某投資集團(tuán)內(nèi)部管理診斷報(bào)告(ppt63頁)(編輯修改稿)
2025-03-18 17:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 量和進(jìn)度的控制175。人才招聘應(yīng)由人力資源管理部門組織、 使用部門配合進(jìn)行，由供應(yīng)部決定在 專業(yè)技能和人才素質(zhì)上不能充分保證公 司的需要23少數(shù)幾種大宗材料的成本達(dá)到總材料成本的 6070%，材料采購的集中優(yōu)勢未能體現(xiàn)，眉毛胡子一把抓24總工室越級(jí)指揮現(xiàn)象突出，基層技術(shù)人員職責(zé)弱化252?？偣な业拈g接接管，助長了施工人員對技術(shù)人員的不信任感，進(jìn)一步弱化了基層技術(shù)人員的職責(zé)，直接影響了項(xiàng)目施工的質(zhì)量252。技術(shù)和施工人員的關(guān)系惡化，協(xié)調(diào)困難252。其他施工人員跟風(fēng)效仿，積重難返252。訪談：現(xiàn)在下邊的人有一點(diǎn)小事也要找到總工室來，對下面的技術(shù)人員不信任了，也不問了，直接就找到這里來了，我們一般就直接解決了，或者安排下面去解決252。訪談：下面的人根本不聽我的，我說了，他要不不聽，聽也是啊啊啊，你走了，他還是照干他的，才不管你呢，當(dāng)然重大的他也不敢252。部分基層技術(shù)人員剛剛邁出校門，現(xiàn)場施工經(jīng)驗(yàn)不足，部分指導(dǎo)工作欠妥252。施工人員大部分是在公司時(shí)間很長的老人，自恃資格老，不買新人的帳252?；鶎蛹夹g(shù)人員的崗位培訓(xùn)工作不到位252。缺少配套的監(jiān)控、獎(jiǎng)懲措施制約施工人員的違反技術(shù)指令的行為影響 原因現(xiàn)象25開發(fā)部承擔(dān)了項(xiàng)目開發(fā)前期的全部工作，職責(zé)混雜項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè) 計(jì) 建設(shè)施工 市場銷售 物業(yè)管理施工、監(jiān)理材料設(shè)備采購招標(biāo) 市場調(diào)研項(xiàng)目策劃土地購買策劃擴(kuò)初 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)營銷策劃銷售定價(jià)投資分析價(jià)值活動(dòng)企業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)袌稣{(diào)查施工圖設(shè)計(jì)委托與配合產(chǎn)品相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)竣工驗(yàn)收資料設(shè)計(jì)開發(fā)計(jì)劃預(yù)算測量招標(biāo)方式物業(yè)服務(wù)弊 端房產(chǎn)開發(fā)職能弱化專業(yè)化分工不明顯一個(gè)部門承擔(dān)了房產(chǎn)開發(fā)公司的全部職能26強(qiáng)調(diào)施工進(jìn)度，未能有效利用項(xiàng)目預(yù)算監(jiān)督工程施工，開發(fā)成本失去控制公司目前沒有獨(dú)立的預(yù)算部門，預(yù)算崗位隸屬開發(fā)部，職責(zé)為及時(shí)編制施工圖預(yù)算，商品房銷售面積的測算預(yù)算十分粗糙，一個(gè)項(xiàng)目只做有限的幾個(gè)樓盤的預(yù)算，根本無法控制、指導(dǎo)施工，決算完全沒有做，徹底失去了對施工成本的評價(jià)工程施工成本材料設(shè)備技術(shù)人工質(zhì)量 安全 預(yù)算控制由于預(yù)算職能的弱化，各項(xiàng)成本要素的投入失去控制，建設(shè)利潤空間完全喪失進(jìn)度27項(xiàng)目前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是決定項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建設(shè)施工 市場銷售 物業(yè)管理60%~70%25%~35%5%~10%初步設(shè)計(jì)階段 施工設(shè)計(jì)階段 施工階段不同階段對工程造價(jià)的影響程度 ?項(xiàng)目決策質(zhì)量直接影響項(xiàng)目的市場定位和未來可能取得的收入?規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量則對工程造價(jià)影響最大。如果在施工階段進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，則會(huì)導(dǎo)致成本嚴(yán)重失控。同時(shí)，設(shè)計(jì)質(zhì)量還直接影響未來的銷售和物業(yè)管理?因此，前期策劃工作是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)工作更是重中之重，在組織設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)給予高度重視28房產(chǎn)開發(fā)成本全程分解及關(guān)鍵利潤點(diǎn)土地和土建安裝費(fèi)合計(jì)接近工程總造價(jià)的 80%90%，可見經(jīng)過精心策劃的選址（能帶來更高收益的地塊）和施工成本控制是獲取利潤的關(guān)鍵點(diǎn)29利潤控制點(diǎn)一：強(qiáng)化前期策劃，尋求毛利率最大的項(xiàng)目開發(fā)成本，達(dá)到成本的相對降低毛利率房產(chǎn)開發(fā)毛利率曲線項(xiàng)目開發(fā)成本0最佳成本點(diǎn)30利潤控制點(diǎn)二：推行全面預(yù)算管理，達(dá)到建設(shè)成本的絕對降低建設(shè)成本設(shè)計(jì)建設(shè)成本線建設(shè)成本三層面分布圖全面預(yù)算管理的建設(shè)成本無控制成本普通管理的建設(shè)成本建設(shè)成本安全底線31同時(shí)由于公司倡導(dǎo) “一切工作圍繞生產(chǎn)展開 ” ，營銷職能遭到最大限度的弱化生 產(chǎn)營銷32營銷職能是現(xiàn)代房產(chǎn)開發(fā)制勝的關(guān)鍵前營銷的重點(diǎn) ，是得出某一項(xiàng)目的市場概念，即在這塊特定的地塊上，為哪個(gè)細(xì)分市場蓋房比較合適，蓋什么樣的房（何種檔次、何種建筑風(fēng)格、主力戶型面積及其配比、總價(jià)水平等等）比較好賣，賣得俏。而這個(gè)市場概念必須經(jīng)過訓(xùn)練有素的、經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人士廣泛深入地進(jìn)行市場研究后方可得出。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)方案是否成功，關(guān)鍵是看它能否巧妙地運(yùn)用規(guī)劃語言、建筑語言、建筑風(fēng)格、建筑符號(hào)把市場研究的成果（市場概念）恰如其分地、十分貼切地詮釋出來。 總體規(guī)劃方案、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)方案 房產(chǎn)開發(fā)營銷價(jià)值鏈地塊選擇 市場調(diào)查 產(chǎn)品定位 投資決策投資報(bào)酬分析方案設(shè)計(jì) 建筑規(guī)劃 廣告企劃 業(yè)務(wù)行銷 物業(yè)管理 企業(yè)形象整體策劃前營銷后營銷投資意向33分析原因：缺少對市場的充分認(rèn)識(shí)，沒有按照市場化的要求合理配置部門并賦予其對等的權(quán)力和責(zé)任開發(fā)部的職責(zé)龐雜預(yù)算控制職責(zé)缺失營銷職能弱化“一切工作圍繞生產(chǎn)展開 ” 沒有按照市場化的要求配置部門、成本意識(shí)弱化供應(yīng)部權(quán)限寬泛總工室越級(jí)指揮總監(jiān)室監(jiān)控不能落實(shí)財(cái)務(wù)職能停留在基礎(chǔ)層面 部門的職責(zé)定位不合理、權(quán)責(zé)不匹配34信息傳遞存在問題、核心崗位權(quán)責(zé)失衡，導(dǎo)致縱向管理鏈條的不暢和錯(cuò)位 ，完全忽略了成本控制施工隊(duì)伍薪酬成本施工隊(duì)伍招聘項(xiàng)目經(jīng)理生產(chǎn)經(jīng)理項(xiàng)目區(qū)常務(wù)經(jīng)理董事長融資發(fā)展戰(zhàn)略土地競拍預(yù)算外包施工安全施工進(jìn)度施工質(zhì)量外聯(lián)中層以上獎(jiǎng)金人員招聘生產(chǎn)計(jì)劃35調(diào)查中發(fā)現(xiàn)縱向的信息溝通也存在問題F 僅有 6％的員工認(rèn)為上下級(jí)之間經(jīng)常交換意見，說明信息在公司上下級(jí)之間也很難形成較好的信息交流
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