶一是 看中了花園洋房的產(chǎn)品 （以前青島沒(méi)有過(guò)洋房的概念），另外一個(gè)就是 看中了這里屬于城陽(yáng)的核心地段 ，對(duì)面就是世紀(jì)公園 流亭機(jī)場(chǎng)高管， 40歲左右 置業(yè)動(dòng)機(jī)： 多次置業(yè)，市內(nèi)有房子，在即墨也買了一套別墅，不過(guò)因?yàn)樽约杭彝サ脑虿幌肴プ×耍胭u掉。還想在城陽(yáng)買套房子住 置業(yè)關(guān)注要素： 距離機(jī)場(chǎng)近，而且產(chǎn)品好 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 1 3 高端客戶典型臵業(yè)樓盤 —— 青特匯豪景苑 位置 城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)區(qū)德陽(yáng)路 189號(hào) 規(guī)模 占地 113畝，建面 12萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積 。 產(chǎn)品形式 聯(lián)排，多層洋房，小高層 戶型配比 匯豪景園主力面積 140150平米，以3室 2廳 2衛(wèi)為主 銷售狀況 洋房 2023年 6月開賣，現(xiàn)在基本賣完，均價(jià) 8200元 /㎡ 別墅被青特內(nèi)部消化，均價(jià) 16000/㎡， 3期小高層目前尚未開盤 消化速度 多層電梯洋房主力總價(jià) 110120萬(wàn)，銷售 20套 /月 賣點(diǎn) 水景坡地園林，綠化好，電梯洋房 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 1. 目前城陽(yáng)地區(qū)價(jià)格最高的樓盤，一期推出的產(chǎn)品是洋房產(chǎn)品；聯(lián)排產(chǎn)品尚未推出，但是已經(jīng)內(nèi)部消化完畢 2. 社區(qū)內(nèi)園林景觀打造較好，也受到了客戶認(rèn)可 高端客戶典型臵業(yè)樓盤 —— 萬(wàn)科魅力之城 位置 城陽(yáng)區(qū)興陽(yáng)路（世紀(jì)公園北門對(duì)面） 規(guī)模 占地 20萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積 38萬(wàn)平方米，總戶數(shù) 3300戶左右 產(chǎn)品形式 多層、小高層 戶型配比 花園洋房主力面積 140160平米，小高層戶型有 80、 1 140等，主力戶型為 120140，占一半以上，另有 4060精裝修的螞蟻工房 銷售狀況 一期共 600余套，去年開賣前五個(gè)月基本就完成了 80%；二期今年 5月 18日開始銷售，螞蟻工房售價(jià) 65007500，一般多層售價(jià)為 72007500，二期到目前為止差不多已售出 4050套 賣點(diǎn) 城陽(yáng)區(qū)中軸線上，距離 308國(guó)道很近 ,對(duì)面是世紀(jì)公園 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 1. 位于城陽(yáng)區(qū) 核心地段 ，對(duì)面即城陽(yáng)區(qū)世紀(jì)公園， 周邊配套較好 2. 首先把花園洋房產(chǎn)品引入到城陽(yáng)， 產(chǎn)品力受到客戶的認(rèn)可 ，一期花園洋房早已售罄 普通公務(wù)員 韓資企業(yè)里面打工的 鮮族人和韓國(guó)人 城陽(yáng)地緣性養(yǎng)老客戶 他們是 …… 性價(jià)比：要求較高產(chǎn)品品質(zhì)，而且價(jià)格合理 環(huán)境：看中社區(qū)內(nèi)的園林綠化和外部環(huán)境 他們需要 …… 他們出現(xiàn)在 …… 寶龍城市廣場(chǎng)的多層和小高層 都霖美景的多層和小高層 希爾景園的小高層 中高端客戶：購(gòu)買力 5080萬(wàn)，關(guān)注性價(jià)比和環(huán)境 都霖美景客戶嚴(yán)女士， 50歲左右 客戶信息：女， 50多歲，兒子已經(jīng) 20多歲，平時(shí)就自己住 置業(yè)動(dòng)機(jī)：覺(jué)得李滄太亂了，當(dāng)時(shí)購(gòu)買的時(shí)候主要是考慮 城陽(yáng) 的房子，未來(lái)發(fā)展前景比較好， 環(huán)境也好 ； 置業(yè)關(guān)注要素： 價(jià)格不要太高 ；平時(shí)開車出行，交通并不是問(wèn)題 千禧國(guó)際村銷售代表 韓國(guó)人、鮮族人打工的人居多，買房愛(ài)扎堆，但購(gòu)買力并不是特別強(qiáng) ，如果認(rèn)準(zhǔn)了一個(gè)項(xiàng)目，大家就都在這里買； 他們買房 挺看重小區(qū)環(huán)境 這塊的，可能是因?yàn)樗麄円貒?guó)，希望安全一點(diǎn)就比較放心吧 在一些細(xì)節(jié)方面，他們喜歡住電梯樓（一般是指帶電梯的小高層或多層），暖氣希望是地暖，窗戶也喜歡落地窗 城陽(yáng)客戶李先生， 30歲左右，在一個(gè)城陽(yáng)事業(yè)單位工作了 5年 置業(yè)動(dòng)機(jī)：已經(jīng)有一套房子了，但是面積太小，住起來(lái)不太舒服，所以想換一套大一些的。 置業(yè)關(guān)注要素：買房當(dāng)然是看重 性價(jià)比， 另外小區(qū)的 園林環(huán)境一定要好 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 1 3 中高端客戶典型臵業(yè)樓盤 —— 寶龍城市廣場(chǎng) 位置 城陽(yáng)區(qū)文陽(yáng)路與長(zhǎng)城路交會(huì)處（新天地旁） 規(guī)模 規(guī)劃總建筑面積近 70余萬(wàn)平方米，由 50余萬(wàn)平方米的超大規(guī)模游樂(lè)主題shopping mall和 20余萬(wàn)平方米的國(guó)際高檔住宅社區(qū)組成，共計(jì) 1268戶 產(chǎn)品形式 聯(lián)排、多層、小高層 戶型配比 主力戶型面積從 120㎡ 130㎡多種戶型 銷售狀況 起價(jià) :4980元 /平方米，均價(jià) :5500元 /平方米，復(fù)式起價(jià)： 6000元 /平米，別墅起價(jià) :8000元 /平米， 07年 7月開始銷售，住宅目前已經(jīng)銷售近 70%，住宅大約還剩 8萬(wàn)的體量。 賣點(diǎn) 城陽(yáng)區(qū)中軸線上， 70萬(wàn)平米的城中城。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 1. 大型城市綜合體項(xiàng)目，現(xiàn)推售住宅產(chǎn)品以小高層為主 中高端客戶典型臵業(yè)樓盤 —— 都霖美景 位置 城陽(yáng)區(qū)正陽(yáng)東路與煙青路交匯處 規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積 40萬(wàn)平方米，項(xiàng)目共分為三期開發(fā)，目前開發(fā)為一期工程，建筑面積12萬(wàn)平方米，共 31個(gè)樓座。 產(chǎn)品形式 有高層、小高層、多層、多層帶電梯、聯(lián)排疊加等多種建筑形式。 多層 5＋ 6＋ 高層 11＋ 疊排 4＋ 5＋ 1 戶型配比 戶型面積 63－ 400平方米，二組團(tuán)花半里為130150㎡ 銷售狀況 07年 10月開始銷售，小高層起價(jià) 4000元 /㎡，多層起價(jià) 4200元 /㎡，均價(jià) 4400元 /㎡ 賣點(diǎn) 70米寬的景觀綠化帶 配套 2100平方米的星級(jí)會(huì)所 ，社區(qū)北部規(guī)劃有一條名品商業(yè)街 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 1. 自然環(huán)境資源豐富 ， 且臨近城陽(yáng)核心區(qū)成為該項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。 2. 屬于郊區(qū)大盤，總建筑面積達(dá)到 40萬(wàn)平米 3. 2023年銷售 50套 /月，今年只有 1015套 /月， 大戶型消化較慢 ； 中高端客戶典型臵業(yè)樓盤 —— 希爾景園 位置 長(zhǎng)城路可和興陽(yáng)路交口西南角 規(guī)模 占地面積 :35500平方米，總建筑面積 :地上11萬(wàn)平方米 建筑類型 城市綜合體，商業(yè) 40年產(chǎn)權(quán)，共 3棟樓組成，東西向波浪形酒店式公寓 1棟，南北向商住寫字樓 1棟，和一棟 4星級(jí)酒店（景園假日酒店） 戶型配比 酒店式公寓（住宅）面積為 130140㎡ 銷售狀況 4500元 /平起價(jià)，均價(jià) 4800，目前已銷售近一年， 370多套已基本售完。 賣點(diǎn) 區(qū)位、城陽(yáng)最大的公園世紀(jì)公園 配套 住宅 1層為商業(yè)，共約 5000平； 4星級(jí)的景園假日酒店。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 1. 韓國(guó)客戶占到 1015%，鮮族人占 60% 2. 緊鄰城陽(yáng)世紀(jì)公園，環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出 產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的普通打工者 本地拆遷客戶， 李滄來(lái)的拆遷客戶 他們是 …… 價(jià)格敏感：購(gòu)買力多在 50萬(wàn)以下，需求產(chǎn)品以 2房和小 3房為主 他們需要 …… 他們出現(xiàn)在 …… 林溪美地的多層 陽(yáng)光馨苑的多層、小高層 中端客戶：購(gòu)買力 3050萬(wàn)，價(jià)格敏感型客戶，投資型客戶關(guān)注未來(lái)升值潛力 林溪美地銷售代表 這里的客戶主要是城陽(yáng)本地的年輕人為主，很多是周邊產(chǎn)業(yè)園里面的員工 城陽(yáng)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)員工趙女士， 26歲，在城陽(yáng)已工作了 3年 置業(yè)動(dòng)機(jī)：自己就在城陽(yáng)工作，就想在工作地點(diǎn)附近買一套住 置業(yè)關(guān)注因素：有錢當(dāng)然會(huì)買大一點(diǎn)的了，但是現(xiàn)在還沒(méi)有孩子，只要能夠兩個(gè)人住就可以了。 李滄客戶曲女士， 50多歲 置業(yè)動(dòng)機(jī)：，兒子 20多歲了，所以想為兒子購(gòu)買一套結(jié)婚用 置業(yè)關(guān)注要素： 自己能夠承受的價(jià)格大概 40萬(wàn)左右 ，面積最好大一些，所以想買 4000塊錢左右的 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 1 3 青島立群趙先生 這里的客戶主要是城陽(yáng)本地的年輕人為主，很多是周邊產(chǎn)業(yè)園里面的員工 中低端客戶典型臵業(yè)樓盤 —— 林溪美地 位置 城陽(yáng)區(qū)青島農(nóng)業(yè)大學(xué)西側(cè)，虹子河北岸 規(guī)模 地塊總規(guī)模約 30萬(wàn)平方米，首期約 12萬(wàn)平方米，是城陽(yáng)大學(xué)區(qū)稀有的中小戶精品社區(qū)。 產(chǎn)品形式 多層 中小戶型 戶型配比 主力戶型 90—— 110平米，基本都是兩居 銷售狀況 2023年 4月開盤，起價(jià) :3969元 /平方米 賣點(diǎn) 蘊(yùn)含傳統(tǒng)園林和現(xiàn)代園林的精華，將現(xiàn)代化的生活要素與原生的自然景觀及人文氣息在心靈構(gòu)思下形成完美相融的園林景觀體系。 配套 完善的教育配套；大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)近在咫尺、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)就在家門口，十分鐘生活圈內(nèi) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 1. 這個(gè)項(xiàng)目的客戶主要是以城陽(yáng)本地的年輕人為主，剛性需求 2. 本地拆遷戶購(gòu)買也多為替子女購(gòu)買 3. 戶型小，總價(jià)低 中低端客戶典型臵業(yè)樓盤 —— 陽(yáng)光馨苑 位置 城陽(yáng)區(qū)南臨正陽(yáng)路，距離城陽(yáng)區(qū)中心僅 10分鐘車程，北臨雙元路 規(guī)模 總建筑面積 ，總戶數(shù) 63。 產(chǎn)品形式 多層 小高層 戶型配比 90—— 118平米， 2房和 3房居多 銷售狀況 均價(jià) :2900元 /平方米，銷售速度達(dá) 80套 /月 賣點(diǎn) 價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，交通生活配套也較為齊全 配套 臨近南萬(wàn)小學(xué)，南萬(wàn)中學(xué)。 銀行機(jī)構(gòu)，通訊機(jī)構(gòu)，建設(shè)中的 17000平米南萬(wàn)商貿(mào)城 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 1. 本項(xiàng)目是城陽(yáng)地區(qū)的限價(jià)房 2. 城陽(yáng)銷售速度最快的樓盤平均 80套 /月 3. 客戶以首次置業(yè)的年輕人為主，多是周邊產(chǎn)業(yè)園的普通員工 他們是 …… 他們出現(xiàn)在 …… 中端客戶（投資客戶）：購(gòu)買力 3040萬(wàn)，關(guān)注未來(lái)升值潛力 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 1 3 萬(wàn)科螞蟻工房 看好城陽(yáng)的投資者，有本地人，也有市內(nèi)四區(qū)的人 他們需要 …… 投資客戶：未來(lái)有升值潛力，小戶型產(chǎn)品 青島立群財(cái)務(wù)主管趙先生， 30多歲 置業(yè)動(dòng)機(jī)：，覺(jué)得城陽(yáng)未來(lái)有發(fā)展前景，買一套投資不錯(cuò) 置業(yè)關(guān)注要素： 一定要有升值潛力 ，面積不用太大，要不然資金方面受不了 戶型配比 螞蟻工房戶型面積 4060平米 銷售狀況 今年螞蟻工房推出了 96套，目前已售出4050套 賣點(diǎn) 城陽(yáng)中心地段，未來(lái)有發(fā)展?jié)摿?，萬(wàn)科產(chǎn)品品質(zhì)較好，且戶型面積小，總價(jià)低 高端產(chǎn)品、低總價(jià)產(chǎn)品目前市場(chǎng)表現(xiàn)最為突出 ，品質(zhì)改善及剛性需求為市場(chǎng)最主要需求力量 萬(wàn)科魅力之城 0 10 20 30 40 3000元 4000元 5000元 6000元 7000元 8000元 寶龍城市廣場(chǎng) 都霖美景 50 60 林溪美地 匯豪景苑 華鵬馨苑 盛世民生花園 奧港國(guó)際 希爾景園 弘通 漫城 銷售價(jià)格與銷售速度圖 銷售速度 單位：月 /套 銷售價(jià)格 單位：元 /平 70 80 陽(yáng)光馨苑 25套 /月 在售項(xiàng)目 戶均面積 （平米） 戶均總價(jià) （萬(wàn)元） 萬(wàn)科魅力之城 120 88 寶龍城市廣場(chǎng) 160 3 96 都霖美景 140 60 陽(yáng)光馨苑 114 34 林溪美地 88 36 匯豪景苑 166 108 華鵬馨苑 106 52 盛世民生花園 103 52 奧港國(guó)際 95 47 希爾景園 120 71 弘通 漫城 117 62 ?陽(yáng)光馨苑憑借絕對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì) ，成為市場(chǎng)銷售最好的樓盤； ?其他樓盤中， 銷售較好的希爾景園、寶龍城市廣場(chǎng)、萬(wàn)科魅力之城均為城陽(yáng)中高端樓盤 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 2 3 商業(yè)供應(yīng)量大且同質(zhì)化嚴(yán)重，以“超市 +百貨”為主，