【文章內(nèi)容簡介】 提升段 新攻勢 維護(hù)再造 新概念 項(xiàng)目的營銷將遵循“蓄勢 —— 引爆 —— 再蓄勢 —— 再引爆”的階段性爆破策略 通過“差異化競爭”充分蓄勢，通過“大事件營銷”引爆市場。 項(xiàng)目的營銷將遵循“差異化競爭”，結(jié)合項(xiàng)目自身，尋找市場機(jī)會點(diǎn)，“田忌賽馬” 。打造項(xiàng)目無以比擬的產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。 差異化競爭 尋找市場機(jī)會點(diǎn)，打造項(xiàng)目無以比擬的競爭優(yōu)勢，短時(shí)間內(nèi)樹立項(xiàng)目知名度，打造項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)桿、打造項(xiàng)目品質(zhì)標(biāo)桿（ 89平米兩居室）。 市場競爭薄弱產(chǎn)品項(xiàng)目品質(zhì)、價(jià)格標(biāo)桿產(chǎn)品客戶核心需求貼近客戶需求，形成價(jià)值、品質(zhì)標(biāo)桿 隔離市場競爭對手 病毒營銷 通過“臵業(yè)卡”、“老客戶帶新客戶活動”、“業(yè)內(nèi)聯(lián)動活動”，形成擴(kuò)散營銷傳播。 體驗(yàn)及事件營銷 通過體驗(yàn)及事件營銷 ，使客戶近距離感受區(qū)域價(jià)值、 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值，從而引爆市場。 品牌營銷 營銷操作線 品牌塑造線 共同核心 主題之二 客戶 產(chǎn)品 活動 市場 共同核心 主題之一 品牌與營銷完美互建 導(dǎo)入項(xiàng)目文化建設(shè)，定義區(qū)域價(jià)值 推動產(chǎn)品與客戶銜接 推動客戶跨圈層升級放大 逐步完成品牌建設(shè)、逐步擴(kuò)大市場影響力 實(shí)現(xiàn)成熟產(chǎn)品的溢價(jià)高峰 通過“沿?！逼放茙禹?xiàng)目溢價(jià)。 分階段推盤策略 推盤節(jié)奏 中認(rèn)購換簽 集中認(rèn)購換簽 開盤 蓄水 引爆 蓄水 開盤 項(xiàng)目的營銷將遵循“蓄勢 —— 引爆 —— 再蓄勢 —— 再引爆”的階段性爆破策略 開盤后強(qiáng)銷期 08. 第三批集中換簽 ０８ .１ .20二次認(rèn)購 第一階段 第二階段 第三階段 08. 銷售任務(wù)分解 月份 均價(jià) 戶型面積 推售套 數(shù) 推售面 積 成交面積 成交套數(shù) 成交套數(shù) 銷售額 7 4902 70 136 8410 1215 20 86 38926734 70 136 14582 6726 66 4950 70 100 6350 3419 54 70 26092943 70 32 3704 1852 16 3月 5057 70 298 18387 6601 106 167 68117966 70 189 20596 6869 61 5155 70 188 11543 6711 108 231 100103683 70 225 23251 12708 123 5240 70 192 11721 5461 88 182 83967006 70 214 23818 10562 94 5349 70 232 14248 6015 98 182 81695812 70 248 25967 9257 84 5427 70 134 8233 6069 99 179 78429297 70 134 13833 8384 80 合計(jì) 5197 91849 1097 1097 477333439 剩余套數(shù) 10452 119 銷售任務(wù)分解 鏈接：全年任務(wù)分解目標(biāo) 第一階段（ ） 營銷回顧 分階段營銷策略 推售原則： 均衡性產(chǎn)品 原由： 1. 通過均衡推出了解市場對本項(xiàng)目的判斷，認(rèn)識本項(xiàng)目最受歡迎的戶型 2. 了解市場對各種戶型的認(rèn)知、需求程度 3. 了解本項(xiàng)目各種戶型的客戶分布 4. 推廣主題： LOHAS國際生活特區(qū) 推廣渠道： 主要宣傳渠道 : 紙媒 作為大眾傳播載體，廣泛傳遞項(xiàng)目信息。 短信 點(diǎn)對點(diǎn)的傳播，真接鎖定客戶對本項(xiàng)目的了解。 分階段營銷策略 第一階段（ ） 營銷回顧 配合推廣： 戶外 告知沿海鉅作，攔截客戶。（樓體 /道路指引 /路旗） 網(wǎng)絡(luò) 項(xiàng)目形象的持久保持點(diǎn)，信息發(fā)布的基礎(chǔ)平臺。（搜房網(wǎng)） 夾報(bào) /分眾傳媒等 銷售情況： 月份 推售套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價(jià) 成交面積 總額 10月 1812月 2 176 58 25071704 促銷策略： 發(fā)放 VIP卡，金卡一次性 97折，貸款 98折；銀卡一次性 98折，貸款 99折。 實(shí)施時(shí)間： 12月 2日 7日，從 8日取消折扣，開始封盤； 主線活動 2023年 9月 秋季房展會上，沿海品牌初步亮相，樹立市場品牌知名度。 2023年 10月 VIP卡的認(rèn)購 第一階段（ ） 營銷回顧 分階段營銷策略 推廣費(fèi)用 （實(shí)際已經(jīng)支出） 月份 戶外 紙媒 網(wǎng)絡(luò) DM 分眾 短 信 活動 合計(jì) 樓 體 道路 指引 圍 檔 路 旗 車 體 遼沈 晚報(bào) 華商 晨報(bào) 時(shí)代 商報(bào) 生活 導(dǎo)報(bào) 沈陽 日報(bào) 沈陽 晚報(bào) 沈城 樓市 搜房 房 交 會 VIP 認(rèn)購 79 58 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 78 10 25 25 3 0 5 0 0 10 0 11 0 0 0 0 0 50 0 0 0 0 0 10 2 合計(jì) 第一階段推廣費(fèi)用總費(fèi)用為： 第一階段（ ） 營銷回顧 分階段營銷策略 分階段營銷策略 第二階段（ ） 推售原則 :以 69平小戶型切入市場 ,其它戶型配合進(jìn)行銷售 原由： ，引導(dǎo) 69平米戶型成交，完成階段性銷售目標(biāo) 。 ，以小戶型快速消化來進(jìn)一步達(dá)到提升本項(xiàng)目在渾南的品牌影響力。 、低總價(jià)狀況容易被市場認(rèn)可。 目的： 二次蓄客 分階段營銷策略 第二階段（ ） 二次蓄客 價(jià)格策略： 為了能夠進(jìn)一步擠壓前期未成交客戶，提升項(xiàng)目價(jià)值； 通過對 69平米的戶型重新規(guī)劃，空間格局上會有一定的創(chuàng)新，而且產(chǎn)品的價(jià)值 點(diǎn)突出，購買一房就可得兩房，市場認(rèn)知較高，以此來作為拉升價(jià)格的基礎(chǔ)。 本階段在價(jià)格上進(jìn)行 50元的調(diào)整。 月份 均價(jià) 戶型面積 推售套 數(shù) 推售面 積 成交面積 成交套數(shù) 成交套數(shù) 銷售額 7 4902 70 136 8410 1215 20 86 38926734 70 136 14582 6726 66 4950 70 100 6350 3419 54 70 26092943 70 32 3704 1852 16 分階段營銷策略 第二階段（ ） 二次蓄客 促銷策略 ? 針對 69㎡ 主力客戶特征， ，舉辦現(xiàn)場抽獎活動月； ? 引起市場震驚與新聞效應(yīng) 。 ? 獎品涵蓋現(xiàn)金折扣和實(shí)物： 雙重抽獎活動： （ 1） 成交客戶不分戶型贈送 “情人節(jié) 雙人雙飛海南六日游 ” （ 3000元 /人） （ 2）認(rèn)購當(dāng)天成功選購房源客戶可有機(jī)會獲得“ 奇瑞 ” 轎車（金額在 4萬左右） —— 前期媒體炒作，具體抽獎時(shí)間在 2月 2930號舉辦，營造持續(xù)熱烈的現(xiàn)場氣氛。 沿海會促銷活動同時(shí)進(jìn)行 。 ? 帶動后期人氣與持續(xù)關(guān)注度以及跟風(fēng)購買效應(yīng)。 推廣主題 推廣受眾 地區(qū)地緣性客戶（沈河、和平、渾南）及輻射區(qū)客戶（東陵、大東）。 分階段營銷策略 第二階段（ ） 二次蓄客 推廣原則 快速傳遞項(xiàng)目 市場認(rèn)識度 、樹立知名企業(yè)品牌支撐下的品質(zhì)樓盤形象。 封盤蓄勢階段：金廊門戶 56萬 ㎡ 首席生活城（報(bào)紙、戶外） 針對推盤：首席生活 浪漫之旅 （短信、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)） 針對活動：愛駐沿海 愛心回饋（短信、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、軟文） 第二階段（ ） 二次蓄客 分階段營銷策略 推廣渠道選擇 :通過對第一階段推廣，分析成交客戶和到訪客戶的認(rèn)知途徑，同時(shí)，結(jié)合沈陽氣候，該階段進(jìn)入銷售淡季， “戶外 +活動”成為第二階段主要推廣方式，軟文宣傳配合。 主要宣傳渠道 : 戶外： 樓體 /道路指引 /路旗繼續(xù)延用 （覆蓋中街商圈＼太原街商圈＼三好街商圈等） ； 活動 ：活動造勢，吸引市場關(guān)注，充分蓄客；