【正文】 11:39:2211:39:2211:392/17/2023 11:39:22 AM? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 17 二月 202311:39:22 上午 11:39:22二月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 注：開(kāi)盤方案在本案正式開(kāi)盤 30日之前提交。來(lái)人來(lái)電及客戶意向級(jí)別分析及追蹤252。 活動(dòng)（ 1）活動(dòng)方式： SP活動(dòng)、開(kāi)盤活動(dòng)。階段目標(biāo)：預(yù)計(jì) 積累 200名以上有效客戶。消費(fèi)者心理價(jià)值取向： 該區(qū)域位置、檔次的物業(yè)在消費(fèi)者心理的 “ 功能價(jià)格比 ” 。地下式炫酷商街216。競(jìng)品小結(jié)（一）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第二部分 項(xiàng)目篇項(xiàng)目名稱 圣諾 第 1大道營(yíng)銷推廣策略開(kāi)盤前執(zhí)行方案青島北辰端拱地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2023729前 言216。（ 3）、競(jìng)品分析目前競(jìng)品項(xiàng)目都是地上、住宅加底商的建筑形式，工程進(jìn)度及外立面更利于展示；競(jìng)品項(xiàng)目商業(yè)部分作為住宅部分的生活配套，因此自身已有潛在消費(fèi)群體；競(jìng)品商鋪主力面積是 20—30 ㎡ ，總價(jià) 3040萬(wàn)左右，街鋪主力面積是 70—150 ㎡ 左右，總價(jià)在 100萬(wàn)左右。世貿(mào)商都、國(guó)際展貿(mào)城等在售項(xiàng)目為本案帶來(lái)了銷售威脅；第二部分 項(xiàng)目篇小結(jié)：本案處于一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面，優(yōu)勢(shì)較多，卻無(wú)一個(gè)優(yōu)勢(shì)能夠支撐整個(gè)項(xiàng)目的銷售；后期推廣應(yīng)立足優(yōu)勢(shì)，建立項(xiàng)目獨(dú)特的傳播體系，并制造本案的差異化形象訴求，從而與區(qū)域競(jìng)品形成品牌區(qū)隔；銷售與招商同步進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益與經(jīng)營(yíng)的雙贏。 本案商業(yè)品質(zhì)明顯高于周邊經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。增強(qiáng)業(yè)主對(duì)本案的經(jīng)營(yíng)前景和購(gòu)買信心。（ 2）、宣傳思路：利用短信針對(duì)本案銷售節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷活動(dòng)等進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式傳達(dá)。短信客戶積累期（ — ） —— 正面入市、淺蓄水（ 5）、銷售配合n銷售準(zhǔn)備銷售員已完成培訓(xùn)工作，并正式啟動(dòng)項(xiàng)目蓄水，進(jìn)行意向及價(jià)格進(jìn)行積累試探。意向客戶認(rèn)購(gòu)252。 二月 2111:39:2211:39Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/17 11:39:2211:39:2217 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/17 11:39:2211:39:2217 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。報(bào)廣開(kāi)盤期（ — ）（ 5）、銷售配合n銷售準(zhǔn)備252。同類競(jìng)品的時(shí)時(shí)關(guān)注客戶積累期（ — ） —— 正面入市、淺蓄水（ 6）、 階段工作安排客戶積累期（ — ） —— 正面入市、淺蓄水時(shí)間 任務(wù) 負(fù)責(zé)人 相關(guān)責(zé)任人 貸款銀行確定 開(kāi)發(fā)公司 房源確定 銷售部 合同均價(jià)確認(rèn) 銷售部 認(rèn)購(gòu)方案確定 鄒鴻妍 趙林 認(rèn)籌單、 VIP卡設(shè)計(jì)制作完成 企劃部 鄒鴻妍 認(rèn)購(gòu)方案、認(rèn)購(gòu)書條款培訓(xùn)完成 銷售部強(qiáng)勢(shì)蓄水 +內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（ — ） —— 基礎(chǔ)工作，準(zhǔn)備入市（ 1）、階段目標(biāo)： 前期蓄水已經(jīng)積累了一部分意向客戶，為消除其觀望心理，在此階段要做的就是鎖定首批購(gòu)房客戶，鎖定意向房源。第五部分 執(zhí)行篇（一）、開(kāi)盤前營(yíng)銷計(jì)劃入市籌備期 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期客戶積累期 開(kāi)盤期8月 9月 10月 11月臨時(shí)售樓處投入使用正式售樓處投入使用 開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式開(kāi)盤（周三）第五部分 執(zhí)行篇（二）、 開(kāi)盤前營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)工作安排時(shí)間節(jié)點(diǎn) — — — （周三） —階段 入市籌備期 客戶積累期 強(qiáng)蓄水 +內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 開(kāi)盤期目的 為后續(xù)工作做好鋪墊 正面入市，項(xiàng)目預(yù)熱，積累客戶系列活動(dòng)炒作，深度蓄水制造火爆場(chǎng)面，快速去化具體工作 2. 項(xiàng)目規(guī)劃方案確定、位置確定、啟用3. 所有銷售人員到位認(rèn)購(gòu)物料到位（三）、階段性策略執(zhí)行入市籌備期（ — ） —— 基礎(chǔ)工作，準(zhǔn)備入市（ 1）、階段目標(biāo) 前期與開(kāi)發(fā)公司溝通，已就開(kāi)盤前營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)達(dá)成一致共識(shí)，因此，本階段的主要工作就是為銷售順利進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備其所需的一切物料，如臨時(shí)案場(chǎng)的選定及包裝到位、銷售人員的確定、案場(chǎng)制度、銷售流程培訓(xùn)、項(xiàng)目宣傳折頁(yè)制作等等。持續(xù)銷售期： 2023年 11月 1日 2023年 12月 31日階段策略： 采用戶外、報(bào)廣及 DM直郵、短信等推廣手段，展開(kāi)銷售淡季的營(yíng)銷推廣。 n商圈： 毗鄰即墨服裝城，即墨成熟商圈核心；n地段： 兩大城市主干道環(huán)繞，車流、人流量大；n形態(tài)： 即墨首家地下全業(yè)態(tài)一站式購(gòu)物街區(qū)；n投資： 中小面積分割，可自由組合，客戶購(gòu)買壓力?。籲收益： 5年返租，年返租 8%，回報(bào)率高；n團(tuán)隊(duì)： 專業(yè)開(kāi)發(fā)公司和經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，經(jīng)營(yíng)有保障；第三部分 定位篇（七）、產(chǎn)品建議：根據(jù)前面市場(chǎng)分析，初步確定本項(xiàng)目以 2030 ㎡ 小商鋪為主，后期視客戶積累情況及市場(chǎng)需求情況做適當(dāng)調(diào)整。定位解析：216。中小面積分割，方正實(shí)用，并可自由組合；216。我司在對(duì)即墨商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出圣諾 目前在售部分無(wú)專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，全部是出售，無(wú)出租。大型商業(yè)項(xiàng)目郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)，為本案帶來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)遇；216。目標(biāo)客群即墨本地投資客戶 (主流客群 )即墨本地自營(yíng)客戶，尤以即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶為主 (次主流客群）青島地區(qū)內(nèi)其他投資及自營(yíng)客戶（可爭(zhēng)