【文章內容簡介】 中，以私營業(yè)主為代表的主要客源身價往往起碼都是房價的 2倍以上，更多的深不可測，即使這樣，這些客源也往往青睞利用貸款置業(yè)； 未來兩年市場發(fā)展趨勢和特征分析 關于市場和發(fā)展商 ：近兩年來，一方面得益于港城高端住宅的優(yōu)異及穩(wěn)定的市場表現；另一方面也因為近年來政府出讓的地塊由于引進了招拍掛的機制在一定程度上抬高了港城的地價，導致開發(fā)商紛紛傾向于開發(fā)高端樓盤；而在張家港高端樓盤的客源主要依賴本地私營業(yè)主階層，這部分客源的市場份額畢竟也有限，同時隨著港城房地產開發(fā)水平的日益提高，購房者的眼光也會水漲船高，未來的高端樓盤要在激烈的市場競爭中處于不敗之地，在港城這個缺乏自然景觀的縣級城市，唯有在產品規(guī)劃和設計上有突破，預計未來兩年，港城房地產將進入全面的產品時代； 關于消費習慣和心理 ：由于張家港城市經濟形態(tài)等等原因，估計未來兩年港城的人口結構不會有太大變化，同時也因為缺乏外來購房者（包括外來人口和外來投資者）的有效參與，至少在港城中高端樓盤這一市場層面，目前的主流消費群相當穩(wěn)定，因此其消費習慣和心理也難以有大的調整； 關于外來開發(fā)商 ：由于港城近年來經濟發(fā)展和房產發(fā)展的優(yōu)異表現和穩(wěn)定行，這個長三角的縣級市已經引起眾多外來知名發(fā)展商關注的眼光，預計未來兩年將陸續(xù)會有眾多外來開發(fā)商來港城尋覓藍海，在去年的土地拍賣中，甚至已經出現了新鴻基這樣的港資地產機構； 關于房價 ：港城房價相比上海和蘇州的近年漲幅，應該是比較穩(wěn)定的，由于目前中高檔樓盤價格已經走到較高水平，同時由于當地消費習慣偏好大戶型的原因，預計港城未來兩年高端住宅房價將保持一個較穩(wěn)定的增長率，預計年增幅在 5%7%左右； 關于發(fā)展熱點 ：未來兩年，可預計港城的發(fā)展重點將仍然是城南的暨陽湖周邊區(qū)域和城西板塊的沙洲西路沿線，該兩個板塊將繼續(xù)引領港城住宅發(fā)展，兩個板塊各有獨特魅力，城南板塊的暨陽湖景令人難以抗拒，而城西板塊所擁有的港城最全和最高檔次的生活配套的逐步成熟也將想購房者展示新城的無比魅力；同時除了這兩個炙手可熱的板塊之外，預計城東板塊也將會因為有梁豐植物園周邊項目的陸續(xù)上市而在港城逐步成為與上述兩個熱點板塊抗衡的第三極。 第三部分 SWOT分析 項目優(yōu)勢分析 ?項目所在區(qū)域規(guī)劃起點高 ， 區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ? ?項目周邊配套齊全 ， 新建配套多且檔次高 ?項目鄰近鎮(zhèn)政府 ， 容易吸引與政府相關的客源 ?項目正西是著名的梁豐高級中學 ， 項目正西政府規(guī)劃的初級中學等 ，人文氣息濃厚 。 項目優(yōu)勢分析 ?目前周邊人氣不足 ， 公共交通不夠便捷 。 ?部分配套 、 公建還沒有建成使用 ， 目前項目周邊生活還不是十分便利 。 ?項目南面的定銷房小區(qū)已經入住 ， 而項目東面不遠的小城市新村定銷房小區(qū)正在緊張施工 。 這種環(huán)境對產品高端形象塑造有一定影響 。 項目機會點分析 ?項目周邊可售房源減少 ， 在短期內競爭相對平緩 。 ?項目所在區(qū)域配套大多正在建設 ， 并即將投入使用 。 這些配套的完工和正常使用后 ， 地塊的價值將會有質的飛躍 。 項目威脅點分析 ?本案最有力的競爭產品將是中聯 2023A09F地塊 ， 該地塊除了擁有更加優(yōu)越的地理位置外 ， 本地開發(fā)商成功運作清水灣項目的口碑和客戶積累都將對本案構成大的威脅 。 此外 ， 該項目已經進入規(guī)劃調整階段 ， 不久可能對外公開使得該項目能夠抓住近期房源缺少的市場空檔 ， 吸收大批客戶 。 ?本案定位高端產品 ， 將會和暨陽湖周邊項目產生競爭關系 。 暨陽湖周邊區(qū)域的開發(fā) ，帶動了港城別墅和豪宅的集中區(qū)域 ， 這將可能分流項目大批客源 ， 尤其是地王花落沙鋼引起了市場足夠的關注 。 沙鋼暨陽湖項目將會成為本項目潛在的競爭項目之一 。 第四部分 產品定位 市場定位 —— 在市場中找到自己合適的位置確定社區(qū)主題 ?實力開發(fā)商和地段優(yōu)勢確定了本案的高檔定位 2）市場定位 據以上定位判斷分析，我們項目初步定位為： 1）定位依據 ?配套齊全，定位高檔，核心區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿Υ? ?周邊諸多學府環(huán)伺 ,優(yōu)先享有豐厚教育資源 ?中新置地在港城首個項目 ,將是體現實力的代表作 ?提升產品力 ,以在周邊激烈的競爭中脫穎而出 產品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場環(huán)境 立地條件分析： 用地面積 140300平米 構筑錯落有致的天際輪廓線，并形成精致協調的街路景觀； 西湖苑路可以設置商業(yè)用房，建筑面寬不大于 50米，建筑面積不大于 3000平米； 社區(qū)居委會辦公用房（設置于城市道路沿線， 300平米以上）； 社區(qū)服務用房（面積不小于 2023平米）； 90平米以下戶型達到開發(fā)建設總面積的 10%以上。 容積率 建筑限高 不大于 55米 ? 總建面積 21萬的大型社區(qū) ? 容積率 ? 建筑限高 55米，建筑層數不超過 18層 ? 90平米小戶型產品達到開發(fā)總建面積的 10％ 產品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場環(huán)境 產品組合方案一 高層 +小高層社區(qū) 產品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場環(huán)境 產品組合方案一 高層 +小高層社區(qū) 住宅布置： 地塊最北為一排 18層的高層產品，其他均為 11層的小高層產品 總建面積： 21萬平米 容積率： 布局評價： ?高層，小高層產品本身檔次不高，純高層產品較難提升社區(qū)整體檔次； ?從規(guī)劃布局來看，（由上圖可看出）以小高層為主的布置導致社區(qū)建筑密度大，布局死板變化小，無法營造錯落有致的天際輪廓線； ?經過市場調查，我們發(fā)現港城對別墅產品有較大的需求，單一的高層產品使得我們失去了很大一部分別墅客戶群，同時也失去了很大的溢價空間。 總銷計算： 以高層產品均價 6000元 /平方米計，總建面積 204700平米，總銷 （以上價格為在市場正常發(fā)展情況下，銷售時的全案均價）。 因此，方案一的不論從社區(qū)品質的體現還是從提升利潤空間來說，都不是我們推薦的布局，我們需要在產品結構上做一定的改進： 產品組合方案二 高層 +小高層 +別墅社區(qū) 產品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場環(huán)境 產品組合方案二 高層 +小高層 +別墅社區(qū) 產品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場環(huán)境 住宅布置： 地塊北部為 18層的高層產品，由北向南逐漸降低，地塊最南端為別墅產品，包括34套聯排和 8套雙拼產品 總建面積： 21萬平米 容積率： 布局評價： ?較上個布局，這個布局的產品更為豐富，而且包含了一定量體的別墅產品，對提升社區(qū)檔次有很大作用，但產品差異化很大； ?從市場上看，聯排和別墅產品將與附近的中聯地塊的別墅產品有競爭沖突； ?別墅產品對容積率損失很大，量體十分有限，因此溢價空間也是很有限的。 總銷計算：高層和多層產品均價以 6000元 /平米計，別墅產品均價以 13000元 /平米計 公寓面積： 192860平米，別墅面積 11800平米 總銷： ，整體均價 6400元 /平方米。 （以上價格為在市場正常發(fā)展情況下，銷售時的全案均價）。 因此，方案二的規(guī)劃布局要優(yōu)于方案一，但從市場上來看，本方案的別墅產品將面臨來自中聯項目的壓力，且對溢價提升方面沒有很大貢獻，我們需要能夠提升社區(qū)品質但對容積率損失較小的產品，同樣，