開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-28 12:03 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 區(qū)位 20 % 歷史文化 0 % 車(chē)位 0 % 配套 0 % 交通 0 % 座向 0 % 建筑風(fēng)格 0 % 工期 18 % 付款方式 0 % 貸款 0 % 品牌信譽(yù) 0 % 招商管理 20 % 投資前景 24 % 景觀 0 % 地段 0 % 產(chǎn)品品質(zhì) 0 % 得房率 0 % 價(jià)格 24 % 房型 0 % 物業(yè)管理 18 % 周邊環(huán)境 8 % 面積 24 % 外立面裝修情況 0 % 采光 0 % 交房時(shí)間 18 % 業(yè)態(tài) 15 % 其他因素 0 % 合計(jì) 189 % 二 期 認(rèn) 籌 客 戶 匯 總 分 析 認(rèn)籌客戶抗性分析 區(qū)位 0 % 歷史文化 0 % 車(chē)位 4 % 配套 0 % 交通 0 % 座向 0 % 建筑風(fēng)格 0 % 工期 6 % 付款方式 0 % 貸款 0 % 品牌信譽(yù) 0 % 招商管理 0 % 投資前景 19 % 景觀 0 % 地段 0 % 產(chǎn)品品質(zhì) 0 % 得房率 0 % 價(jià)格 9 % 房型 0 % 物業(yè)管理 3 % 周邊環(huán)境 0 % 面積 0 % 外立面裝修情況 0 % 采光 0 % 交房明間 5 % 業(yè)態(tài) 0 % 其他因素 0 % 合計(jì) 46 % 根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示：來(lái)訪客戶的抗性主要體現(xiàn)在投資前景、價(jià)格等因素，擔(dān)心一期熱銷，二期價(jià)格過(guò)高 .目前客戶對(duì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間較為關(guān)注，認(rèn)籌至今時(shí)間較長(zhǎng)，部分客戶（約 4組， 6個(gè)籌客戶）難免被其他項(xiàng)目所吸引，已經(jīng)其他購(gòu)買(mǎi)其他商鋪，或轉(zhuǎn)變投資方向。 二 期 認(rèn) 籌 客 戶 匯 總 分 析 開(kāi)盤(pán)后工作回顧 （ ）認(rèn)籌落位情況 新天地競(jìng)品項(xiàng)目來(lái)人及認(rèn)籌情況 （ 1）萬(wàn)寶商業(yè)廣場(chǎng) 樓盤(pán)名稱 萬(wàn)寶商業(yè)廣場(chǎng) 商業(yè)類型 商業(yè)綜合體 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 開(kāi)盤(pán)形式 搖號(hào) 開(kāi)盤(pán)面積 15㎡ 80㎡ 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 1樓 6萬(wàn)左右， 2樓 3萬(wàn)多， 3樓 2萬(wàn) 去化情況 推出 387套商鋪，目前剩余 60套左右，主要以一樓商鋪為主 返祖形式 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 6年，前 2年每年 7%收益直接抵房款，中間 2年每年 8%收益，后 2年 5%保底收益加上利潤(rùn)的 80%分紅，每季度返還收益。（一樓不包租） 目前情況 案場(chǎng)來(lái)訪量較少，剩余房源去化不佳。 萬(wàn)寶 萬(wàn)寶商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)情況良好，開(kāi)盤(pán)后的銷售也較為順利，但進(jìn)入 7月份后，項(xiàng)目案場(chǎng)缺乏來(lái)人量的支撐，剩余一樓面積較大且單價(jià)較高，無(wú)包租保障也是近期銷售不佳的原因。 （ 2）百購(gòu)商業(yè)廣場(chǎng) 樓盤(pán)名稱 百購(gòu)商業(yè)廣場(chǎng) 商業(yè)類型 商業(yè)綜合體 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 開(kāi)盤(pán)形式 搖號(hào) 開(kāi)盤(pán)面積 20㎡ 200㎡ 不等 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 1樓 4萬(wàn)多 5萬(wàn)多， 2樓 ， 3樓 2萬(wàn)左右。 去化情況 目前已銷售 250余套，還剩 130多套 返祖形式 包租 6年，每年 8%，返租 3年 目前情況 案場(chǎng)來(lái)訪量較少，銷售停滯 該項(xiàng)目趕在萬(wàn)寶商業(yè)廣場(chǎng)一個(gè)星期前開(kāi)盤(pán)，搶到了一批客戶，在目前市場(chǎng)行情及項(xiàng)目所處位置而言當(dāng)天開(kāi)盤(pán)效果較好，但后期因?yàn)轫?xiàng)目位置及一樓沒(méi)有包租，面積較大，現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪客戶較少情況下，近期銷售停滯，尚有 150余套商鋪未售。 （ 3）金象城 項(xiàng)目名稱 金象城 地理位置 園區(qū)東環(huán)路與葑誼路交匯處，東城世紀(jì)廣場(chǎng)北 開(kāi)發(fā)商 蘇州市同美置業(yè)有限公司 占地面積 18528平方米 建筑面積 46148平方米 規(guī)劃 金象城由 13層局部 4層沿街商鋪和 511層公寓。沿街商鋪主力面積為 1580平米分割銷售。 目前工程狀態(tài) 打樁 營(yíng)銷進(jìn)度 預(yù)計(jì)下半年推出 200余套商鋪，面積 15平米起，主力面積 2030平米，目前可憑身份證辦理 VIP卡，開(kāi)盤(pán)享受一定優(yōu)惠。 案場(chǎng)動(dòng)態(tài) 售樓處來(lái)人量較少 金象城項(xiàng)目與新天地項(xiàng)目近在咫尺，對(duì)新天地項(xiàng)目有一定的影響，將會(huì)于下半年推出 200余套商鋪，但該項(xiàng)目各方面進(jìn)度較慢 .因?yàn)槭侨议_(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)，所以未來(lái)基本是裸賣(mài)為主。大部分為內(nèi)鋪的現(xiàn)狀以及沒(méi)法進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的事實(shí)是項(xiàng)目最大的矛盾。 趕在金象城之前開(kāi)盤(pán)，會(huì)有利于本項(xiàng)目銷售。 第一章 市場(chǎng)解讀 第二章 一期開(kāi)盤(pán)后工作回顧 目? 錄 第三章 二期推盤(pán)策略 第四章 二期企劃推廣策略 類別 套數(shù) 百分比 純街鋪 8 13% 內(nèi)街鋪 20 31% 景觀鋪 12 19% 內(nèi)鋪 24 38% 總計(jì) 64 100% 類別套數(shù)比純街鋪13%內(nèi)街鋪31%景觀鋪19%內(nèi)鋪37%純街鋪內(nèi)街鋪景觀鋪內(nèi)鋪類別套數(shù)比例 由統(tǒng)計(jì)圖表可以看出，卡門(mén)四類產(chǎn)品中，以內(nèi)鋪和內(nèi)街鋪為主，二者占總產(chǎn)品的比例達(dá)到近 70%。 卡門(mén)面積及套數(shù)分析 面積比 面積 套數(shù) 百分比 ＜ 20㎡ 9 14% 20— 30㎡ 23 36% 3040㎡ 9 14% 4050㎡ 11 17% ≥ 50㎡ 12 19% 總計(jì) 64 100% 類別套數(shù)比＜2 0 ㎡14%2 0 —3 0 ㎡36%3040㎡14%4050㎡17%≥5 0 ㎡19% ＜2 0 ㎡2 0 —3 0 ㎡3040㎡4050㎡≥5 0 ㎡從面積劃分來(lái)看，以 2030㎡ 為主，占總套數(shù)的 36%， ≥50㎡ 占近 20%， 4050㎡ 占總套數(shù)的17%。 初步的價(jià)格表（僅供參考，非最終版） 價(jià)格表 ?開(kāi)盤(pán)時(shí)間 由于七八月份高溫酷暑天氣，勢(shì)必影響客戶來(lái)訪， 為了保證充足的客戶認(rèn)籌量和開(kāi)盤(pán)時(shí)的火爆人氣，因此建議 9月中旬開(kāi)盤(pán)。 ?認(rèn)籌情況 開(kāi)盤(pán)時(shí)， 64套商鋪需要 150個(gè)籌。 當(dāng)前，認(rèn)籌情況： 24組客戶， 32個(gè)籌。 因此，開(kāi)盤(pán)前，尚需積累 120個(gè)認(rèn)籌。 當(dāng)前問(wèn)題難點(diǎn)及突破方法 難點(diǎn)： 自 4月 9日一期開(kāi)盤(pán)售罄，卡門(mén)已蟄伏 3個(gè)月時(shí)間，在市場(chǎng)上造成新天地已清盤(pán)售罄的錯(cuò)誤信息。 卡門(mén)與一期相比較，存在部分內(nèi)鋪及內(nèi)街鋪，在銷售上難度會(huì)相對(duì)加大。 距離開(kāi)盤(pán)時(shí)間僅 2個(gè)月，再加上正值七八月高溫酷暑天氣，會(huì)給蓄客認(rèn)籌帶來(lái)不利影響。 突破： 卡門(mén)推廣距一期開(kāi)盤(pán)已有 3個(gè)月時(shí)間，市場(chǎng)已淡化對(duì)蘇州新天地的印象，因此，卡門(mén)的推廣可以借此打造全新的推廣形象。 卡門(mén)存在較大比例的內(nèi)鋪及內(nèi)街鋪，可以通過(guò)銷售說(shuō)辭來(lái)引導(dǎo)客戶選擇方向。 七八月高溫酷暑天氣，可以通過(guò)差異化推廣手段吸引客戶前來(lái)。 線上媒體 11年 08月 蓄水期 持續(xù)銷售 暨簽約期 11年 07月 蓄水期 11年 09月 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期 媒體配合： 戶外大牌、短信、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、電梯框架廣告 銷售物料： 折頁(yè) /戶型單頁(yè) /海報(bào) 線下活動(dòng) 老客戶回饋、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 認(rèn)籌老客戶回饋活動(dòng) 開(kāi)盤(pán) 廣告全面鋪開(kāi) 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 開(kāi)盤(pán)前推廣執(zhí)行安
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