【正文】 疑是最好的選擇，由于市場(chǎng)缺乏與之身份匹配的產(chǎn)品， 50%以上的實(shí)力人群流入武漢。 項(xiàng)目 定位 形象定位 公園盤 /旗艦盤 /水景盤 /國(guó)際生活方式 —— 價(jià)格定位 建立漢川住宅價(jià)格標(biāo)桿（ 3000+） 建立區(qū)域商業(yè)價(jià)格標(biāo)桿（ 8000+） —— 營(yíng)銷 推廣 媒體選擇 戶外主導(dǎo) /電視、報(bào)媒節(jié)點(diǎn)輔助 /道旗 /圍擋 /橫幅 漢川主流媒體缺少，媒體選擇渠道較為單一，戶外 /高炮等時(shí)效性強(qiáng)且性價(jià)比高，也是福星城、新漢都主要拓客渠道。 突破體系的細(xì)化 2/17/2023 Code of this report | 24 大漢隆城版權(quán)所有 第一部分：項(xiàng)目面臨的問題和機(jī)會(huì) 第二部分：達(dá)成目標(biāo)的關(guān)鍵舉措 第四部分：營(yíng)銷推廣思路及推售計(jì)劃 報(bào)告核心內(nèi)容 第三部分：項(xiàng)目整體定位 第三部分：項(xiàng)目發(fā)展方向 2/17/2023 Code of this report | 25 大漢隆城版權(quán)所有 規(guī)劃構(gòu)思 2 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 3 客群定位 1 ?價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)必需建立在客戶價(jià)值的基礎(chǔ)之上。 景觀打造 4 ?從客戶的生活方式出發(fā)，景觀層面如何打造符合客戶感官層面的景觀價(jià)值 ? 服務(wù)提升 5 ?從客戶的精神需求層面出發(fā)，打造客戶內(nèi)心價(jià)值認(rèn)同的物業(yè)體系。 個(gè)體工商戶、企事業(yè)單位職工、政府公務(wù)員為客群主導(dǎo)。 注：上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源亍新景祥實(shí)地考察調(diào)研 客戶構(gòu)成 2/17/2023 Code of this report | 29 大漢隆城版權(quán)所有 注：上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源亍新景祥實(shí)地考察調(diào)研 圈層差別不大，客戶更看重交通 /完善配套 /教育條件等。外地人（武漢 8+1城市圈居多） 置業(yè)目的 第一圈層 :自住，為子女購(gòu)買 第二圈層 :進(jìn)城、子女教育 第三圈層 :返鄉(xiāng)自住 第四圈層 :投資 職業(yè)特征 第一圈層 :生意人 /公務(wù)員 /企事業(yè)單位職工等 第二圈層 :公務(wù)員，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，企事業(yè)職工等 第三圈層 :外地白領(lǐng)、打工族 第四圈層 :在漢川經(jīng)商 /企業(yè)高管 核心圈層 客戶特征 2/17/2023 Code of this report | 30 大漢隆城版權(quán)所有 楊警官 職業(yè)：漢川刑警隊(duì)警員 性別：男 年齡： 38歲 家庭年收入： 10萬以上 客戶基本情況： 目前居住單位福利房約 130平三房，愛人從事服裝生意， 與父母同住，女兒在漢川一中讀書，家庭有一步車。 對(duì)項(xiàng)目地段、價(jià)格的認(rèn)識(shí) 漢川公園對(duì)面，項(xiàng)目那個(gè)位臵不錯(cuò)，周邊很安靜，風(fēng)景也很好，但是附近還沒有公交車，女兒上學(xué)不太方便， 價(jià)格的話如果是真正的高檔住宅，產(chǎn)品、配套、品質(zhì)各方有都不錯(cuò)的話， 3000的價(jià)格完全可以接受。 1：生活方式及圈子 平時(shí)生意較忙，兒子剛剛大學(xué)畢業(yè)，女兒守店，妻子身體不是很好，自己的朋友圈子大部分都是周邊店鋪老板，平常進(jìn)貨比較忙，閑暇之余喜好和生意圈里的同行打打牌、喝喝酒、下下圍棋，上上網(wǎng)，兒子就比較喜歡打籃球。 對(duì)產(chǎn)品的偏好及觀點(diǎn) 2023年自建的房屋，女兒出嫁后，大房子顯得空落落的，感覺也沒有那么溫馨，但是因?yàn)殡x店較近，并且自己的人際圈都在這里，也就暫時(shí)沒有打算換房了；但是兒子覺得家里的房子老氣陳舊，想要買房結(jié)婚，考慮在武漢或者漢川買房，個(gè)人更想給他在漢川買房，覺得 120平左右的戶型最好，自己偶爾也可以過去住住， 希望有很好的物業(yè)，并且能提供優(yōu)質(zhì)的健康服務(wù)。 ?個(gè)體工商戶 ?傳統(tǒng)家庭，喜歡圈內(nèi)聚會(huì)、上網(wǎng) ?對(duì)住房品質(zhì)有要求 ?偏好 120左右產(chǎn)平米品 ?高品質(zhì)物業(yè)服務(wù) ?為兒子購(gòu)臵婚房 ?3000元單價(jià)接受 典型客戶分析 客戶深度訪談 2/17/2023 Code of this report | 32 大漢隆城版權(quán)所有 我們的客戶： 品質(zhì)需求 +功能性需求型客戶 客戶屬性界定 2/17/2023 Code of this report | 33 大漢隆城版權(quán)所有 —— 在這個(gè)正在轉(zhuǎn)型的城市里，交通的便捷和網(wǎng)絡(luò)快速發(fā)展正在改變?nèi)藗兊纳罘绞?，現(xiàn)代的快速發(fā)展更替著城市人群的階層的劃分，快節(jié)奏的工作壓力讓每個(gè)人身心疲憊，他們渴望一個(gè)能釋放自我壓力的空間、一個(gè)標(biāo)志著自我轉(zhuǎn)型的載體 —— 一個(gè)物業(yè)，一個(gè)標(biāo)簽，最好是一尊具有標(biāo)簽意義的物業(yè)。 客戶具象描述 他們是“崇尚自然，迷戀城市，追求成功，渴望私有”的 上行階層。 中產(chǎn)階層即城市上行階層 2/17/2023 Code of this report | 35 大漢隆城版權(quán)所有 本案 產(chǎn)品 主要年齡 臵業(yè)特征 身份特征 客戶來源 客戶本源特性 二房 小三房 2535 自住或改善 性購(gòu)房 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 本地公務(wù)員、企事業(yè)單位員工 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及本土臵業(yè)，集中周邊企事業(yè)單位職工。 客戶細(xì)分定位 2/17/2023 Code of this report | 36 大漢隆城版權(quán)所有 家庭類型 彰顯地位的成功家庭 注重自我的社會(huì)新銳 注重家庭的望子成龍家庭 生活形態(tài) ?處于社會(huì)的中高端階層、高社會(huì)地位是其重要特征 ? 生意人，或擔(dān)任公司高層，是社會(huì)認(rèn)同的成功人士 ? 工作繁忙，沒有太多時(shí)間 ? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，有較高的品味需求 ? 家庭主要成員比較年輕；大部分孩子較小， ? 易于接受比較多元化的思想觀念，在休閑娛樂等多方面比較新潮 ? 娛樂休閑活動(dòng)是最豐富的，喜愛與朋友聚會(huì)、等社交活動(dòng) ? 家庭收入較高，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點(diǎn)； ? 關(guān)注孩子健康成長(zhǎng)，成人因?yàn)檎疹櫤⒆訝奚藰I(yè)余生活和興趣愛好 ? 有強(qiáng)烈的家庭觀念，非常關(guān)心家庭內(nèi)部的和睦健康 居住偏好 ? 房屋是其社會(huì)標(biāo)簽 ? 希望小區(qū)有完備的健身娛樂場(chǎng)所 ? 因?yàn)椴糠旨彝ビ衅?，希望小區(qū)有良好的停車硬件設(shè)施 ? 看重高水平的物管與園林水平，體現(xiàn)身份 ? 面積要求大 ? 對(duì)房屋的社會(huì)標(biāo)簽價(jià)值有深刻認(rèn)同，但更看中心理上帶來的享受； ? 房屋的物理特性上強(qiáng)調(diào)個(gè)性特征，房屋既是下班后放松壓力的地方，也是聚會(huì)場(chǎng)所 ? 強(qiáng)調(diào)好的戶型，方便其聚會(huì)活動(dòng) ? 與城市娛樂場(chǎng)所比較接近，方便游玩 ? 對(duì)房屋有一種心理上的依賴，房屋既是為孩子提供健康成長(zhǎng)的地方，也在物質(zhì)精神上給他們一定安定感； ? 傾向選擇高素質(zhì)小區(qū)，充滿文化氛圍的周遍環(huán)境 ? 重視房屋周邊配套便利性，尤其是教育資源； ? 房屋最好與父母相隔不遠(yuǎn)，既能方面父母照顧孩子，也是保持和睦家庭關(guān)系的一個(gè)保證。 2/17/2023 Code of this report | 40 大漢隆城版權(quán)所有 規(guī)劃目的 為城市精英和向上的階層配臵各種功能區(qū)；提供交流、 活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)的完整生活空間。 ?七軸：一主軸六 次軸，主軸主要設(shè) 臵項(xiàng)目形象景觀線 ，次軸設(shè)臵特色景 觀，同時(shí)七軸線也 是小區(qū)的內(nèi)部路網(wǎng) 。 一心七軸六組團(tuán) 2/17/2023 Code of this report | 43 大漢隆城版權(quán)所有 規(guī)劃結(jié)構(gòu)建議 利用濱河資源打造濱河商業(yè)街線，既是商業(yè)又是景觀 優(yōu)化建議： ?位于北側(cè)的涵閘河有 40米退距，建議在河流和水系邊布臵綠色景觀帶，為項(xiàng)目的濱河商業(yè)街加分，使之成為本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)； ?涵閘河是政府規(guī)劃的景觀靚化的一部分 ,后續(xù)河道將被清理，建議發(fā)展商可利用項(xiàng)目開發(fā)的契機(jī)共同清理，縮短清理時(shí)間，為項(xiàng)目增值。 2/17/2023 Code of this report | 47 大漢隆城版權(quán)所有 商業(yè)發(fā)展方向 臨濱湖路地塊商業(yè)的線形設(shè)臵方式參考 ——深圳益田假 日廣場(chǎng) ?建議打造二層的臨街商鋪； ?一樓小面積商鋪產(chǎn)權(quán)分割，實(shí)現(xiàn)快速去化，業(yè)主購(gòu)買后亦可自由組合，二樓大面積整體租售； ?一樓業(yè)態(tài)定位以社區(qū)配套 為主，可考慮便利店 /小型超市 /銀行網(wǎng)點(diǎn) /通訊網(wǎng)點(diǎn) /嬰孕店等；二樓可考慮美容SPA/連鎖賓館 /家裝公司等，但需要合理預(yù)留上行通道及廣告招牌展示位； 2/17/2023 Code of this report | 48 大漢隆城版權(quán)所有 商業(yè)發(fā)展方向 沿涵閘河綠化帶后的特色休閑商業(yè)街，塑造“麗江式” 的純粹與柔美，這里將成為未來漢川抹不掉的生活痕跡。 2/17/2023 Code of this report | 49 大漢隆城版權(quán)所有 建筑規(guī)劃方向 單棟樓宇的擺放建議 ——考慮日照 /通風(fēng) /景觀視角的影響 ，全板樓設(shè)計(jì)并實(shí)行東南擺放 北 西 東 南 日照 日照 北 西 東 南 風(fēng)向 風(fēng)向 基于以上的朝向設(shè)計(jì)則可以俯瞰漢川公園 /涵閘河，兩景兼收 2/17/2023 Code of this report | 50 大漢隆城版權(quán)所有 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?戶型設(shè)計(jì)及配比建議 ?建筑風(fēng)格及立面建議 2/17/2023 Code of this report | 51 大漢隆城版權(quán)所有 1， 中大型是主流 舒適兩方為輔，精品三房、寬敞四房將是主力； 2，注重產(chǎn)品的功能性和使用性 其中小三房產(chǎn)品注重功能性和實(shí)用率，實(shí)用率在八成左右，標(biāo)準(zhǔn)三方和舒適四方注重功能 3，融入大量人性化與高附加值設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 入戶花園、超大陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)花槽、落地大飄窗、隱性空調(diào)位和等設(shè)計(jì)， 讓產(chǎn)品更加豐滿。 創(chuàng)新點(diǎn)：入戶花園 +一步花池 戶型設(shè)計(jì)建議 2/17/2023 Code of this report | 54 大漢隆城版權(quán)所有 步入式花園 預(yù)留彈性空間，可做 家庭廳、書房、臥室等 凸窗，可增加采光面、 贈(zèng)送面積 1 2 3 3 3 3 創(chuàng)新點(diǎn)： 步入式花園 +落地凸窗 戶型設(shè)計(jì)建議 2/17/2023 Code of this report | 55 大漢隆城版權(quán)所有 轉(zhuǎn)角觀景陽(yáng)臺(tái) ?開放式陽(yáng)臺(tái)：賞景同時(shí)作晾衣服用 ?服務(wù)陽(yáng)臺(tái)：與廚房相連，處理家務(wù)功能 創(chuàng)新點(diǎn)：為舒適大戶型設(shè) 270度景觀陽(yáng)臺(tái)與彈性空間 戶型設(shè)計(jì)建議 2/17/2023 Code of this report | 56 大漢隆城版權(quán)所有 漢川主要樓盤戶型面積配比 ——三房 /四房主導(dǎo)，大中戶型為主 樓盤名稱 房型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 樓盤名稱 房型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 漢川福星城 一期、二期 2/2/1 124 % 永和安新漢都 一期 2/2/1 48 % 3/2/2 326 % 3/2/1 24 % 153 % 3/2/2 24 % 102 % 36 % 4/2/2 17 % 36 % 3/2/1 114 107 % 48 % 西湖華庭 2/2/1 98108 76 % 66 20% 3/2/2 135146 192 % 4/2/2 48 % 3/2/1 112132 206 40% 隆泉景苑 2/2/1 97 9 % LOFT 160220 40 7% 3/2/1 110 9 % 120 9 % 3/2/2 130 27 % 4/2/2 140 18 25% 戶型配比建議 2/17/2023 Code of this report | 57 大漢隆城版權(quán)所有 漢川主要樓盤各面積段房源成交分析 ——110130平米房源去化較快，頗受市場(chǎng)青睞 福星城各面積段成交房源趨勢(shì)圖050100150200250202305 202306202307(截止25日) 1