【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 到 2023年，六安市區(qū)將建立 1個(gè)亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心。結(jié)合城北改造和淠河新村等的建設(shè)，在解放北路梅山北路交叉口以北區(qū)域形成區(qū)級(jí)商業(yè)中心，主要為周邊地區(qū)及城市北部地區(qū)服務(wù)。本區(qū)域現(xiàn)狀 : 主要依靠解放路沿線發(fā)展，主要是以住宅小區(qū)的沿街門面為主，業(yè)態(tài)以住宅配套和學(xué)校配套為主，餐飲、超市、建材、文化用品等，輻射力較小。 值得一提的是沿解放路的北塔公園為六安市最古老的建筑之一，具有一定得旅游、休閑價(jià)值，但是周邊商業(yè)沒(méi)有很好的利用這一點(diǎn)。這一區(qū)域有打造成為北部商業(yè)副中心的潛質(zhì)。 在售門面單層價(jià)格約為 9000元 /平米左右，雙層 5000—7000 元 /平米左右，無(wú)返租?；刭?gòu)等銷售政策。 商鋪?zhàn)饨鹚绞州^低，沿街門面租金范圍 20—50 元 /平米月，內(nèi)鋪和內(nèi)街租金最低只有幾元，租金售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫節(jié)，造成了區(qū)域內(nèi)商業(yè)銷售的困難。37區(qū)域商業(yè)概述 區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)體量不是很大，靠近一中的沿街門面（水木清華、梧桐嘉苑）銷售情況較好，但是一些集中商業(yè)（狀元坊）銷售情況不是和樂(lè)觀，入住率也是不很高，入駐商戶經(jīng)營(yíng)情況較差。表明區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)氛圍，客戶投資信心不足。 沿街商鋪銷售情況雖然較好，但是整體經(jīng)營(yíng)情況一般，租金水平不高，投資回報(bào)率較低。區(qū)域內(nèi)典型商業(yè)一覽38類似項(xiàng)目分析狀元坊：總建筑面積： 定位： IT電腦、學(xué)生用品專業(yè)市場(chǎng)及培訓(xùn)中心商鋪面積： 23—123 平米銷售政策：返租兩年，每年 7%銷售價(jià)格： 5500—7000 元 /平米總體描述：經(jīng)營(yíng)慘淡，銷售遇阻，整體建筑檔次不高，推廣不力。失敗原因：項(xiàng)目定位模糊，隨定位為學(xué)生用品、 IT電腦，實(shí)際卻是成為餐飲（狗肉館）聚集地，影響整體商業(yè)檔次，環(huán)境。銷售政策缺乏吸引力，招商力度不高，客戶信心不足。整體推廣不力，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的銷售利，市場(chǎng)上已經(jīng)聽(tīng)不到該項(xiàng)目的聲音。與本案臨近，且建筑形態(tài)相似，其銷售推廣對(duì)本案有著重要的借鑒作用。39區(qū)域總結(jié)：現(xiàn)狀不佳，但整體具有較大發(fā)展?jié)摿?16。本區(qū)域作為六安亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心，受政府政策扶持，其發(fā)展?jié)摿^大。216。本區(qū)域沒(méi)有真正意義上的具有輻射片區(qū)乃至整個(gè)市區(qū)的領(lǐng)軍式集中商業(yè)，因此不能產(chǎn)生聚集效應(yīng)，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。216。區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要是以學(xué)校和住宅小區(qū)自發(fā)形成的配套商業(yè)，商業(yè)盈利水平一般，商鋪?zhàn)饨疠^低。216。在售商業(yè)銷售政策吸引力不高，商鋪采用返租形式，集中商業(yè)招商力度不大，致使客戶信心不足，銷售受阻。沿街門面 “干賣 ”，沿解放路門面銷售情況較好，但是整體經(jīng)營(yíng)情況一般。216。餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)有自發(fā)聚集的趨勢(shì)，但沒(méi)有得到較好的規(guī)劃和管理，整體形象檔次一般，不能形成品牌效應(yīng)，提高盈利能力。40六安城市及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述六安商業(yè)市場(chǎng)剖析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營(yíng)銷推廣策略銷售組織41整體概況地理位置： 解放路與塔北路之間，北塔公園北側(cè)項(xiàng)目綜述：項(xiàng)目共有 11棟獨(dú)立徽派建筑，每棟建筑為 2—3 層，面積從 640—1852 平米不等?，F(xiàn) 1樓已有阿波羅 KTV入駐， 2023年 2月開(kāi)業(yè)，內(nèi)部有少許商家進(jìn)駐，開(kāi)始營(yíng)業(yè)。整體描述：城市主干道邊，緊鄰市中心，扼守城北門戶，發(fā)展?jié)摿薮蠼夥怕匪甭蜂暮勇繁景副彼珗@輕工中學(xué)阿波羅KTV城北小學(xué)42項(xiàng)目四至：周邊商業(yè)氛圍不濃，北邊形象較差本案解放路塔北路淠河路北塔公園淠河路、沿淠河景觀帶解放路解放路對(duì)面沿街商業(yè)住宅小區(qū) 住宅用地北43項(xiàng)目沿城市主干道，交通通達(dá)性較好項(xiàng)目車行、人行十分便利，可較通暢地通往六安市各個(gè)區(qū)域，通達(dá)性高，路況良好。以下為在項(xiàng)目周邊停靠的公交路線：1路 淠化小區(qū) —— 客運(yùn)北站 經(jīng)皖西路、解放路到客運(yùn)北站，通過(guò)北塔公園。5路 政務(wù)中心 —— 淠綠新村 經(jīng)皖西路、健康路、人民路、云路街到城北小學(xué)，可至本案。10路 淠苑新村 —— 永達(dá)機(jī)械公司經(jīng)皖西路、解放路、皋城路，通過(guò)本案。12路 客運(yùn)東站 —— 裕安區(qū)黨 經(jīng)經(jīng)三路、緯三路、經(jīng)二路、皋城路、解放路，通過(guò)本案。14路 國(guó)際汽車城 —— 客運(yùn)北站經(jīng)皖西路、梅山路、皋城路、解放路，通過(guò)本案。 16路 客運(yùn)東站 —— 客運(yùn)北站經(jīng)佛子嶺路、梅山路、人民路、解放路，通過(guò)本案。201路 六安職業(yè)技術(shù)學(xué)院 —— 客運(yùn)南站 沿解放路直走，通過(guò)本案。44博觀觀點(diǎn)：項(xiàng)目位于城北區(qū)、市中心區(qū)結(jié)合處，緊鄰市中心核心位置，扼守城北門戶，商業(yè)價(jià)值潛力較大！項(xiàng)目商業(yè)屬性研究屬性 詮釋區(qū)位屬性緊鄰市中心，扼守城北門戶 項(xiàng)目位于政府大力發(fā)展的城北片區(qū)門戶位置，與市中心咫尺之遙片區(qū)文化底蘊(yùn)深厚 緊靠北塔公園，園內(nèi)多寶庵為六安雙塔之一，有悠久歷史；項(xiàng)目屬性較小的商業(yè)規(guī)模 項(xiàng)目共 11棟獨(dú)立徽派建筑，商業(yè)總面積約為 12039㎡可達(dá)性好、交通便捷周邊學(xué)校眾多，居住氛圍較好，消費(fèi)能力較高，且北塔公園有一定的吸客作用，位于解放路、塔北路交叉口，且西面緊鄰淠河路景觀交通便利；周邊學(xué)校、居住區(qū)眾多，且離市中心 4—5 分鐘路程；稀缺性自然景觀資源 項(xiàng)目南靠北塔公園、西邊為政府規(guī)劃的沿淠河綠化帶，景觀資源豐富；45SWOT 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak、交通便利；、文化居住氛圍濃厚；、現(xiàn)鋪銷售、商家入駐；，客戶投資信心不足；，整體形象不好；選址要求；，加大后期操作難度；，投資門檻過(guò)高；機(jī)會(huì) Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)的亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿o(wú)限；目周邊形象有提升作用；；，市民投資熱情高漲；252。利用本項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)等，打造迎合六安市消費(fèi)人群習(xí)慣的業(yè)態(tài)，取得成功；252。通過(guò)對(duì)產(chǎn)品自身價(jià)值的演繹，深入闡述發(fā)展前景252。發(fā)揮本案可帶戶口的優(yōu)勢(shì)，增加客戶投資信心；252。充分利用房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的條件 ,提升產(chǎn)品素質(zhì) ,打造高素質(zhì)商業(yè) ,吸引商家進(jìn)駐 。252。強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)域潛在價(jià)值，消除商家的心理障礙；252。順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)產(chǎn)品內(nèi)外部進(jìn)行改造，裝修；252。通過(guò)對(duì)本案市場(chǎng)定位的確立，選擇適合定位的主題商業(yè)業(yè)態(tài)，吸引人流到項(xiàng)目消費(fèi)；威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅減小劣勢(shì)，避免威脅，市場(chǎng)反應(yīng)及銷售情況不是很好，在市場(chǎng)的美譽(yù)度不高；，市場(chǎng)基本趨于飽和，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈；案的負(fù)面影響較大；，將阻礙本項(xiàng)目的銷售。銷售。252。充分發(fā)揮項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造高端形象 ,選擇合適業(yè)態(tài)，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成差異化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化；252。加深對(duì)交通便利和區(qū)位優(yōu)勢(shì)的訴求；252。強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，打造最優(yōu)業(yè)態(tài)組合，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。252。積極與政府合作，結(jié)合可帶戶口優(yōu)勢(shì)增加客戶投資信心252。在項(xiàng)目未重新入市之前充分展示項(xiàng)目給消費(fèi)優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立高端形象，為項(xiàng)目操作提供基調(diào)；252。通過(guò)各種宣傳推廣，給項(xiàng)目造勢(shì)，從而帶來(lái)人流，提高知名度；252。，項(xiàng)目整改，重新包裝，刺激市場(chǎng)且精確預(yù)算，降低改造費(fèi)用；46項(xiàng)目剖析總結(jié)216。項(xiàng)目地處一中片區(qū)與市中心片區(qū)交接處，扼守一中片區(qū)門戶，商業(yè)價(jià)值較高；216。項(xiàng)目地段商業(yè)價(jià)值雖然較高，但周邊商業(yè)租金水平不高，客戶投資信心不足；216。項(xiàng)目面臨來(lái)自周邊住宅底商和市場(chǎng)其他商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)和客戶分流；216。項(xiàng)目屬于小體量的商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目高定位有一定的難度；216。項(xiàng)目外部景觀，自身建筑形態(tài)較好，但是外立面、現(xiàn)狀環(huán)境給人感覺(jué)較差；216。項(xiàng)目前期操作遺留問(wèn)題較多，后期操作存在一定的抗性；216。項(xiàng)目前期銷售推廣不力，市場(chǎng)美譽(yù)度不高，重新啟動(dòng)客戶信心樹(shù)立有難度；216。項(xiàng)目自身配套不足，較難符合定位的業(yè)態(tài)的要求；47項(xiàng)目操作思路216。通過(guò)與政府聯(lián)動(dòng)，大力宣揚(yáng)區(qū)域發(fā)展前景，增強(qiáng)客戶對(duì)片區(qū)的信心；216?？焖偬幚斫鉀Q前期遺留問(wèn)題，為項(xiàng)目后期操作掃清障礙；216。通過(guò)項(xiàng)目整改包裝，明確定位，提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象，重新建立市場(chǎng)高度；216。通過(guò)大力招商，主力商家入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立項(xiàng)目成功營(yíng)業(yè)形象，增加客戶對(duì)項(xiàng)目的信心；216。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的改造，打造更加適合投資者的產(chǎn)品并擴(kuò)大客戶層面；216。通過(guò)有效的推廣策略和銷售策略，制造市場(chǎng)轟動(dòng)，奠定市場(chǎng)形象，促進(jìn)銷售最終銷售；48六安城市及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述六安商業(yè)市場(chǎng)剖析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營(yíng)銷推廣策略銷售組織49外因 —— 市場(chǎng)背景消費(fèi)者宏觀市場(chǎng) —— 發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)者片區(qū)市場(chǎng)供求滿足消費(fèi)者需求內(nèi)因 —— 項(xiàng)目條件 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)項(xiàng)目自身現(xiàn)狀建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位原則50項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略選擇：依托城北發(fā)展?jié)摿Γ缘统杀靖咝蜗鬄閼?zhàn)略導(dǎo)向、以適應(yīng)市場(chǎng)需求為產(chǎn)品導(dǎo)向、打造最優(yōu)業(yè)態(tài)組合及投資客需求的商業(yè)項(xiàng)目。領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo) 者者 挑挑 戰(zhàn)戰(zhàn) 者者216。一 線 品牌216。項(xiàng) 目具有無(wú)可復(fù)制的 資 源216。產(chǎn) 品核心 優(yōu)勢(shì) 明 顯 ，大 規(guī) 模制造216。壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流216。具有持 續(xù) 作 戰(zhàn) 能力市 場(chǎng) 新 進(jìn) 者216。具 備 一定獨(dú)特 資 源和生 產(chǎn)規(guī) 模216。改 變 游 戲規(guī)則216。強(qiáng) 調(diào) 新的 評(píng) 估 標(biāo) 準(zhǔn)216。強(qiáng) 調(diào)產(chǎn) 品的特色和價(jià) 值追隨者追隨者 補(bǔ)補(bǔ) 缺者缺者216。缺乏獨(dú)特 資 源和 資 金 實(shí) 力216。搭便 車 ，借 勢(shì)216。以小博大， 殺傷戰(zhàn)術(shù)216。價(jià)格 戰(zhàn) 的制造者216。規(guī) 模 較 小，快速靈活216。目 標(biāo) 客 戶 明確，挖掘 細(xì) 分市 場(chǎng) 價(jià) 值216。抓住某種需求 變 化 趨勢(shì) ，在 細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造 難 以復(fù)制的 產(chǎn) 品216。敏 銳 的機(jī)會(huì)主 義 者51案例借鑒成都 錦里52錦里民俗休閑街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以傳統(tǒng)川西古鎮(zhèn)為建筑風(fēng)格的旅游休閑街區(qū)。街區(qū)全長(zhǎng) 350余米，有茶坊、客棧、酒樓、酒吧、戲臺(tái)、各種風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)等等，集旅游購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為一體， 是一條在深厚民俗文化根基上營(yíng)造出的休閑氣氛的商業(yè)休閑街。錦里古街目前主要包括 酒吧娛樂(lè)、四川餐飲名小吃、府第客棧、特色旅游工藝品展銷 等幾大部分。錦里集旅游購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為一體，滿足消費(fèi)者吃、住、行、游、購(gòu)、娛的要求，再現(xiàn)蜀地民俗文化，使游客充分體驗(yàn)四川民風(fēng)民俗的獨(dú)特魅力，對(duì)蜀漢文化和古成都風(fēng)貌有更深入的了解。以川西文化為底蘊(yùn)的舊城改造項(xiàng)目，囊括了旅游、美食、娛樂(lè)休閑、特色紀(jì)念品等各類商業(yè)元素茶樓 戲臺(tái)風(fēng)味小吃53216。錦里的改造成果：改造前的錦里一條街一帶雜草叢生、只有一排破爛的舊民房和垃圾遍地的舊城區(qū)。改造后的錦里將古與今、舊與新通過(guò)文化的嫁接完美的結(jié)合在一起。老街、院落、民居、客棧、商鋪、古戲臺(tái)、木樓掩映在參天的古樹(shù)和高大的銀杏樹(shù)之間，整齊的青石板路，晃動(dòng)著商鋪的招幡，懸掛著的紅燈籠，臨街絕活的手藝人，古色古香，讓人置身倒流的時(shí)空。216。錦里的成功要素：以蜀漢三國(guó)文化為支撐 ,以川西民風(fēng)、民俗為內(nèi)涵 ,融合成都特有的休閑文化氣氛， 錦里民俗文化街在主題形象定位、產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理模式等方面形成了一條民俗文化旅游資源開(kāi)發(fā)的成功模式。錦里民俗文化街的成功改造，建立在對(duì)當(dāng)?shù)匚幕_的理解和對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的精準(zhǔn)把握上54上海新天地：中國(guó)客廳 “ 上海站 ”55上海 新天地 功能演進(jìn)由舊區(qū)改造而成的商業(yè)體 →“ 旅游景點(diǎn) ”56案例借鑒總結(jié)提示216。城市人文資源的積淀：豐富的城市歷史文化以及傳統(tǒng)建筑等人文資源。216。復(fù)合的功能構(gòu)成：以主題餐飲、娛樂(lè)休閑為主，集特色商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化藝術(shù)于一身，提供了豐富的、多元的、風(fēng)情迥異的城市生活空間216。傳統(tǒng)符號(hào)的應(yīng)用與創(chuàng)新：傳統(tǒng)建筑符號(hào)與現(xiàn)代建筑風(fēng)格的融合，本身就是一種藝術(shù)與文化。216。中高端定位，消費(fèi)大眾化：類似案例中均采用中高端的定位，在消費(fèi)上則走大眾化路線，聚集人氣。本項(xiàng)目該如何定位，方能重新樹(shù)立項(xiàng)目形象，撬動(dòng)市場(chǎng)？57項(xiàng)目整體定位六安城市娛樂(lè)名片—— 六安首席一站式休閑娛樂(lè)聚集地58216。根據(jù)市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)雖然六安娛樂(lè)休閑消費(fèi)旺盛，但是整體分布較為分散且沒(méi)有形成真正的品牌效應(yīng)，市場(chǎng)亟待娛樂(lè)休閑品牌代言；打造 “娛樂(lè)休閑聚集地 ”符合市場(chǎng)發(fā)展需求。通過(guò)娛樂(lè)休閑產(chǎn)業(yè)的大力招商塑造項(xiàng)目六安娛樂(lè)休閑的龍頭品牌地位 。216。依托項(xiàng)目的緊鄰市中心，扼守城北的門戶位置，提高項(xiàng)目市場(chǎng)地位，凸顯項(xiàng)目形象高度，打造 “城市娛樂(lè)名片 ” 。216。依托政府著力打造城北亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心的政策扶持，建立項(xiàng)目在城北區(qū)的龍頭位置，進(jìn)而確立項(xiàng)目在六安市 “娛樂(lè)名片 ”的地位。定位成因：59項(xiàng)目形象定位娛樂(lè)大航母 商業(yè)新標(biāo)桿60項(xiàng)目檔次定位高端市場(chǎng)中高端市場(chǎng)中端市場(chǎng)中低端市場(chǎng)低端市場(chǎng)本項(xiàng)目本項(xiàng)目定位為本區(qū)域內(nèi)偏中高端檔次61項(xiàng)目功能定位作為區(qū)域性?shī)蕵?lè)休閑標(biāo)桿，應(yīng)能滿足城北及整個(gè)六安市各個(gè)階層人士的各種需要，因此本項(xiàng)目商業(yè)功能包括： 休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、交流、餐飲、文化休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、交流、餐飲、文化 等多種功能，其中娛樂(lè)休閑功能將占較大部分比例，以凸顯項(xiàng)目的特色。其中功能可劃分為兩個(gè)部分：顯性功能：休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)交流等隱性功能：情感交流、人際交往等核心功能娛樂(lè)、休閑、餐飲輔助功能商務(wù)、購(gòu)物62項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位通過(guò)案例借鑒，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況以