寧波北侖紅聯(lián)君臨江南項目營銷策劃提案報告_86ppt_xxxx年(編輯修改稿)
2025-03-19 20:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 與寧波城區(qū)聯(lián)系緊密。 區(qū)域小結(jié)2 [產(chǎn)品篇 ] 自我價值辨析辯局項目概況總建面積 86574㎡住宅面積 81374商業(yè)面積 4200住宅戶數(shù) 單身公寓 96戶住宅 524戶車位 616寧波東延區(qū)塊小港中心區(qū)寧波、北侖、鎮(zhèn)海交通樞紐沿江南公路、通途路至高新區(qū) 10分鐘車程距至鎮(zhèn)海渡口僅 1公里，距招寶山大橋 10分鐘內(nèi)至北侖城區(qū)10分鐘車程距規(guī)劃中地鐵 2號線、 6號線站口 100米內(nèi)至北侖城區(qū) 8km至高新區(qū) 10km至鎮(zhèn)海城區(qū) 10分鐘小港中心區(qū)地段解析生活配套成熟交通配套逐漸完善輕軌 2號線站點僅幾十米高檔休閑配套較缺失配套解析步行街 KFC工商銀行交通銀行建設(shè)銀行中國銀行實驗小學(xué)海天公園景泰家園甬晟商場客運站渡口江城世家興業(yè)嘉苑KTV140平米以上戶型占了 60%，戶型在當(dāng)?shù)叵鄬^大，且進深超過 17米，是本案的重點和難點所在。70平米左右占 15%，比較容易去化。戶型解析紅聯(lián)被訪者甲：該爛尾樓停了 6年了，一套房子賣給 4個人，后來去澳門賭錢輸?shù)袅藳]錢還，現(xiàn)在還在還利息。不過這個樓盤的位置是很好的，又是商品房，質(zhì)量應(yīng)該也還可以的。紅聯(lián)被訪者乙：該爛尾樓停了好多年了，當(dāng)初老板把一套房子同時賣給好幾個人，現(xiàn)在還在關(guān)著呢。當(dāng)初才賣3000元 /平米左右，現(xiàn)在這個位置肯定要 7000塊以上了。這個樓盤的位置很中心，但面積太大。隨機街訪寧波被訪者丁：該項目的位置有點遠的，等路都修好了過去也還好，還算比較方便的。那邊的房價估計 7000—8000元 /平米是可以接受的，畢竟高新區(qū)那邊的房子都 2萬了。如果價格便宜，產(chǎn)品還好的話，可以考慮投資。紅聯(lián)二手房中介者丙：這個樓盤品質(zhì)還是不錯的，這邊是最熱鬧的地方，應(yīng)該很好的，但是一套房子賣了好幾個人。戶型的面積太大了，超過 140㎡的話轉(zhuǎn)手就很困難了，營業(yè)稅就差了很多，所以現(xiàn)在我們這邊110—130 的還賣的不錯，要么就是 90㎡ 左右的。通過街頭訪問了解，客戶對該項目的地段、價格、品質(zhì)接受度較高，但存在一定的信任度問題。SWOT分析■ 優(yōu)勢項目位于小港中心區(qū)，距北侖、鎮(zhèn)海、高新區(qū) 10分鐘內(nèi)車程。江南公路、通途路直達項目地段、品質(zhì)較好。周邊商業(yè)、生活配套成熟。輕軌 2號線、 6號線規(guī)劃中?！?劣勢項目為爛尾樓改造目前區(qū)域認知度較低區(qū)域內(nèi)安置房項目較多。 140平米以上戶型比重較大?！?機會作為寧波東延區(qū)塊，版塊特征逐漸加強。區(qū)域內(nèi)無同品質(zhì)樓盤競爭。交通逐步完善必將大大提升區(qū)域價值?！?威脅來自區(qū)域的情結(jié)抗性。對爛尾樓的信任度抗性。未來樓市的不確定性。項目核心問題爛尾樓項目存在一定的信任度問題；二手房新政策之后，項目偏大的戶型存在一定的市場抗性；區(qū)域價值認知度不足；如何解決？一、區(qū)域突圍二、產(chǎn)品突圍三、形象突圍四、價格突圍五、推廣突圍破局[策略篇 ] 營銷推廣策略3一、區(qū)域突圍沒有鮮明的版塊定位 區(qū)域問題提純區(qū)域優(yōu)勢寧波東延區(qū)塊，交通規(guī)劃、區(qū)域配套完善。這里將是寧波東部的一個新興休閑居住版塊區(qū)域劣勢 行政上屬于北侖區(qū)劃，區(qū)域認知度不高，人氣有待聚集；區(qū)域內(nèi)安置房項目較多，容易造成認知誤區(qū)。核心問題：如何進行區(qū)域包裝，打造出鮮明的區(qū)域與城市品牌？ 關(guān)鍵詞：融 城 區(qū)域戰(zhàn)略融 城 通過交通改善緊密聯(lián)動高新科技園區(qū)， 納入寧波東延區(qū)塊，深度挖掘區(qū)域資源，尋找突破口 政府規(guī)劃：政府對區(qū)域的規(guī)劃作為城市運營的前提寧波東延小港西聯(lián)動城東休閑居住區(qū)區(qū)域資源：在政府規(guī)劃之上，整合區(qū)域資源特色，進行市場提純，整體包裝成功案例索引：高新區(qū)北侖城區(qū)鎮(zhèn)海城區(qū)版塊特色定位，提升區(qū)域附加值，轟動市場 區(qū)域戰(zhàn)略解析政府導(dǎo)向?qū)幉ǔ鞘袞|延區(qū)塊寧波東部休閑居住區(qū)交通、配套等公建設(shè)施改善片區(qū)聯(lián)動立足小港，依托高新區(qū)輻射鎮(zhèn)海、北侖城區(qū)自身特質(zhì)小港中心區(qū)配套成熟區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤高性價比寧波的小港，而不是北侖的小港區(qū)域定位二、產(chǎn)品突圍產(chǎn)品價值提升籃球場 中庭下沉水景該項目缺少水景，且寧波客戶比較喜歡水景房；原籃球場規(guī)劃對住戶容易造成噪音影響。由于項目景觀面積較小，建議：戶型改善方案123一、 1號位置去掉，減少約 9平方米二、 2號位置改為工作房，減少約 4平方米三、外陽臺改為內(nèi)陽臺，減少約 1平方米四、底層架空，減少公攤面積，減少約 2平方米修改后戶型戶型改善理由根據(jù)市場分析，本案的主力客群為投資保值型的客戶為主。這類客戶大多為三套或三套以上的房子，自住的可能性較小，他們主要為短線或長線的投資行為。但是 2023年年底國家推出的二手房新政，對 140平米以上的二手房交易做了較大的調(diào)整，從 12月底寧波二手房的交易情況來看，此政策對二手房交易的影響是非常明顯的。戶型 單價 總價 二手總價（以賺 10為標準）新政前二手房營業(yè)稅新政后二手房營業(yè)稅差價141 8000 139 8000 0以不足 5年期的二手房交易為例小戶型全復(fù)式精裝復(fù)式公寓修改建議： 1號樓 10層以下單身公寓產(chǎn)品全部改成復(fù)式。修改理由： 1號樓產(chǎn)品類型統(tǒng)一，有利于集中推廣、銷售。單身公寓產(chǎn)品在當(dāng)?shù)貎r格不高。 如： 80平米二手房價格在 7000左右，單身公寓產(chǎn)品二手房價格 6000左右。 70平米左右產(chǎn)品更傾向于自住型客群。在市場形式不明朗的情況下利于銷售。精裝修方案1號樓精裝銷售：標準 500—800 元 /㎡精裝理由：小戶型產(chǎn)品精裝銷售是一種潮流，可以提升產(chǎn)品的附加值。對于投資類型的客戶來說，精裝產(chǎn)品省去自己裝修的煩惱，可即買即出租或出售。通過精裝可拉升產(chǎn)品售價，增加利潤。4
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