xxxx年8月28日景德鎮(zhèn)市通站路延伸段地塊項(xiàng)目戰(zhàn)略營銷方案-在線瀏覽
2025-04-02 13:37本頁面
【正文】 國際華城、恒業(yè)類 MALL、加州印象，在開發(fā)的樓盤有天宇綠園以及本案。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四、景德鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況 景德鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)主要分為購物中心，商業(yè)街，專業(yè)市場，社區(qū)底商。 購物中心，百貨商場業(yè)態(tài)，集中于市中心地段，銷售價(jià)格較高，首層能達(dá)到 3000050000元 /平米。 社區(qū)底商是目前景德鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)供給量最多的形態(tài)，本案亦屬于社區(qū)底商形態(tài)，目前銷售較好的項(xiàng)目有國際華城和 CHINA印象，大多樓盤底商銷售基本上屬于自然去化，銷售進(jìn)度較慢，除了為小區(qū)及周邊人群提供生活服務(wù)的基本功能外，很少有主題鮮明的社區(qū)底商出現(xiàn)。社區(qū)底商的價(jià)格，首層基本在 700013000元 /平米，二層在 30005000元 /平米。景德鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)簡表本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。而要從一開始就先做好商業(yè)規(guī)劃，然后在做建筑設(shè)計(jì)。這時(shí)市場就會用物業(yè)的閑置來報(bào)復(fù)不合理的租金要求；景德鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀與問題（ 2） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。缺乏專業(yè)人才調(diào)控 商業(yè)運(yùn)營是個(gè)長時(shí)間的過程，需要有統(tǒng)一的招商管理、統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一的服務(wù)，沒有專業(yè)人員的把控，就容易造成經(jīng)營混亂、檔次偏失、品牌沖突等局面 .景德鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀與問題（ 3） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第二章、項(xiàng)目分析認(rèn)識自己，確立獨(dú)特市場認(rèn)知本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。后期通過南側(cè)的景德大道溝通全城。配套：因?yàn)榫嚯x市中心較近，大市政配套應(yīng)該說比較齊全，教育、衛(wèi)生、 賓館、火車、汽車站等都齊備。商業(yè)氣氛：通過通站路、曙光路，可以續(xù)接浙江路、廣場南路已有的商業(yè)氛圍。但缺點(diǎn)是鐵路線緊靠地塊，帶來噪音；中間的市政道路亦破壞項(xiàng)目整體的居住氛圍。項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)分析住宅部分：兩地塊合計(jì) 72880平米，計(jì) 770戶，平均 85平米 /戶，戶型面積控制較好，屬于市場主力需求產(chǎn)品；以多層為主，亦屬于市場旺銷產(chǎn)品。商業(yè)部分：本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施整體上屬于社區(qū)底層商鋪形態(tài)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SO: 運(yùn)用優(yōu)勢掌握機(jī)會利用有競爭力產(chǎn)品滿足市場需求。第三章、項(xiàng)目定位謀定而動，塑造項(xiàng)目特色印象本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本章節(jié)將就住宅和商業(yè)分別提出主題營銷方向的構(gòu)想，以期在市場上樹立產(chǎn)品的獨(dú)特、鮮明形象；創(chuàng)造個(gè)性化，在客戶心中留下獨(dú)特記憶，為項(xiàng)目的銷售奠定基礎(chǔ)。一、住宅定位：—— 現(xiàn)代簡歐風(fēng)情住宅—— 瓷都首席雙客廳社區(qū)在建筑格局、戶型、外立面等不便變動的基礎(chǔ)下，挖掘項(xiàng)目的賣點(diǎn)，利用住宅底層架空的特點(diǎn)，營造公共、戶外景觀大客廳，為業(yè)主提供第二會客場所。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?，F(xiàn)代、簡歐的園林景觀設(shè)計(jì)示意本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。歐陸風(fēng)情社區(qū)園林小品 2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 沿街長條形二層底鋪形態(tài)，限制了多業(yè)態(tài)的經(jīng)營。因此，需要一個(gè)較鮮明的主題。問題二：經(jīng)營品類的限制與大體量的矛盾 社區(qū)底商，由于商鋪與住宅的特殊關(guān)系，決定了有些經(jīng)營品類不適合進(jìn)駐。因此，可選的品類很窄。因此，需要從一個(gè)獨(dú)特的視角來予以定位。問題三：大體量的底商對外銷售需要一個(gè)較明確的概念定位 景德鎮(zhèn)商業(yè)，若為獨(dú)立商業(yè)，則定位明確，如金鼎廣場為一站式購物中心，新天地強(qiáng)調(diào)時(shí)尚購物，群英街二期定位為瓷器街等等；社區(qū)底商，則往往沒有個(gè)性化商業(yè)主題，在周邊商業(yè)氣氛濃厚，或聚居人口多，商鋪體量又不大的情況下，沒有商業(yè)主題也沒多大關(guān)系，但本案超體量的底鋪形態(tài)，無論在銷售過程中，還是在招商進(jìn)程中，都需要有明確的方向，也就是一個(gè)商業(yè)經(jīng)營主題，在地塊不很成熟，投資者遲疑不決的情況下，更需要一個(gè)主題。問題四：商鋪服務(wù)于生活？還是服務(wù)于產(chǎn)業(yè)？ 景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)主體產(chǎn)業(yè)毫無疑問是陶瓷，與此相關(guān)的關(guān)聯(lián)行業(yè)如設(shè)計(jì)、物流、配料等等，都不太適合于本案，要么有人在做，要么操作難度大，唯有陶瓷銷售環(huán)節(jié)還有考慮的空間。因此，本案商鋪，從功能上看，還是應(yīng)該服務(wù)于市民的日常生活需要。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但又需要用一個(gè)商業(yè)概念來統(tǒng)括這些商業(yè)內(nèi)容。商業(yè)題材（主題）的定位從地段現(xiàn)實(shí)考慮：應(yīng)針對那些不太注重地段的行業(yè)類別做文章。設(shè)想的商業(yè)題材定位于：具有某種相對統(tǒng)一性，涵蓋若干行業(yè)的商業(yè)街。藝品工場本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 拓展日常生活需要的工藝品行業(yè)：如木制工藝品，植物編織工藝品，石料工藝品，寶石玉石工藝品，金屬工藝品，玻璃工藝品，水晶工藝品，塑料工藝品 ，樹脂工藝品，泥塑工藝品，紙制工藝品，天然工藝品，針鉤及編結(jié)工藝品，雕刻工藝品，仿古工藝品，仿生工藝品，雕塑，字畫等等。配套部分：商業(yè)街除了經(jīng)營 “ 藝品 ” 外，還需要為社區(qū)提供生活配套，如餐飲、休閑、便利店、洗衣店、銀行網(wǎng)點(diǎn)、鮮花禮品店等等。三是可以提升樓盤的品味。以陶瓷工藝品為主，間以少量日常生活服務(wù)店鋪。工藝品綜合商場。第四章、項(xiàng)目客戶定位為特定群體打造最合適的物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值 習(xí)慣情感v上班族v家庭觀念濃厚v悠閑的生活方式市區(qū)客戶地緣性客戶異地客戶v追求安適v注重品質(zhì)v關(guān)愛家人v注重鄰里v享受生活v望子成龍v希望老人精神生活充實(shí)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。– 來自江浙、福建等發(fā)達(dá)地區(qū)的商家、投資客。– 樂平、浮梁一帶的中小業(yè)主。– 欲轉(zhuǎn)行或利用剩余資金追求投資回報(bào)的本地有閑散資金的商戶。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值的考量 —— 如果按照前述策劃思路，我們可以考量項(xiàng)目預(yù)計(jì)可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值即可能的售價(jià)水平： 從前述市場調(diào)研情況得知，目前景德鎮(zhèn)住宅樓盤平均價(jià)格在 26002700元之間，這只是本案定價(jià)的最基本依據(jù)，具體的定價(jià)還要參考可比樓盤的價(jià)格。以下是采用此方法進(jìn)行初步推導(dǎo)。首先確定樣本物業(yè)，條件如下：１、區(qū)域認(rèn)可度大致相當(dāng)。３、開發(fā)時(shí)間相近（前后 1年內(nèi)）。定價(jià)流程圖：根據(jù)以上原則，住宅部分我們選擇：瓷都國際華城、天宇綠園、怡翠園這 3個(gè)樓盤，商業(yè)部分，選取瓷都國際華城、恒業(yè)類 MALL這兩個(gè)進(jìn)行多角度比較打分。 對各樓盤進(jìn)行定量描述因素見下表：共 16個(gè)因素，分五等級，分值為 5分。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。擬合計(jì)算表：通過上表可以大致看出，各樓盤評分和售均價(jià)大致保持直線相關(guān)，因此可以通過一元線性回歸式來得出本案住宅的未來售價(jià)大致水平。 將各樓盤的價(jià)格和綜合得分代入兩坐標(biāo)預(yù)測模型，基本符合一元線性回歸關(guān)系，故采用一元線性回歸式： Y=a+bX+e,將相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，最后得出本案 多層 產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1