田園置業(yè)大廠項目運營思路報告(編輯修改稿)
2025-03-22 13:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 價的理由 1） 放棄百貨的理由： 百貨在當?shù)貐^(qū)域市場確實很少 ， 而當?shù)厝说氖杖肱c消費力是足以支撐百貨的介入的 ， 但由于大廠距離南京很近 ， 且交通發(fā)達 ， 受到南京市區(qū)商圈的輻射影響太大 ， 目前人們對百貨的消費習慣還是集中于南京 ， 永利購物中心目前經(jīng)營不好在某些程度上也能說明問題 ， 另外大的百貨的入駐對實現(xiàn)商業(yè)銷售與出租的經(jīng)濟價值是不高的 。 2） 放棄大型超市的理由： 周邊華潤蘇果體量較大 ， 能夠滿足周邊社區(qū)的生活消費所需 ， 引進同類 超市的可能性不大 。 3） 放棄步行街的理由： 純戶外步行街對用地規(guī)劃要求較高 ， 本項目考慮住宅與商業(yè)的結合 ， 考慮容積率問題 ， 規(guī)劃步行街不現(xiàn)實 。 29 商業(yè)類型定位 對于各形態(tài)評價的理由 4） 選擇店中店內(nèi)街鋪形式的理由： 店中店內(nèi)街形式的商業(yè)由于規(guī)劃設計要求不高 ， 在住宅底商中的應用比較常見 ， 且周邊類似物業(yè)的招商與銷售情況較好 ， 市場已驗證這類形態(tài)比較成熟 ， 另外對于本項目而言 ， 對外沿街面可作為商業(yè)門面 ， 內(nèi)部形成內(nèi)街規(guī)劃 ， 這種形式的商業(yè)價值也會較高 。 5） 選擇娛樂類或專業(yè)市場的理由： 凡是商業(yè) ， 對于越高樓層其商業(yè)價值與招商銷售難度都比較大 ， 而本案為了綜合指標考慮 ， 商業(yè)部分要做到 3層 ， 而專業(yè)市場或娛樂城對于樓層的抗性較弱 ， 且經(jīng)過其他因素的綜合評價 ， 這里認為可以考慮 。 30 商業(yè)類型定位 根據(jù)以上分析 ， 對本項目商業(yè)形式的初步定位方向為： A方案：店中店 [內(nèi)街鋪 ]+休閑娛樂中心 B方案：店中店 [內(nèi)街鋪 ]+專業(yè)市場 這里傾向于 A方案 ， 但仍需根據(jù)再度的市場研究與資源判斷來決定 。 31 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 大廠地區(qū)的現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)豐富 ， 業(yè)種齊全 ， 基本能滿足當?shù)厝说娜粘Ｉ钕M需求 ， 而本項目位于大廠的區(qū)域商圈中心 ， 作為商圈性商業(yè)必須要對外區(qū)域人群產(chǎn)生輻射吸引力 ， 若以業(yè)種齊全的綜合性購物內(nèi)街定位 ， 則在規(guī)模與特色性方面缺乏競爭力 ，而以 13個特色主題的業(yè)態(tài)定位 ， 打造具有主題特色的店中店 ， 必將區(qū)別現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境 ， 開辟新的市場 。 32 商業(yè)業(yè)態(tài)定位
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