【文章內(nèi)容簡介】 存在抗性； b、供方資源缺失 ——如：建筑外立設(shè)計(jì)、內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)或概念賦予、物管服務(wù)等無明顯優(yōu)勢(shì)； c、交通劣勢(shì) ——地塊通達(dá)性有待提升； d、項(xiàng)目知名度較低 ——項(xiàng)目傳播的廣度與深度不足； 指標(biāo)二：項(xiàng)目 SWOT分析 ? 機(jī)會(huì) a、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)明顯 ——“兩館一廳”為核心的新河三角洲的整體運(yùn)營機(jī)會(huì)； b、大市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)合的發(fā)展機(jī)會(huì) ——全市29個(gè)超 500畝大盤中，北城有 12個(gè)； 指標(biāo)二：項(xiàng)目 SWOT分析 ? 威脅 a、宏觀市場(chǎng)環(huán)境威脅 ——政策從嚴(yán)、銷售趨緩。 b、 客戶經(jīng)營與營銷組織威脅 ——前期以2400元 /平方米的價(jià)格認(rèn)購將造成后階段項(xiàng)目價(jià)格提升的巨大抗性。 c、價(jià)格威脅 ——價(jià)格無所謂絕對(duì)的高低，價(jià)格取決于項(xiàng)目價(jià)值的構(gòu)建與支撐。 指標(biāo)二：項(xiàng)目 SWOT分析 ? 結(jié)論 策略一、深掘區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)， 完成項(xiàng)目價(jià)值外延的無限擴(kuò)大。借勢(shì)于新河三角洲的整體發(fā)展。 策略二、充分展示投資屬性， 把握板塊開發(fā)先機(jī)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目梯級(jí)增值的分期開發(fā)與營銷。 策略三、采用集中式客戶經(jīng)營模式， 提升銷售價(jià)格，提高銷售速度。 策略四、重新梳理并充實(shí)項(xiàng)目價(jià)值， 在獲取更多利潤的前提下。 指標(biāo)三：項(xiàng)目價(jià)值分析 濱江 君悅香邸項(xiàng)目價(jià)值構(gòu)成分析 價(jià)值項(xiàng) 權(quán)重 本案價(jià)值項(xiàng)對(duì)應(yīng)描述 得分 先 天 價(jià) 值 項(xiàng) 地理位置（區(qū)域規(guī)劃） 10 項(xiàng)目位處北城城郊結(jié)合部，分別由芙蓉北路、 319國道和三江四面圍合，相對(duì)郊區(qū)大盤時(shí)代而言，項(xiàng)目地段相對(duì)較好。 8 周邊特殊資源 10 項(xiàng)目遠(yuǎn)可眺望湘江、瀏陽河、撈刀河，位處新河三角洲開發(fā)區(qū)東南角，江景資源可為依托。 6 周邊配套 10 項(xiàng)目所在地周邊生活配套與市政配套都比較成熟。 8 地塊形態(tài) 10 項(xiàng)目地塊形態(tài)較為方正，但西北與東南出現(xiàn)角狀形態(tài)，對(duì)后期項(xiàng)目的整體規(guī)劃的社區(qū)化有所影響。 6 交通通達(dá)與 可視性 10 本案主要交通動(dòng)目前比較成熟，但進(jìn)入本地塊的交通動(dòng)線狹窄、隱蔽，故本地塊的交通通達(dá)性一般，可視性較差。 5 后 天 價(jià) 值 項(xiàng) 項(xiàng)目建筑規(guī)劃 10 項(xiàng)目整體建筑規(guī)劃布局合理，布局錯(cuò)落有致，朝向符合湖南人的生活習(xí)慣，但建筑外立設(shè)計(jì)不顯檔次。 8 項(xiàng)目景觀規(guī)劃 10 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)無特色，或景觀概念不夠抓人，但在車位的設(shè)計(jì)上卻采用了半地下車庫的設(shè)計(jì)方式。 6 項(xiàng)目物管服務(wù) 5 項(xiàng)目物管服務(wù)英皇（香港）屋宇管理有限公司，為香港知名物業(yè)管理公司，在物業(yè)可提升和可操作空間較大。 5 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì) 10 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典、方正、實(shí)用，樓宇排列間距合理，朝向較好，采用了 T型短板式的建筑設(shè)計(jì)，產(chǎn)品整體較好。 8 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài) 5 項(xiàng)目多為期 18層以上高層，根據(jù)長沙市場(chǎng)的接受情況，超過十八層市場(chǎng)接受抗性明顯，且不適宜人居。 3 項(xiàng)目營銷服務(wù) 10 項(xiàng)目的知名度不高，營銷手法偏單一，前期幾乎采用低價(jià)營銷的模式銷售了近 300余套單位，對(duì)客戶的經(jīng)營與培訓(xùn)欠佳。 6 總計(jì)與總評(píng) 100 整體素質(zhì)一般，還有眾多可提升的價(jià)值空間。 68 ? 項(xiàng)目價(jià)值分析結(jié)論 四大核心價(jià)值： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)、周邊配套、建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。 產(chǎn)品可朔空間強(qiáng)， 從項(xiàng)目價(jià)值構(gòu)成的情況來看，從地段區(qū)位到建筑規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)等硬性的項(xiàng)目指標(biāo)優(yōu)勢(shì)明顯，說明項(xiàng)目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作到位， 但！ 要想賣出好價(jià)錢，還有許多軟性的非標(biāo)準(zhǔn)配套需要完善。 Part3：市場(chǎng)環(huán)境分析 宏觀交易行情 宏觀大市預(yù)判 宏觀交易行情分析 項(xiàng)目名稱 在售推貨總套數(shù) 在售推貨時(shí)間 已售套數(shù) （約） 總體銷售率 月均銷售量 （推貨節(jié)點(diǎn)） 月均銷售量 （蓄客節(jié)點(diǎn)） 蓄客時(shí)間 （發(fā)放 VIP卡，接受咨詢） 金色比華利 （二期） 355 05年 12月 25 147 ％ 18 18 二期 12月 25推出高層 西街花園（二期） 501 5月 28 108 43％ 36 18 2月 13開始接受誠意登記 美林水郡（二期） 210 5月 13 84 40％ 28 21 4月 28售卡 均價(jià)從一期 3200降到 2800 蔚藍(lán)海岸 178 7月 1日 74 ％ 49 19 4月 15開始售卡， 6月 20日首次選房后封盤 美林銀谷 148 6月 25日 59 40％ 30 7 05年 12月開始蓄客 名都凱旋城 590 3月 19 114 19％ 23 16 1月 17 麗景香山 136 5月 20 40 29％ 13 8 3月份在華雅華天舉行產(chǎn)品說明會(huì)，在 4月 19日開始蓄客 珠江花城 567 8月 6日 200 35％ 200 50 4月 20 開始蓄客 200人左右，加關(guān)系客戶 400人左右 長沙市重點(diǎn)樓盤交易情況： 指標(biāo)一 :全市交易行情 長沙樓市受宏觀調(diào)控與市場(chǎng)大勢(shì)的影響遭遇 銷售瓶頸，重點(diǎn)樓盤銷售率不足 50％ ；月均成交 套數(shù)普遍不足 19套 /月 。 結(jié)論： 指標(biāo)一 :全市交易行情 月度 最高價(jià) 最低價(jià) 均價(jià) 4月 3900 1500 2470 5月 10000 1600 3261 6月 10000 1600 2458 數(shù)據(jù)來源：長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局 結(jié)論： 46月，開福區(qū)樓市成交均價(jià)走低，尤其 是 6月，受國家宏觀調(diào)控政策影響，成交均價(jià)跌 至 2458元 。 開福區(qū)商品房 4— 6月份成交均價(jià) 指標(biāo)二 :區(qū)域交易行情 項(xiàng)目名稱 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (平方米 ) 價(jià)格 06年上半年推貨及余貨情況 推貨建筑面積 推貨套數(shù) 恒鑫瀾北灣 222 100313 均價(jià) 2750 45000 349 左岸春天 (二期 ) 170 170000 均價(jià) 3400 35000 261 景香苑 142 90000 均價(jià) 2400 60000 375 四季美景水木軒 115 150000 均價(jià) 2500 130000 1172 幸福里 539 431043 洋房 2100 57120 364 美林水郡 175 140000 均價(jià) 2800 45000 300 合計(jì) 1363 1081356 2568 442120 3421 結(jié)論 :上半年，北城板塊樓盤推售均價(jià)，基本 沒有超過 3000元 /平方米 , 其中 6盤的平均均價(jià)僅為 :2568元 /平方米。 指標(biāo)三：北城板塊下半年推盤量與推貨套數(shù) 大市盤整： A、新政影響： 自新政公布前后，樓盤銷售普遍受挫。自新政公布后 13個(gè)工作日，長沙市日均交易量降幅達(dá) 13％，其中 6月 4日，全市僅成交 120套； B、市場(chǎng)盤整： 長沙樓市自 1998年以來至今歷經(jīng)幾年的高速成長，市場(chǎng)盤整是市場(chǎng)必然的產(chǎn)物。 銷售趨緩： A、長沙市重點(diǎn)樓盤月均銷售量為 19套左右 ；