【正文】 14123 新漢都各面積段認(rèn)籌房源統(tǒng)計(jì)表0501001502002502023062620230725 ?福星城月均去化 150套左右，其中 11412 126145去化情況迅速，約占項(xiàng)目月均去化的 85%； ?新漢都月認(rèn)籌約 200套，其中 、 120135面積段產(chǎn)品較受青睞，約占項(xiàng)目認(rèn)籌產(chǎn)品的 80%； ?漢川市場產(chǎn)品以舒適型產(chǎn)品為主，其中 110130之間的三房需求旺盛，但隨著房價(jià)的走高，未來產(chǎn)品面積將呈現(xiàn)減小趨勢。 2/17/2023 Code of this report | 61 大漢隆城版權(quán)所有 豪宅需要被所有人一眼就看出，豪宅需要讓人心生敬畏，并因此而仰視！ 豪宅？ 豪宅！ 馬化騰像大學(xué)老師 馬云像是喜劇演員 這人我們不認(rèn)識，但看起來最像老板 王石像老牌業(yè)務(wù)員 建筑立面風(fēng)格建議 2/17/2023 Code of this report | 62 大漢隆城版權(quán)所有 立面 —— ARTDECO，低調(diào)的奢華風(fēng)格，打造家族的徽章，提升設(shè)計(jì)的品味與尊貴感 建筑立面風(fēng)格建議 ?流暢而銳利的線條，并在建筑的頂部 形成收縮的標(biāo)志性尖塔，營造出建筑的 高聳和挺拔感，給人以傲然屹立的非凡 氣勢，建筑底部采用石材貼面，中部采 用統(tǒng)一色系暖色面磚，頂部按比例分隔 ，整體色調(diào)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，凝重大方，體現(xiàn) 作為城市高檔社區(qū)所獨(dú)有的豪華氣派。 ?不同材質(zhì)的合理使用，展現(xiàn)強(qiáng)烈的視 覺沖擊，形成色彩與質(zhì)感的鮮明對比。 2/17/2023 Code of this report | 67 大漢隆城版權(quán)所有 ?由開放的休閑空間到稍有私密性的組團(tuán)空間通過道路貫穿，以原生樹木、地面鋪裝和休閑座椅為主要元素以人行尺度為設(shè)計(jì)原則； ?充分將主景觀水系與主景觀大道相結(jié)合； ?主景觀大道入口處于要做尺度空間較大，開放性較強(qiáng)的景觀大道； ?可適當(dāng)選用少許成年植（桂花 /香樟），體現(xiàn)項(xiàng)目成熟社區(qū)形象及尊貴感，并為營銷提供說辭。 輔助景觀設(shè)計(jì)建議 2/17/2023 Code of this report | 70 大漢隆城版權(quán)所有 ?景觀無水則失其靈性，水多則難于管理，組團(tuán)景觀可考慮小水系設(shè)置，盤活景觀； ?尋求組團(tuán)內(nèi)景觀均好性，提升高檔住宅區(qū)的整體價(jià)值； ?利用坡地的特性，景觀營造形成層次感，豐富視覺感受。 通過架空層的設(shè)臵，增加社區(qū)園林綠化面積；開闊社區(qū)景 觀視野體系，更營造一個(gè)泛會所，提供一個(gè)私密休憩空間 架空層景觀設(shè)計(jì)建議 2/17/2023 Code of this report | 73 大漢隆城版權(quán)所有 ? 利用相鄰及穿過項(xiàng)目的道路，統(tǒng)一規(guī)劃和界定區(qū)域。 ? 使消費(fèi)者感受進(jìn)入完全不同的區(qū)域，建立強(qiáng)勢區(qū)域形象 ? 體現(xiàn)社區(qū)獨(dú)有的特色優(yōu)勢。 DIS導(dǎo)示路牌 社區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)建議 2/17/2023 Code of this report | 75 大漢隆城版權(quán)所有 服務(wù)提升 ?產(chǎn)品附加值提升建議 ?配套提升建議 2/17/2023 Code of this report | 76 大漢隆城版權(quán)所有 增加少許低成本的新技術(shù)的應(yīng)用，易于形成市場價(jià)值標(biāo)桿，封殺競爭對手的同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià) 產(chǎn)品附加值提升建議 住宅建筑新技術(shù)應(yīng)用： ?天棚輻射系統(tǒng)； ?健康全新風(fēng)系統(tǒng)； ?外墻優(yōu)化系統(tǒng)； ?外遮陽及窗優(yōu)化系統(tǒng)； ?屋面優(yōu)化系統(tǒng)； ?廚房及地漏優(yōu)化系統(tǒng)； ?防噪音優(yōu)化系統(tǒng)； ?中央除塵優(yōu)化系統(tǒng)； ?智能化電梯系統(tǒng)； ?直飲水系統(tǒng)； 住宅新技術(shù)應(yīng)用： ?中央空調(diào)系統(tǒng) ?中央熱水系統(tǒng) ?中央凈水系統(tǒng) ?地塊采暖系統(tǒng) ?地源水泵系統(tǒng) ?高速光纖 可供選擇新技術(shù)、新材料 高速光纖 直飲水系統(tǒng) 建議小區(qū)引進(jìn)直飲水系統(tǒng) /高速網(wǎng)絡(luò) 光纖，形成項(xiàng)目的一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn) 以較低的成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值增值并 形成溢價(jià)。 2/17/2023 Code of this report | 78 大漢隆城版權(quán)所有 引進(jìn)漢川首個(gè)雙語幼兒園，規(guī)避項(xiàng)目遠(yuǎn)離學(xué)校的劣勢 配套提升建議 ?建議引進(jìn)雙語幼兒園，化學(xué)區(qū)房劣勢為優(yōu)勢，形成項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)； ?根據(jù)我司在漢川市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)漢川年齡段在 2550歲之間的客戶家庭幼兒比例極大，子女教育也是客戶對項(xiàng)目配套的最關(guān)心的因素； ?幼兒園運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較小，同時(shí)亦可免征教育附加稅。 2/17/2023 Code of this report | 80 大漢隆城版權(quán)所有 第一部分：項(xiàng)目面臨的問題和機(jī)會 第二部分：達(dá)成目標(biāo)的關(guān)鍵舉措 第四部分：營銷推廣思路及推售計(jì)劃 報(bào)告核心內(nèi)容 第三部分：項(xiàng)目整體定位 第三部分：項(xiàng)目發(fā)展方向 2/17/2023 Code of this report | 81 大漢隆城版權(quán)所有 項(xiàng)目形象定位 星雨城邦 建議案名 案名釋意 : 星雨 —— 城里的月光，皎潔迷 人，晶瑩剔透；城里的星光閃 爍燦爛，似漫天雨滴，正如城 邦內(nèi)色彩斑斕，繽紛多彩的生 活方式，這是一種專屬于城市 中產(chǎn)的生活方式，與目標(biāo)客群 的心理生活需求吻合，引起共 鳴。 2/17/2023 Code of this report | 82 大漢隆城版權(quán)所有 項(xiàng)目形象定位 星雨城邦 —— 先生的華府 主推廣告語 2/17/2023 Code of this report | 83 大漢隆城版權(quán)所有 通過產(chǎn)品創(chuàng)造國際化的服務(wù)與生活方式，打造國際化的生活場、交際圈、體驗(yàn)館 25萬方 ● 漢川公園畔 ● 國際生活城邦 Lifestyle Center 項(xiàng)目形象定位 2/17/2023 Code of this report | 84 大漢隆城版權(quán)所有 比較樓盤選取原則： ?檔次類同 ?目標(biāo)客戶相似 ?規(guī)模相似 ?賣點(diǎn)類似 考慮項(xiàng)目自然溢價(jià)因素： 2694*(1+)=2963元 /㎡ 考慮產(chǎn)品價(jià)值溢價(jià)因素： 2963+300=3263元 /㎡ 市場比較法靜態(tài)價(jià)格測算 住宅一期均價(jià)： 3250元 /㎡ 入市價(jià)格需根據(jù)市場實(shí)際情況調(diào)整，建議入市價(jià)格不宜過高，為后繼拉升預(yù)留空間 價(jià)格定位 ——住宅 樓盤 均價(jià)（元） 權(quán)重 價(jià)格比重 福星城 2700 70% 1890 新漢都 2680 30% 804 合成均價(jià) 2694 2/17/2023 Code of this report | 85 大漢隆城版權(quán)所有 本案商業(yè)市場無參照標(biāo)準(zhǔn)，借鑒一般市場經(jīng)驗(yàn)數(shù)值 經(jīng)驗(yàn)數(shù)值：商業(yè) /住宅： 建議商鋪入市均價(jià)： 8100元 /㎡ 建立漢川房價(jià)絕對標(biāo)桿 價(jià)格定位 ——商業(yè) 2/17/2023 Code of this report | 86 大漢隆城版權(quán)所有 第一部分：項(xiàng)目面臨的問題和機(jī)會 第二部分：達(dá)成目標(biāo)的關(guān)鍵舉措 第四部分：營銷推廣思路及推售計(jì)劃 報(bào)告核心內(nèi)容 第三部分：項(xiàng)目整體定位 第三部分：項(xiàng)目發(fā)展方向 2/17/2023 Code of this report | 87 大漢隆城版權(quán)所有 “漢川領(lǐng)先” “ 隔山打?！? 漢川城區(qū)市場容量較小，必須做到領(lǐng)銜者地位，才能保證市場份額，實(shí)現(xiàn)合理的去貨速度； 通過在更有影響力的市中心和車站等出入漢川市區(qū)的主要通路樹立形象，既強(qiáng)化項(xiàng)目的市場地位，又能吸引部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶及外地客戶，擴(kuò)大目標(biāo)客群范圍。 活動(dòng)設(shè)想 租賃 23輛同一型號車輛（車輛檔次中高）統(tǒng)一扎花、噴繪，于早晚人流高峰期市區(qū)巡游，并向市民免費(fèi)派發(fā)印有項(xiàng)目 LOGO的紙巾，傳遞項(xiàng)目即將開盤的消息，廣泛傳播，引發(fā)市場關(guān)注。 活動(dòng)設(shè)想： 通過與當(dāng)?shù)孛襟w、政府合作，以冠名商身份贊助漢川小姐選拔賽，邀請獲勝者為項(xiàng)目代言， 25名高薪聘請請為項(xiàng)目臵業(yè)顧問，抓住客戶獵奇獵艷的心理，通過美女與豪宅聯(lián)姻，進(jìn)一步拔高項(xiàng)目形象，為火爆開售打下基礎(chǔ)。 活動(dòng)設(shè)想： 前期媒體、戶外配合，釋放項(xiàng)目開盤消息，活動(dòng)當(dāng)日邀請 12位明星到場助陣，做足人氣。 階段推廣主題 —— 唯極致，耀世與永恒 2/17/2023 Code of this report | 93 大漢隆城版權(quán)所有 原則一：搶先入市，占位高位 擺脫區(qū)域競爭，吸引塔尖客戶進(jìn)場，建立市場豪宅形象與氣質(zhì) 原則二：平價(jià)入市、小步快跑，保障開盤熱銷 控制每次推貨量，保障入市熱銷，首期產(chǎn)品相對豐富 推售策略 原則三：商鋪先期暫緩入市，后期高調(diào)進(jìn)入 2/17/2023 Code of this report | 94 大漢隆城版權(quán)所有 銷售階段 11月 3月 6月 7月 12月 8月 10月 9月 5月 4月 漢川小姐選拔 花車巡游 明星暖場 業(yè)主聯(lián)席會 大型營銷活動(dòng) 營銷 節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 售樓部開放 樣板間開放 開盤 2023年推售計(jì)劃 假設(shè)項(xiàng)目 2023年 5月入市，預(yù)計(jì) 8個(gè)月內(nèi)去化一期 6萬方房源的 95%以上，開盤3000元 /平米入市，實(shí)現(xiàn)一期整體銷售均價(jià) 3250元 /平米。 價(jià)值突破 本項(xiàng)目一期價(jià)格實(shí)現(xiàn)：住宅 3250元 /㎡ ,商業(yè) 8100元 /㎡ 核心問題： 如何跳出區(qū)域競爭，打造核心競爭力，首次亮相即形成區(qū)隔； 打造國際化服務(wù)與生活品質(zhì)的產(chǎn)品，建立豪宅的形象氣質(zhì)。 謝謝 2/17/2023 Code of this report | 100 大漢隆城版權(quán)所有 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 03:36:4403:36:4403:363/19/2023 3:36:44 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 03:36:4403:36:4403:36Sunday, March 19, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 19日星期日 上午 3時(shí) 36分 44秒 03:36: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 上午 3時(shí) 36分 :36March 19, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 上午 3時(shí) 36分 44秒 上午 3時(shí) 36分 03:36: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 03:36:4403:36:4403:363/19/2023 3:36:44 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 03:36:4403:36:4403:36Sunday, March 19, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 19日星期日 上午 3時(shí) 36分 44秒 03:36: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 3時(shí) 36分 :36March 19, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 上午 3時(shí) 36分 44秒 上午 3時(shí) 36分 03:36: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 03:36:4403:36:4403:363/19/2023 3:36:44 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 03:36:4403:36:4403:36Sunday, March 19, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 :36:4403:36:44March 19, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 3時(shí) 36分 :36March 19, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 3時(shí) 36分 44秒 上午 3時(shí) 36分 03:36: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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