xxxx年7月29日即墨圣諾第1大道營(yíng)銷推廣策略開(kāi)盤前執(zhí)-在線瀏覽
2025-04-02 13:37本頁(yè)面
【正文】 網(wǎng)點(diǎn)出售 6080㎡ （主力區(qū)間）98% 6580—15860元 / ㎡———(二 )、本案所在區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目情況調(diào)研小結(jié)：目前國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)影響較大，遏止了部分投資資金進(jìn)入住宅市場(chǎng)，而商鋪?zhàn)鳛檫@部分資金的可選出口，成為當(dāng)下投資者為資金保值升值的必要考慮手段之一。（ 3）、競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱 世貿(mào)商都位置 即墨市鶴山路 888號(hào) 主力戶型 7 ㎡ 、 27 ㎡ —45 ㎡ 、 70㎡ （商鋪部分）得房率 47%商鋪類型 綜合體中的百貨類購(gòu)物中心 客源 客群主要為即墨當(dāng)?shù)刂懈叨讼M(fèi)者 價(jià)格 1層 23萬(wàn)元； 2層 ； 3層 開(kāi)盤時(shí)間 銷售策略： 目前購(gòu)房 ；前三年每年返 8%，簽合同時(shí)一次性返租；第四年起按實(shí)際市場(chǎng)租金業(yè)主與運(yùn)營(yíng)商 9： 1分成 銷售狀況： 自 7月 6日開(kāi)盤以來(lái)，一層基本去化、二層去化 60%、三層去化 30%；一層 7㎡ 、 33㎡ 已基本去化、 45㎡ 去化約 50%、 70㎡ 以上幾乎無(wú)銷售。目前在售部分無(wú)專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，全部是出售，無(wú)出租。三年后可續(xù)約。由此可見(jiàn)，小面積商鋪更受市場(chǎng)青睞。競(jìng)品小結(jié)（一）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第二部分 項(xiàng)目篇項(xiàng)目名稱 圣諾 緊鄰即墨服裝城，具有成熟的商業(yè)氛圍，商業(yè)氛圍培育期短；216。回報(bào)率高， 5年返租，年返租 8%，穩(wěn)健投資保障；216。項(xiàng)目為地下工程，施工期間不利于工程及外力面形象展示；216。項(xiàng)目只有使用權(quán)，無(wú)產(chǎn)權(quán)，存在一定的銷售抗性；（二）、項(xiàng)目 SWOT分析 O（機(jī)會(huì)）分析：216。大型商業(yè)項(xiàng)目郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)，為本案帶來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)遇；216。世貿(mào)商都引進(jìn)香港四季百貨等大型商業(yè)，品牌號(hào)召力強(qiáng)，并且物業(yè)已開(kāi)始銷售，分流部分客源；216。第二部分 項(xiàng)目篇第三部分 定位篇綜合以上市場(chǎng)及項(xiàng)目賣點(diǎn)分析梳理，我司建議圣諾 地下式炫酷商街216。定位描述：第三部分 定位篇（二）、形象定位（廣告語(yǔ)）216。定位描述：商業(yè)第一大道 財(cái)富新干線商業(yè)第一大道： 本案是即墨第一家全業(yè)態(tài)類商業(yè)街區(qū)，并與案名相呼應(yīng)；財(cái)富新干線： 服裝城已先讓一部分投資者富裕起來(lái)，未有機(jī)遇的客戶，本案是彌補(bǔ)他們遺憾的新選擇；新干線形象生動(dòng)，并與案名大道吻合。品牌之匯216。定位描述：商業(yè)精品： 本案體量并不是很大，有利于打造成為精品商業(yè)的優(yōu)勢(shì)；品牌之匯： 招商時(shí)注重業(yè)態(tài)規(guī)劃，并選擇知名度美譽(yù)度較高的品牌商家入駐，利于提升本案品質(zhì)及后期經(jīng)營(yíng)。目標(biāo)客群即墨本地投資客戶 (主流客群 )即墨本地自營(yíng)客戶，尤以即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶為主 (次主流客群）青島地區(qū)內(nèi)其他投資及自營(yíng)客戶（可爭(zhēng)取客群）青島地區(qū)外客群，這部分客群處于財(cái)富金字塔中端，具備一定的消費(fèi)能力和投資經(jīng)驗(yàn)，有部分閑錢可用于投資的部分人（邊緣客群）第三部分 定位篇（五）、價(jià)格定位建議定價(jià)： 15000元 ∕ ㎡216。定位描述：一般市場(chǎng)定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成： 市場(chǎng)價(jià)值取向： 需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)。成本價(jià)值取向： 項(xiàng)目整體成本加開(kāi)發(fā)商期望的利潤(rùn)。消費(fèi)者心理價(jià)值取向： 該區(qū)域位置、檔次的物業(yè)在消費(fèi)者心理的 “ 功能價(jià)格比 ” 。第三部分 定位篇（六）、項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理：注：現(xiàn)階段總結(jié)的項(xiàng)目賣點(diǎn)屬于整體性的，在營(yíng)銷過(guò)程中，隨著市場(chǎng)變化以及營(yíng)銷過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的熱點(diǎn)，逐步對(duì) 賣點(diǎn)進(jìn)行完善。第四部分 策略篇 目前周邊世貿(mào)商都項(xiàng)目業(yè)已開(kāi)始銷售，香港四季百貨、國(guó)際五星級(jí)酒店喜來(lái)登強(qiáng)勢(shì)入駐，業(yè)已形成了一定的品牌號(hào)召力，并對(duì)項(xiàng)目后期銷售造成了很大的壓力，因此，本案要取得最終成功，在銷售初期就必須相對(duì)系統(tǒng)集中的做宣傳推廣 ，將投資客的目光拉回到本項(xiàng)目上。而形象宣傳主要安排在項(xiàng)目銷售籌備期。l形象先行第四部分 策略篇 通過(guò)前期的形象宣傳，必將上升市場(chǎng)期望值，此時(shí)通過(guò)一系列銷售手段，把樓盤炒熱，形成熱點(diǎn)與焦點(diǎn)。l借勢(shì)造市 第四部分 策略篇借勢(shì)建議 》》》 因本案緊鄰即墨服裝城，地段是本案最大優(yōu)勢(shì)之一，利用服裝城在當(dāng)?shù)氐闹群蜕虡I(yè)影響力借勢(shì)造市，因此建議本案案名為：即墨服裝城 2期 先入為主，強(qiáng)化本案獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)；252。第四部分 策略篇（二）、營(yíng)銷周期根據(jù)開(kāi)發(fā)公司銷售計(jì)劃， 10月中旬開(kāi)始銷售， 11年年底前銷售完成總體量的 90%。階段目標(biāo)：預(yù)計(jì) 積累 200名以上有效客戶。階段目標(biāo)： 力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn) 50%的銷售率。階段目標(biāo)： 力爭(zhēng)年底前實(shí)現(xiàn) 80%的銷售率。階段目標(biāo)： 力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn) 95%的銷售率。（ 2）、宣傳思路：216。216。（ 1）、媒體選擇：移動(dòng)、聯(lián)通 VIP客戶等專項(xiàng)資源。短信廣告（ 1）媒體選擇：報(bào)廣、折頁(yè)、 DM直郵、手提袋（ 2）宣傳思路：完善項(xiàng)目信息，并配合項(xiàng)目重大銷售節(jié)點(diǎn)，有針對(duì)性的選擇媒體投放和推廣平面宣傳資料業(yè)主俱樂(lè)部（ 1） 推廣方式：成立俱樂(lè)部吸引會(huì)員。 活動(dòng)（ 1）活動(dòng)方式： SP活動(dòng)、開(kāi)盤活動(dòng)。注：以上媒體推廣是針對(duì)本案的特點(diǎn)而制定的，在實(shí)際操作過(guò)程中會(huì)根據(jù)具體銷售情況進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，以更有效的推廣達(dá)到事半功倍的宣傳效果。 此外，根據(jù)工程進(jìn)程，安排新聞發(fā)布會(huì)及奠基儀式，為正面入市打響聲勢(shì)。（ 2）、階段策略216。216?？蛻舴e累期（ — ） —— 正面入市、淺蓄水（ 3）、階段推廣訴求 商業(yè)第一大道 財(cái)富新干
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