【文章內(nèi)容簡介】 也在上升期，喜歡一個年輕有活動，開放的社區(qū)生活環(huán)境，很自我。 ? 波托菲諾 —— “新的血液” “成熟品牌 +業(yè)主資源”的營銷方式局限性漸顯，市場多元化及本身產(chǎn)品線豐富的條件下，需要注入新的元素重燃客戶熱情。 居住區(qū)域統(tǒng)計40%9%7%0%3%4%2%2%3%27%3%福田 羅湖 科技園 華僑城 紅樹灣 后海 中心區(qū) 沙河寶安 鹽田 龍崗 珠三角 內(nèi)地純七復式大?。? 成交客戶來源南山區(qū)域占 53%，其中南山尤其以華僑城為主，占 27%。 是否是華僑城片區(qū)業(yè)主22%78%是 否純七 1棟 230平米戶型： 購買最近一期 230平米戶型的客戶八成為華僑城周邊及其他片區(qū)的新客戶。 這類客戶非常關(guān)注華僑城，但不一定很熟悉，他們屬于社會上的財富新貴，想在華僑城生活。 “香山里在銷售過程中，老業(yè)主的資源和波托菲諾的品牌作用明顯弱化?！? ? 北京華僑城 上海華僑城 深圳華僑城 天津華僑城 成都華僑城 云南華僑城 泰州華僑城 武漢華僑城 華僑城集團全國布點，地產(chǎn)開發(fā)快速擴張；面臨大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)量！ 城市 項目名稱 項目類型 總建面 _m2 深圳 僑城馨苑 住宅 43500 東部華僑城天麓 別墅 香山里 住宅 230000 招華曦城（二期） 別墅 303100 純水岸九期 別墅 50000 招華曦城（七期） 別墅 28100 上海 新浦江城二期 住宅 1300000 西康路 989 住宅 160000 林湖路一號地塊 64500 蘇州河北岸東塊 4 41街坊地塊 156500 泰州 泰州華僑城純水岸 別墅 2023000 北京 華僑城歡樂園 1期 住宅 830000 天津 天津華僑城東麗湖項目 別墅 +住宅 2209400 西安 華僑城 〃 壹零捌坊 別墅 61300 武漢 東湖風景區(qū)中北路項目 別墅 +住宅 2111500 成都 華僑城純水岸 別墅 +住宅 占地 1500畝 昆明 云南華僑城 “華僑城模式”開發(fā)周期縮短，規(guī)模化下的要求。 世聯(lián)建議： “波托菲諾豪宅系” 客戶群體細分策略 項目 面積段（平米） 單價 區(qū)間 總價區(qū)間 目標客戶 財富層級 目標客戶關(guān)注點 香山里 160170 34萬 400700萬 富裕階層 （千萬級） 改善型換房 價格、身份標簽 純水岸九期 220290 78萬 15002400萬 富豪階層 （ 5千萬級） 終級臵業(yè) 生活質(zhì)量、精神需求 純水岸別墅 300500 10萬以上 頂級富富 （億萬級） 終級臵業(yè) +收藏型 資源占有、保值性 統(tǒng)一豪宅體系鞏固與建立下，針對不同產(chǎn)品客戶群體進行細分 ?勞斯萊斯公司對轎車購買者的身份及背景要求極嚴，購買者必須通過廠方對其身份、地位、文化教養(yǎng)及經(jīng)濟狀況的綜合調(diào)查。 勞斯萊斯 品牌發(fā)展和擴大后，客戶的分系列策略。 1/黑藍色的銀靈系列 —— 國家元首、政府高級官員、皇室貴族 2/中性顏色銀羽系列 —— 高社會地位的紳士名流 3/白、灰淺色銀影系列 —— 有社會影響力的企業(yè)家、大富豪 “只有貴族身份的人才能成為其車主” ?生產(chǎn)了三種系列的轎車，分別針對不同身份的銷售對象。 頂級汽車、品牌地位不變的情況下，對于客戶群的細分，滿足市場的需要。 高國際視野的財富新貴階層崛起 核心驅(qū)動力舊模式的升級 營銷方式局限性突破 優(yōu)質(zhì)生活追求者：尊貴型 +享受型客戶 ? ?他們年齡集中 在 3550以上 ，承載了城市的記憶與情感，沉醉于 十幾年奮斗的財富成就 ，生活方式更 低調(diào) 不張揚。 ?他們 對生活本質(zhì)有著深刻的理解 ，他們懂得如何最大限度使自己的生命舒展和愉悅， 懂得內(nèi)心的修為 ，在經(jīng)歷中獲得人生的通達和理解。 ?他們身處外部環(huán)境復雜的當下，卻有種向外的張力， 試著放下目前難以擺脫的一切。 ?他們希望自己的社區(qū)不僅僅發(fā)揮居住功能，更重要的是提供 他們的家人相互交流、互融的生活平臺， 享受親情帶來的溫馨。 OLD MONEY—— 深圳的“創(chuàng)富者” 傳統(tǒng) [尊貴型 ]客戶 新貴 [享受型 ]客戶 ?他們是今天這個 時代的引領(lǐng)者，融會中西 的職業(yè)能力，已成為時代的標桿，是當今產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的時代映像。 ?房屋對他們而言更是注重 享受生活的場所 ，是和 家人共度時光 的地方，同時也是體現(xiàn) 自身品味、身份 的場所。 ?他們擁有 國際化的視野， 游歷過世界各國，懂得如何真正 享受生活 。 ?他們 工作忙碌 離不開城市，但內(nèi)心追求遠離塵囂 文化內(nèi)涵 的浸染，對于人生講求 物質(zhì)文明與精神文明的雙豐收 。 NEW MONEY—— 深圳的“新貴者” “舊富 +新貴” 的結(jié)合 “經(jīng)典 +時尚” 的交融 純水岸九期： 為波托菲諾注入新的活力， 在自然和居住之上， 一 個城市最頂級的生活聚集 [場 ] ? 愛馬仕 (Hermes) 法國式奢華消費品的典型代表。 經(jīng)典、時尚、原創(chuàng)，不符合潮流、不刻意表達自己是愛馬仕的追求。 方巾的故事：穿長靴的貓，王子與公主的婚禮，愛上人類的小美人魚，還有幫助大灰狼的小紅帽。在一條愛馬仕絲巾上，充滿無限可能的想象世界被完美收納于方寸之間 “雙妹”復活上海制造，演繹頂級時尚經(jīng)典，進軍奢侈品行業(yè)。 因為它是一個有故事、有文化歷史底蘊的品牌，具有高端時尚和奢侈品牌的共同特點。 保留石庫門寶貴的建筑元素， 以全新的內(nèi)部空間重組和功能重新定位，成就上海獨有的新天地。 大量石庫門老建筑，成為 打造特色、高端商業(yè)的載體，使新天地獨有的一道景觀 上海新天地：經(jīng)典之上的時尚演繹，成為城市新名片 —— 從 CLASS到 FASHION 時尚 ≠ 小資 ≠ CHEAP [經(jīng)典 +時尚 ]=更具時代感的頂級生活代言 品牌升級形象傳遞： 于最高處 ， 再看世界 。 十年波托菲諾 ， 從未停止的存在與超越 。 波托菲諾 ， 時代的永恒定義 。 象 形 “ 凌駕于經(jīng)典之上的傳承與超越！ ” 名 命 純水岸 號作品 品牌價值的延續(xù)利用。 增強作品感、氣質(zhì)調(diào)性注入藝術(shù)感、時尚感。 9 9號公館 9號大宅 220290㎡ ，臻品大宅，邀您共賞 ！ 形象傳遞：視覺效果更新 整體波托菲諾豪宅系調(diào)性一致，物料檔次和品質(zhì)上各自區(qū)隔。 厚載世界，一席攬?zhí)煜? 純水岸別墅 劃湖為疆，兼收并蓄 形象傳遞：視覺效果更新 整體波托菲諾豪宅系調(diào)性一致，物料檔次和品質(zhì)上各自區(qū)隔。 純水岸 9號作品 9號作品與 205位大人物 線上：波托菲諾品牌升級《 2023三個作品系》 波托菲諾 10年 于最高處，再看世界！ 天鵝堡 |純水岸 |香山里 9號作品 品鑒中 03 叁 ○ 營銷執(zhí)行 純水岸九期的營銷目標 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 線下 :別墅銷售期 開盤 2期開盤 樣板房開放 新售樓處開放 純水岸 9期 香山里 一期持續(xù) —— 2023年，波托菲諾回款 60億，純水岸九期回款 30億。 —— 政策高壓力高敏感下，實現(xiàn)高價高速高品牌。 —— 豪宅系別墅、純九、香山里之間的互利作用，整體提升。 深圳國土局，可能三萬以上高價樓盤禁止預售。 ①實效達成銷售目標 ②拉動波托菲諾整體品牌升級，注入新元素 ③圈層建立：真正的 “ 波托菲諾階層 ” 項目營銷策略： 隱性的高調(diào)：圈層營銷主導 純水岸 /9號作品 —— 凌駕于經(jīng)典之上的傳承與超越！ 純水岸 “空間升級” ：商業(yè)活力注入，引入頂級奢侈品牌或人文藝術(shù)類商業(yè)。 引進 GUCCI、百達翡麗、愛馬仕等頂級品牌進駐臨街商業(yè)和純九底商，以頂級品牌商業(yè)包裝更新區(qū)域形象。 引進誠品書店等文化商業(yè)進駐，迎合深圳高知層次客戶的文化需求的同時賦予項目更文化的知性內(nèi)涵 在這里， 藝術(shù)與奢華 不是形式，是 優(yōu)雅 生活的態(tài)度 9號作品 “物管升級” ：專屬酒店式物業(yè)管理。 尊貴服務(wù)體驗 ?管家 —— 全程負責統(tǒng)籌業(yè)主與會所、酒店等的預訂、使用事宜，以及外聯(lián)其他事情，比如機票預訂等 ?提供全方位的貼心服務(wù)： 定期開展健康咨詢服務(wù)、保姆培訓服務(wù)、機票預定服務(wù)、協(xié)助制定旅游計劃服務(wù)等； ?門童 —— 提供開門、泊車、行李等超五星服務(wù)。 項目營銷策略： 一張卡： 華僑城資源整合計劃 一場活動： 品牌升級起勢 隱性的高調(diào)：圈層營銷主導 一條動線： 極致展示體驗 價值傳遞： 嫁接“時尚 +藝術(shù)”，以圈層活動為渠道，傳遞項目價值。 ①最優(yōu)質(zhì)的生活 ②最尊崇的服務(wù) ③最頂級的尊貴 STEP1 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 活動主題： ?華僑城 25年品牌積淀及歷史成就； ?波托菲諾 10年發(fā)展歷史； ?結(jié)合眾多知名藝術(shù)家作品發(fā)布形式宣告華僑城三個作品系的誕生 活動地點 ： 燕棲湖畔 活動時間： 五月一日 媒體推廣： 全面立體的媒體炒作 大事件：線上發(fā)布項目信息 華僑城 25年華誕暨 9號作品新品發(fā)布會 結(jié)合知名藝術(shù)家作品發(fā)布形式宣告華僑城三個作品系的誕生 一部影視片和一首歌 國家形象篇導演高曉龍導演專題片《十年波托菲諾》 STEP1 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 大事件： 華僑城 25年華誕暨 9號作品新品發(fā)布會 一部攝影作品 一部影片《華僑城 25周年之路》首映禮 一本書《十年波托菲諾》余秋雨簽售會 一部攝影集《印象波托菲諾》展出 《印象波托菲諾》 王小慧眼中的波托菲諾 名流圈層關(guān)于波托菲諾的集體記憶展 專屬平臺發(fā)布：波托菲諾的移動產(chǎn)品線 開發(fā) Ipone，IPAD平臺的雜志多媒體應用 iPhone 應用程序 iPad 應用程序 制作“華僑城 〃 波托菲諾 ”iPad 應用，展示華僑城的品牌實力和波托菲諾項目發(fā)展歷程，建立與高端誠意客戶和業(yè)主溝通的平臺 iPad demo STEP1 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1）文字、 2）圖片、 3）視頻、 4）手機短信接口、 5）投票、 6）調(diào)查、 7）抽獎 大事件： 華僑城 25年華誕暨 9號作品新品發(fā)布會 圈層建立“蓄客期”：一張貴賓尊享卡 [波托菲諾尊享卡 ]： 分級會籍模式，與不同物業(yè)捆綁進行銷售，也可同時作為蓄客的方式，認卡費用可作為購房誠意金在房款中扣除。