【文章內(nèi)容簡介】 營銷策略分解 回款及費(fèi)用 商業(yè)市場分析 觀己 知彼 破局 立局 旺城壹號營銷策劃方案 項(xiàng)目 構(gòu)成比例 （本區(qū) /外區(qū) ) 客戶類型 選擇方向 來源 天和豪庭 6/4 本地高收入人群、產(chǎn)業(yè)園區(qū)高 管、私企業(yè)主、外地投資客 舒適型洋 房 大旺本地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、四會、佛山禪城、南海、三水、廣州 發(fā)現(xiàn)美院 本地高收入人群、產(chǎn)業(yè)園區(qū)高管、私企業(yè)主、外地投資客 舒適型洋房 大旺本地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、四會、佛山禪城、南海、三水、肇慶、廣州、深圳 御景臺花園 7/3 本地公務(wù)員、教師、醫(yī)生、私 企業(yè)主、外地投資客 緊湊、實(shí)用型洋房 大旺本地、佛山禪城、 南海、廣州 水岸花城 本地中高收入人群、產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高管層、產(chǎn)業(yè)園區(qū)工人、外地投資客 緊湊、實(shí)用型洋房 大旺本地、佛山禪城、南海、廣州 大旺區(qū)客戶來源主要以本區(qū)為主；輻射本區(qū)周邊城市，主要以佛山居多；外地購房客戶以中高端物業(yè)為主要購買對象。 大旺客戶特征：本區(qū)為主，部分廣佛深投資客 旺城壹號營銷策劃方案 ?對大旺房地產(chǎn)市場的看法 – 消費(fèi)者看好未來大旺的房地產(chǎn)市場，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加快將會帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓價將進(jìn)一步上漲。 – 認(rèn)為大旺現(xiàn)在的產(chǎn)品與價格不匹配，價格存在虛高。 ?販房行為特征 – 由于親戚朋友圈子及工作均在大旺，大部分都會在大旺購臵一套房產(chǎn)。 – 有一部分已外流到外地就業(yè)居住的原居民因?yàn)榭春么笸陌l(fā)展前景，回流到大旺就業(yè)并臵業(yè)。 – 由于公共配套不完善（特別是教育及醫(yī)療設(shè)施），經(jīng)濟(jì)條件較好的消費(fèi)者到周邊更好的區(qū)域臵業(yè)居住，如肇慶、三水、四會。 原居民特征：前景看好，但丌滿意配套 注：客戶消費(fèi)特征分析數(shù)據(jù)來源為恒昌 2023年 9月在大旺高新區(qū)做的市場訪談?wù){(diào)查。 旺城壹號營銷策劃方案 ? 對大旺房地產(chǎn)市場的看法 – 消費(fèi)者看好未來大旺的房地產(chǎn)市場，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加快將會帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓價將進(jìn)一步上漲。 – 大旺目前的樓盤價格與品質(zhì)不相稱，價格偏高。 – 公務(wù)員是消費(fèi)力較強(qiáng)的群體，普通公務(wù)員收入較高，月薪約為50006000元 /月。 ? 販房行為特征 – 公務(wù)員大部分都有 12套房產(chǎn)，但由于不少公務(wù)員均來自肇慶或周邊區(qū)域，因此會回到肇慶及周邊區(qū)域臵業(yè)及常住。 – 大部分有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者都有在大旺投資房產(chǎn)的需求，但因缺乏滿意的產(chǎn)品而擱臵。 公務(wù)員事業(yè)單位人員 特征：居住投資需求，但丌滿意產(chǎn)品 注：客戶消費(fèi)特征分析數(shù)據(jù)來源為恒昌 2023年 9月在大旺高新區(qū)做的市場訪談?wù){(diào)查。 旺城壹號營銷策劃方案 企業(yè)中高層管理人員 特征：有團(tuán)販需求，但丌滿意產(chǎn)品 ? 對大旺房地產(chǎn)市場的看法 – 消費(fèi)者看好未來大旺的房地產(chǎn)市場，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加快將會帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓價將進(jìn)一步上漲。 – 大旺目前的樓盤價格與品質(zhì)不相稱，價格偏高。 – 大旺的商鋪?zhàn)赓U市場比較暢旺，商鋪售價在近幾年飛速上漲，租金也逐年增加，認(rèn)為投資商鋪也是一個不錯的選擇。 – 目前區(qū)中中高端的廠企管理人員數(shù)量不多，但收入較高，中高端產(chǎn)業(yè)人員月薪 500010000元 /月。 ? 販房行為特征 – 由于產(chǎn)業(yè)區(qū)環(huán)境較差，公共配套設(shè)施不完善（特別是教育設(shè)施），非戶籍的中高端消費(fèi)者到周邊更好的區(qū)域臵業(yè)居住，如肇慶、三水、四會。 – 相當(dāng)部分年青的技術(shù)人員有意購房，但猶豫的原因在于大旺沒有合適的產(chǎn)品選擇。 – 大部分廠企管理人員因?yàn)闆]有與需求相匹配的產(chǎn)品，并未在大旺臵業(yè)，而選擇 5+2的生活方式，工作和居住在單位提供的宿舍，休息日回家鄉(xiāng)。 – 部分大企業(yè)會采取團(tuán)購方式為職工解決住房問題。如亞鋁以團(tuán)購價向員工出售四會臻匯園。 注：客戶消費(fèi)特征分析數(shù)據(jù)來源為恒昌 2023年 9月在大旺高新區(qū)做的市場訪談?wù){(diào)查。 旺城壹號營銷策劃方案 其他區(qū)域投資者特征：看好前景，仍在觀望 ? 對大旺市場的看法 積極關(guān)注大旺市場，并開始在大旺投資性購房；多數(shù)曾在大旺就業(yè)居住或者親戚朋友在大旺就業(yè)居住，了解大旺的發(fā)展前景。 認(rèn)為大旺升級為國家高新區(qū)后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加快將會帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓價將進(jìn)一步上漲，大旺市場有一定的升值潛力。 認(rèn)為大旺御景臺的投資回報率較高：帶家電的兩房租金大約為18002023元 /㎡ ，年投資回報率月為 % ? 販房行為特征 認(rèn)為與周邊地區(qū)相比，大旺區(qū)的樓盤素質(zhì)較落后，不具備競爭力，但價格并不比周邊地區(qū)低；故不少投資客還在觀望，沒有積極進(jìn)入大旺市場。 注：客戶消費(fèi)特征分析數(shù)據(jù)來源為恒昌 2023年 9月在大旺高新區(qū)做的市場訪談?wù){(diào)查。 旺城壹號營銷策劃方案 綜上，大旺市場的投資客戶來源較廣， 佛山區(qū)域及肇慶其他區(qū)域的客戶比例較大。 周邊區(qū)域特別是臨近區(qū)域四會、三水、肇慶等地的客戶特征也將對大旺市場產(chǎn)生影響。 旺城壹號營銷策劃方案 舊城板塊 新城板塊 舊城板塊客戶特征 四會本地人為主； 市區(qū)工作的中高收入階層較多； 主要以解決居住需求為主，對戶型景觀等要求不高。 新城板塊 四會本地高收入人群： 公務(wù)員、玉器及珠寶企業(yè)主、大旺高新區(qū)高收入管理層、教師、醫(yī)生、高收入白領(lǐng)； 外區(qū)投資客： 主要來源佛山禪城、南海、廣州；對居住環(huán)境要求較高；看重投資價值。 四會客戶：居住需求為主，投資性客戶以玉器行業(yè)私企老板較多 旺城壹號營銷策劃方案 江 南 新 區(qū) 云東海板塊 均價： 9500元 /㎡ 西南城區(qū)板塊 均價： 7000元 /㎡ 東區(qū) 均價： 6000元 /㎡ 江南新區(qū) 均價 1000元 /㎡ 河口板塊 均價： 5500元 /㎡ 云東海板塊 投資客戶為主，外區(qū)客戶占主導(dǎo)，主要來源禪城、南海、肇慶地區(qū) 對居住環(huán)境要求特別高，同時也看重投資價值； 江南新區(qū)板塊 客戶來源以三水本地及佛山禪城各占約一半的比例；少部分肇慶客戶 對居住環(huán)境要求特別高，同時也看重投資價值。 西南城區(qū) 三水本地為主， 解決住房需求同時更看重交通及成熟配套 東區(qū) 客戶來源本地為主，部分佛山南海禪城、肇慶客戶； 河口新區(qū) 三水本地客戶為主。 解決住房需求、看重投資價值、及未來的成熟配套。 三水客戶：客戶對居住環(huán)境要求較高，投資型客戶比例相對較大 旺城壹號營銷策劃方案 鼎湖板塊 均價 4600元 /㎡ 端州板塊 均價： 5100元 /㎡ 端州板塊海板塊 本地客戶占 62%,主要以本地公務(wù)員、教師、醫(yī)生、個體工商戶、本地高收入人群 ； 周邊鎮(zhèn)區(qū)占 21%，主要是周邊私企業(yè)主； 珠三角投資客； 鼎湖板塊 以珠三角投資客戶為主，占 47% 本地居民展 25%以當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、教師為主； 肇慶客戶：端州穩(wěn)鎖本地客，鼎湖投資比例大 旺城壹號營銷策劃方案 大旺市場未來投資性客戶比例將增大。 大旺目前客戶以本地客戶為主，且出現(xiàn) 本地客戶外流現(xiàn)象，仍有深挖潛力。 部分廣佛肇投資客戶，但比例普遍不大。這與大旺市場在售項(xiàng)目普遍檔次不高有關(guān)。隨著大旺市場發(fā)展成熟，產(chǎn)品線豐富，以及大旺市場競爭白熱化的趨勢，大旺市場外地投資客戶比例將大幅增加。 大旺市場投資性客戶以佛山為主，輔以廣深肇等地區(qū)。 大旺周邊市場投資性客戶分化較為明顯： 肇慶城區(qū)及周邊區(qū)域投資性客戶很大部分 被鼎湖區(qū)所分流； 四會投資型客戶比例相對不大，并且 被其新城區(qū)的品牌大盤所分流； 三水市場投資客戶比例較大，且投資客戶結(jié)構(gòu)比較成熟， 大旺區(qū)域的升值優(yōu)勢和價格優(yōu)勢比較明顯。 綜上，大旺未來投資客戶來源主要在東部的佛山區(qū)域。 大旺客戶小結(jié)：本地客戶有深挖空間，外地客戶發(fā)展?jié)摿^大，以佛山地區(qū)為主。 旺城壹號營銷策劃方案 大旺發(fā)展分析 項(xiàng)目條件分析 政策環(huán)境分析 市場環(huán)境分析 客戶特征分析 項(xiàng)目定位 營銷策略總綱 營銷策略分解 回款及費(fèi)用 商業(yè)市場分析 觀己 知彼 破局 立局 旺城壹號營銷策劃方案 商業(yè)處亍初級發(fā)展階段，集中政德路一帶 大旺高新區(qū)整體商業(yè)市場仍處于初級階段。 ?傳統(tǒng)商業(yè)中心位于城區(qū)的西南部，商業(yè)氣氛相對濃厚。 ?商鋪主要分布在德政大街、曙光街和景升街，屬于鎮(zhèn)區(qū)小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 ?商業(yè)形態(tài)主要是以小型百貨購物商場和臨街商鋪的形式出現(xiàn)。 ?傳統(tǒng)商業(yè)中心配套較為完善，主要以服飾、百貨購物、零售商業(yè)、餐飲為主要業(yè)務(wù)。 旺城壹號營銷策劃方案 商業(yè)形態(tài)以自然商街為主，部分社區(qū)商業(yè) 傳統(tǒng)商街 —— 位于于政德路與曙光路之間，商業(yè)形態(tài)為自然形成的商業(yè)街。 小型初級集中式購物中心 —— 沿政德大街附近分布三個體量較小的初級集中式購物商場。 社區(qū)商業(yè) —— 大旺部分社區(qū)底商形成一定商業(yè)氛圍，如御景臺花園底商，主要業(yè)態(tài)為社區(qū)配套型。 旺城壹號營銷策劃方案 傳統(tǒng)商街出租情況較好，總體未形成價格梯度 主要商業(yè)街道 商鋪總量 面積（㎡） 空臵率（ %） 租金（元 /㎡ ） 主要經(jīng)營內(nèi)容 政德大街臨街商鋪 80 東段： 3040，西段 6080 9% 西段： 3040，東段： 5060 五金機(jī)電，建材，陶瓷 知青路臨街商鋪 23 6070 0 6070 服飾，餐飲，煙酒 景北路 74 5080 7% 4050 五金機(jī)電，建材，家電 建設(shè)一路農(nóng)貿(mào)市場 — 40120 85% 5070 農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品 曙光街臨街商鋪 73 5080 7% 3550 五金機(jī)電，建材，家電 主要樓盤底商售價情況 樓盤名稱 面積區(qū)段（㎡） 售價情況（元 /㎡ ） 華僑新城底商 約 50100 13000起 嘉富華庭底商 50140 16000 榕園小區(qū)底商 100 14000 翠景園底商 130 14000 名仕豪庭底商 130 15000 御景臺花園 100120 15000 尚林苑底商 120140 14000 主要街道商鋪?zhàn)饨鹎闆r 旺城壹號營銷策劃方案 項(xiàng)目區(qū)域未來商業(yè)供大亍求趨勢明顯 大旺高新區(qū)未來商業(yè)發(fā)展空間巨大， 但短期內(nèi)有大幅度提升的可能性較小。 未來新增商業(yè)供應(yīng)主要為少量大型集中式商業(yè)，以及大量住宅項(xiàng)目配套商業(yè)。 項(xiàng)目附近農(nóng)貿(mào)市場將于下半年投入運(yùn)營，吸納周邊絕大部分的商業(yè)消費(fèi)。 整體而言，未來供大于求趨勢明顯。 定位 體驗(yàn)式主題購物樂園 規(guī)模 占地 ，建筑界面 功能 集零售、休閑、娛樂、餐飲、康體于一體的現(xiàn)代化購物中心。金鳳凰大酒店廣場引進(jìn)世界先進(jìn)的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)模式，將購物與“體驗(yàn)”融合，是肇慶第一特色購物中心典范，也是肇慶白領(lǐng)社會生活的活動中心。 進(jìn)度 2023年 4月 6日封頂 金鳳凰酒店 臵地廣場 農(nóng)貿(mào)市場 旺城壹號營銷策劃方案 大旺商業(yè)：發(fā)展較慢，短期內(nèi)租售風(fēng)險較大 現(xiàn)狀落后 —— 基于大旺高新區(qū)消費(fèi)人口及消費(fèi)力薄弱，中高端消費(fèi)外流的市場基礎(chǔ)，大旺高新區(qū)商業(yè)發(fā)展較為緩慢，商業(yè)形態(tài)相對落后。 潛力較大 —— 隨著大旺高新區(qū)晉升國家級高新區(qū)，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)規(guī)模結(jié)構(gòu)將有大幅度提升，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展速度加快，帶動商業(yè)市場發(fā)展。 供大于求 —— 未來一年入市的集中式商業(yè)與社區(qū)商業(yè)體量較大，按大旺高新區(qū)目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，難以順利消化新增體量，未來商業(yè)市場競爭激烈，短期內(nèi)租售風(fēng)險較大。 旺城壹號營銷策劃方案 大旺發(fā)展分析 項(xiàng)目條件分析 政策環(huán)境分析 市場環(huán)境分析 客戶特征分析 項(xiàng)目定位 營銷策略總綱 營銷策略分解 回款及費(fèi)用 商業(yè)市場分析 觀己 知彼 破局 立局 旺城壹號營銷策劃方案 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢 高新區(qū)新城中心位臵。 周邊配套較為齊全。 地塊方正利于排布。 劣勢 地塊缺乏突出的景觀資源。 地塊形狀限制導(dǎo)致大部分產(chǎn)品為西南朝向。 機(jī)會 國家級高新區(qū)未來升值空間巨大，目前處于高速發(fā)展期。 區(qū)域地產(chǎn)市場尚未發(fā)展成熟，有一定市場空白。 突出新城中心地段價值優(yōu)勢以及區(qū)域升值價值。 通過成熟的產(chǎn)品及高端服務(wù)，樹立項(xiàng)目標(biāo)桿形象。 擴(kuò)大目標(biāo)市場，借助板塊熱度提升項(xiàng)目價值。 威脅 周邊競爭項(xiàng)目較多，未來潛在競爭較大。 未來一段時間內(nèi)都將面臨國家調(diào)控政策影響。 通過項(xiàng)目地段及內(nèi)環(huán)境的打造，實(shí)現(xiàn)差異化競爭。 以自住客戶偏好為導(dǎo)向，剛需