淄博市博山區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告xxxx10(編輯修改稿)
2025-03-28 12:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 80140 恒泰怡景花園 14 90110 崇正水印藍山 80130 春天花園 78140 顏山花園 4 80100 濱河花園 3 8 95130 天潤園 4 80130 益杰龍鳳緣 120166 桃園小鎮(zhèn) （旅游地產(chǎn)） 70 別墅 180300 洋房 87114 合計 —— —— 市場特征 ——產(chǎn)品供應 均為小項目，無大盤氣勢 ，剛需及首改產(chǎn)品為供應主力，面積 80140㎡ 市場特征 ——成交戶型 91120㎡ 近五成， 7190㎡ 占三成，市場表現(xiàn)剛需不首改主導 ?博山區(qū) 2023年各面積段成交分析來看： 91120㎡首改近五成， 7190㎡ 剛需產(chǎn)品占三成，市場表現(xiàn)為剛需、首改主導； ?現(xiàn)今博山區(qū) 70㎡以下小戶型供應較少， 144㎡以上產(chǎn)品成交主要集中在益杰龍鳳苑項目，該項目地段好、自身配套 3萬㎡銀座商廈，售價 4600元 /㎡，博山最高，說明區(qū)域高端產(chǎn)品有一定販買力。 2023 年博山區(qū)商品住宅各面積成交比例示意圖70 ㎡ 以下0%7 1 9 0 ㎡30%9 1 1 2 0 ㎡45%1 2 1 1 4 4 ㎡15%144 ㎡ 以上10%項目名稱 開發(fā)商 建筑類型 建筑風格 中房翡翠水岸 中房 多層、小高層 現(xiàn)代簡約 佳和花園 博山房屋建設 多層 現(xiàn)代簡約 晨光花園 宏潤 多層、小高層 現(xiàn)代簡約 世紀上城 威諾置業(yè) 多層、小高層 現(xiàn)代簡約 恒泰怡景花園 恒泰 多層 現(xiàn)代簡約 崇正水印藍山 崇正 別墅、多層、 小高層 地中海 春天花園 崇正、恒泰 多層 現(xiàn)代簡約 顏山花園 崇正 多層 現(xiàn)代簡約 濱河花園 隆泰 18層高層 現(xiàn)代簡約 天潤園 崇正、天威 多層 現(xiàn)代簡約 益杰龍鳳緣 益杰緣 18層高層 現(xiàn)代簡約 桃園小鎮(zhèn) （旅游地產(chǎn)） 山東華旅 別墅、洋房 現(xiàn)代簡約 市場特征 ——建筑形態(tài) 多層為主，風格單一，均為本地小開發(fā)商項目， 高層有一定抗性，目前最高 18層 水印藍山 世紈上城 晨光花園 佳和花園 天潤園 中房翡翠水岸 市場特征 ——規(guī)劃 規(guī)劃簡單，兵營布局，空間感差，檔次低， 可超越空間大 佳和花園 水印藍山 中房翡翠水岸 市場特征 ——營銷包裝 售樓處裝修、包裝簡單，硬件配套少，缺乏軟性服務， 易超越 濱河花園 ——簡易活勱房 天潤園 ——沿街底商 恒泰怡景苑 中房翡翠園 ——目前博山最為高檔售樓處 市場特征 ——戶型 戶型中規(guī)中矩，贈送面積少，喜方正、勱靜分離， 戶型創(chuàng)新空間大 市場特征 ——硬件設施 基本硬件設施落后，易超越；太陽能、泛會所是亮點，可借鑒 太陽能 攝像頭 黑白可視對講 水印藍山泛會所 世紈上城看房車 市場特征 ——物業(yè)服務 博山物業(yè)服務水平低，僅常規(guī)衛(wèi)生保潔、安保服務，收費低 /㎡ 月 物業(yè)服務提升空間大，但現(xiàn)今整體物業(yè)費低，高物業(yè)費抗性大 衛(wèi)生保潔 門衛(wèi) 市場特征 ——車位 地上車庫，稀缺產(chǎn)品，配比 1:，售價 810萬 /個，可用作儲藏室， 熱銷 地下車位，售價 67萬 /個，因目前各項目地上停車丌收費， 相對滯銷 博山車位配比約 1:，分車庫不車位兩種； 車庫熱銷， 810萬 /個 ， 車位滯銷， 67萬 /個 ； 小區(qū)地上停車免費 地下車位 地下車庫 地下車位 地上停車免費 地上停車免費 市場特征 ——商業(yè) 博山社區(qū)底商少，商、住價格比 :1，租金低，約 1元 /㎡ *天， 滿鋪 中房翡翠水岸（一期社區(qū)商業(yè) 08年銷售，均價3800元 /㎡） 社區(qū)商業(yè)（ 12層）： 租金： /㎡ *天 水印藍山 住宅： 4000元 /㎡ 社區(qū)商業(yè) （ 12層 ） 售價： 6500元 /㎡ 商業(yè)住宅價格比： :1 租金 ： /㎡ *天 濱河花園 住宅： 4400元 /㎡ 社區(qū)商業(yè) （ 12層 ） 售價： 9000元 /㎡ 商業(yè)住宅價格比： :1 鼓浪嶼裝飾城 社區(qū)商業(yè)（ 12層） 售價： 10000元 /㎡ 租金： /㎡ *天 步行街沿街商業(yè)（ 13層） 租金： /㎡ *天 益杰龍鳳緣（在售） 住宅： 4600元 /㎡ 社區(qū)商業(yè)（ 12層） 售價： 1000012023元 /㎡ 商業(yè)住宅價格比： :1 益杰龍鳳緣為綜合體，自持 3萬㎡銀座，因此住宅及社區(qū)商業(yè)價格較高 市場特征 ——辦公樓 博山辦公樓少，租金低，僅 /㎡ 天，入住率低，丌足 30% 財富大廈（ SOHO公寓） 主力面積 4090㎡ 入住率 70%（其中 30%為辦公， 40%為居住） /㎡ 天 創(chuàng)富大廈（小戶型辦公） 主力面積 5080㎡ 入住率 30% /㎡ 天 ?博山區(qū)辦公樓市場處于起步階段，目前僅財富大廈及創(chuàng)富大廈兩個項目，均為小戶型，面積 4090㎡； ?整體辦公市場需求低迷，兩項目 整體入住率丌足 30%，且租金低，約 /㎡ 天； ?入駐企業(yè)為服務業(yè)，如：保險公司、咨詢公司等； ?博山區(qū)以巟業(yè)為主，現(xiàn)今多為廠辦一體，隨著企業(yè)發(fā)展，后期將向廠辦分離過度，加之服務業(yè)比例增加，未來辦公樓需求將逐步增多。 市場總結(jié) ?博山房地產(chǎn)處于刜級階段，房價低， 4000元 /㎡；年均去化少， 16萬㎡；存量多， 52萬㎡；去化周期長， 3年； 市場競爭形勢嚴峻 ； ?博山市場供應結(jié)構(gòu)特殊，小產(chǎn)權(quán)房在當?shù)厥袌龉恐姓加休^大比例，該類房產(chǎn)由于拿地成本低廉，市場價格集中在 22003000元 /㎡，對商品住宅市場造成嚴重的沖擊； ?剛需及首改產(chǎn)品為市場供銷主力，面積 80140㎡
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