【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 營(yíng)銷(xiāo)策略分解 回款及費(fèi)用 商業(yè)市場(chǎng)分析 觀己 知彼 破局 立局 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 項(xiàng)目 構(gòu)成比例 （本區(qū) /外區(qū) ) 客戶(hù)類(lèi)型 選擇方向 來(lái)源 天和豪庭 6/4 本地高收入人群、產(chǎn)業(yè)園區(qū)高 管、私企業(yè)主、外地投資客 舒適型洋 房 大旺本地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、四會(huì)、佛山禪城、南海、三水、廣州 發(fā)現(xiàn)美院 本地高收入人群、產(chǎn)業(yè)園區(qū)高管、私企業(yè)主、外地投資客 舒適型洋房 大旺本地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、四會(huì)、佛山禪城、南海、三水、肇慶、廣州、深圳 御景臺(tái)花園 7/3 本地公務(wù)員、教師、醫(yī)生、私 企業(yè)主、外地投資客 緊湊、實(shí)用型洋房 大旺本地、佛山禪城、 南海、廣州 水岸花城 本地中高收入人群、產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高管層、產(chǎn)業(yè)園區(qū)工人、外地投資客 緊湊、實(shí)用型洋房 大旺本地、佛山禪城、南海、廣州 大旺區(qū)客戶(hù)來(lái)源主要以本區(qū)為主；輻射本區(qū)周邊城市，主要以佛山居多；外地購(gòu)房客戶(hù)以中高端物業(yè)為主要購(gòu)買(mǎi)對(duì)象。 大旺客戶(hù)特征：本區(qū)為主，部分廣佛深投資客 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 ?對(duì)大旺房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法 – 消費(fèi)者看好未來(lái)大旺的房地產(chǎn)市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加快將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓價(jià)將進(jìn)一步上漲。 – 認(rèn)為大旺現(xiàn)在的產(chǎn)品與價(jià)格不匹配，價(jià)格存在虛高。 ?販房行為特征 – 由于親戚朋友圈子及工作均在大旺，大部分都會(huì)在大旺購(gòu)臵一套房產(chǎn)。 – 有一部分已外流到外地就業(yè)居住的原居民因?yàn)榭春么笸陌l(fā)展前景，回流到大旺就業(yè)并臵業(yè)。 – 由于公共配套不完善（特別是教育及醫(yī)療設(shè)施），經(jīng)濟(jì)條件較好的消費(fèi)者到周邊更好的區(qū)域臵業(yè)居住，如肇慶、三水、四會(huì)。 原居民特征：前景看好，但丌滿(mǎn)意配套 注：客戶(hù)消費(fèi)特征分析數(shù)據(jù)來(lái)源為恒昌 2023年 9月在大旺高新區(qū)做的市場(chǎng)訪談?wù){(diào)查。 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 ? 對(duì)大旺房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法 – 消費(fèi)者看好未來(lái)大旺的房地產(chǎn)市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加快將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓價(jià)將進(jìn)一步上漲。 – 大旺目前的樓盤(pán)價(jià)格與品質(zhì)不相稱(chēng)，價(jià)格偏高。 – 公務(wù)員是消費(fèi)力較強(qiáng)的群體，普通公務(wù)員收入較高，月薪約為50006000元 /月。 ? 販房行為特征 – 公務(wù)員大部分都有 12套房產(chǎn)，但由于不少公務(wù)員均來(lái)自肇慶或周邊區(qū)域，因此會(huì)回到肇慶及周邊區(qū)域臵業(yè)及常住。 – 大部分有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者都有在大旺投資房產(chǎn)的需求，但因缺乏滿(mǎn)意的產(chǎn)品而擱臵。 公務(wù)員事業(yè)單位人員 特征：居住投資需求，但丌滿(mǎn)意產(chǎn)品 注：客戶(hù)消費(fèi)特征分析數(shù)據(jù)來(lái)源為恒昌 2023年 9月在大旺高新區(qū)做的市場(chǎng)訪談?wù){(diào)查。 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 企業(yè)中高層管理人員 特征：有團(tuán)販需求，但丌滿(mǎn)意產(chǎn)品 ? 對(duì)大旺房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法 – 消費(fèi)者看好未來(lái)大旺的房地產(chǎn)市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加快將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓價(jià)將進(jìn)一步上漲。 – 大旺目前的樓盤(pán)價(jià)格與品質(zhì)不相稱(chēng)，價(jià)格偏高。 – 大旺的商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)比較暢旺，商鋪售價(jià)在近幾年飛速上漲，租金也逐年增加，認(rèn)為投資商鋪也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。 – 目前區(qū)中中高端的廠企管理人員數(shù)量不多，但收入較高，中高端產(chǎn)業(yè)人員月薪 500010000元 /月。 ? 販房行為特征 – 由于產(chǎn)業(yè)區(qū)環(huán)境較差，公共配套設(shè)施不完善（特別是教育設(shè)施），非戶(hù)籍的中高端消費(fèi)者到周邊更好的區(qū)域臵業(yè)居住，如肇慶、三水、四會(huì)。 – 相當(dāng)部分年青的技術(shù)人員有意購(gòu)房，但猶豫的原因在于大旺沒(méi)有合適的產(chǎn)品選擇。 – 大部分廠企管理人員因?yàn)闆](méi)有與需求相匹配的產(chǎn)品，并未在大旺臵業(yè)，而選擇 5+2的生活方式，工作和居住在單位提供的宿舍，休息日回家鄉(xiāng)。 – 部分大企業(yè)會(huì)采取團(tuán)購(gòu)方式為職工解決住房問(wèn)題。如亞鋁以團(tuán)購(gòu)價(jià)向員工出售四會(huì)臻匯園。 注：客戶(hù)消費(fèi)特征分析數(shù)據(jù)來(lái)源為恒昌 2023年 9月在大旺高新區(qū)做的市場(chǎng)訪談?wù){(diào)查。 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 其他區(qū)域投資者特征：看好前景，仍在觀望 ? 對(duì)大旺市場(chǎng)的看法 積極關(guān)注大旺市場(chǎng)，并開(kāi)始在大旺投資性購(gòu)房；多數(shù)曾在大旺就業(yè)居住或者親戚朋友在大旺就業(yè)居住，了解大旺的發(fā)展前景。 認(rèn)為大旺升級(jí)為國(guó)家高新區(qū)后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加快將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓價(jià)將進(jìn)一步上漲，大旺市場(chǎng)有一定的升值潛力。 認(rèn)為大旺御景臺(tái)的投資回報(bào)率較高：帶家電的兩房租金大約為18002023元 /㎡ ，年投資回報(bào)率月為 % ? 販房行為特征 認(rèn)為與周邊地區(qū)相比，大旺區(qū)的樓盤(pán)素質(zhì)較落后，不具備競(jìng)爭(zhēng)力，但價(jià)格并不比周邊地區(qū)低；故不少投資客還在觀望，沒(méi)有積極進(jìn)入大旺市場(chǎng)。 注：客戶(hù)消費(fèi)特征分析數(shù)據(jù)來(lái)源為恒昌 2023年 9月在大旺高新區(qū)做的市場(chǎng)訪談?wù){(diào)查。 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 綜上，大旺市場(chǎng)的投資客戶(hù)來(lái)源較廣， 佛山區(qū)域及肇慶其他區(qū)域的客戶(hù)比例較大。 周邊區(qū)域特別是臨近區(qū)域四會(huì)、三水、肇慶等地的客戶(hù)特征也將對(duì)大旺市場(chǎng)產(chǎn)生影響。 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 舊城板塊 新城板塊 舊城板塊客戶(hù)特征 四會(huì)本地人為主； 市區(qū)工作的中高收入階層較多； 主要以解決居住需求為主，對(duì)戶(hù)型景觀等要求不高。 新城板塊 四會(huì)本地高收入人群： 公務(wù)員、玉器及珠寶企業(yè)主、大旺高新區(qū)高收入管理層、教師、醫(yī)生、高收入白領(lǐng)； 外區(qū)投資客： 主要來(lái)源佛山禪城、南海、廣州；對(duì)居住環(huán)境要求較高；看重投資價(jià)值。 四會(huì)客戶(hù)：居住需求為主，投資性客戶(hù)以玉器行業(yè)私企老板較多 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 江 南 新 區(qū) 云東海板塊 均價(jià)： 9500元 /㎡ 西南城區(qū)板塊 均價(jià)： 7000元 /㎡ 東區(qū) 均價(jià)： 6000元 /㎡ 江南新區(qū) 均價(jià) 1000元 /㎡ 河口板塊 均價(jià)： 5500元 /㎡ 云東海板塊 投資客戶(hù)為主，外區(qū)客戶(hù)占主導(dǎo)，主要來(lái)源禪城、南海、肇慶地區(qū) 對(duì)居住環(huán)境要求特別高，同時(shí)也看重投資價(jià)值； 江南新區(qū)板塊 客戶(hù)來(lái)源以三水本地及佛山禪城各占約一半的比例；少部分肇慶客戶(hù) 對(duì)居住環(huán)境要求特別高，同時(shí)也看重投資價(jià)值。 西南城區(qū) 三水本地為主， 解決住房需求同時(shí)更看重交通及成熟配套 東區(qū) 客戶(hù)來(lái)源本地為主，部分佛山南海禪城、肇慶客戶(hù)； 河口新區(qū) 三水本地客戶(hù)為主。 解決住房需求、看重投資價(jià)值、及未來(lái)的成熟配套。 三水客戶(hù)：客戶(hù)對(duì)居住環(huán)境要求較高，投資型客戶(hù)比例相對(duì)較大 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 鼎湖板塊 均價(jià) 4600元 /㎡ 端州板塊 均價(jià)： 5100元 /㎡ 端州板塊海板塊 本地客戶(hù)占 62%,主要以本地公務(wù)員、教師、醫(yī)生、個(gè)體工商戶(hù)、本地高收入人群 ； 周邊鎮(zhèn)區(qū)占 21%，主要是周邊私企業(yè)主； 珠三角投資客； 鼎湖板塊 以珠三角投資客戶(hù)為主，占 47% 本地居民展 25%以當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、教師為主； 肇慶客戶(hù)：端州穩(wěn)鎖本地客，鼎湖投資比例大 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 大旺市場(chǎng)未來(lái)投資性客戶(hù)比例將增大。 大旺目前客戶(hù)以本地客戶(hù)為主，且出現(xiàn) 本地客戶(hù)外流現(xiàn)象，仍有深挖潛力。 部分廣佛肇投資客戶(hù)，但比例普遍不大。這與大旺市場(chǎng)在售項(xiàng)目普遍檔次不高有關(guān)。隨著大旺市場(chǎng)發(fā)展成熟，產(chǎn)品線豐富，以及大旺市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的趨勢(shì)，大旺市場(chǎng)外地投資客戶(hù)比例將大幅增加。 大旺市場(chǎng)投資性客戶(hù)以佛山為主，輔以廣深肇等地區(qū)。 大旺周邊市場(chǎng)投資性客戶(hù)分化較為明顯： 肇慶城區(qū)及周邊區(qū)域投資性客戶(hù)很大部分 被鼎湖區(qū)所分流； 四會(huì)投資型客戶(hù)比例相對(duì)不大，并且 被其新城區(qū)的品牌大盤(pán)所分流； 三水市場(chǎng)投資客戶(hù)比例較大，且投資客戶(hù)結(jié)構(gòu)比較成熟， 大旺區(qū)域的升值優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較明顯。 綜上，大旺未來(lái)投資客戶(hù)來(lái)源主要在東部的佛山區(qū)域。 大旺客戶(hù)小結(jié)：本地客戶(hù)有深挖空間，外地客戶(hù)發(fā)展?jié)摿^大，以佛山地區(qū)為主。 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 大旺發(fā)展分析 項(xiàng)目條件分析 政策環(huán)境分析 市場(chǎng)環(huán)境分析 客戶(hù)特征分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略總綱 營(yíng)銷(xiāo)策略分解 回款及費(fèi)用 商業(yè)市場(chǎng)分析 觀己 知彼 破局 立局 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 商業(yè)處亍初級(jí)發(fā)展階段，集中政德路一帶 大旺高新區(qū)整體商業(yè)市場(chǎng)仍處于初級(jí)階段。 ?傳統(tǒng)商業(yè)中心位于城區(qū)的西南部，商業(yè)氣氛相對(duì)濃厚。 ?商鋪主要分布在德政大街、曙光街和景升街，屬于鎮(zhèn)區(qū)小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 ?商業(yè)形態(tài)主要是以小型百貨購(gòu)物商場(chǎng)和臨街商鋪的形式出現(xiàn)。 ?傳統(tǒng)商業(yè)中心配套較為完善，主要以服飾、百貨購(gòu)物、零售商業(yè)、餐飲為主要業(yè)務(wù)。 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 商業(yè)形態(tài)以自然商街為主，部分社區(qū)商業(yè) 傳統(tǒng)商街 —— 位于于政德路與曙光路之間，商業(yè)形態(tài)為自然形成的商業(yè)街。 小型初級(jí)集中式購(gòu)物中心 —— 沿政德大街附近分布三個(gè)體量較小的初級(jí)集中式購(gòu)物商場(chǎng)。 社區(qū)商業(yè) —— 大旺部分社區(qū)底商形成一定商業(yè)氛圍，如御景臺(tái)花園底商，主要業(yè)態(tài)為社區(qū)配套型。 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 傳統(tǒng)商街出租情況較好，總體未形成價(jià)格梯度 主要商業(yè)街道 商鋪總量 面積（㎡） 空臵率（ %） 租金（元 /㎡ ） 主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 政德大街臨街商鋪 80 東段： 3040，西段 6080 9% 西段： 3040，東段： 5060 五金機(jī)電，建材，陶瓷 知青路臨街商鋪 23 6070 0 6070 服飾，餐飲，煙酒 景北路 74 5080 7% 4050 五金機(jī)電，建材，家電 建設(shè)一路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) — 40120 85% 5070 農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品 曙光街臨街商鋪 73 5080 7% 3550 五金機(jī)電，建材，家電 主要樓盤(pán)底商售價(jià)情況 樓盤(pán)名稱(chēng) 面積區(qū)段（㎡） 售價(jià)情況（元 /㎡ ） 華僑新城底商 約 50100 13000起 嘉富華庭底商 50140 16000 榕園小區(qū)底商 100 14000 翠景園底商 130 14000 名仕豪庭底商 130 15000 御景臺(tái)花園 100120 15000 尚林苑底商 120140 14000 主要街道商鋪?zhàn)饨鹎闆r 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)商業(yè)供大亍求趨勢(shì)明顯 大旺高新區(qū)未來(lái)商業(yè)發(fā)展空間巨大， 但短期內(nèi)有大幅度提升的可能性較小。 未來(lái)新增商業(yè)供應(yīng)主要為少量大型集中式商業(yè)，以及大量住宅項(xiàng)目配套商業(yè)。 項(xiàng)目附近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)將于下半年投入運(yùn)營(yíng)，吸納周邊絕大部分的商業(yè)消費(fèi)。 整體而言，未來(lái)供大于求趨勢(shì)明顯。 定位 體驗(yàn)式主題購(gòu)物樂(lè)園 規(guī)模 占地 ，建筑界面 功能 集零售、休閑、娛樂(lè)、餐飲、康體于一體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心。金鳳凰大酒店廣場(chǎng)引進(jìn)世界先進(jìn)的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)模式，將購(gòu)物與“體驗(yàn)”融合，是肇慶第一特色購(gòu)物中心典范，也是肇慶白領(lǐng)社會(huì)生活的活動(dòng)中心。 進(jìn)度 2023年 4月 6日封頂 金鳳凰酒店 臵地廣場(chǎng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 大旺商業(yè)：發(fā)展較慢，短期內(nèi)租售風(fēng)險(xiǎn)較大 現(xiàn)狀落后 —— 基于大旺高新區(qū)消費(fèi)人口及消費(fèi)力薄弱，中高端消費(fèi)外流的市場(chǎng)基礎(chǔ)，大旺高新區(qū)商業(yè)發(fā)展較為緩慢，商業(yè)形態(tài)相對(duì)落后。 潛力較大 —— 隨著大旺高新區(qū)晉升國(guó)家級(jí)高新區(qū)，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)規(guī)模結(jié)構(gòu)將有大幅度提升，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展速度加快，帶動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。 供大于求 —— 未來(lái)一年入市的集中式商業(yè)與社區(qū)商業(yè)體量較大，按大旺高新區(qū)目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，難以順利消化新增體量，未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，短期內(nèi)租售風(fēng)險(xiǎn)較大。 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 大旺發(fā)展分析 項(xiàng)目條件分析 政策環(huán)境分析 市場(chǎng)環(huán)境分析 客戶(hù)特征分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略總綱 營(yíng)銷(xiāo)策略分解 回款及費(fèi)用 商業(yè)市場(chǎng)分析 觀己 知彼 破局 立局 旺城壹號(hào)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 高新區(qū)新城中心位臵。 周邊配套較為齊全。 地塊方正利于排布。 劣勢(shì) 地塊缺乏突出的景觀資源。 地塊形狀限制導(dǎo)致大部分產(chǎn)品為西南朝向。 機(jī)會(huì) 國(guó)家級(jí)高新區(qū)未來(lái)升值空間巨大，目前處于高速發(fā)展期。 區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)尚未發(fā)展成熟，有一定市場(chǎng)空白。 突出新城中心地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)以及區(qū)域升值價(jià)值。 通過(guò)成熟的產(chǎn)品及高端服務(wù)，樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)桿形象。 擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng)，借助板塊熱度提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 威脅 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)較大。 未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)都將面臨國(guó)家調(diào)控政策影響。 通過(guò)項(xiàng)目地段及內(nèi)環(huán)境的打造，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。 以自住客戶(hù)偏好為導(dǎo)向，剛需