【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 潢等） 后向整合 （如建材，地產(chǎn)） 減少產(chǎn)業(yè) （如只做住宅開(kāi)發(fā)，甚至對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)細(xì)分） 地域聚焦 （如在少數(shù)地區(qū)集中發(fā)展） 規(guī)?；? Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 現(xiàn)有區(qū)域布局 地域擴(kuò)張 （如在華東或中國(guó)更多區(qū)域布局） 增加新產(chǎn)業(yè) （如商業(yè)地產(chǎn)，或多元化） 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)組合 整合前向 （中介，房產(chǎn)服務(wù)，裝潢等） 后向整合 （如建材，地產(chǎn)） 減少產(chǎn)業(yè) （如只做住宅開(kāi)發(fā)，甚至對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)細(xì)分） 地域聚焦 （如在少數(shù)地區(qū)集中發(fā)展） 集中化 八個(gè)維度中，有幾個(gè)是指向集中化的 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 現(xiàn)有區(qū)域布局 地域擴(kuò)張 （如在華東或中國(guó)更多區(qū)域布局） 增加新產(chǎn)業(yè) （如商業(yè)地產(chǎn)，或多元化） 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)組合 整合前向 （中介，房產(chǎn)服務(wù)，裝潢等） 后向整合 （如建材，地產(chǎn)） 減少產(chǎn)業(yè) （如只做住宅開(kāi)發(fā)，甚至對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)細(xì)分） 地域聚焦 （如在少數(shù)地區(qū)集中發(fā)展） 差異化 八個(gè)維度中，有幾個(gè)是指向差異化的 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 獲取途徑 運(yùn)用的前提 風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)?；Ｊ? ?通過(guò)在標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制機(jī)制和多項(xiàng)目運(yùn)作達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)的效果 ?在同一區(qū)域開(kāi)發(fā)較大的項(xiàng)目，從項(xiàng)目的運(yùn)作中獲取規(guī)模效應(yīng) ?通過(guò)土地儲(chǔ)備量達(dá)到規(guī)模效應(yīng) ?通過(guò)戰(zhàn)略合作達(dá)到規(guī)模效應(yīng) ?管理能力強(qiáng) ?產(chǎn)品可以標(biāo)準(zhǔn)化 ?人才儲(chǔ)備多 ?融資能力強(qiáng) ?土地儲(chǔ)備 ?管理和運(yùn)作管控風(fēng)險(xiǎn) ?成本風(fēng)險(xiǎn) ?政策風(fēng)險(xiǎn) ?資金鏈風(fēng)險(xiǎn) 差異化模式 ?做差異化的產(chǎn)品 ?做差異化的產(chǎn)品組合 ?在價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)帶給客戶新的價(jià)值 ?規(guī)劃，設(shè)計(jì)能力強(qiáng) ?人力資源管理好 ?品牌和口碑好 ?產(chǎn)品差異化過(guò)高，不認(rèn)可 ?試圖對(duì)差異化采用過(guò)高的補(bǔ)償價(jià)格 ?不能結(jié)合消費(fèi)者需求 集中化模式 ?選擇一個(gè)客戶群或地區(qū)的需求滿足企業(yè)獲利要求 ?有能力有效的對(duì)特殊市場(chǎng)，人群服務(wù) ?在某個(gè)區(qū)域有獨(dú)特優(yōu)勢(shì) ?對(duì)某個(gè)人群有獨(dú)特優(yōu)勢(shì) ?這一細(xì)分市場(chǎng)對(duì)對(duì)手而言沒(méi)優(yōu)勢(shì) ?沒(méi)有對(duì)手在此集中力量經(jīng)營(yíng) ?企業(yè)本身沒(méi)有資源面對(duì)廣泛市場(chǎng) ?行業(yè)內(nèi)部存在許多不同的細(xì)分市場(chǎng) ?當(dāng)大范圍經(jīng)營(yíng)者與集中經(jīng)營(yíng)者之間成本差額變化，使集中經(jīng)營(yíng)失去成本或差異優(yōu)勢(shì) ?特殊市場(chǎng)客戶需求發(fā)生變化，與整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)的差異變小 ?由于特殊市場(chǎng)前景誘人，競(jìng)爭(zhēng)加劇 這三大類選擇有著不同的實(shí)施路徑、前提和風(fēng)險(xiǎn) Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 新城公司合適的發(fā)展模式 精 強(qiáng) 大 企業(yè)文化是戰(zhàn)略的起點(diǎn)，任何企業(yè)都會(huì)打上創(chuàng)業(yè)者理念的深深印痕，從新城以前的經(jīng)營(yíng)思路中我們可以發(fā)現(xiàn)，做精品已成了新城的基本理念，要做就做到最好 通過(guò)外部分析，我們也可以發(fā)現(xiàn)，在越是低迷的市場(chǎng)，就越需要精品，需要真正為消費(fèi)者創(chuàng)造價(jià)值的產(chǎn)品，這正是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源。 新城已經(jīng)做出了幾個(gè)精品樓盤(pán)，現(xiàn)在是由精到強(qiáng)的階段，在做強(qiáng)的基礎(chǔ)上做大，企業(yè)的發(fā)展就會(huì)非常穩(wěn)健。 做精品必然需要差異化，而新城的發(fā)展階段特點(diǎn)決定了采用適度集中化的策略會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)降低。 差異化 + 集中化 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 集中化模式選擇有四個(gè)維度 核心能力聚焦 運(yùn)作型態(tài)聚焦 （如只做工廠拆遷和新城區(qū)的項(xiàng)目） 減少產(chǎn)業(yè) （如只做住宅開(kāi)發(fā)，甚至對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)細(xì)分） 地域聚焦 （如只在杭州及周邊地區(qū)集中發(fā)展） Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 差異化模式選擇有四個(gè)維度 服務(wù)差異 品牌，文化差異 產(chǎn)業(yè)內(nèi)差異 （如只做細(xì)分高端住宅） 產(chǎn)業(yè)鏈差異 （上下一體化帶來(lái)的差異） Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位 可以從“產(chǎn)品（或服務(wù)）、客戶和地域”三個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)集中化和差異化模式 – 新城應(yīng)該側(cè)重于高端住宅產(chǎn)品，關(guān)注中端住宅產(chǎn)品。以文化藝術(shù)住宅形成差異，形成產(chǎn)品系列。 – 新城可以適當(dāng)考慮辦公項(xiàng)目。 – 新城可以在物業(yè)管理上體現(xiàn)差異化，提供多種免費(fèi)和收費(fèi)服務(wù)，既增加客戶感知價(jià)值，又創(chuàng)造收益。 ? 先以杭州地區(qū)為主以周邊區(qū)域?yàn)檩o做強(qiáng) ? 再向全國(guó)擴(kuò)張 ? 新城的客戶定位于區(qū)域內(nèi)的中高端客戶 產(chǎn) 品 服 務(wù) 客戶 差異化 集中化 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 定位原因分析 新城的品牌影響和相應(yīng)的政府關(guān)系主要在杭 州，在目前市場(chǎng)形勢(shì)下，在熟悉的區(qū)域做可 以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，杭州和周邊的房地 產(chǎn)市場(chǎng)很大，可以支持下一步的發(fā)展。 客戶定位： 目前中國(guó)的收入結(jié)構(gòu)是“啞鈴型”的 ，在江浙區(qū)域，高收入者眾多，外部客戶容量較大；新城的前幾個(gè)項(xiàng)目都定為中高客戶，企業(yè)內(nèi)部已有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)；新城已形成的品牌特性對(duì)區(qū)域內(nèi)的中高端客戶具有良好的吸引力。 區(qū)域定位 產(chǎn)品定位 住宅發(fā)展空間巨大，相對(duì)操作容易，風(fēng)險(xiǎn)較低，物業(yè)管理在高檔社區(qū)將越來(lái)越重要，直接體現(xiàn)項(xiàng)目的品牌。 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 182。 新城房產(chǎn)環(huán)境分析 182。 新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位 182。 新城房產(chǎn)的使命和愿景 182。 新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo) 182。 新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行方案 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 成為中國(guó)精品住宅的領(lǐng)先者 創(chuàng)造雅居文化 新城使命 新城愿景 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 182。 新城房產(chǎn)環(huán)境分析 182。 新城房產(chǎn)的使命和愿景 182。 新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位 182。 新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo) 182。 新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行方案 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 新城房產(chǎn)的整體戰(zhàn)略 —— 三步走戰(zhàn)略 第一步：成為杭州精品地產(chǎn)領(lǐng)航者之一，并形成強(qiáng)大的多項(xiàng)目操作的管理 模式，（ 20232023年）。 第二步：成為長(zhǎng)三角領(lǐng)先的精品地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，形成異地管控模 式。 （ 20232023年） 第三步：成為中國(guó)一流的精品地產(chǎn)提供商。（ 2023年之后） 杭州 長(zhǎng)三角 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 新城房產(chǎn)的三年戰(zhàn)略目標(biāo) —— 成為杭州精品地產(chǎn)領(lǐng)航者之一 戰(zhàn)略地圖 —— 四大協(xié)同目標(biāo) 協(xié)同目標(biāo) 目標(biāo)描述 2023年實(shí)現(xiàn)銷售額 9億元 財(cái)務(wù)目標(biāo) 客戶目標(biāo) 贏得品牌廣泛的美譽(yù)度，形成強(qiáng) 大的社會(huì)影響力 管理體系 形成多項(xiàng)目管理模式 人力資源 建成一支強(qiáng)大的管理隊(duì)伍 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 新城房產(chǎn)的三年戰(zhàn)略目標(biāo)分解 年份 銷售額 4億 2023 2023 6億 2023 9億 復(fù) 合 增 長(zhǎng) 50% 目標(biāo)差距：根據(jù)以上分析 20232023需要獲取銷售 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積 均價(jià) 銷售總額 2023 2023 20231 保元澤第 106000 6000 02 新城四期 74679 6000 3 杭州無(wú)線電廠項(xiàng)目 33 75 占 地 8000 4 新城二期商住樓 11930 05 新增項(xiàng)目 0 0 6 合計(jì) 9說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)都是根據(jù)地調(diào)研預(yù)估得出，可以調(diào)整。 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 182。 新城房產(chǎn)環(huán)境分析 182。 新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位 182。 新城房產(chǎn)的使命和愿景 182。 新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo) 182。 新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行方案 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 新城房產(chǎn)三年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素分析 新城 2023年的財(cái)務(wù)目標(biāo)完成的關(guān)鍵因素在于 2023年 2023年是否獲取了 適當(dāng)?shù)耐恋?，?20232023年土地價(jià)格將相對(duì)回落。 新城房產(chǎn) 2023年 2023年財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵在于三大項(xiàng)目的順利開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、實(shí)現(xiàn)銷售回款，這主要在于項(xiàng)目管理的可控制性。 三年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的共同問(wèn)題在于資金周轉(zhuǎn)是否暢通。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目投資 資金 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的流程分析 自有核心能力 通過(guò)外包獲得的核心能力 前期項(xiàng)目研究、投資決策 銷售、物業(yè)、客戶服務(wù) 最終市場(chǎng)表現(xiàn)圖 項(xiàng)目研究 施工建造 設(shè)計(jì)規(guī)劃 市場(chǎng)銷售 物業(yè)管理 投資決策 市場(chǎng)策劃 客戶管理 成本管理 自己需要加強(qiáng)，也需要利用外力 自己需要加強(qiáng) 主要利用外力加強(qiáng) 現(xiàn)金流 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 實(shí)現(xiàn)三年目標(biāo)的差距 資金的差距 資金是房地產(chǎn)的核心資源，在多項(xiàng)目操作中，資金的運(yùn)作和管理就顯得更加重要，但也變得比較復(fù)雜。 實(shí) 現(xiàn) 目 標(biāo) 的 差 距 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的差距（進(jìn)度、質(zhì)量、成本） 多項(xiàng)目操作需要的全方位協(xié)調(diào)，包括進(jìn)度、資金、人員等方面，需要規(guī)范有效的控制體系。 研發(fā)設(shè)計(jì)的差距 設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的靈魂，精品戰(zhàn)略需要自己對(duì)產(chǎn)品有很強(qiáng)的控制能力，新城目前產(chǎn)品的設(shè)計(jì)還是很強(qiáng)的，但多項(xiàng)目操作后，還是需要有專業(yè)的人員對(duì)設(shè)計(jì)把關(guān)，并形成產(chǎn)品系列。 市場(chǎng)把控的差距 市場(chǎng)分析在項(xiàng)目投資、定位、營(yíng)銷的各環(huán)節(jié)都非常重要，雖然目前新城的項(xiàng)目市場(chǎng)方面都很好，但在市場(chǎng)環(huán)境變復(fù)雜后，同時(shí)項(xiàng)目增多，在公司內(nèi)部構(gòu)建完善的市場(chǎng)分析流程就非常重要。 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 彌補(bǔ)差距的措施 資本是房地產(chǎn)公司的核心之一 三年目標(biāo) 資本運(yùn)作 項(xiàng)目管理 市場(chǎng) 與設(shè)計(jì) 人力資源 管理 營(yíng) 銷 市場(chǎng)分析和設(shè)計(jì)配合可以把握整體項(xiàng)目定位，可以確定方向。 項(xiàng)目管理是是房地產(chǎn)公司的基礎(chǔ)。 人是一切運(yùn)作的基礎(chǔ)，改造現(xiàn)有人力資源體系，吸引專業(yè)人才，創(chuàng)建一流組織，是各種操作的基礎(chǔ) Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 彌補(bǔ)差距的措施 人力資源管理 通過(guò)變革管理，構(gòu)建戰(zhàn)略性人力資源管理體系。 實(shí) 現(xiàn) 目 標(biāo) 項(xiàng)目管理 單項(xiàng)目 通過(guò)目標(biāo)管理體系和通過(guò)高水平的人員運(yùn) 作構(gòu)建雙重保障體系； 多項(xiàng)目 通過(guò)時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制和 現(xiàn)金流管理動(dòng)態(tài)平衡進(jìn)度。 市場(chǎng)與設(shè)計(jì) 市場(chǎng)分析在戰(zhàn)略投資、項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)和營(yíng)銷推廣 中都非常重要，新城公司可以設(shè)立市場(chǎng)研究和設(shè)計(jì)管 理結(jié)合的研發(fā)部，以逐漸形成自己的產(chǎn)品系列，或者 先由銷售部兼任。 資本運(yùn)作 新城公司可以在增進(jìn)銀行的關(guān)系的同時(shí)、積極接 觸多元的融資渠道如信托，增加合作伙伴和利用豐富 的民間資金、建立全面預(yù)算管理，加強(qiáng)內(nèi)部控制。 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 實(shí)現(xiàn)新城第二步目標(biāo)的關(guān)鍵措施 ? 資本運(yùn)作：直接上市或通過(guò)兼并收購(gòu)借殼上市，十一五期間， 中國(guó)股市將完成股改，上市融資渠道將會(huì)變得暢通，同時(shí)世博會(huì) 的召開(kāi)會(huì)使長(zhǎng)三角市場(chǎng)趨好，所以，應(yīng)抓住時(shí)機(jī)，打通資本市場(chǎng)。 同時(shí)，和房地產(chǎn)投資基金建立良好的合作關(guān)系。 ? 戰(zhàn)略投資：建立健全的戰(zhàn)略投資部門(mén)進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張。 ? 異地管控：組建外地子公司，健全公司治理結(jié)構(gòu)。 Copyright 169。 2023 CHINACO 華彩咨詢機(jī)構(gòu) 實(shí)現(xiàn)新城第三步目標(biāo)的關(guān)鍵措施 品牌建設(shè)： 對(duì)于離本部較遠(yuǎn)的投資，品牌建設(shè)就顯得無(wú)比重要， 品牌就會(huì)顯出巨大價(jià)值。 文化輸出