【文章內(nèi)容簡介】 該區(qū)域超過 5家以上低端經(jīng)濟酒店 n 區(qū)域內(nèi)項目多以四星級以上酒店規(guī)劃為主； n 片區(qū)安置小區(qū)較多，提供了一些低檔次的住宿安排； n 區(qū)域內(nèi)聚集了多所高校及長沙岳麓科技產(chǎn)業(yè)園，酒店公寓市場發(fā)展空間巨大 中醫(yī)藥大學(xué) 工業(yè)學(xué)院 PART321 公寓市場機會 / 酒店公寓 / 區(qū)域酒店現(xiàn)狀 區(qū)域酒店現(xiàn)狀 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 區(qū)域內(nèi)科技產(chǎn)業(yè)園 ， 為酒店公寓帶來了可觀的終端客戶群資源 這里的管理者有很多，他們在這里也沒有其他好的地方住，一般都住在廠區(qū)。還有許多經(jīng)常過來進行培訓(xùn)的人員，也住在園區(qū)職工公寓里。 —— 岳麓科技產(chǎn)業(yè)園 李老板 這里以后會有一些星級酒店，但畢竟只能滿足少數(shù)人，沒有像樣的酒店或商務(wù)公寓。 —— 華潤橡樹灣 張先生 產(chǎn)業(yè)園中高管客戶現(xiàn)狀 需求特征 商務(wù)或酒店公寓產(chǎn)品 置業(yè)次數(shù) 首次置業(yè) 總價承受能力 較高 客戶置業(yè)目的 企業(yè)使用、個人自住 置業(yè)敏感點 形象檔次 /配套 /交通 /物業(yè)服務(wù) 管理者的居住現(xiàn)狀 管理者的置業(yè)要求 n 住在廠區(qū)員工宿舍內(nèi)或周邊安置小區(qū) n 企業(yè)缺乏有檔次的商務(wù)接待和辦公場所 n 吃飯、商務(wù)洽談等活動都不太方便 n 到其他酒店等地方距離較遠，來回感覺比較麻煩 n 有檔次的商務(wù)公寓做做企業(yè)進行洽談等商務(wù)活動的場所 n 配套比較齊全的酒店公寓一，安排出差人員或自住 n 配套要齊全，距離不要太遠 PART321 公寓市場機會 / 酒店公寓 / 客戶資源 客群需求 1 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 周邊聚集的高校聚集了 5萬余的師生 ， 存在巨大的公寓租住群 ， 高收入老師則具有潛在的投資和改善需求 高校老師約 5000人 大中專院校 中小學(xué) 湖南中醫(yī)藥大學(xué) 聯(lián)豐小學(xué) 湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 博才小學(xué) 湖南省醫(yī)藥學(xué)校 湖南服裝工業(yè)學(xué)校 老師的住宿現(xiàn)狀 中醫(yī)藥大學(xué)老師的收入情況 n 老師大多住在學(xué)校里面，如教師宿舍；老師大多期望在學(xué)校附近置業(yè)，但因為供應(yīng)少，許多老師也在區(qū)域內(nèi)買房； n 部師在學(xué)校附近小區(qū)租住。 n 講師月收入約 2023～ 4000元，副教授月收入約 4000～ 5000元，教授月收入約 6000～ 7000元，加上補貼、獎金等，年收入至少在 10萬元左右； n 老師有豐厚的住房公積金，一般工作 3～ 4年的老師公積金約 10萬元左右。 數(shù)據(jù)來源：教師訪談 PART321 公寓市場機會 / 酒店公寓 / 客戶資源 客群需求 2 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 投資類客戶覆蓋全市 ， 客戶實力較強 ， 關(guān)注區(qū)域未來發(fā)展前景和升值潛力 ， 對投資類小戶型產(chǎn)品比較青睞 長沙 湘潭 株洲 普遍看好區(qū)域的未來發(fā)展前景，對配套關(guān)注比較明顯，注重升值潛力，公寓等小戶型產(chǎn)品受歡迎 投資客戶分布 投資客戶置業(yè)關(guān)注點 n 首先關(guān)注區(qū)域的發(fā)展前景和規(guī)劃，是否城市發(fā)展的熱點區(qū)域 n 關(guān)注產(chǎn)品性價比和小區(qū)環(huán)境，小戶型公寓產(chǎn)品是首選 n 對回報率穩(wěn)定的投資產(chǎn)品很感興趣 n 投資客戶約占區(qū)域的 10% n 長株潭客戶為主，來自長沙的投資客戶較多 PART321 公寓市場機會 / 酒店公寓 / 客戶資源 客群需求 3 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 PART321 公寓市場機會 / 酒店公寓 / 客戶資源 成功案例借鑒 作為后現(xiàn)代主義的追隨者，酒店正是為“橙子族”們量身訂制的，它是“橙子族”心靈的棲息地，以“橙子”的形象來彰顯其氣質(zhì)與品味。 服務(wù)主力對象為： 大學(xué)生、時尚白領(lǐng)、藝術(shù)家、年輕的商場才俊。 這個階層正是今日滾滾紅塵中，彰顯個性、引領(lǐng)時尚的人群，即“橙子族”，他們奉 《 發(fā)條橙子 》 為他們卓爾不群的立世宣言。 通過鮮明的酒店主題打造，加之酒店客群的準確定位，酒店以及附屬商業(yè)街運營十分成功，很早便收回成本，而且居住率一直保持在不低于 70%的水平。 特色酒店成功案例： 橙子酒店 通過發(fā)展特色主題酒店規(guī)避星級競爭 ， 搶占市場空白 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 本案公寓機會分析 寫字樓市場 公寓市場機會 —— 商業(yè)市場 酒店公寓 商務(wù)公寓 學(xué)區(qū)公寓 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 周邊客群支撐 長沙含浦科教產(chǎn)業(yè)園是 2023年成立的一個以科教事業(yè)為主，其它配套產(chǎn)業(yè)為輔的綜合性產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)，功能定位為國家級科技成果轉(zhuǎn)化基地、新型工業(yè)化示范基地、生態(tài)宜居新區(qū)。園區(qū)規(guī)劃總面積 60平方公里，其中一期 20平方公里已被納入長沙市 2023年總體規(guī)劃所屬都市范圍，并明確為城市“組團”。現(xiàn)已有南方大學(xué)、湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湖南電力學(xué)院、 長沙環(huán)保設(shè)備廠、長沙晚安床上用品公司、長沙寶晟實業(yè)有限公司等 10多個項目落戶該園 。 科教產(chǎn)業(yè)園 的快速發(fā)展 ， 給含浦帶來的外部影響力 ， 提升區(qū)域的商務(wù)需求和商務(wù)價值 。 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)尚無相對較高商務(wù)場所滿足需求 。 PART322 公寓市場機會 / 商務(wù)公寓 / 區(qū)域發(fā)展條件支撐 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 各類型企業(yè)不同發(fā)展期的辦公物業(yè)需求規(guī)律 新生期，創(chuàng) 業(yè)階段 貿(mào)易物流業(yè) 制造加工業(yè) 發(fā)展期，掙 扎階段 穩(wěn)定成 長階段 成熟期 及以后 辦公物業(yè)需求 商住樓： 低成本，可居住 寫字樓： 提高形象，建立客戶信心 初期，作坊類 發(fā)展期，規(guī)模 成長業(yè)務(wù)拓展 階段 高速成長， 某些職能部 門分離 成熟期及以后 有穩(wěn)定的客戶 和銷售網(wǎng)絡(luò) 廠區(qū)辦公： 便捷 寫字樓： 競爭導(dǎo)向，形象，品牌 辦公物業(yè)需求 商住樓： 接待客戶，可住，可辦公 辦公物業(yè)的發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度和聚集程度密切相關(guān) ， 在第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的區(qū)域 ， 辦公物業(yè)需求較大 。 目前科教園入駐企業(yè)以裝備制造業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主 ， 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和集中度有限 ， 因此商務(wù)公寓體量應(yīng)控制 規(guī)模控制 PART322 公寓市場機會 / 商務(wù)公寓 / 區(qū)域發(fā)展條件支撐 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 本案商業(yè)市場機會分析 寫字樓市場 公寓市場機會 —— 商業(yè)市場 酒店公寓 商務(wù)公寓 學(xué)區(qū)公寓 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 學(xué)區(qū)資源： 長沙頂級名校，北雅中學(xué)，購房必有指標，獨一無二 學(xué)區(qū)資源 地塊周邊教育資源豐富，距離博才實驗小學(xué) ，師大附中博才實驗中學(xué)南校區(qū)僅需步行 5分鐘。 師大附中博才實驗中學(xué)南校區(qū) 博才實驗小學(xué) 博才實驗小學(xué)將于 2023年秋季招收第一批新生。 湖南師大附中博才實驗中學(xué)南校區(qū)2023年秋季初一招新 16個班。 PART322 公寓市場機會 / 學(xué)區(qū)公寓 / 區(qū)域發(fā)展條件支撐 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 酒店公寓在區(qū)域內(nèi)需求較大，且供應(yīng)稀缺；商務(wù)公寓雖供應(yīng)不足，但因目前需求有限，應(yīng)盡量控制體量；周邊存在高質(zhì)教育資源，可整合發(fā)展學(xué)區(qū)公寓，提升公寓附加值 ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)園發(fā)展對酒店公寓的需求迅速擴大，但區(qū)域內(nèi)目前供應(yīng)基本空白，規(guī)劃 57萬平米為宜。 1 ? 商務(wù)公寓需求隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將快速增長，但目前需求有限，規(guī)劃 23萬平米為宜。 2 ? 周邊高校師生對公寓的需求較大，隨著學(xué)府路拉通，交通更加便捷，對終端消費群吸引力強。 3 PART3 公寓市場機會 /小結(jié) 小結(jié) 4 ? 周邊存在高質(zhì)教育資源可整合。 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 細分商業(yè)產(chǎn)品機會分析 寫字樓 公寓 商業(yè) 33 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 編號 項目 商業(yè)體量 類型 1 米蘭春天 5萬 3萬米商業(yè)體及商業(yè)街， 8000平米新一佳超市、 2023平米橫店國際影院及 5000平會所 2 江山帝景 10萬 15000平米商務(wù)中心， 8萬平米精品商業(yè)街， 3000㎡ 超市以及酒店 3 洋湖 STYLE 8萬 星級酒店、甲樓寫字樓、商業(yè)體 4 聯(lián)豐村住宅區(qū) 1萬 餐飲、旅館、服裝、五金、零售等 5 白鶴家園 1萬 餐飲、五金、旅館、建材、攝影等 6 中海國際社區(qū) 2萬 后期規(guī)劃 7000平米商業(yè)及住宅底商 7 楓華府第 1萬 住宅底商以及商業(yè)街 8 華潤橡樹灣 5千 住宅底商 9 中建麓山和苑 6千 住宅底商 10 其他 8萬 其他小區(qū)底商 合計 36萬 目前地塊周邊商業(yè)能級較低 ， 主要以住宅底商形式存在；但隨著周邊項目的開發(fā)建設(shè) ， 商業(yè)體量將逐步增加 ， 預(yù)計未來幾年內(nèi)將達到 36萬方 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)在主要集中在湖南中醫(yī)藥大學(xué)周邊，業(yè)態(tài)凌亂，檔次乘次不齊，缺乏統(tǒng)一管理，總體形象較差。 PART3_3 商業(yè)市場機會 / 消費商業(yè) / 區(qū)域現(xiàn)狀 區(qū)域商業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 區(qū)域周邊底商主要以餐飲、零售、服務(wù)業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營狀況良好 店鋪數(shù)量：約 200家 營業(yè)面積：約 6000平米 租金范圍： 50100元 /㎡ /月 主力面積區(qū)間： 2080平米 合同年限：首簽 3~5年 湖工院周邊臨街底商主要以餐飲、零售、服務(wù)類為主，檔次較低 車 塘 河 路 PART33 商業(yè)市場機會 /消費商業(yè) /區(qū)域現(xiàn)狀 周邊底商調(diào)研 湖工院周邊沿街商業(yè)調(diào)查 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 聯(lián)豐村多以中低端服飾、零售類業(yè)態(tài)為主，因靠近中醫(yī)藥大學(xué)，商業(yè)主要以服務(wù)學(xué)生、老師以及周邊居民為主。 店鋪數(shù)量：約 230左右 營業(yè)面積：約 10000平米 租金范圍： 50150元 /㎡ /月 主力面積區(qū)間： 30100平米 合同年限：首簽 3~5年 聯(lián)豐村靠近中醫(yī)藥大學(xué)，居住人口集中，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以中低端服飾、零售為主 車 塘 河 路 周邊底商調(diào)研 聯(lián)豐村周邊沿街商業(yè)調(diào)查 PART33 商業(yè)市場機會 /消費商業(yè) /區(qū)域現(xiàn)狀 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 象嘴路沿線分布成熟小區(qū)較多，為滿足周邊業(yè)主的裝修需求，業(yè)態(tài)分布主要以建材家居為主 店鋪數(shù)量：約 50家左右；營業(yè)面積：約 3000平米 租金范圍： 80130元 /㎡ /月； 主力面積區(qū)間： 50200平米 合同年限：首簽 3~5年 象嘴路沿街商業(yè)主要以底商為主，由于周邊小區(qū)業(yè)主陸續(xù)入住，裝修需求大，因此業(yè)態(tài)分布主要以家居建材以及零售為主 周邊底商調(diào)研 PART33 商業(yè)市場機會 /消費商業(yè) /區(qū)域現(xiàn)狀 象嘴路小區(qū)周邊商業(yè)調(diào)查 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 細分市場概況 | 周邊底商 江山帝景車塘河路沿線 商業(yè)以服務(wù)類為主，其次為家居建材。 店鋪數(shù)量：約 20家左右 營業(yè)面積：約 2500平米 租金范圍： 50100元 /㎡ /月 主力面積區(qū)間： 30200平米 合同年限：首簽 3年 距離地塊最近，由于小區(qū)目前入住率較低，因此商業(yè)氛圍較差，空鋪率達到 30%，且商業(yè)規(guī)劃凌亂，營業(yè)店鋪分布散亂，有待進一步發(fā)展 PART33 商業(yè)市場機會 /消費商業(yè) /區(qū)域現(xiàn)狀 周邊底商調(diào)研 江山帝景車塘河路沿線商業(yè)調(diào)查 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 細分市場概況 | 周邊底商 工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院周邊商業(yè) PART33 商業(yè)市場機會 /消費商業(yè) /區(qū)域現(xiàn)狀 工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種一覽表 商業(yè)統(tǒng)計 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 細分市場概況 | 周邊底商 聯(lián)豐村商業(yè)區(qū) PART33 商業(yè)市場機會 /消費商業(yè) /區(qū)域現(xiàn)狀 商業(yè)統(tǒng)計 聯(lián)豐村商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)業(yè)種一覽表 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 含浦家園象嘴路 江山帝景車塘河路 PART3