【文章內(nèi)容簡介】 項(xiàng)目，結(jié)合本地塊所在的區(qū)域位置及利好的交通優(yōu)勢，以及項(xiàng)目的自身配套、 所以在宣傳方面一定要有自己的獨(dú)特創(chuàng)新，具有一定理念的高度和延展性，充分利 用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產(chǎn)品的核心競爭力和開發(fā)商品牌，為開發(fā) 商后期房地產(chǎn)開發(fā)奠定強(qiáng)有力的品牌效應(yīng)。 突出項(xiàng)目規(guī)模體量，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品個性，本專業(yè)市場價值。 定位策略 項(xiàng)目認(rèn)知 本案總建面 120萬平米，業(yè)態(tài)涵蓋農(nóng)副食品，商業(yè)步行街，海鮮冷庫、總部基 地商務(wù)辦公等 ?? 非常規(guī)城市復(fù)合體 案有別于普通城市市場，其所處的城市地位、所代表的城市形象、以及將來帶來的城市商 業(yè)格局的變化，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通城市物流市場的戰(zhàn)略運(yùn)營意義。 非傳統(tǒng)都市批發(fā)市場 城市在變，中心不變，雖然貴陽目前的城市發(fā)展格局正在逐漸向多組團(tuán)中心發(fā)展，但城市 的核心區(qū)永遠(yuǎn)只有一個。本案的出現(xiàn)將徹底超越一個普通批發(fā)市場所帶來的城市中心凝聚 效應(yīng)和形象昭示力，其輻射范圍可涵蓋貴州全省及省外。 城市名片，代言新貴陽 在現(xiàn)有的核心市場之上，對貴陽物流市場乃至整個城市的價值進(jìn)行再挖掘和提升，項(xiàng)目與 城市發(fā)展相融合，項(xiàng)目代表城市發(fā)展水平，項(xiàng)目影響城市格局，代言快速發(fā)展中的新貴陽。 一個成功的城市綜合體項(xiàng)目是一個城市文化與靈魂的標(biāo)簽，是一個城市的名 片，是一個城市變革的有力推手，是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)。 項(xiàng)目站位策略 市場站位 在目前貴陽市場，本案可以俯視所有專業(yè)市場項(xiàng)目。 本案是多功能城市復(fù)合體，而這之前，貴陽是沒有真正意義的規(guī)?；?、功 能配套齊全、管理體系完善的物流專業(yè)市場 … 建成后將使得貴陽市乃至整個貴州省的物流集散市場“提檔升級”，推進(jìn) 貴陽城市規(guī)劃進(jìn)程。 我們沒有競爭對手，我們的最大競爭對手是自己 項(xiàng)目站位策略 物理屬性站位 貴州 120萬方國際農(nóng)產(chǎn)品交易市場 ?大貴陽的發(fā)展，城市未來、規(guī)?；δ荦R全，區(qū)別于傳統(tǒng)物流批發(fā)市場 ?120萬方 ?? 建立大體量氣勢的標(biāo)準(zhǔn)，城市專業(yè)市場罕有體量 ?國際 國際感、品質(zhì)感、品牌傳遞的元素 ?集物流集散、會展交易、冷儲系統(tǒng)、商務(wù)辦公、星級酒店、住宅等配套 于一體的多功能復(fù)合體 項(xiàng)目站位策略 物理屬性站位 綜合產(chǎn) 業(yè)鏈 城市形象 項(xiàng)目站位策略 功能屬性站位 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位： 果蔬 茶 葉 干貨 糧油 海鮮 花卉 項(xiàng)目站位策略 市場總戰(zhàn)略站位 本項(xiàng)目不應(yīng)作為傳統(tǒng)專業(yè)市場開發(fā)項(xiàng)目 而是貴陽市城市發(fā)展戰(zhàn)略 和城市功能格局升級 的領(lǐng)跑者 本項(xiàng)目推出，必將帶動貴州的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級 因此，項(xiàng)目整體定位為： 貴州 120萬方農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場 實(shí)現(xiàn)物流集散功能、會展交易功能、信息集散功能、商業(yè)服務(wù)功能、 觀光旅游功能、商務(wù)文化功能等復(fù)合型多功能的“農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市 場 ”。 有了貴州 120萬方農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場定位，我們就有了 本項(xiàng)目的價值定 位： 貴州最具投資價值的農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場 定位價值支撐 區(qū)位價值：金陽西部，城市擴(kuò)展之地，輻射面寬 交通價值：鐵路、高速公路、國道、金清路等多條道路通達(dá)項(xiàng)目 市場價值：現(xiàn)代多功能物流城，填補(bǔ)城市功能空白 規(guī)模價值：目前規(guī)模最大、功能最全、規(guī)劃超前、理念先進(jìn) 主導(dǎo)價值：政府規(guī)劃的五大物流園區(qū)之一，政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 投資價值：重要交通咽喉，政府扶持，交通優(yōu)越，投資增值洼地 品牌價值：貴州集團(tuán)，成功營運(yùn)多個項(xiàng)目，品牌實(shí)力呈現(xiàn) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位控制建議： 本項(xiàng)目整體體量較大，市場消化量多元化，充分利用階段性策略， 分層次的逐步深化，打造產(chǎn)品的核心競爭力和開發(fā)商品牌 整個項(xiàng)目劃分以中小面積為主，布局形成可分可合的布置方案；沿街 面以及主要通道的鋪位劃分面積大，次要通道鋪位以小面積為主。 店 鋪主力面寬 3—— 5米，進(jìn)深 — 10米，使用面積范圍在 6— 120平方 米之間。 產(chǎn)品分析： ◆控制單鋪面積，將總價控制在一定范圍，減低客戶對總價的抗性。 ◆面寬大，進(jìn)深短，合理緊湊，滿足商業(yè)經(jīng)營的要求。 ◆布局可分可合，滿足不同業(yè)態(tài)對面積的需要。 中小產(chǎn)權(quán)，低總價， 為更多的客戶敞開大門！ 運(yùn)營定位 項(xiàng)目運(yùn)營定位 目標(biāo)市場：立足本地，放眼外銷 上市節(jié)奏：快速運(yùn)作，分區(qū)上市，搶占先機(jī) 保障措施：分階段性開業(yè)；招商為本，永續(xù)經(jīng)營 營銷組合：招商、銷售、經(jīng)營、推廣全方位、全覆蓋、全滲透 開發(fā)力度：整個項(xiàng)目兩期開發(fā)完成 運(yùn)營的核心： 現(xiàn)金第一 部分持有 永續(xù)經(jīng)營 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略目標(biāo) ◆迅速建立項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度。以城市發(fā)展項(xiàng)目超值、增值作為投資新商圈的 核心價值點(diǎn) 。 ◆以可持續(xù)與永續(xù)經(jīng)營為戰(zhàn)略方針，獲得各大組團(tuán)銷售與運(yùn)營成功 。 ◆自 2023年 1月份起，持續(xù)推進(jìn)一期為主力、一期的整體的招商， 2023年 3月 底前實(shí) 現(xiàn)核心主力客戶意向簽約并舉行首屆全省招商推介會 。 ◆以 11月份的盛大奠基儀式為契機(jī)，在 12月全面啟動上市與招商戰(zhàn)役。 2023年 4月份 確保實(shí)現(xiàn)一期部分鋪面的成功開盤。力爭在“租大賣小”的運(yùn)營戰(zhàn)略下于 2023年底 前實(shí)現(xiàn) 70%以上的可銷售商鋪的銷售率，期間結(jié)合招商進(jìn)度并舉行盛大試營業(yè)儀式 。 ◆全力以赴，推進(jìn)招商、推廣、銷售與品牌運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目成為“貴州最大、西 南地區(qū)著名、全國有名的專業(yè)物流市場”的戰(zhàn)略目標(biāo)，在投資者、經(jīng)營商家、消費(fèi) 者之間架起一座財富的橋梁。 針對本項(xiàng)目進(jìn)行市場研究與定位分析的方法論 —— 營銷的“三緯度分析” 價值最大化 —— 定位價值更高的產(chǎn)品與客 戶組合模式，提升項(xiàng)目價值； —— 通過產(chǎn)品組合的創(chuàng)新與 合適的營銷策略運(yùn)用，塑造 項(xiàng)目的核心競爭力，保障實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目的價值提升； 優(yōu)化限制條件 —— 通過營銷的優(yōu)化與競爭 策略的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的 SWOT 動態(tài)優(yōu)化 塑造競爭優(yōu)勢 因此，在規(guī)劃與營銷上應(yīng)以“特色”為本： 目標(biāo)市場： 立足貴陽，拓展外銷與招商，走出貴州市場做貴州！ 專業(yè)市場本色： 以規(guī)劃創(chuàng)造價值，以經(jīng)營保障價值，以營銷實(shí)現(xiàn)價值，打造鼎盛的黔商大本 營！通過組織創(chuàng)富聯(lián)盟 /商家聯(lián)盟等，打造政府、投資商、商家、最終消費(fèi)者 共贏的格局！ 永續(xù)經(jīng)營： 以化整為零、永續(xù)經(jīng)營之戰(zhàn)略策略，為項(xiàng)目營造商家特色，為項(xiàng)目添彩，為 項(xiàng)目招商、促銷、品牌打造量身定制因應(yīng)之策！ 營銷策略 結(jié)合客戶群體分析及營銷定位 本項(xiàng)目采用 四大營銷策略 五大營銷手段 營銷策略 策略一 撇脂 策略 用速度和創(chuàng)新產(chǎn)品挖得第一桶金！ 挖掘潛藏已久的需求，將其釋放！ 營銷策略 策略二 領(lǐng)先 策略 用創(chuàng)新產(chǎn)品領(lǐng)先市場， 用資源整合領(lǐng)先市場， 以銷售速度領(lǐng)先市場。 營銷策略 策略三 整合 策略 組建最佳媒體組合，發(fā)揮整合營 銷優(yōu)勢；整合一切可以利用的資 源為我所用。 營銷策略 策略四 制造 事件 制造新聞熱點(diǎn)，不間斷制造公 關(guān)活動，花小錢辦大事。 營銷手段 手段一 政策誘導(dǎo) 樹立標(biāo)桿 積極向政府申請減稅及免稅政策，針對 不同的區(qū)域制定相應(yīng)的租金優(yōu)惠政策， 二層積極招商，吸引專業(yè)市場客戶成功 入駐，為一層購買客戶樹立信心，減少 疑慮。 營銷手段 手段二 高調(diào)造勢 一鳴驚人 大盤造勢，小盤造市。在本項(xiàng)目推廣的前 期，整合各種實(shí)用媒體，重點(diǎn)區(qū)域，集中 轟炸，力求一鳴驚人，以專業(yè)形象迅速占 領(lǐng)市場，引起投資者強(qiáng)烈的反響。 營銷手段 手段三 遍地撒網(wǎng) 重點(diǎn)捕魚 由于本項(xiàng)目體量較大，針對項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè) 立各地分銷點(diǎn)，駐扎在當(dāng)?shù)?，并進(jìn)行定期 的廣告投放。針對周邊縣市情況設(shè)立重點(diǎn) 試點(diǎn)，逐步推廣。形成點(diǎn)對點(diǎn)直效行銷體 系。在貴州各地區(qū)展開推廣，挖掘投資類 客戶。 營銷手段 手段四 先捂后放 層層推出 本項(xiàng)目為 120萬平方的商業(yè)大盤，營銷 策略上更要注重分期分塊，在前期根據(jù) 一定的蓄水量，制定出首次投放市場的 區(qū)域及面積，后期根據(jù)具體情況逐步放 量。 營銷手段 手段五 梅開二度 深廣結(jié)合 本項(xiàng)目銷售周期為兩年半，為避免中間 冷場，擬在銷售持續(xù)期，根據(jù)市場情況 推出“項(xiàng)目”二期，再次開盤，制造新 的熱點(diǎn)，并有利于項(xiàng)目升值。在媒體推 廣上注重挖掘客戶的深度和廣度，廣而 告之，注重口碑。 目錄綱要 Contents 5 營銷推廣 案名 推廣精神 核心推廣語 推廣思路 媒體策略 本方案保密 2023年 10月 原案名“ XX物流集聚園” 結(jié)合項(xiàng)目的體量、項(xiàng)目的品牌和專業(yè)市場的角度，我司認(rèn)為“ XX物流集聚 園”為本項(xiàng)目案名形象不夠高，對象項(xiàng)目昭示性不強(qiáng)， 對項(xiàng)目整體價值傳遞、價值炒作空間小，體現(xiàn)不了商業(yè)地產(chǎn)的價值最大化， 在項(xiàng)目傳播上不易記易對本項(xiàng)目的形象和地位轟炸性弱，“集聚園”概念 面對貴州本土市場及商家得從新解釋和傳達(dá)項(xiàng)目本體屬性物流園區(qū)，不利 于商家和市場接受。 案名定位： 【 貴州清鎮(zhèn)國際農(nóng)產(chǎn)品物流城 】 案名定位詮釋： 1）貴陽市大西南的交通咽喉，定義西南，代表全國區(qū)域戰(zhàn)略地位，拔高項(xiàng)目市場 地位和形象，與競爭對手拉開距離，體現(xiàn)項(xiàng)目的領(lǐng)袖地位； 2）拔高項(xiàng)目高度，與競爭對手拉開明顯距離，體現(xiàn)項(xiàng)目的領(lǐng)袖地位，與項(xiàng)目的規(guī) 劃設(shè)計(jì)風(fēng)格形成一致性，易于沿展；“國際物流城“海納八方財富，突出項(xiàng)目的會 展交易氛圍，展現(xiàn)項(xiàng)目商機(jī)，財富通達(dá)天下，惠及全國、利向貴州的定位高度，與 貴陽同類項(xiàng)目拉開對比，站在城市的高度，實(shí)現(xiàn)投資升值的萬千夢想； 3）本項(xiàng)目為專業(yè)市場，以最直觀的效應(yīng)來體現(xiàn)購買者的目的，也就是實(shí)現(xiàn)財富劇 增；帶有一路暢通，一路順風(fēng)的吉祥含義； 4）案名定位語通俗易懂，表明項(xiàng)目的農(nóng)副產(chǎn)品為主題，