【文章內(nèi)容簡介】 賦予一定的物業(yè)形象。 ?為增加項目的特色，建議本項目在廣場、中庭、休閑區(qū)等處設(shè)置水景景觀、音樂噴泉等 ?以都市魅力所在來形容商場的形象，最能體現(xiàn)項目的品質(zhì)定位、經(jīng)營定位、項目之開發(fā)高度 經(jīng)營定位 打造深圳中心區(qū)“吃喝玩樂購”的第一站！ 休閑娛樂地帶 — 3F 國際美食廣場 — 2F 時尚動感前沿 — 1F 租金定位 ? 據(jù)中原三級市場資料顯示 ， 周邊相關(guān)物業(yè)租價范圍為： 一層租價范圍： 230280元 /平方米 ? 結(jié)合本項目的檔次形象 、 特色定位 、 特殊的地理位置等綜合因素 ，中原公司建議將租價鎖定為： 一層租賃均價： 270元 /平方米 ? 根據(jù)樓層定價行業(yè)經(jīng)驗比例進行租金價格推導 ， 即： {1F： 2F：3F=1::}得出： 一樓租賃均價： 270元 /平方米 二樓租賃均價： 162元 /平方米 三樓租賃均價： 113元 /平方米 ? 以上價格在具體招商租賃過程中 ， 可以根據(jù)實際招商情況進行相應(yīng)調(diào)整 。 招商概念 經(jīng)營休閑 E站，占據(jù) CBD賺錢之道！ 詮釋： 在中心區(qū)娛樂商業(yè)項目嚴重缺乏及原有片區(qū)同類經(jīng)營項目參差不齊分布散亂的現(xiàn)實情況下，本項目適時推出一個全新的、特色的多功能的休閑驛站，將為商家提供絕佳的經(jīng)營平臺。 招商策略 ? 以超強的商場硬件條件及商戶組合定位吸引商家 ? 針對不同商家實施彈性招商政策 ? 以周詳?shù)恼猩逃媱澆渴鹫猩坦ぷ?。 ? 向管理要效益，以效益引商家 招商進度及工程配合 （ 2023121—— 2023430） ? 第一階段 2023121— 2023115 招商籌備 完成 20%招商 1月底能完成商業(yè)裙樓主體框架 ， 招商中心選址和裝修到位 ? 第二階段 2023116— 2023228 正式招商 完成 50%招商 裙樓基本裝修完成 ， 并按前期所談主力商家要求設(shè)置相應(yīng)管道設(shè)施 ? 第三階段 202331— 2023330 全面招商 完成 90%招商 外立面 、 廣場裝飾完成 ， 裙樓內(nèi)部通電通水 ， 主力商家可進場裝修 ? 第四階段 202341— 2023430 完成招商 完成 100%招商 商家全部進場裝修 ， 工程部人員配合 售價建議 ? 通過租金返算法 T =V/R （ 其中： T為銷售均價； V為年租金； R為風險系數(shù) ） 可以得出 ： 一樓銷售均價：約 40500元 /平方米 二樓銷售均價：約 24000元 /平方米 三樓銷售均價：約 16500元 /平方米 ? 結(jié)合本項目中心東區(qū)門戶標志性地位 ， 及地鐵開通所帶來的巨大升值潛力 ， 并根據(jù)全國已開通地鐵城市的地鐵周邊物業(yè)的升值幅度在 6%8%左右的規(guī)律 ， 中原有信心實現(xiàn)的價格為： 一 樓均價： 43000元 /平方米左右 二樓均價： 26000元 /平方米左右 三樓均價： 18000元 /平方米左右 營銷概念 投資 CBD標志商業(yè)，占領(lǐng)中心財富高地！ 詮釋： 根據(jù)中原研究 ， 目前市場上絕大部分商鋪投資者最關(guān)注的是商業(yè)項目的地位 、 投資前景 、 經(jīng)營定位等因素 ， 尤其標志性特色商業(yè)特別容易喚起其投資欲 。 因此在營銷概念推廣期要著重宣傳 “ 標志 ” 、 “ 中心 ” 、 “ 財富 ” ， 最大限度地刺激投資者的眼球 ， 引起市場高度關(guān)注 ！ 銷售策略 ? 超長返租，穩(wěn)定回報 ? 舉行“星河財富論壇”，推出“換代式商鋪”投資概念 ? 讓項目成為萬眾期待之超級明星 ? 創(chuàng)造社區(qū)商業(yè)之奇跡，造就中心區(qū)商業(yè)之旗艦 ? 引導新投資概念，引領(lǐng)市場潮流 銷售進度 第一階段 2023315— 2023415 造勢 積累認籌 第二階段 2023416— 2023515 公開發(fā)售 完成 70%銷售 第三階段 2023516— 2023616 全面銷售 完成 90%銷售 第四階段 2023616— 2023630 完成銷售 完成 100%招商 操作模式建議 方案一：引進知名品牌經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理 優(yōu)勢： ? 發(fā)展商不需投入經(jīng)營管理力量 。 ? 可以借助管理公司品牌效應(yīng)推動前期招商 。 ? 知名品牌經(jīng)營管理公司有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗 ， 能在短期內(nèi)將 商場良性運作 。 ? 由知名品牌經(jīng)營管理公司經(jīng)營 ， 對投資者的信心幫助極大 ， 對 銷售有利 。 劣勢： ? 在租金收益不足以彌補返租支出時 ， 發(fā)展商需從銷售額上作一定的補貼 。 ? 不利于樹立發(fā)展商在商業(yè)方面的品牌 。 方案二： 由發(fā)展商組建一定的管理架構(gòu)，成立經(jīng)營管理公司 優(yōu)勢： ? 商場的經(jīng)營收入全部由發(fā)展商所得 ， 在經(jīng)營理想的情況下收益巨大 。 ? 可根據(jù)自身公司戰(zhàn)略方向決定返租銷售回報年限 。 ? 可以有效地控制一樓經(jīng)營商鋪的形象和二三樓的經(jīng)營業(yè)態(tài) ， 能較有效地保證投資客的長久收益 。 ? 在管理公司自身發(fā)展壯大后 ， 可進行連鎖發(fā)展 ， 輸出經(jīng)營管理及品牌盈利 ， 并可利用商業(yè)項目成功上市融資 。 劣勢： ? 需承受一定的經(jīng)營風險 ， 但在項目的成功組合下 ， 風險較小 。 ? 對銷售的促進作用有一定影響 。 建議操作方式： 采用 方案 （ 1） 對發(fā)展商較為有利 ， 引進知名品牌經(jīng)營管理公司擔綱經(jīng)營管理 ， 并與發(fā)展商的品牌強強聯(lián)合 ， 加上項目在位置 、 硬件 、 包裝 、 經(jīng)營組合的強大優(yōu)勢 ， 項目在經(jīng)營上的成功機會極大 ， 且對項目住宅 、 商務(wù)公寓和商鋪的后期銷售帶來極大的附加值 。 ? 深圳經(jīng)過二十多年的發(fā)展 ， 在國外先進經(jīng)營理念及管理的不斷引進 ，深圳已積累了大量出色的零售百貨業(yè)管理人才 ， 能為項目的經(jīng)營管理提供保障 。 中原優(yōu)勢及典型案例 ? 中原商業(yè)部擁有豐富的商場策劃、招商和銷售經(jīng)驗。 ?在大量商業(yè)項目的操作過程中，中原積累了大量的品牌資源。 ?并與各大商家建立了長期而良好的合作關(guān)系，了解各大商家的選址要求及發(fā)展動態(tài)，搶先一步掌握深港商業(yè)的新動態(tài) 。 中原商業(yè)客戶積累 ?中原經(jīng)過多個商業(yè)項目的操作，與深圳著名的零售商、餐飲經(jīng)營商、休閑娛樂業(yè)客戶都建立并保持了良好的合作關(guān)系。 ? 零售業(yè)客戶 ? 吉之島百貨 (Jusco) 家樂福 (Carrefour) ? 沃爾瑪 (WalMart) 深圳友誼百貨 ? 茂業(yè)百貨 屈臣氏 (Watson’ s) ? 銅鑼灣百貨 百佳超級廣場 (Park’ N Shop) ? 華潤萬佳 人人樂 ? 好又多（ Trust－ Mart） 歐倍德（ OBI） ? 百安居（ BQ） 好百年（ HOBA） ? 家福特（ Home First） 金海馬 ? 餐飲業(yè) ? 肯德基 (KFC) 必勝客 (Pizza Hut) ? 麥當勞 (