【正文】 AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ? 另外如有可能，建議發(fā)展商可以引進(jìn)些諸如孔祥東鋼琴學(xué)校或者書畫班之類的針對(duì)青少年興趣愛好的機(jī)構(gòu)，可以吸引很多望子成龍的購(gòu)房者。 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 聯(lián)排分體示意 ? 僅用入戶門、院門等次要且僅有一層高的房間相連 ? 采用地面不連地下室相連的方式 ? 使聯(lián)排或雙拼別墅具獨(dú)棟的居住品質(zhì)及外觀 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 聯(lián)排分體：上海 社區(qū)景觀建議 —— 花園洋房外立面 社區(qū)景觀建議 —— 花園洋房外立面 社區(qū)景觀建議 —— 別墅景觀建議 社區(qū)景觀建議 —— 別墅景觀建議 運(yùn)用水系景觀，營(yíng)造戶戶有水景的效果，同時(shí)使得別墅區(qū)與公寓區(qū)分隔開來，中心景觀打造社區(qū)主題，表現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)。 建筑風(fēng)格及建筑立面建議 風(fēng)格二：深圳熙園： 典雅華貴的現(xiàn)代地中海建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格及建筑立面建議 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 大型中央景觀及社區(qū)標(biāo)志性小品，景觀設(shè)計(jì)應(yīng)張揚(yáng)大氣，凸顯社區(qū)品質(zhì)和風(fēng)格。 考慮到本案量體較大，開發(fā)周期長(zhǎng)，以近期港城發(fā)展情況和速度推測(cè)（市場(chǎng)健康良性發(fā)展，無來自如宏觀政策等方面的影響前提下），本案開盤時(shí)銷售價(jià)格將達(dá)到： 建筑風(fēng)格及建筑立面建議 張家港高檔公寓“湖濱國(guó)際”熱銷 ，引發(fā)歐式、南加州風(fēng)格建筑在港城市場(chǎng)的風(fēng)行，客戶對(duì)歐式風(fēng)格的建筑也較認(rèn)同，但隨著越來越多的類似風(fēng)格社區(qū)的出現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，經(jīng)歷了時(shí)間的洗禮，審美疲勞難免出現(xiàn)，因此我們建議本案的外立面風(fēng)格宜采取歐式與現(xiàn)代結(jié)合的風(fēng)格： 建筑風(fēng)格及建筑立面建議 風(fēng)格一：上海綠城： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約與歐式建筑的結(jié)合體，體現(xiàn)厚重，高檔的建筑風(fēng)格。 戶型 面積 (平米 ) 戶數(shù) 戶數(shù)比例 建筑體量比例 111 65 170 14% 8% 211 85 118 8% 7% 221 95100 155 12% 10% 321 120 188 15% 15% 322 135143 484 39% 45% 422 150160 97 8% 10% 躍層 180190 41 4% 5% 合計(jì) / 1253 100% 100% 產(chǎn)品戶型比例 —— 電梯洋房和別墅面積配比 花園洋房最大的特色就是層層退臺(tái)，每戶均有贈(zèng)送的大露臺(tái)，因此由下至上，面積逐步減小： 戶型 面積 (平米 ) 戶數(shù)比例 1+2層送地下室 200 25% 3層 3房 135143 25% 4層 3房 125135 25% 5+6層復(fù)式 170 25% 別墅產(chǎn)品量體不大： 戶型 面積 (平米 ) 比例 聯(lián)排別墅 250 100% 目標(biāo)客戶分析 ? 70%來自楊舍鎮(zhèn)、以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營(yíng)業(yè)主，主要是本項(xiàng)目別墅、花園洋房和三房以上大戶型公寓的目標(biāo)客戶； ? 10%公務(wù)員階層，主要是本項(xiàng)目公寓的目標(biāo)客戶； ? 20%普通白領(lǐng)、事業(yè)單位職員，是中小戶型的主力客戶； ? 這三類客源基本為本地人，比例預(yù)計(jì)可達(dá) 95%以上； ? 年齡層在 30歲以上，私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員估計(jì)在 35歲以上，積累多； ? 另外針對(duì) 65平方米的裝修小戶型，客源可能還涉及部分投資客。 高層產(chǎn)品 —— 底樓 1+2層做復(fù)式送花園，另外在社區(qū)中央景觀較好的位置布置部分復(fù)式產(chǎn)品，公寓戶型設(shè)計(jì)上宜加入空中花園等賣點(diǎn)進(jìn)行推廣。 產(chǎn)品組合方案三 高層 +電梯花園洋房 +別墅 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場(chǎng)環(huán)境 產(chǎn)品組合方案三 高層 +電梯花園洋房 +別墅 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場(chǎng)環(huán)境 住宅布置： 地塊北部和西部為 18層的高層產(chǎn)品，地塊西部為電梯花園洋房和聯(lián)排別墅產(chǎn)品 總建面積： 210000平米 容積率： 布局評(píng)價(jià)： ?方案三用水系景觀將電梯花園洋房和別墅產(chǎn)品與高層產(chǎn)品分割開來，使得低容積率產(chǎn)品自成一體，對(duì)社區(qū)檔次的整體提升有很大的拉動(dòng)作用。 因此，方案一的不論從社區(qū)品質(zhì)的體現(xiàn)還是從提升利潤(rùn)空間來說，都不是我們推薦的布局，我們需要在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上做一定的改進(jìn)： 產(chǎn)品組合方案二 高層 +小高層 +別墅社區(qū) 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場(chǎng)環(huán)境 產(chǎn)品組合方案二 高層 +小高層 +別墅社區(qū) 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場(chǎng)環(huán)境 住宅布置： 地塊北部為 18層的高層產(chǎn)品，由北向南逐漸降低，地塊最南端為別墅產(chǎn)品，包括34套聯(lián)排和 8套雙拼產(chǎn)品 總建面積： 21萬平米 容積率： 布局評(píng)價(jià)： ?較上個(gè)布局，這個(gè)布局的產(chǎn)品更為豐富，而且包含了一定量體的別墅產(chǎn)品，對(duì)提升社區(qū)檔次有很大作用，但產(chǎn)品差異化很大； ?從市場(chǎng)上看，聯(lián)排和別墅產(chǎn)品將與附近的中聯(lián)地塊的別墅產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)沖突； ?別墅產(chǎn)品對(duì)容積率損失很大，量體十分有限，因此溢價(jià)空間也是很有限的。 沙鋼暨陽湖項(xiàng)目將會(huì)成為本項(xiàng)目潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之一 。 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 ?本案最有力的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品將是中聯(lián) 2023A09F地塊 ， 該地塊除了擁有更加優(yōu)越的地理位置外 ， 本地開發(fā)商成功運(yùn)作清水灣項(xiàng)目的口碑和客戶積累都將對(duì)本案構(gòu)成大的威脅 。 這種環(huán)境對(duì)產(chǎn)品高端形象塑造有一定影響 。 第三部分 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ?項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高 ， 區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ? ?項(xiàng)目周邊配套齊全 ， 新建配套多且檔次高 ?項(xiàng)目鄰近鎮(zhèn)政府 ， 容易吸引與政府相關(guān)的客源 ?項(xiàng)目正西是著名的梁豐高級(jí)中學(xué) ， 項(xiàng)目正西政府規(guī)劃的初級(jí)中學(xué)等 ，人文氣息濃厚 。這兩個(gè)項(xiàng)目憑借優(yōu)越的位置都將會(huì)吸引高端客戶的關(guān)注。這兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和本案在規(guī)模和產(chǎn)品上都非常相似，未來將成為本案最直接的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。 從城東的土地出讓的情況來看， 2023年有多宗地塊被陸續(xù)掛牌拍賣。 城南板塊依托暨陽湖良好的生態(tài)和環(huán)境，高檔樓盤陸續(xù)推出，逐步形成港城高檔居住區(qū)域。 ? 張家港經(jīng)濟(jì) 張家港人口分析 張家港為目前戶籍人口 88萬人，外來暫住人口 46萬人。 ? 張家港概況 ?2023年 ， 張家港市實(shí)現(xiàn)地區(qū) 生產(chǎn)總值 ， 比上年增長(zhǎng) %； ?按戶籍人口計(jì)算 ， 全市人均 生產(chǎn)總值 ， 折合 ； ?全市工業(yè)主要以冶金 、 紡織 、 化工 、 糧油食品為支柱行業(yè)； ?張家港市在全國(guó)縣城經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣 （ 市 ） 中列第三位； ?全市已基本形成了以工業(yè)為主體 ， 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 、 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和外向經(jīng)濟(jì) “ 三足鼎立 ” 的發(fā)展格局 ， 形成了冶金 、 化工 、 紡織 、 建材 、 糧油 、 機(jī)電六大板塊經(jīng)濟(jì) 。 從尚未推出的樓盤和土地出讓的情況來看 ，2023年下半年可售房源依然不多 ，但 2023年可能再次迎來房源供應(yīng)的高峰 ， 屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將再次加大 。從 2023年的土地出讓情況來看，多宗土地即將上市，城中板塊在今后兩年將成為商品房開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 城西板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —