合富輝煌-合肥金輝地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展定位建議報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 議 產(chǎn)品創(chuàng)新 49 ? 戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)緊湊、適用，適當(dāng)加大贈(zèng)送面積，可考慮 3）挑高陽(yáng)臺(tái)（ ，層高以 ） 4）錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)（不足一半投影，局部 ) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 50 價(jià)格定位 ? 價(jià)格策略建議： 高開高走，高舉高打 ? 本項(xiàng)目地價(jià) 230萬(wàn) /畝，容積率 ，樓面地價(jià)約 1400元 /平米 ? 通過對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的市調(diào)比較，同時(shí)考慮金輝的競(jìng)爭(zhēng)層次是在全市范圍內(nèi)，建議均價(jià)比同區(qū)域樓盤高 300500元 /平米 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位建議 51 規(guī)劃建議 ? 本項(xiàng)目占地 130畝，以金牛路為界劃分為兩塊， A地塊位于金牛路以西，占地面積 27畝， B地塊位于金牛路以東，占地面積 103畝。 ? 外地客戶呈快速增加之勢(shì)，而網(wǎng)絡(luò)是他們篩選樓盤信息的第一渠道，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)的營(yíng)銷是鎖定該部分客戶的一大主要手段。 項(xiàng)目客戶定位 40 目標(biāo)客戶群分析總結(jié) ? 區(qū)域客戶仍是本項(xiàng)目深挖的資源。 項(xiàng)目客戶定位 39 購(gòu)房者說： 周邊的商業(yè)配套齊全，家樂福就在邊上，生活方便，以后這里應(yīng)該更繁華，現(xiàn)在看價(jià)格也挺合理，我看好這里。 項(xiàng)目客戶定位 38 購(gòu)房者說： 我在市內(nèi)上班，現(xiàn)在合肥的房子靠西區(qū)就是地位標(biāo)志，西邊全變成富人居住區(qū)了，住這邊能更多的認(rèn)識(shí)高素質(zhì)的人群，除了生活環(huán)境提升對(duì)自己后期的事業(yè)發(fā)展也很有幫助。 習(xí)慣周邊的區(qū)域環(huán)境，為工作便利而購(gòu)買。 “住區(qū)” 則直接點(diǎn)明產(chǎn)品適宜人居的功能，避免不必要的猜測(cè)?！? 項(xiàng)目發(fā)展理念 25 那么，明確“傳承 +突破”的戰(zhàn)略方向后，還必須解決以下核心問題： ? 本項(xiàng)目提供給消費(fèi)者的核心利益是什么？ ? 本項(xiàng)目如何確立社區(qū)的核心價(jià)值觀？ ? 本項(xiàng)目如何培養(yǎng)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力？ ? 本項(xiàng)目的終極目標(biāo)是什么？ ? 本項(xiàng)目的核心特色是什么？ ? 本項(xiàng)目如何構(gòu)建小區(qū)特有的文化？ 只有實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、形象、客戶的無(wú)縫對(duì)接，才能“叫好又叫座”！ 項(xiàng)目發(fā)展理念 26 結(jié)合市場(chǎng)分析、項(xiàng)目本體分析，建議本項(xiàng)目的發(fā)展理念為： 精致豪宅典范 —— 樹立中高檔精致住宅價(jià)值標(biāo)桿 何為“精致豪宅”？ 兩層涵義： 一、產(chǎn)品主力戶型面積定位在 80— 120平米，通過緊湊的戶型設(shè)計(jì)、合理的功能布局，以符合目前市場(chǎng)上自住客戶臵業(yè)年輕化、家庭人口三人化的實(shí)際性需求（現(xiàn)代家庭已逐漸脫離三代同堂的傳統(tǒng)居住模式，因兩代人之間生活習(xí)慣等方面的差異，在經(jīng)濟(jì)條件許可的情況下都會(huì)選擇分居形式，已成為一種社會(huì)現(xiàn)象，也被社會(huì)學(xué)者所關(guān)注，作為有遠(yuǎn)見、有責(zé)任、有意識(shí)的開發(fā)商應(yīng)迎合這一市場(chǎng)需求）。 項(xiàng)目 SWOT分析 17 SWOT 威脅 ? 競(jìng)爭(zhēng) —— 森林公園板塊即將有 3300畝 土地供應(yīng)，樊洼路 2023畝 舊城改造，隨著這些土地相繼開發(fā)，該區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈 ? 調(diào)控 —— 政府對(duì)房地產(chǎn)專項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的影響加大，比如第二套房貸政策的實(shí)施，直接降低兩類客戶需求：一是投資客，二是改善居住條件換購(gòu)第二套住房的客戶 項(xiàng)目 SWOT分析 18 項(xiàng)目發(fā)展理念和主題 19 條條大路通羅馬！ 關(guān)鍵是： 我們要找一條最近的 項(xiàng)目發(fā)展理念 20 宏觀 經(jīng)濟(jì) 整體 定位 城市 規(guī)劃 本體 條件 屬性定義 市場(chǎng)較高的認(rèn)同度 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速 國(guó)家調(diào)控政策未明 區(qū)位的稀缺價(jià)值 高尚的人居環(huán)境 一水庫(kù)、兩綠肺 長(zhǎng)江西路、合作化路 殯儀館、污水處理廠 一線品牌發(fā)展商 項(xiàng)目屬性： 主城區(qū)、高尚板塊、一線品牌發(fā)展商開創(chuàng)合肥樓市新標(biāo)桿 市場(chǎng) 條件 合肥房市饑渴 區(qū)域供應(yīng)量不足 周邊缺少明星樓盤 天時(shí) 地利 人和 項(xiàng)目發(fā)展理念 21 占 位 ? 本項(xiàng)目在合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)上占一席之位 ? 在一線品牌發(fā)展商中占一席之位（資源決勝：實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)、意識(shí)、管理、品牌等是為后盾） 通過占位，在一定區(qū)域內(nèi)突圍而出，是爭(zhēng)取最高利潤(rùn)、最快銷售速度、最佳品牌效應(yīng)的關(guān)鍵。區(qū)內(nèi)鳳凰城家家景園為主要的拆遷安臵點(diǎn)，板塊內(nèi)受黃山路中高檔樓盤的沖擊較大，重點(diǎn)樓盤主要有綠城百合公寓、香樟雅苑、大溪地、安高城市天地等盤。 潛山北路 高劉路 5 立地條件 生活配套較缺乏，污水處理廠、殯儀館影響形象 ? 項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施比較缺乏，主要依靠附近成熟社區(qū)商業(yè)提供； ? 項(xiàng)目對(duì)面污水處理廠，附近有殯儀館，對(duì)客戶有一定的心理影響； ? 項(xiàng)目周邊中檔樓盤林立，打造高檔形象尚有難度 望塘污水處理廠二期 望塘污水處理廠一期 6 周邊環(huán)境分析 7 長(zhǎng)江路 潛山路 省司法學(xué)校 電子 38所 中醫(yī)學(xué)院 安徽大學(xué) 省氣象學(xué)校 體育中學(xué) 34中 省商貿(mào)工程學(xué)校 105醫(yī)院 明星學(xué)校 49中 郵電學(xué)校 省法院 糧食三庫(kù) 省農(nóng)機(jī)校 項(xiàng)目地塊周邊學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)、機(jī)關(guān)單位較多，為項(xiàng)目提供了潛在的客源。項(xiàng)目開發(fā)立地條件 1 地塊位于合肥重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，區(qū)位價(jià)值較高東臨一環(huán)、西靠中環(huán)線，交通優(yōu)勢(shì)明顯 立地條件 高劉路項(xiàng)目 習(xí)友路項(xiàng)目 中環(huán)線貫穿合肥四大行政區(qū)、連接橫縱各條交通干道，通過中環(huán)線可快速到達(dá)合肥火車站、汽車站及各大換乘站點(diǎn)；此
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