【文章內(nèi)容簡介】 ： 80%的樓盤都有寬帶入戶，活動中心，主題廣場等。但是沒有會所。 宣傳推廣： 90%的樓盤依靠宣傳單做簡單的宣傳， 98%的樓盤沒有做品質(zhì)較高的體驗式營銷，銷售簡單，推廣方式簡單。 宣傳單頁： 大部分樓盤依靠宣傳單頁來做推廣，但宣傳單頁制作相對簡單，內(nèi)容空泛，沒有品質(zhì)感而言。 結(jié)論：根據(jù)分析，可以發(fā)現(xiàn)，本項目既定的產(chǎn)品、戶型、配套、景觀等各項質(zhì)素，與其他樓盤相比，除具備會所外，優(yōu)勢并不特別明顯。項目若想脫穎而出，必須在具備其他樓盤基本特質(zhì)等硬性條件基礎(chǔ)上，著力創(chuàng)造項目的軟性優(yōu)勢，如細(xì)節(jié)化服務(wù)、人情化服務(wù)等。 ?毗鄰瀛海公園和南海公園，雙園生活就在家門口！ ?教育、醫(yī)療、超市、菜市場 …… 各色生活配套一應(yīng)俱全，生活便利無比！ ?高綠化率，秀麗景觀，把家安進(jìn)公園里！ ?現(xiàn)代簡歐格調(diào)建筑，時尚高雅，氣質(zhì)非凡！ ?“四明”戶型設(shè)計，讓家的每個角落都溢滿清風(fēng)與陽光！ ?70多米超大樓間距，舍棄的是面積，收獲的是品質(zhì)！ ?河間首家星級會所，獨享至尊感受！ 項目賣點一覽 依托河間市房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展氛圍，在具備優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、人性化戶型設(shè)計、獨具特色的歐式景觀、星級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、國際智能化安防設(shè)施的基礎(chǔ)上，借助事件營銷、體驗式營銷、情感營銷等營銷手段，利用細(xì)節(jié)化、人性化的軟性服務(wù)，為河間市層峰人士量身打造榮耀一生的居所！ 發(fā)展理念 根據(jù)對競爭樓盤及項目自身賣點的分析，建議將本項目的發(fā)展理念定位為： 修身 —— 產(chǎn)品定位 第二部分 為河間市層峰人士量身打造 以“雙園生態(tài)生活、奢華而舒適的居所、皇家微笑式物業(yè)服務(wù)、智能便捷化物業(yè)設(shè)施”為標(biāo)志的，以細(xì)節(jié)化、人性化服務(wù)著稱的，獨具歐洲簡約氣質(zhì)的貴族社區(qū)！ 整體定位 湖濱 林畔 至上人家 形象定位 形象定位承擔(dān)著表現(xiàn)產(chǎn)品、告之信息和塑造項目形象的三重任務(wù)， 它是項目要在消費者心目中塑造的東西，具有更多的人文的和形而上的意味。 本項目形象定位，一方面將項目的最大賣點 —— 雙園生態(tài)景觀 及內(nèi)部秀麗景觀，用“湖濱、林畔”兩個簡約的詞匯展現(xiàn)出來； 另一方面，用“至上人家”將項目的高檔社區(qū)定位 及項目所面對客群無尚尊貴的身份表露無疑。 案名定位 主推案名： 香堤漫步 輔助案名： 南湖郡 齊家 —— 客群定位 第三部分 客群定位：再改＆理性的智富階層 生存需求 尊 重需求 社交需求 安全需求 自我實現(xiàn) 目標(biāo)客戶 ?目標(biāo)客群位于金字塔的頂端 ，屬于河間市社會經(jīng)濟(jì)中的實力階層； ?該階層擁有很強的資金實力和令人羨慕的社會地位， ?年齡特征： 主要集中在 30— 50歲之間 ?身份特征： 主要為河間市具有很強經(jīng)濟(jì)實力的私營企業(yè)主、 企業(yè)中高層管理者、 個體經(jīng)營者、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)家、 行政事業(yè)單位中層以上干部、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)。 ?事業(yè)特征： 事業(yè)有成，具備一定的財富基礎(chǔ)， 具有優(yōu)越的事業(yè)成就感，習(xí)慣于在他人的艷羨目光中生活。 部分客群掌握著政治資源，有較高的灰色收入。 ?消費特征： 以提升居住品質(zhì)，改善生活環(huán)境為目標(biāo)， 要求所消費產(chǎn)品能夠與其高貴身份完美契合，能夠得到社會榮譽感。 同時，對產(chǎn)品質(zhì)量、配套、服務(wù)等細(xì)節(jié)都很敏感。 客群特征 治平 —— 營銷攻略 第四部分 營銷目標(biāo) 營銷目標(biāo) 2 3 1 現(xiàn)金流 。 確保項目現(xiàn)金流順暢 ， 滿足開發(fā)商資金需求 。 利潤最大化 。 借助營銷推廣 ， 提升項目價值 ，促使價格不斷提升 ， 確保開發(fā)利潤最大化 。 形象與品牌 。 通過本項目的成功開發(fā) ， 進(jìn)一步提升開發(fā)商知名度 ， 完善企業(yè)形象 ， 實現(xiàn)利潤與品牌的雙贏 。 營銷攻略 “七劍”營銷 VS 5176。傳媒 ? 論劍： 鞘中之劍 江湖傳聞 ? 劍道： 以劍證道 劍客絕學(xué) ? 劍派： 名流劍派 英雄本色 ? 鑄劍： 干將莫邪 劍鋒磨礪 ? 求劍： 名劍之旅 英雄對話 ? 亮劍： 名劍出鞘 豪氣干云 ? 仗劍： 仗劍江湖 誰與爭鋒 何為“七劍”營銷？ 何為“ 5176。傳媒”？ ? 亮度： 事件引爆。借助事件營銷，為項目亮點提供宣傳平臺。 ? 高度： 高空屏蔽。借助大眾傳媒對亮點事件進(jìn)行高空預(yù)熱、升溫，擴大影響力。 ? 廣度： 地面圍剿。借助 DM單組建地面部隊，集中宣傳項目賣點。 ? 精度： 終端截殺。借助售樓處、工地現(xiàn)場的包裝，對客戶進(jìn)行終端截殺，把勝勢轉(zhuǎn)為勝果。 ? 深度： 掃蕩漏網(wǎng)之魚。巧妙利用人際傳播，制造話題，深度挖掘客群能量。 鞘中之劍 江湖傳聞 —— 形象輸出階段 一． 階段銷售任務(wù) 1. 制定整體銷售策略 ① 銷售指導(dǎo)思想： ? 在保證合理進(jìn)度的前提下追求利潤最大化。建議入市階段即開始進(jìn)行客戶積累，一方面可盡快搶奪客戶，搶占市場，為不久之后的銷售積累客戶回籠資金；另一方面也有效降低了因市場前景不明朗所帶來的較大開發(fā)風(fēng)險； ? 要隨著市場的變化不斷調(diào)整開發(fā)思路和營銷思路； ? 重視前期炒作，注重形象塑造，營造良好市場氛圍，確保一炮走紅； ② 銷售策略：分組團(tuán)、小開盤，不斷制造銷售爆炸點！ 建議項目可以根據(jù)房源位臵、戶型、面積、景觀占有率等因素，進(jìn)行組團(tuán)劃分，每組團(tuán)涵蓋房源不宜太多。借助媒體整合宣傳，聚集大量客戶，不斷制作項目銷售火爆的新聞點，為后續(xù)銷售打下良好基礎(chǔ)。 一． 階段銷售任務(wù) 2. 完善銷售道具，準(zhǔn)備銷售資料。 3. 接受客戶來電來訪咨詢，了解客戶需求，做好客戶資料的登記工作。 二． “ 5176。傳媒”：樹立項目形象，提升項目知名度，展示開發(fā)商雄厚實力 亮度 項目開工典禮儀式 高度 啟動報紙（如《亞太廣告》等）、電視、戶外、短信媒體，進(jìn)行市場輸出，形象塑 造