【文章內(nèi)容簡介】 ，不可售12 地下建筑平均成本13 地下物 業(yè)銷 售 總額 *14 工程 質(zhì) 量 工程 質(zhì) 量 100%合格， 60%以上 獲 得市 級 或省 級優(yōu)質(zhì) 工程 獎 杯?？?戶滿 意度達到 80%以上。日期 /時間 ? 頁腳 ?項目銷售回款要求時間 2023年 2023年 2023年上半年下半年上半年下半年上半年下半年銷 售合同金 額 （萬元） 11120 8340 5560 2780銷 售回款 額 （萬元） 9450 8760 5970 3620 確 認 收入（萬元） 25020 2780結(jié)轉(zhuǎn) 利 潤 （萬元） 3760 420日期 /時間 ? 頁腳 ?建業(yè)住宅集團洛陽公司美茵湖項目二期投資預算銷售收入開發(fā)類型 可售面積 均價 總價高層 　 　 3500 　278223120日期 /時間 ? 頁腳 ?美茵湖二期四棟樓價格制定依據(jù)美茵湖二期銷售工作即將展開，現(xiàn)根據(jù)項目實際情況對 2 2 2 29號樓的價格進行考量，此次價格將以價格系數(shù)的形式進行制定。價格的制定分為兩部分：首先根據(jù)每棟樓所在的位置，取不同的參考值確定每棟樓的均價；參考景觀、朝向、面積、房型等影響價格各種因素，結(jié)合樓棟均價制定出每套房的價格系數(shù)。日期 /時間 ? 頁腳 ?日期 /時間 ? 頁腳 ?⑴ 樓棟均價 ① 根據(jù)各樓座的對比，分為 、 、 0、 、 、七級，得出各樓座均價調(diào)整系數(shù)。26 27 28 29景觀 0 0 1噪音 1 1 采光 1 1 1 1道路 0 生活便利 0 0 周邊環(huán)境 0 0 0 樓座系數(shù) 1 1 1均價 3500元 /㎡ 3465 3535 3465日期 /時間 ? 頁腳 ?② 根據(jù)每棟樓的系數(shù)，結(jié)合樓棟的面積，經(jīng)過計算，得出每棟樓的均價。此均價因為考慮到每棟樓的面積差異，因此在后面計算整體均價時，誤差較小，亦避免了反復測算。樓號 樓座面積 設定系數(shù) 乘 除 實際系數(shù) 均價 350026 3459 27 3511 28 3529 29 3459 日期 /時間 ? 頁腳 ?⑵ 價格系數(shù) 影響價格各種因素有景觀、朝向、面積、房型、層差、風俗習慣等，考慮到影響價格的程度變化較大，因此將每種因素以 ，以求其精確性。日期 /時間 ? 頁腳 ?? 26號樓? 景觀系數(shù)? ■ 思路? □ 鑒于本項目各單元可視的角度方向不同，不同的視角點也應有所區(qū)隔，而樓宇之間的開闊度也關(guān)系到視角。? ■ 系數(shù)標準室號 系數(shù) 備注東一室 能看見小區(qū)內(nèi)的部分景觀東二室 東頭，可以看見部分王城大道路邊景觀東三室 1 東頭，可以看見部分王城大道路邊景觀及部分南向景 觀東四室 南面，年面景觀區(qū)西五室 南面，年面景觀區(qū)西六室 西端頭，能看見部分南面景觀西七室 西端頭，受 27號樓遮擋，基本無景觀西八室 能看見小區(qū)內(nèi)的部分景觀日期 /時間 ? 頁腳 ?? 朝向系數(shù)? ■ 思路? □ 針對辦公樓客戶對朝向要求不高一說更多的體現(xiàn)在租借方面，在辦公樓銷售上客戶更愿意接受采光好的戶型，故此次定價中考量了朝向因素。? ■ 系數(shù)標準 室號 系數(shù) 備注東一室 北向，無陽光東二室 東端頭，早晨能有短暫陽光東三室 東南端，光線較充足東四室 正南向光線充足西五室 正南向光線充足西六室 西端頭，下午能有短暫陽光西七室 受 27號樓遮擋，基本無陽光西八室 北向，無陽光日期 /時間 ? 頁腳 ?? 面積系數(shù)? ■ 思路? □ 面積和房型有一定的連帶關(guān)系，面積的大小決定了總價的高低，進而影響客戶的購買力，根據(jù)現(xiàn)有的面積段分成四部分。? ■ 系數(shù)標準 面積（平方米） 系數(shù)70以下 70110 110130 1130140 140170 170以上 日期 /時間 ? 頁腳 ?? 垂直系數(shù)? ■ 思路? □ 垂直系數(shù)主要指不同的樓層的系數(shù)標準。考慮到高層銷售中如按常規(guī)樓層差調(diào)整的話，高樓層區(qū)域在今后的銷售難度較大，且價格上漲空間較小，因此盡量縮小底樓層區(qū)域和高樓層區(qū)域的樓層差。如此，促進高樓層區(qū)域房源的銷售，也利于今后此樓層區(qū)域房源價格的漲幅及加快銷售速度。? ■ 系數(shù)標準樓層 系數(shù) 提升請況26 頂層，系數(shù)較下層有所下調(diào)25 此區(qū)域為高樓層區(qū)域，客戶對樓層數(shù)字的感覺影響不大，故系數(shù)間隙調(diào)整較小。每層上調(diào) 23 22 21 20 19 18 17 16 日期 /時間 ? 頁腳 ?15 采光、視野、景觀最佳，上調(diào) 14 1 數(shù)字對一部分人有一定忌諱，不作為拉開價差的區(qū)間。13 12 樓層及數(shù)字都較好，此區(qū)域很受客戶歡迎，可統(tǒng)一作為區(qū)域價格。11 10 9 8 吉利數(shù)字，上調(diào) 7 低層部分，客戶對此區(qū)域就高層來講認同度較低。此系數(shù)值差別不大。6 5 4 3 2 1 /時間 ? 頁腳 ?? 房型系數(shù)? ■ 思路? □ 房型的優(yōu)劣決定去化的速度，針對不同的房型對銷售的不同影響來制定相應的系數(shù)。? ■ 系數(shù)標準 情況 系數(shù)房型浪費面積較多 房型浪費面積適中 1房型浪費面積較少 贈送面積 布局不合理 布局較合理 1布局非常合理 日期 /時間 ? 頁腳 ?? 微調(diào)系數(shù)? ■ 思路? □ 考慮到低區(qū)部分戶型、部分漏洞緊臨主干道或街區(qū)小街道的情況，對部分影響銷售去化的因素設定相關(guān)系數(shù)進行價格調(diào)整。部分房型的劣勢也影響客戶的購買決定，故而也進行系數(shù)設定。? ■ 系數(shù)標準 情況 系數(shù)底層噪音影響 房型缺陷影響 臨出入口的影響 日期 /時間 ? 頁腳 ?? 27號樓? 景觀系數(shù)? ■ 思路? □ 鑒于本項目各單元可視的角度方向不同，不同的視角點也應有所區(qū)隔，而樓宇之間的開闊度也關(guān)系到視角。? ■ 系數(shù)標準室號 系數(shù) 備注1東一室 1 臨王城大道，東南視野開闊1東二室 正南端，可以看見全部南向景觀1西三室 正南端，可以看見全部南向景觀1西四室 受南面戶型遮擋，可視面較窄2東一室 受南面戶型遮擋，可視面較窄2東二室 正南端，可以看見全部南向景觀2西三室 正南端，可以看見全部南向景觀2西四室 西南視野較好，可看見大部分南向景觀日期 /時間 ? 頁腳 ?? 朝向系數(shù)? ■ 思路? □ 針對銷售上客戶更愿意接受采光好的戶型，故此次定價中考量了朝向因素。