【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 圖預(yù)算中每平米 1380元（粗裝修，含土建、水、電、采暖、煤 氣）。 說(shuō)明：限額設(shè)計(jì)并不是投資商（建設(shè)單位）單獨(dú)確定的數(shù)量 步驟：①要將限額按專業(yè)（單位工程）分解，看是否合理； ②若第一步分解合理，則按各單位工程的分部工程再進(jìn)行分解，看是否合理； ③若上兩步均合理，則限額可行。 2. 招投標(biāo)階段和合同管理中的投資控制 ?工程項(xiàng)目評(píng)標(biāo)方法的選擇 ?工程項(xiàng)目承包合同價(jià)格 ?工程索賠控制 評(píng)標(biāo)過程應(yīng)分為：評(píng)標(biāo)準(zhǔn)備、初步評(píng)審、詳細(xì)評(píng)審 三個(gè)步驟。 （ 1）經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法 該方法要求能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且 經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)的投標(biāo)者，應(yīng)當(dāng)推薦為中標(biāo)候選 人。 該方法一般適用于具有通用技術(shù)、性能標(biāo)準(zhǔn)或者招 標(biāo)人對(duì)其技術(shù)、性能沒有特殊要求的設(shè)備招標(biāo)項(xiàng)目。 （ 2）綜合評(píng)估法 該方法要求最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng) 綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)推薦為中標(biāo)候選人。 該方法以工程投標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ)，綜合考慮各種評(píng)標(biāo)因 素，并將這些因素用貨幣形式表示，重新計(jì)算出各個(gè) 因素的評(píng)標(biāo)價(jià)，綜合評(píng)標(biāo)價(jià)格最低的投標(biāo)書為最優(yōu)。 該方法主要適用于采購(gòu)機(jī)組、車輛等大型設(shè)備。 總價(jià)合同是指支付給承包方的款項(xiàng)在合同中是一個(gè) 規(guī)定的數(shù)額，它以圖紙和工程說(shuō)明書為依據(jù)，由承包 方和發(fā)包方經(jīng)過商定作出的。 一般采用總價(jià)合同形式為固定工程量總價(jià)合同，它 是指由發(fā)包方或由咨詢單位將發(fā)包工程按圖紙和規(guī)定、 規(guī)范分解成若干分項(xiàng)工程量，由承包方據(jù)以標(biāo)出分項(xiàng) 工程單價(jià)，然后將分項(xiàng)工程單價(jià)與分項(xiàng)工程量相乘， 得出分項(xiàng)工程總價(jià)，再將各個(gè)分項(xiàng)工程總價(jià)相加，即 得出合同總價(jià)。 （ 1）固定總價(jià) 1）概念：總價(jià)固定，無(wú)特殊情況不作變化 2）適用條件：工程量較為明確時(shí)有利于投資控制 合同總價(jià)只有在設(shè)計(jì)和工程范圍有所變更的情況下 才能隨之做相應(yīng)的變更，除此之外，合同總價(jià)是不能 變動(dòng)的。 （ 2）可調(diào)值總價(jià) 合同執(zhí)行過程中，由于通貨膨脹使所用的工料成本 增加達(dá)到某一限度時(shí)，對(duì)合同總價(jià)需進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 發(fā)包方承擔(dān)了通貨膨脹這一不可預(yù)測(cè)費(fèi)用因素的風(fēng) 險(xiǎn)，而承包方只承擔(dān)了實(shí)施中實(shí)物工程量、成本和工 期等因素的風(fēng)險(xiǎn)。 單價(jià)合同 1）估算工程量單價(jià) 暫定、實(shí)施工程量差異超過合同規(guī)定時(shí)，調(diào)整單價(jià) 2）純單價(jià) 無(wú)暫定工程量，固定單價(jià) 結(jié) 算合同價(jià)固定 單實(shí) 施工程量簽約 合同價(jià)固定 單暫 定工程量????價(jià)價(jià)結(jié)算合同價(jià)固定單價(jià)實(shí)施工程量 ??案例分析：北京地鐵十號(hào)線一期工程 該工程采用工程量清單方式進(jìn)行招標(biāo)，簽訂了綜合單價(jià) 土建施工合同，合同中土建主體工程項(xiàng)目是工程量清單單 價(jià)，少部分規(guī)模小、技術(shù)簡(jiǎn)單、工期短的工程項(xiàng)目采用了以 項(xiàng)包干的總價(jià)合同方式，如注漿、暗挖掌子面噴射混凝土、 臨時(shí)工程拆除等項(xiàng)目就采取了總價(jià)包干方式招標(biāo)。 土建施工合同主要是采取固定單價(jià)形式簽訂施工合同， 其實(shí)質(zhì)是工程量增減風(fēng)險(xiǎn)由建設(shè)管理方承擔(dān)，價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 由施工單位承擔(dān)。 在十號(hào)線一期施工合同簽訂的 2023年末，人工費(fèi)市場(chǎng)單 價(jià)在 30元 /工日左右，鋼材市場(chǎng)單價(jià)在 2800元 /噸左右，到 2023年竣工時(shí)，人工費(fèi)市場(chǎng)單價(jià)上漲到了 50元 /工日左右， 鋼材市場(chǎng)單價(jià)上漲到 5000元 /噸左右，上漲幅度都在 60%以 上。 在這種情況下，施工單位承擔(dān)了巨大的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。在地 鐵十號(hào)線施工后期，各施工單位基本處在虧損狀態(tài) ，施工 單位施工積極性差，管理主要目標(biāo)從工程質(zhì)量、進(jìn)度上轉(zhuǎn)移 到工程造價(jià)方面，千方百計(jì)挖掘工程變更，對(duì)新增工程進(jìn)行 推諉，嚴(yán)重影響工程質(zhì)量和施工進(jìn)度，給建設(shè)管理方的工程 管理帶來(lái)了很多麻煩。 對(duì)工程量清單價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，違背招投標(biāo)法，不調(diào)整 單價(jià)，讓施工單位虧本施工，于情于理都不可能，最終 不得不尋求政府部門的相關(guān)政策支持。有了政策支持后 調(diào)整也是十分困難，施工單位投標(biāo)時(shí)報(bào)價(jià)高的部分不能 向下調(diào)整價(jià)格，漲價(jià)幅度大的人工、材料、機(jī)械卻都要 調(diào)整價(jià)格。從十號(hào)線一期工程招標(biāo)投資管理看，并不成 功的，給日后的施工管理和投資管理帶來(lái)了許多困難。 成本加酬金 用于目標(biāo)成本難以確定情況 成本控制難度大 1. 成本加固定百分比酬金 ??總 價(jià) 實(shí) 施 成 本 酬 金 工程索賠控制 （ 1）做好建設(shè)工程項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作 要盡可能詳細(xì)地收集施工現(xiàn)場(chǎng)的各種自然條件， 如：地下水、地質(zhì)斷層、溶洞、沉陷等各種地質(zhì)資料 以及地下坑井、管網(wǎng)、隧道、人防工程等公共設(shè)施或 廢棄建筑物等等。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，優(yōu)化設(shè)計(jì)是防 止建設(shè)工程索賠事件發(fā)生的重點(diǎn)。 （ 2）加強(qiáng)合同管理，控制合同變更，減少索賠費(fèi)用 建筑安裝工程承包合同，是發(fā)包方和承包方為完成商定的建筑安裝工程，明確相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。為維護(hù)簽約雙方的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)對(duì)索賠制訂詳細(xì)、周密而又具體的規(guī)定，對(duì)報(bào)送索賠事項(xiàng)的時(shí)間界限也應(yīng)提出具體要求，一旦超出時(shí)限將無(wú)權(quán)提出索賠。合同一經(jīng)簽訂，則甲乙雙方都必須信守，平等誠(chéng)實(shí)，嚴(yán)格按合同條款的規(guī)定執(zhí)行，避免因違反合同規(guī)定而發(fā)生索賠事件。否則，一旦給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失，都應(yīng)該予以補(bǔ)償。 在招標(biāo)前，要根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目準(zhǔn)備工作的實(shí)際情況及項(xiàng)目所處的內(nèi)、外部環(huán)境，考慮合同形式。由于建設(shè)工程工期長(zhǎng)、干擾事件多，合同管理極為復(fù)雜繁瑣，在承包合同中，要明確合同內(nèi)容和范圍及合同文本界限，資料齊全，文字嚴(yán)密，不可含糊其辭，使對(duì)方無(wú)空子可鉆，保證合同順利履行。在訂立合同時(shí)，對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)的變動(dòng)影響因素，要進(jìn)行詳細(xì)而周到的考慮，盡量減少因合同文件缺欠而造成索賠，對(duì)投資效益產(chǎn)生不良影響。在合同實(shí)施過程中，加強(qiáng)監(jiān)督、跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)糾正，使投資達(dá)到預(yù)期效果。 （ 3）認(rèn)真進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理，控制工程預(yù) 算和決算 為了適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化科學(xué)管理的發(fā)展，在工 程項(xiàng)目建設(shè)過程中避免索賠事件的發(fā)生，必須加強(qiáng)對(duì) 工程造價(jià)的管理，認(rèn)真細(xì)致地編制建設(shè)工程施工圖預(yù) 算，做到不漏項(xiàng)、不留活口，合理地確定和有效地控 制工程造價(jià)，使有限的資金得到最充分地利用，以盡 可能少的投人獲得盡可能多的產(chǎn)出，提高投資效益。 （ 4）嚴(yán)把工程質(zhì)量和進(jìn)度關(guān) 在工程承包合同中要明確工程質(zhì)量的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和依 據(jù)，并在工程建設(shè)過程中嚴(yán)格執(zhí)行。要綜合考慮施工 組織管理、施工技術(shù)、施工企業(yè)人員和機(jī)具設(shè)備等情 況，以及各種自然環(huán)境、氣候條件等因素的影響，制 定切實(shí)可行的施工工期，并對(duì)該工期能夠得到順利實(shí) 施，訂立明確的各種保障條款和獎(jiǎng)懲措施。將工程索 賠事件和工程進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況等同看待。 （ 5）合理進(jìn)行反索賠 針對(duì)承包商提出的索賠，開發(fā)商向承包商提出的經(jīng) 濟(jì)補(bǔ)償要求一般稱為反索賠。在工程項(xiàng)目建設(shè)過程 中，承包商不履行或不完全履行合同約定的義務(wù)，或 是由于承包商的行為使開發(fā)商受到損失，開發(fā)商為維 護(hù)自身的利益，應(yīng)積極進(jìn)行反索賠。 案例： 工程項(xiàng)目在珠江新城，東面為 30米華穗路，北面為 20米華利路，西面為 20米規(guī)劃路，南面為 10米規(guī)劃路，商住樓為 1棟12層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積 9950㎡ 。業(yè)主已提供三通一平，資金已到位，施工許可證已領(lǐng)取，基本具備開工條件。本工程采用直接與 xx股份公司議標(biāo)，采用單價(jià)包干合同， 按 880元 /平方米單價(jià)包干。工程于 2023年 1月開工，開工后工程基本順利， 2023年 5月結(jié)構(gòu)封頂， 6月份上旬完成砌體工程。在 6月底停工，停工原因是合同單價(jià)過低，在施工期間鋼筋等主要材料價(jià)格上漲過快。由于 xx股份公司為外地首次來(lái)廣州施工企業(yè)，不了解廣州當(dāng)?shù)貎r(jià)格水平，同時(shí)也未考慮材料漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，合同價(jià)格定得過低，建議業(yè)主按實(shí)際鋼筋價(jià)格上漲水平調(diào)整合同單價(jià)。由于 xx股份公司的要求與業(yè)主差別較大，最終 xx股份公司選擇退場(chǎng)，業(yè)主重新選定 xx建安公司進(jìn)場(chǎng)施工， xx股份公司最終訴諸于法律。 ? 案例分析 本案例中施工單位因鋼材價(jià)格上漲要求索賠，調(diào)整 合同價(jià)格，經(jīng)查在土建合同第六章工程價(jià)款與支付中 有以下結(jié)算規(guī)定： 本工程計(jì)費(fèi)面積 9950平方米，按 880元 /平方米單 價(jià)包干，本合同造價(jià)暫定為人民幣 萬(wàn)元。 乙方已清楚并考慮工地周圍環(huán)境、交通道路、現(xiàn) 場(chǎng)地質(zhì)條件、周圍地下管網(wǎng)、現(xiàn)場(chǎng)條件、承包范圍、 施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì)，并已考慮施工技術(shù)措施、 安全維護(hù)、工期內(nèi)趕工等因素。乙方為完成本合同規(guī) 定的工作所需施工組織中的所有費(fèi)用均已包含在本工 程造價(jià)內(nèi)，不再另外計(jì)取。 按國(guó)家規(guī)定應(yīng)由乙方繳納的各種稅費(fèi)已包含在本 工程造價(jià)內(nèi)，由乙方負(fù)責(zé)繳納。 在合同確定的施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，變更修改分 部分項(xiàng)工程帶來(lái)的費(fèi)用變化在 177。 2%范圍內(nèi)時(shí)，結(jié)算時(shí) 不予考慮。超過 177。 2%時(shí)及增加工程（簽證工程、圖紙 外、超出附件 1范圍的工程）按以下取費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) ： （ 1）土建及安裝均按廣州市三類工程總價(jià)下浮 3%計(jì) 取。材料調(diào)差按施工期當(dāng)季度市場(chǎng)材差。 條款未對(duì)材價(jià)格上漲等合同價(jià)格影響因素作出明確 規(guī)定，但考慮到本合同為單價(jià)包干合同，建筑面積按 實(shí)際計(jì)算。 價(jià)格上漲屬于 xx股份公司的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在議標(biāo)時(shí)考慮 在包干單價(jià)中，且在簽訂合同過程中也無(wú)異議。故業(yè) 主未同意此項(xiàng)索賠要求。 xx股份公司按實(shí)際完成工程量重新編制預(yù)算價(jià)為 ，編制預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)參考合同規(guī)定的變更修改 分部分項(xiàng)工程帶來(lái)的費(fèi)用變化取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 材料價(jià)格按廣州市場(chǎng)信息價(jià)調(diào)整。業(yè)主不同意此預(yù) 算，原因是預(yù)算編制依據(jù)不合理，理由充分，在議標(biāo) 中 xx股份公司是考慮自己的實(shí)力向業(yè)主作出了優(yōu)惠， 不能簡(jiǎn)單參照增加工程結(jié)算辦法，只能按合同單價(jià)水 平。 ? 甲乙雙方協(xié)商不成，最終乙方向 XX市人民法院提起訴訟。 ? 經(jīng)廣州市人民法院審理最終判決如下： ? 甲乙雙方終止合同。乙方可以按增加工程結(jié)算辦法編制預(yù)算，但要考慮優(yōu)惠比例，即考慮預(yù)算價(jià)與合同價(jià)的比值，同時(shí)按甲乙雙方及監(jiān)理確認(rèn)的工程量計(jì)算，最終確認(rèn)完成工程價(jià)款為 。 ? 甲方重新引入 xx建安公司，議標(biāo)完成后，簽訂了剩余工程補(bǔ)充協(xié)議價(jià) 3480000元，加上 xx股份公司的工程價(jià)款為 ，比原合同價(jià)要高，且在訴訟期間，浪費(fèi)了時(shí)間，影響工程工期。 ? 總結(jié)： （ 1）首先施工單位自己要有成本風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)。 （ 2）在簽定合同中要注意材料價(jià)差調(diào)整條款，合同 內(nèi)規(guī)定主要材料上漲的調(diào)值公式。 （ 3）業(yè)主要轉(zhuǎn)變觀念，不能將所有風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁給施 工單位，要有風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的意識(shí)。 （ 4）對(duì)于施工單位的違約，在簽訂合同時(shí)業(yè)主可以要求施工 單位提供履約保函，減少因施工單位違約造成的損失。本案例 中由于 xx股份公司退場(chǎng)，增加造價(jià) ，如果 xx股份 公司提供了履約保函，甲方將處于有利位置，可以減少不必要 的損失。 （ 5）索賠應(yīng)甲乙雙方協(xié)商解決，盡量減少訴訟，主要是訴訟 需要大量時(shí)間、人力、財(cái)力，對(duì)雙方都是個(gè)損失。 （ 6）施工單位索賠時(shí)要注意索賠技巧。 （ 7）選擇一種好的合同管理模式對(duì)項(xiàng)目成功影響巨大。 階段投資控制 ?付款控制 ?工程變更控制 ?價(jià)格審核 ?施工分包中的投資控制 ?竣工結(jié)算 （ 1）工程預(yù)付款 工程項(xiàng)目發(fā)包承包合同訂立后由發(fā)包人根據(jù)合同約 定和有關(guān)規(guī)定，在正式開工前預(yù)先支付給承包商的款 項(xiàng)，是施工準(zhǔn)備和所需主要材料、結(jié)構(gòu)構(gòu)件等流動(dòng)資 金的主要來(lái)源。 工程預(yù)付款額度，國(guó)家和各地區(qū)、各部門的規(guī)定不 完全相同，主要是保證施工準(zhǔn)備和所需材料和構(gòu)件的 正常儲(chǔ)備。 建筑工程的預(yù)付款 一般不得超過