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正文內(nèi)容

xxxx年7月29日即墨圣諾第1大道營銷推廣策略開盤前執(zhí)-在線瀏覽

2025-04-02 13:37本頁面
  

【正文】 網(wǎng)點(diǎn)出售 6080㎡ (主力區(qū)間)98% 6580—15860元 / ㎡———(二 )、本案所在區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目情況調(diào)研小結(jié):目前國家針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)影響較大,遏止了部分投資資金進(jìn)入住宅市場(chǎng),而商鋪?zhàn)鳛檫@部分資金的可選出口,成為當(dāng)下投資者為資金保值升值的必要考慮手段之一。( 3)、競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱 世貿(mào)商都位置 即墨市鶴山路 888號(hào) 主力戶型 7 ㎡ 、 27 ㎡ —45 ㎡ 、 70㎡ (商鋪部分)得房率 47%商鋪類型 綜合體中的百貨類購物中心 客源 客群主要為即墨當(dāng)?shù)刂懈叨讼M(fèi)者 價(jià)格 1層 23萬元; 2層 ; 3層 開盤時(shí)間 銷售策略: 目前購房 ;前三年每年返 8%,簽合同時(shí)一次性返租;第四年起按實(shí)際市場(chǎng)租金業(yè)主與運(yùn)營商 9: 1分成 銷售狀況: 自 7月 6日開盤以來,一層基本去化、二層去化 60%、三層去化 30%;一層 7㎡ 、 33㎡ 已基本去化、 45㎡ 去化約 50%、 70㎡ 以上幾乎無銷售。目前在售部分無專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司,全部是出售,無出租。三年后可續(xù)約。由此可見,小面積商鋪更受市場(chǎng)青睞。競(jìng)品小結(jié)(一)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第二部分 項(xiàng)目篇項(xiàng)目名稱 圣諾 緊鄰即墨服裝城,具有成熟的商業(yè)氛圍,商業(yè)氛圍培育期短;216?;貓?bào)率高, 5年返租,年返租 8%,穩(wěn)健投資保障;216。項(xiàng)目為地下工程,施工期間不利于工程及外力面形象展示;216。項(xiàng)目只有使用權(quán),無產(chǎn)權(quán),存在一定的銷售抗性;(二)、項(xiàng)目 SWOT分析 O(機(jī)會(huì))分析:216。大型商業(yè)項(xiàng)目郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì),為本案帶來新的市場(chǎng)機(jī)遇;216。世貿(mào)商都引進(jìn)香港四季百貨等大型商業(yè),品牌號(hào)召力強(qiáng),并且物業(yè)已開始銷售,分流部分客源;216。第二部分 項(xiàng)目篇第三部分 定位篇綜合以上市場(chǎng)及項(xiàng)目賣點(diǎn)分析梳理,我司建議圣諾 地下式炫酷商街216。定位描述:第三部分 定位篇(二)、形象定位(廣告語)216。定位描述:商業(yè)第一大道 財(cái)富新干線商業(yè)第一大道: 本案是即墨第一家全業(yè)態(tài)類商業(yè)街區(qū),并與案名相呼應(yīng);財(cái)富新干線: 服裝城已先讓一部分投資者富裕起來,未有機(jī)遇的客戶,本案是彌補(bǔ)他們遺憾的新選擇;新干線形象生動(dòng),并與案名大道吻合。品牌之匯216。定位描述:商業(yè)精品: 本案體量并不是很大,有利于打造成為精品商業(yè)的優(yōu)勢(shì);品牌之匯: 招商時(shí)注重業(yè)態(tài)規(guī)劃,并選擇知名度美譽(yù)度較高的品牌商家入駐,利于提升本案品質(zhì)及后期經(jīng)營。目標(biāo)客群即墨本地投資客戶 (主流客群 )即墨本地自營客戶,尤以即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營業(yè)戶為主 (次主流客群)青島地區(qū)內(nèi)其他投資及自營客戶(可爭(zhēng)取客群)青島地區(qū)外客群,這部分客群處于財(cái)富金字塔中端,具備一定的消費(fèi)能力和投資經(jīng)驗(yàn),有部分閑錢可用于投資的部分人(邊緣客群)第三部分 定位篇(五)、價(jià)格定位建議定價(jià): 15000元 ∕ ㎡216。定位描述:一般市場(chǎng)定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成: 市場(chǎng)價(jià)值取向: 需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)。成本價(jià)值取向: 項(xiàng)目整體成本加開發(fā)商期望的利潤。消費(fèi)者心理價(jià)值取向: 該區(qū)域位置、檔次的物業(yè)在消費(fèi)者心理的 “ 功能價(jià)格比 ” 。第三部分 定位篇(六)、項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理:注:現(xiàn)階段總結(jié)的項(xiàng)目賣點(diǎn)屬于整體性的,在營銷過程中,隨著市場(chǎng)變化以及營銷過程中發(fā)現(xiàn)的熱點(diǎn),逐步對(duì) 賣點(diǎn)進(jìn)行完善。第四部分 策略篇 目前周邊世貿(mào)商都項(xiàng)目業(yè)已開始銷售,香港四季百貨、國際五星級(jí)酒店喜來登強(qiáng)勢(shì)入駐,業(yè)已形成了一定的品牌號(hào)召力,并對(duì)項(xiàng)目后期銷售造成了很大的壓力,因此,本案要取得最終成功,在銷售初期就必須相對(duì)系統(tǒng)集中的做宣傳推廣 ,將投資客的目光拉回到本項(xiàng)目上。而形象宣傳主要安排在項(xiàng)目銷售籌備期。l形象先行第四部分 策略篇 通過前期的形象宣傳,必將上升市場(chǎng)期望值,此時(shí)通過一系列銷售手段,把樓盤炒熱,形成熱點(diǎn)與焦點(diǎn)。l借勢(shì)造市 第四部分 策略篇借勢(shì)建議 》》》 因本案緊鄰即墨服裝城,地段是本案最大優(yōu)勢(shì)之一,利用服裝城在當(dāng)?shù)氐闹群蜕虡I(yè)影響力借勢(shì)造市,因此建議本案案名為:即墨服裝城 2期 先入為主,強(qiáng)化本案獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì);252。第四部分 策略篇(二)、營銷周期根據(jù)開發(fā)公司銷售計(jì)劃, 10月中旬開始銷售, 11年年底前銷售完成總體量的 90%。階段目標(biāo):預(yù)計(jì) 積累 200名以上有效客戶。階段目標(biāo): 力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn) 50%的銷售率。階段目標(biāo): 力爭(zhēng)年底前實(shí)現(xiàn) 80%的銷售率。階段目標(biāo): 力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn) 95%的銷售率。( 2)、宣傳思路:216。216。( 1)、媒體選擇:移動(dòng)、聯(lián)通 VIP客戶等專項(xiàng)資源。短信廣告( 1)媒體選擇:報(bào)廣、折頁、 DM直郵、手提袋( 2)宣傳思路:完善項(xiàng)目信息,并配合項(xiàng)目重大銷售節(jié)點(diǎn),有針對(duì)性的選擇媒體投放和推廣平面宣傳資料業(yè)主俱樂部( 1) 推廣方式:成立俱樂部吸引會(huì)員。 活動(dòng)( 1)活動(dòng)方式: SP活動(dòng)、開盤活動(dòng)。注:以上媒體推廣是針對(duì)本案的特點(diǎn)而制定的,在實(shí)際操作過程中會(huì)根據(jù)具體銷售情況進(jìn)行適時(shí)調(diào)整,以更有效的推廣達(dá)到事半功倍的宣傳效果。 此外,根據(jù)工程進(jìn)程,安排新聞發(fā)布會(huì)及奠基儀式,為正面入市打響聲勢(shì)。( 2)、階段策略216。216??蛻舴e累期( — ) —— 正面入市、淺蓄水( 3)、階段推廣訴求 商業(yè)第一大道 財(cái)富新干
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