xxxx年7月29日即墨圣諾第1大道營銷推廣策略開盤前執(zhí)-在線瀏覽
2025-04-02 13:37本頁面
【正文】 網點出售 6080㎡ （主力區(qū)間）98% 6580—15860元 / ㎡———(二 )、本案所在區(qū)域主要商業(yè)項目情況調研小結：目前國家針對房地產的調控政策對住宅市場影響較大，遏止了部分投資資金進入住宅市場，而商鋪作為這部分資金的可選出口，成為當下投資者為資金保值升值的必要考慮手段之一。（ 3）、競品分析項目名稱 世貿商都位置 即墨市鶴山路 888號 主力戶型 7 ㎡ 、 27 ㎡ —45 ㎡ 、 70㎡ （商鋪部分）得房率 47%商鋪類型 綜合體中的百貨類購物中心 客源 客群主要為即墨當地中高端消費者 價格 1層 23萬元； 2層 ； 3層 開盤時間 銷售策略： 目前購房 ；前三年每年返 8%，簽合同時一次性返租；第四年起按實際市場租金業(yè)主與運營商 9： 1分成 銷售狀況： 自 7月 6日開盤以來，一層基本去化、二層去化 60%、三層去化 30%；一層 7㎡ 、 33㎡ 已基本去化、 45㎡ 去化約 50%、 70㎡ 以上幾乎無銷售。目前在售部分無專業(yè)商業(yè)運營公司，全部是出售，無出租。三年后可續(xù)約。由此可見，小面積商鋪更受市場青睞。競品小結（一）、項目經濟指標第二部分 項目篇項目名稱 圣諾 緊鄰即墨服裝城，具有成熟的商業(yè)氛圍，商業(yè)氛圍培育期短；216?；貓舐矢撸?5年返租，年返租 8%，穩(wěn)健投資保障；216。項目為地下工程，施工期間不利于工程及外力面形象展示；216。項目只有使用權，無產權，存在一定的銷售抗性；（二）、項目 SWOT分析 O（機會）分析：216。大型商業(yè)項目郊區(qū)化發(fā)展趨勢，為本案帶來新的市場機遇；216。世貿商都引進香港四季百貨等大型商業(yè)，品牌號召力強，并且物業(yè)已開始銷售，分流部分客源；216。第二部分 項目篇第三部分 定位篇綜合以上市場及項目賣點分析梳理，我司建議圣諾 地下式炫酷商街216。定位描述：第三部分 定位篇（二）、形象定位（廣告語）216。定位描述：商業(yè)第一大道 財富新干線商業(yè)第一大道： 本案是即墨第一家全業(yè)態(tài)類商業(yè)街區(qū)，并與案名相呼應；財富新干線： 服裝城已先讓一部分投資者富裕起來，未有機遇的客戶，本案是彌補他們遺憾的新選擇；新干線形象生動，并與案名大道吻合。品牌之匯216。定位描述：商業(yè)精品： 本案體量并不是很大，有利于打造成為精品商業(yè)的優(yōu)勢；品牌之匯： 招商時注重業(yè)態(tài)規(guī)劃，并選擇知名度美譽度較高的品牌商家入駐，利于提升本案品質及后期經營。目標客群即墨本地投資客戶 (主流客群 )即墨本地自營客戶，尤以即墨服裝批發(fā)市場經營業(yè)戶為主 (次主流客群）青島地區(qū)內其他投資及自營客戶（可爭取客群）青島地區(qū)外客群，這部分客群處于財富金字塔中端，具備一定的消費能力和投資經驗，有部分閑錢可用于投資的部分人（邊緣客群）第三部分 定位篇（五）、價格定位建議定價： 15000元 ∕ ㎡216。定位描述：一般市場定價原則由三個價值取向構成： 市場價值取向： 需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)。成本價值取向： 項目整體成本加開發(fā)商期望的利潤。消費者心理價值取向： 該區(qū)域位置、檔次的物業(yè)在消費者心理的 “ 功能價格比 ” 。第三部分 定位篇（六）、項目賣點梳理：注：現階段總結的項目賣點屬于整體性的，在營銷過程中，隨著市場變化以及營銷過程中發(fā)現的熱點，逐步對 賣點進行完善。第四部分 策略篇 目前周邊世貿商都項目業(yè)已開始銷售，香港四季百貨、國際五星級酒店喜來登強勢入駐，業(yè)已形成了一定的品牌號召力，并對項目后期銷售造成了很大的壓力，因此，本案要取得最終成功，在銷售初期就必須相對系統(tǒng)集中的做宣傳推廣 ，將投資客的目光拉回到本項目上。而形象宣傳主要安排在項目銷售籌備期。l形象先行第四部分 策略篇 通過前期的形象宣傳，必將上升市場期望值，此時通過一系列銷售手段，把樓盤炒熱，形成熱點與焦點。l借勢造市 第四部分 策略篇借勢建議 》》》 因本案緊鄰即墨服裝城，地段是本案最大優(yōu)勢之一，利用服裝城在當地的知名度和商業(yè)影響力借勢造市，因此建議本案案名為：即墨服裝城 2期 先入為主，強化本案獨特資源優(yōu)勢；252。第四部分 策略篇（二）、營銷周期根據開發(fā)公司銷售計劃， 10月中旬開始銷售， 11年年底前銷售完成總體量的 90%。階段目標：預計 積累 200名以上有效客戶。階段目標： 力爭實現 50%的銷售率。階段目標： 力爭年底前實現 80%的銷售率。階段目標： 力爭實現 95%的銷售率。（ 2）、宣傳思路：216。216。（ 1）、媒體選擇：移動、聯(lián)通 VIP客戶等專項資源。短信廣告（ 1）媒體選擇：報廣、折頁、 DM直郵、手提袋（ 2）宣傳思路：完善項目信息，并配合項目重大銷售節(jié)點，有針對性的選擇媒體投放和推廣平面宣傳資料業(yè)主俱樂部（ 1） 推廣方式：成立俱樂部吸引會員。 活動（ 1）活動方式： SP活動、開盤活動。注：以上媒體推廣是針對本案的特點而制定的，在實際操作過程中會根據具體銷售情況進行適時調整，以更有效的推廣達到事半功倍的宣傳效果。 此外，根據工程進程，安排新聞發(fā)布會及奠基儀式，為正面入市打響聲勢。（ 2）、階段策略216。216?？蛻舴e累期（ — ） —— 正面入市、淺蓄水（ 3）、階段推廣訴求 商業(yè)第一大道 財富新干
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