【文章內(nèi)容簡介】 ? 因為部分家庭有汽車，希望小區(qū)有良好的停車硬件設施 ? 看重高水平的物管與園林水平，體現(xiàn)身份 ? 面積要求大 ? 對房屋的社會標簽價值有深刻認同，但更看中心理上帶來的享受； ? 房屋的物理特性上強調(diào)個性特征，房屋既是下班后放松壓力的地方，也是聚會場所 ? 強調(diào)好的戶型，方便其聚會活動 ? 與城市娛樂場所比較接近，方便游玩 ? 對房屋有一種心理上的依賴，房屋既是為孩子提供健康成長的地方，也在物質(zhì)精神上給他們一定安定感； ? 傾向選擇高素質(zhì)小區(qū)，充滿文化氛圍的周遍環(huán)境 ? 重視房屋周邊配套便利性，尤其是教育資源； ? 房屋最好與父母相隔不遠，既能方面父母照顧孩子，也是保持和睦家庭關系的一個保證。 目標客戶不同家庭類型下，生活形態(tài)與居住功能偏好 客戶功能需求偏好 2/17/2023 Code of this report | 37 大漢隆城版權所有 城市精英階層 國際化的意識 兼具物質(zhì)的需求與品味的追求 財富與閱歷成就的生活大師 客戶形象定位 2/17/2023 Code of this report | 38 大漢隆城版權所有 規(guī)劃構思 ?規(guī)劃理念 ?規(guī)劃原則 ?建議規(guī)劃方案 2/17/2023 Code of this report | 39 大漢隆城版權所有 規(guī)劃理念 3C規(guī)劃理念，打造城市人居綜合上升的平臺 ?可持續(xù)發(fā)展的 3C規(guī)劃理念，融 CONVENIENT:方便性 COMFORTABLE:舒適性 COMMUNICATION:鄰里交融 于一體； 社區(qū)設有各種功能區(qū)域，以提供一個城市人居綜合上升平臺為建造理念，全面滿足 業(yè)主家庭發(fā)展、商業(yè)需求、兒童教育需求等，為城市精英階層、上行的 中產(chǎn)階級鍛造適應及符合自身未來居住發(fā)展的空間。 2/17/2023 Code of this report | 40 大漢隆城版權所有 規(guī)劃目的 為城市精英和向上的階層配臵各種功能區(qū)；提供交流、 活動、運動的完整生活空間。 居住區(qū) 為中場階級提供純粹的中高端居住物業(yè) 休閑區(qū) 綠化規(guī)劃及水系、風情園林、綠地、兒童樂園等，應有盡有 知識區(qū) 規(guī)劃社區(qū)幼兒園，為中產(chǎn)的家庭解決“下一代的教育問題” 時尚區(qū) 開放的商業(yè)街區(qū)配套，濱湖 500米的時尚休閑、娛樂、餐飲商業(yè)帶 …… 2/17/2023 Code of this report | 41 大漢隆城版權所有 規(guī)劃原則 ?充分挖掘用地范圍內(nèi)，外有資源，包括涵閘河、漢川公園、遠景等，規(guī)避不利于本項目的規(guī)劃條件 ?充分考量地塊與城市未來發(fā)展的關系，合理利用城市規(guī)劃設計給項目帶來的有利條件 ?項目規(guī)劃要結構清晰、分區(qū)合理，講究軸線、中心、組團等基本的規(guī)劃思路 ?保持地塊范圍內(nèi)相同用地性質(zhì)的連貫性和延續(xù)性 ?商業(yè)用地建議布臵在主要道路、或主軸兩側，且盡量成線形布局，最大限度挖掘地塊價值 2/17/2023 Code of this report | 42 大漢隆城版權所有 規(guī)劃結構建議 主景觀軸線 中心景觀 次入口 分析說明： ?一心：一個中心，位于東面地塊的中心，主要配臵為居住區(qū)服務的休閑廣場，各組團以此發(fā)散。 ?七軸：一主軸六 次軸，主軸主要設 臵項目形象景觀線 ，次軸設臵特色景 觀，同時七軸線也 是小區(qū)的內(nèi)部路網(wǎng) 。 ?六組團為六大居 住區(qū)，相互之間獨 立完整又互相聯(lián)系 。 一心七軸六組團 2/17/2023 Code of this report | 43 大漢隆城版權所有 規(guī)劃結構建議 利用濱河資源打造濱河商業(yè)街線，既是商業(yè)又是景觀 優(yōu)化建議： ?位于北側的涵閘河有 40米退距，建議在河流和水系邊布臵綠色景觀帶，為項目的濱河商業(yè)街加分，使之成為本項目的一大亮點； ?涵閘河是政府規(guī)劃的景觀靚化的一部分 ,后續(xù)河道將被清理，建議發(fā)展商可利用項目開發(fā)的契機共同清理，縮短清理時間，為項目增值。 2/17/2023 Code of this report | 44 大漢隆城版權所有 項目功能分區(qū) 涵閘河濱湖大道規(guī)劃的臨河路商鋪商鋪商鋪次入口主入口主景觀軸線中心景觀組團景觀景觀輔線景觀輔線次入口知識區(qū) （幼兒園） 休閑區(qū) 居住區(qū) 居住區(qū) 時尚區(qū) 時尚區(qū) ?建議項目地塊東南面 邊角處設立一個幼兒園 ，可增強小區(qū)教育資源 配套，形成后期營銷的 一個獨特賣點； 2/17/2023 Code of this report | 45 大漢隆城版權所有 項目分期建議 階段 物業(yè)類型 建面 (單位㎡ ) 建面 占比 考慮因素 一期 小高 / 高層 6萬 24% 臨路、面漢川公園，景觀佳，易于展示，稍大體量利于快速回現(xiàn) 二期 小高 / 高層 4萬 16% 濱河，景觀最佳，易于打造標桿產(chǎn)品，拉升項目形象 三期 小高 / 高層 7萬 % 濱河，形象提升后形成溢價產(chǎn)品，完成開發(fā)收支平衡 四期 小高 / 高層 8萬 32% 濱河，做足容積率，實現(xiàn)利潤最大化 總計 —— 25萬 100% —— 2/17/2023 Code of this report | 46 大漢隆城版權所有 建筑規(guī)劃方向 建筑總體排布建議 ——局部突破，形成錯落有致；由北 至南逐漸走高 N S 建筑高度由低至高 ?總體規(guī)劃錯落有致，形成一個整體，給人視覺的沖擊感強烈； ?建筑排布總體遵循有北至南依次走高的原則，實現(xiàn)所用樓棟景觀的均好性。 2/17/2023 Code of this report | 47 大漢隆城版權所有 商業(yè)發(fā)展方向 臨濱湖路地塊商業(yè)的線形設臵方式參考 ——深圳益田假 日廣場 ?建議打造二層的臨街商鋪； ?一樓小面積商鋪產(chǎn)權分割，實現(xiàn)快速去化，業(yè)主購買后亦可自由組合，二樓大面積整體租售； ?一樓業(yè)態(tài)定位以社區(qū)配套 為主，可考慮便利店 /小型超市 /銀行網(wǎng)點 /通訊網(wǎng)點 /嬰孕店等；二樓可考慮美容SPA/連鎖賓館 /家裝公司等，但需要合理預留上行通道及廣告招牌展示位； 2/17/2023 Code of this report | 48 大漢隆城版權所有 商業(yè)發(fā)展方向 沿涵閘河綠化帶后的特色休閑商業(yè)街，塑造“麗江式” 的純粹與柔美，這里將成為未來漢川抹不掉的生活痕跡。 ?建議設臵二層商業(yè)，可實現(xiàn)商鋪的產(chǎn)權分割 ，回流現(xiàn)金，并且景觀休閑商業(yè)較易經(jīng)營存 活，并且增加就業(yè)人口，創(chuàng)造稅收； ?可定位為特色的餐飲 /休閑 /娛樂街區(qū)，分段 集中式進行經(jīng)營。 2/17/2023 Code of this report | 49 大漢隆城版權所有 建筑規(guī)劃方向 單棟樓宇的擺放建議 ——考慮日照 /通風 /景觀視角的影響 ，全板樓設計并實行東南擺放 北 西 東 南 日照 日照 北 西 東 南 風向 風向 基于以上的朝向設計則可以俯瞰漢川公園 /涵閘河，兩景兼收 2/17/2023 Code of this report | 50 大漢隆城版權所有 產(chǎn)品設計 ?戶型設計及配比建議 ?建筑風格及立面建議 2/17/2023 Code of this report | 51 大漢隆城版權所有 1， 中大型是主流 舒適兩方為輔，精品三房、寬敞四房將是主力； 2，注重產(chǎn)品的功能性和使用性 其中小三房產(chǎn)品注重功能性和實用率，實用率在八成左右，標準三方和舒適四方注重功能 3，融入大量人性化與高附加值設計細節(jié) 入戶花園、超大陽臺、陽臺花槽、落地大飄窗、隱性空調(diào)位和等設計， 讓產(chǎn)品更加豐滿。 戶型設計原則 2/17/2023 Code of this report | 52 大漢隆城版權所有 三房二廳二衛(wèi)（ 135M2) 三房二廳二衛(wèi)（ 110 M2) 三房二廳一衛(wèi)（ 90M2) ? ?? ? ? ?? ?? ?? ?客廳前的一步花池 入戶花園 主臥次臥的轉角觀景大窗 2米深、 3米寬的活動陽臺 ? ?? ?????? ?? ? 陽光電梯廳 雙入戶門 主臥次臥的轉角觀景大窗 花園入戶 戶型設計建議 2/17/2023 Code of this report | 53 大漢隆城版權所有 ?改善了不規(guī)則平面對戶型的影響； ?為戶內(nèi)外提供過渡空間，也適合會客、小憩、綠化等多功能使用； ?可作為臨時換鞋、放雜物的地方， ?使用功能也很強。 創(chuàng)新點：入戶花園 +一步花池 戶型設計建議 2/17/2023 Code of this report | 54 大漢隆城版權所有 步入式花園 預留彈性空間，可做 家庭廳、書房、臥室等 凸窗，可增加采光面、 贈送面積 1 2 3 3 3 3 創(chuàng)新點： 步入式花園 +落地凸窗 戶型設計建議 2/17/2023 Code of this report | 55 大漢隆城版權所有 轉角觀景陽臺 ?開放式陽臺：賞景同時作晾衣服用 ?服務陽臺：與廚房相連，處理家務功能 創(chuàng)新點：為舒適大戶型設 270度景觀陽臺與彈性空間 戶型設計建議 2/17/2023 Code of this report | 56 大漢隆城版權所有 漢川主要樓盤戶型面積配比 ——三房 /四房主導，大中戶型為主 樓盤名稱 房型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 樓盤名稱 房型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 漢川福星城 一期、二期 2/2/1 124 % 永和安新漢都 一期 2/2/1 48 % 3/2/2 326 % 3/2/1 24 % 153 % 3/2/2 24 % 102 % 36 % 4/2/2 17 % 36 % 3/2/1 114 107 % 48 % 西湖華庭 2/2/1 98108 76 % 66 20% 3/2/2 135146 192 % 4/2/2 48 % 3/2/1 112132 206 40% 隆泉景苑 2/2/1 97 9 % LOFT 160220 40 7% 3/2/1 110 9 % 120 9 % 3/2/2 130 27 % 4/2/2 140 18 25% 戶型配比建議 2/17/2023 Code of this report | 57 大漢隆城版權所有 漢川主要樓盤各面積段房源成交分析 ——110130平米房源去化較快，頗受市場青睞 福星城各面積段成交房源趨勢圖050100150200250202305 202306202307(截止25日) 114123 新漢都各面積段認籌房源統(tǒng)計表0501001502002502023062620230725 ?福星城月均去化 150套左右，其中 11412 126145去化情況迅速，約占項目月均去化的 85%； ?新漢都月認籌約 200套，其中 、 120135面積段產(chǎn)品較受青睞，約占項目