【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 也在上升期，喜歡一個(gè)年輕有活動(dòng)，開(kāi)放的社區(qū)生活環(huán)境，很自我。 ? 波托菲諾 —— “新的血液” “成熟品牌 +業(yè)主資源”的營(yíng)銷方式局限性漸顯，市場(chǎng)多元化及本身產(chǎn)品線豐富的條件下，需要注入新的元素重燃客戶熱情。 居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)40%9%7%0%3%4%2%2%3%27%3%福田 羅湖 科技園 華僑城 紅樹灣 后海 中心區(qū) 沙河寶安 鹽田 龍崗 珠三角 內(nèi)地純七復(fù)式大?。? 成交客戶來(lái)源南山區(qū)域占 53%，其中南山尤其以華僑城為主，占 27%。 是否是華僑城片區(qū)業(yè)主22%78%是 否純七 1棟 230平米戶型： 購(gòu)買最近一期 230平米戶型的客戶八成為華僑城周邊及其他片區(qū)的新客戶。 這類客戶非常關(guān)注華僑城，但不一定很熟悉，他們屬于社會(huì)上的財(cái)富新貴，想在華僑城生活。 “香山里在銷售過(guò)程中，老業(yè)主的資源和波托菲諾的品牌作用明顯弱化?！? ? 北京華僑城 上海華僑城 深圳華僑城 天津華僑城 成都華僑城 云南華僑城 泰州華僑城 武漢華僑城 華僑城集團(tuán)全國(guó)布點(diǎn)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速擴(kuò)張；面臨大規(guī)模地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量！ 城市 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目類型 總建面 _m2 深圳 僑城馨苑 住宅 43500 東部華僑城天麓 別墅 香山里 住宅 230000 招華曦城（二期） 別墅 303100 純水岸九期 別墅 50000 招華曦城（七期） 別墅 28100 上海 新浦江城二期 住宅 1300000 西康路 989 住宅 160000 林湖路一號(hào)地塊 64500 蘇州河北岸東塊 4 41街坊地塊 156500 泰州 泰州華僑城純水岸 別墅 2023000 北京 華僑城歡樂(lè)園 1期 住宅 830000 天津 天津華僑城東麗湖項(xiàng)目 別墅 +住宅 2209400 西安 華僑城 〃 壹零捌坊 別墅 61300 武漢 東湖風(fēng)景區(qū)中北路項(xiàng)目 別墅 +住宅 2111500 成都 華僑城純水岸 別墅 +住宅 占地 1500畝 昆明 云南華僑城 “華僑城模式”開(kāi)發(fā)周期縮短，規(guī)模化下的要求。 世聯(lián)建議： “波托菲諾豪宅系” 客戶群體細(xì)分策略 項(xiàng)目 面積段（平米） 單價(jià) 區(qū)間 總價(jià)區(qū)間 目標(biāo)客戶 財(cái)富層級(jí) 目標(biāo)客戶關(guān)注點(diǎn) 香山里 160170 34萬(wàn) 400700萬(wàn) 富裕階層 （千萬(wàn)級(jí)） 改善型換房 價(jià)格、身份標(biāo)簽 純水岸九期 220290 78萬(wàn) 15002400萬(wàn) 富豪階層 （ 5千萬(wàn)級(jí)） 終級(jí)臵業(yè) 生活質(zhì)量、精神需求 純水岸別墅 300500 10萬(wàn)以上 頂級(jí)富富 （億萬(wàn)級(jí)） 終級(jí)臵業(yè) +收藏型 資源占有、保值性 統(tǒng)一豪宅體系鞏固與建立下，針對(duì)不同產(chǎn)品客戶群體進(jìn)行細(xì)分 ?勞斯萊斯公司對(duì)轎車購(gòu)買者的身份及背景要求極嚴(yán)，購(gòu)買者必須通過(guò)廠方對(duì)其身份、地位、文化教養(yǎng)及經(jīng)濟(jì)狀況的綜合調(diào)查。 勞斯萊斯 品牌發(fā)展和擴(kuò)大后，客戶的分系列策略。 1/黑藍(lán)色的銀靈系列 —— 國(guó)家元首、政府高級(jí)官員、皇室貴族 2/中性顏色銀羽系列 —— 高社會(huì)地位的紳士名流 3/白、灰淺色銀影系列 —— 有社會(huì)影響力的企業(yè)家、大富豪 “只有貴族身份的人才能成為其車主” ?生產(chǎn)了三種系列的轎車，分別針對(duì)不同身份的銷售對(duì)象。 頂級(jí)汽車、品牌地位不變的情況下，對(duì)于客戶群的細(xì)分，滿足市場(chǎng)的需要。 高國(guó)際視野的財(cái)富新貴階層崛起 核心驅(qū)動(dòng)力舊模式的升級(jí) 營(yíng)銷方式局限性突破 優(yōu)質(zhì)生活追求者：尊貴型 +享受型客戶 ? ?他們年齡集中 在 3550以上 ，承載了城市的記憶與情感，沉醉于 十幾年奮斗的財(cái)富成就 ，生活方式更 低調(diào) 不張揚(yáng)。 ?他們 對(duì)生活本質(zhì)有著深刻的理解 ，他們懂得如何最大限度使自己的生命舒展和愉悅， 懂得內(nèi)心的修為 ，在經(jīng)歷中獲得人生的通達(dá)和理解。 ?他們身處外部環(huán)境復(fù)雜的當(dāng)下，卻有種向外的張力， 試著放下目前難以擺脫的一切。 ?他們希望自己的社區(qū)不僅僅發(fā)揮居住功能，更重要的是提供 他們的家人相互交流、互融的生活平臺(tái)， 享受親情帶來(lái)的溫馨。 OLD MONEY—— 深圳的“創(chuàng)富者” 傳統(tǒng) [尊貴型 ]客戶 新貴 [享受型 ]客戶 ?他們是今天這個(gè) 時(shí)代的引領(lǐng)者，融會(huì)中西 的職業(yè)能力，已成為時(shí)代的標(biāo)桿，是當(dāng)今產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的時(shí)代映像。 ?房屋對(duì)他們而言更是注重 享受生活的場(chǎng)所 ，是和 家人共度時(shí)光 的地方，同時(shí)也是體現(xiàn) 自身品味、身份 的場(chǎng)所。 ?他們擁有 國(guó)際化的視野， 游歷過(guò)世界各國(guó)，懂得如何真正 享受生活 。 ?他們 工作忙碌 離不開(kāi)城市，但內(nèi)心追求遠(yuǎn)離塵囂 文化內(nèi)涵 的浸染，對(duì)于人生講求 物質(zhì)文明與精神文明的雙豐收 。 NEW MONEY—— 深圳的“新貴者” “舊富 +新貴” 的結(jié)合 “經(jīng)典 +時(shí)尚” 的交融 純水岸九期： 為波托菲諾注入新的活力， 在自然和居住之上， 一 個(gè)城市最頂級(jí)的生活聚集 [場(chǎng) ] ? 愛(ài)馬仕 (Hermes) 法國(guó)式奢華消費(fèi)品的典型代表。 經(jīng)典、時(shí)尚、原創(chuàng)，不符合潮流、不刻意表達(dá)自己是愛(ài)馬仕的追求。 方巾的故事：穿長(zhǎng)靴的貓，王子與公主的婚禮，愛(ài)上人類的小美人魚，還有幫助大灰狼的小紅帽。在一條愛(ài)馬仕絲巾上，充滿無(wú)限可能的想象世界被完美收納于方寸之間 “雙妹”復(fù)活上海制造，演繹頂級(jí)時(shí)尚經(jīng)典，進(jìn)軍奢侈品行業(yè)。 因?yàn)樗且粋€(gè)有故事、有文化歷史底蘊(yùn)的品牌，具有高端時(shí)尚和奢侈品牌的共同特點(diǎn)。 保留石庫(kù)門寶貴的建筑元素， 以全新的內(nèi)部空間重組和功能重新定位，成就上海獨(dú)有的新天地。 大量石庫(kù)門老建筑，成為 打造特色、高端商業(yè)的載體，使新天地獨(dú)有的一道景觀 上海新天地：經(jīng)典之上的時(shí)尚演繹，成為城市新名片 —— 從 CLASS到 FASHION 時(shí)尚 ≠ 小資 ≠ CHEAP [經(jīng)典 +時(shí)尚 ]=更具時(shí)代感的頂級(jí)生活代言 品牌升級(jí)形象傳遞： 于最高處 ， 再看世界 。 十年波托菲諾 ， 從未停止的存在與超越 。 波托菲諾 ， 時(shí)代的永恒定義 。 象 形 “ 凌駕于經(jīng)典之上的傳承與超越！ ” 名 命 純水岸 號(hào)作品 品牌價(jià)值的延續(xù)利用。 增強(qiáng)作品感、氣質(zhì)調(diào)性注入藝術(shù)感、時(shí)尚感。 9 9號(hào)公館 9號(hào)大宅 220290㎡ ，臻品大宅，邀您共賞 ！ 形象傳遞：視覺(jué)效果更新 整體波托菲諾豪宅系調(diào)性一致，物料檔次和品質(zhì)上各自區(qū)隔。 厚載世界，一席攬?zhí)煜? 純水岸別墅 劃湖為疆，兼收并蓄 形象傳遞：視覺(jué)效果更新 整體波托菲諾豪宅系調(diào)性一致，物料檔次和品質(zhì)上各自區(qū)隔。 純水岸 9號(hào)作品 9號(hào)作品與 205位大人物 線上：波托菲諾品牌升級(jí)《 2023三個(gè)作品系》 波托菲諾 10年 于最高處，再看世界！ 天鵝堡 |純水岸 |香山里 9號(hào)作品 品鑒中 03 叁 ○ 營(yíng)銷執(zhí)行 純水岸九期的營(yíng)銷目標(biāo) 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 線下 :別墅銷售期 開(kāi)盤 2期開(kāi)盤 樣板房開(kāi)放 新售樓處開(kāi)放 純水岸 9期 香山里 一期持續(xù) —— 2023年，波托菲諾回款 60億，純水岸九期回款 30億。 —— 政策高壓力高敏感下，實(shí)現(xiàn)高價(jià)高速高品牌。 —— 豪宅系別墅、純九、香山里之間的互利作用，整體提升。 深圳國(guó)土局，可能三萬(wàn)以上高價(jià)樓盤禁止預(yù)售。 ①實(shí)效達(dá)成銷售目標(biāo) ②拉動(dòng)波托菲諾整體品牌升級(jí)，注入新元素 ③圈層建立：真正的 “ 波托菲諾階層 ” 項(xiàng)目營(yíng)銷策略： 隱性的高調(diào)：圈層營(yíng)銷主導(dǎo) 純水岸 /9號(hào)作品 —— 凌駕于經(jīng)典之上的傳承與超越！ 純水岸 “空間升級(jí)” ：商業(yè)活力注入，引入頂級(jí)奢侈品牌或人文藝術(shù)類商業(yè)。 引進(jìn) GUCCI、百達(dá)翡麗、愛(ài)馬仕等頂級(jí)品牌進(jìn)駐臨街商業(yè)和純九底商，以頂級(jí)品牌商業(yè)包裝更新區(qū)域形象。 引進(jìn)誠(chéng)品書店等文化商業(yè)進(jìn)駐，迎合深圳高知層次客戶的文化需求的同時(shí)賦予項(xiàng)目更文化的知性內(nèi)涵 在這里， 藝術(shù)與奢華 不是形式，是 優(yōu)雅 生活的態(tài)度 9號(hào)作品 “物管升級(jí)” ：專屬酒店式物業(yè)管理。 尊貴服務(wù)體驗(yàn) ?管家 —— 全程負(fù)責(zé)統(tǒng)籌業(yè)主與會(huì)所、酒店等的預(yù)訂、使用事宜，以及外聯(lián)其他事情，比如機(jī)票預(yù)訂等 ?提供全方位的貼心服務(wù)： 定期開(kāi)展健康咨詢服務(wù)、保姆培訓(xùn)服務(wù)、機(jī)票預(yù)定服務(wù)、協(xié)助制定旅游計(jì)劃服務(wù)等； ?門童 —— 提供開(kāi)門、泊車、行李等超五星服務(wù)。 項(xiàng)目營(yíng)銷策略： 一張卡： 華僑城資源整合計(jì)劃 一場(chǎng)活動(dòng)： 品牌升級(jí)起勢(shì) 隱性的高調(diào)：圈層營(yíng)銷主導(dǎo) 一條動(dòng)線： 極致展示體驗(yàn) 價(jià)值傳遞： 嫁接“時(shí)尚 +藝術(shù)”，以圈層活動(dòng)為渠道，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 ①最優(yōu)質(zhì)的生活 ②最尊崇的服務(wù) ③最頂級(jí)的尊貴 STEP1 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 活動(dòng)主題： ?華僑城 25年品牌積淀及歷史成就； ?波托菲諾 10年發(fā)展歷史； ?結(jié)合眾多知名藝術(shù)家作品發(fā)布形式宣告華僑城三個(gè)作品系的誕生 活動(dòng)地點(diǎn) ： 燕棲湖畔 活動(dòng)時(shí)間： 五月一日 媒體推廣： 全面立體的媒體炒作 大事件：線上發(fā)布項(xiàng)目信息 華僑城 25年華誕暨 9號(hào)作品新品發(fā)布會(huì) 結(jié)合知名藝術(shù)家作品發(fā)布形式宣告華僑城三個(gè)作品系的誕生 一部影視片和一首歌 國(guó)家形象篇導(dǎo)演高曉龍導(dǎo)演專題片《十年波托菲諾》 STEP1 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 大事件： 華僑城 25年華誕暨 9號(hào)作品新品發(fā)布會(huì) 一部攝影作品 一部影片《華僑城 25周年之路》首映禮 一本書《十年波托菲諾》余秋雨簽售會(huì) 一部攝影集《印象波托菲諾》展出 《印象波托菲諾》 王小慧眼中的波托菲諾 名流圈層關(guān)于波托菲諾的集體記憶展 專屬平臺(tái)發(fā)布：波托菲諾的移動(dòng)產(chǎn)品線 開(kāi)發(fā) Ipone，IPAD平臺(tái)的雜志多媒體應(yīng)用 iPhone 應(yīng)用程序 iPad 應(yīng)用程序 制作“華僑城 〃 波托菲諾 ”iPad 應(yīng)用，展示華僑城的品牌實(shí)力和波托菲諾項(xiàng)目發(fā)展歷程，建立與高端誠(chéng)意客戶和業(yè)主溝通的平臺(tái) iPad demo STEP1 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1）文字、 2）圖片、 3）視頻、 4）手機(jī)短信接口、 5）投票、 6）調(diào)查、 7）抽獎(jiǎng) 大事件： 華僑城 25年華誕暨 9號(hào)作品新品發(fā)布會(huì) 圈層建立“蓄客期”：一張貴賓尊享卡 [波托菲諾尊享卡 ]： 分級(jí)會(huì)籍模式，與不同物業(yè)捆綁進(jìn)行銷售，也可同時(shí)作為蓄客的方式，認(rèn)卡費(fèi)用可作為購(gòu)房誠(chéng)意金在房款中扣除。