【文章內(nèi)容簡介】 。 區(qū)位 20 % 歷史文化 0 % 車位 0 % 配套 0 % 交通 0 % 座向 0 % 建筑風格 0 % 工期 18 % 付款方式 0 % 貸款 0 % 品牌信譽 0 % 招商管理 20 % 投資前景 24 % 景觀 0 % 地段 0 % 產(chǎn)品品質(zhì) 0 % 得房率 0 % 價格 24 % 房型 0 % 物業(yè)管理 18 % 周邊環(huán)境 8 % 面積 24 % 外立面裝修情況 0 % 采光 0 % 交房時間 18 % 業(yè)態(tài) 15 % 其他因素 0 % 合計 189 % 二 期 認 籌 客 戶 匯 總 分 析 認籌客戶抗性分析 區(qū)位 0 % 歷史文化 0 % 車位 4 % 配套 0 % 交通 0 % 座向 0 % 建筑風格 0 % 工期 6 % 付款方式 0 % 貸款 0 % 品牌信譽 0 % 招商管理 0 % 投資前景 19 % 景觀 0 % 地段 0 % 產(chǎn)品品質(zhì) 0 % 得房率 0 % 價格 9 % 房型 0 % 物業(yè)管理 3 % 周邊環(huán)境 0 % 面積 0 % 外立面裝修情況 0 % 采光 0 % 交房明間 5 % 業(yè)態(tài) 0 % 其他因素 0 % 合計 46 % 根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示：來訪客戶的抗性主要體現(xiàn)在投資前景、價格等因素，擔心一期熱銷，二期價格過高 .目前客戶對開盤時間較為關注，認籌至今時間較長，部分客戶（約 4組， 6個籌客戶）難免被其他項目所吸引，已經(jīng)其他購買其他商鋪，或轉變投資方向。 二 期 認 籌 客 戶 匯 總 分 析 開盤后工作回顧 （ ）認籌落位情況 新天地競品項目來人及認籌情況 （ 1）萬寶商業(yè)廣場 樓盤名稱 萬寶商業(yè)廣場 商業(yè)類型 商業(yè)綜合體 開盤時間 開盤形式 搖號 開盤面積 15㎡ 80㎡ 開盤價格 1樓 6萬左右， 2樓 3萬多， 3樓 2萬 去化情況 推出 387套商鋪，目前剩余 60套左右，主要以一樓商鋪為主 返祖形式 統(tǒng)一經(jīng)營 6年，前 2年每年 7%收益直接抵房款，中間 2年每年 8%收益，后 2年 5%保底收益加上利潤的 80%分紅，每季度返還收益。（一樓不包租） 目前情況 案場來訪量較少，剩余房源去化不佳。 萬寶 萬寶商業(yè)廣場開盤情況良好，開盤后的銷售也較為順利，但進入 7月份后，項目案場缺乏來人量的支撐，剩余一樓面積較大且單價較高，無包租保障也是近期銷售不佳的原因。 （ 2）百購商業(yè)廣場 樓盤名稱 百購商業(yè)廣場 商業(yè)類型 商業(yè)綜合體 開盤時間 開盤形式 搖號 開盤面積 20㎡ 200㎡ 不等 開盤價格 1樓 4萬多 5萬多， 2樓 ， 3樓 2萬左右。 去化情況 目前已銷售 250余套，還剩 130多套 返祖形式 包租 6年，每年 8%，返租 3年 目前情況 案場來訪量較少，銷售停滯 該項目趕在萬寶商業(yè)廣場一個星期前開盤，搶到了一批客戶，在目前市場行情及項目所處位置而言當天開盤效果較好，但后期因為項目位置及一樓沒有包租，面積較大，現(xiàn)場來訪客戶較少情況下，近期銷售停滯，尚有 150余套商鋪未售。 （ 3）金象城 項目名稱 金象城 地理位置 園區(qū)東環(huán)路與葑誼路交匯處，東城世紀廣場北 開發(fā)商 蘇州市同美置業(yè)有限公司 占地面積 18528平方米 建筑面積 46148平方米 規(guī)劃 金象城由 13層局部 4層沿街商鋪和 511層公寓。沿街商鋪主力面積為 1580平米分割銷售。 目前工程狀態(tài) 打樁 營銷進度 預計下半年推出 200余套商鋪，面積 15平米起，主力面積 2030平米，目前可憑身份證辦理 VIP卡，開盤享受一定優(yōu)惠。 案場動態(tài) 售樓處來人量較少 金象城項目與新天地項目近在咫尺，對新天地項目有一定的影響，將會于下半年推出 200余套商鋪，但該項目各方面進度較慢 .因為是三家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，所以未來基本是裸賣為主。大部分為內(nèi)鋪的現(xiàn)狀以及沒法進行統(tǒng)一經(jīng)營管理的事實是項目最大的矛盾。 趕在金象城之前開盤，會有利于本項目銷售。 第一章 市場解讀 第二章 一期開盤后工作回顧 目? 錄 第三章 二期推盤策略 第四章 二期企劃推廣策略 類別 套數(shù) 百分比 純街鋪 8 13% 內(nèi)街鋪 20 31% 景觀鋪 12 19% 內(nèi)鋪 24 38% 總計 64 100% 類別套數(shù)比純街鋪13%內(nèi)街鋪31%景觀鋪19%內(nèi)鋪37%純街鋪內(nèi)街鋪景觀鋪內(nèi)鋪類別套數(shù)比例 由統(tǒng)計圖表可以看出，卡門四類產(chǎn)品中，以內(nèi)鋪和內(nèi)街鋪為主，二者占總產(chǎn)品的比例達到近 70%。 卡門面積及套數(shù)分析 面積比 面積 套數(shù) 百分比 ＜ 20㎡ 9 14% 20— 30㎡ 23 36% 3040㎡ 9 14% 4050㎡ 11 17% ≥ 50㎡ 12 19% 總計 64 100% 類別套數(shù)比＜2 0 ㎡14%2 0 —3 0 ㎡36%3040㎡14%4050㎡17%≥5 0 ㎡19% ＜2 0 ㎡2 0 —3 0 ㎡3040㎡4050㎡≥5 0 ㎡從面積劃分來看，以 2030㎡ 為主，占總套數(shù)的 36%， ≥50㎡ 占近 20%， 4050㎡ 占總套數(shù)的17%。 初步的價格表（僅供參考，非最終版） 價格表 ?開盤時間 由于七八月份高溫酷暑天氣，勢必影響客戶來訪， 為了保證充足的客戶認籌量和開盤時的火爆人氣，因此建議 9月中旬開盤。 ?認籌情況 開盤時， 64套商鋪需要 150個籌。 當前，認籌情況： 24組客戶， 32個籌。 因此，開盤前，尚需積累 120個認籌。 當前問題難點及突破方法 難點： 自 4月 9日一期開盤售罄，卡門已蟄伏 3個月時間，在市場上造成新天地已清盤售罄的錯誤信息。 卡門與一期相比較，存在部分內(nèi)鋪及內(nèi)街鋪，在銷售上難度會相對加大。 距離開盤時間僅 2個月，再加上正值七八月高溫酷暑天氣，會給蓄客認籌帶來不利影響。 突破： 卡門推廣距一期開盤已有 3個月時間，市場已淡化對蘇州新天地的印象，因此，卡門的推廣可以借此打造全新的推廣形象。 卡門存在較大比例的內(nèi)鋪及內(nèi)街鋪，可以通過銷售說辭來引導客戶選擇方向。 七八月高溫酷暑天氣，可以通過差異化推廣手段吸引客戶前來。 線上媒體 11年 08月 蓄水期 持續(xù)銷售 暨簽約期 11年 07月 蓄水期 11年 09月 開盤強銷期 媒體配合： 戶外大牌、短信、網(wǎng)絡、電臺、電梯框架廣告 銷售物料： 折頁 /戶型單頁 /海報 線下活動 老客戶回饋、產(chǎn)品說明會 認籌老客戶回饋活動 開盤 廣告全面鋪開 產(chǎn)品說明會 開盤前推廣執(zhí)行安