【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 數(shù) (N)=200注釋與說(shuō)明 :216?？蛻?hù)普遍認(rèn)為有好的產(chǎn)品規(guī)劃 ,即時(shí)就能決定購(gòu)買(mǎi) 44買(mǎi)房考慮因素 (區(qū)域 )基數(shù) (N)=200注釋與說(shuō)明 :216。對(duì)于區(qū)域的偏好以潁州區(qū)為第一考量216。次為潁泉區(qū) ,2035歲較能接受新農(nóng)鎮(zhèn) 45買(mǎi)房考慮因素基數(shù) (N)=200注釋與說(shuō)明 :216。2045歲以小高層為優(yōu)先選擇216。2035歲對(duì)于別墅的接受程度相當(dāng)高 ,這一客群具有強(qiáng)大的能量 ,應(yīng)該是市場(chǎng)的主力216。以家庭收入分析 ,對(duì)于產(chǎn)品的接受度相當(dāng)寬容 ,較重視產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)46全區(qū)園林景觀規(guī)劃風(fēng)格 基數(shù) (N)=200注釋與說(shuō)明 :216。歐式庭園和自然式庭園組合是消費(fèi)者最喜歡的綠化形式。47喜歡的園林形態(tài)基數(shù) (N)=200注釋與說(shuō)明 :216。目標(biāo)消費(fèi)者最在意的園林型態(tài)是根據(jù)個(gè)人有不同的偏好，但水景 .廣場(chǎng)及花卉類(lèi)受到更多人的歡迎。48買(mǎi)房最在意的因素 基數(shù) (N)=200注釋與說(shuō)明 :216。排名次序依次為 : 交通 / 生活便利性 / 營(yíng)建質(zhì)量 / 物業(yè)管理 / 為重中之重 49基本戶(hù)型：216。 %的消費(fèi)者希望的戶(hù)型是 二室二廳一衛(wèi) ， %希望 三室二廳一衛(wèi) ，另有 %希望 一室一廳一衛(wèi)216。 考慮到潁州區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)能力及平均房?jī)r(jià)水平，建議的戶(hù)型比例組合為： 二室二廳一衛(wèi) 60%：三室二廳一衛(wèi)或二衛(wèi) 25%：一室一廳一衛(wèi) 15%住宅面積：216。 根據(jù)戶(hù)型的不同，二室二廳一衛(wèi)主力需求面積為： 8095M2216。 三室一廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)的主力需求面積為： 90120M2， 主要結(jié)論 戶(hù)型設(shè)計(jì)50住宅類(lèi)型：根據(jù)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀，本項(xiàng)目只能從高層角度規(guī)劃，從產(chǎn)品面規(guī)避客戶(hù)喜好配套設(shè)施：對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，交通的便利性、生活便利性等 ,具有很大影響購(gòu)房因素力度地塊傍邊的正基首府已經(jīng)配有 6萬(wàn)平米的商業(yè)配套，部分沿街商業(yè)可以共享，對(duì)于本項(xiàng)目而言，可以配置一些沿街鋪面，一方面考慮滿(mǎn)足小區(qū)規(guī)劃的需求，另一方面可以滿(mǎn)足社區(qū)居民日常生活配套需求；主要結(jié)論 社區(qū)設(shè)計(jì)51綠化形式：在綠化面積恒定的情況下，讓目標(biāo)消費(fèi)者選擇二種綠化形式進(jìn)行組合，其中高達(dá) %的目標(biāo)消費(fèi)者選擇了 .歐式庭園 .自然式庭園， %的消費(fèi)者選擇了中式庭園 ， 因此建議綠化采用歐式庭園 .自然式庭園和中式樓間園藝組合形式；社區(qū)主題景觀：對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，希望社區(qū)最突出的景觀主題 水景 .廣場(chǎng)式景觀或起伏綠地 .花卉式景觀；主要結(jié)論 綠化設(shè)計(jì)52Part 4市場(chǎng)機(jī)會(huì)和突破點(diǎn)53突破點(diǎn) 1 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平整體偏低 —— 本項(xiàng)目可以在 “質(zhì)”上突破，提升產(chǎn)品品質(zhì)。阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平整體偏低產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、景觀、規(guī)劃、施工、戶(hù)型、物業(yè)相對(duì)較弱，營(yíng)銷(xiāo)水平低，開(kāi)發(fā)理念主要以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為主全方位體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)模式知名品牌物管顧問(wèn)一線城市熱銷(xiāo)戶(hù)型中字頭施工單位國(guó)際景觀設(shè)計(jì)單位國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì)單位因此本項(xiàng)目可以在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃、園林、戶(hù)型以及營(yíng)銷(xiāo)水平諸多方面都可以有較大的提升空間，以引領(lǐng)市場(chǎng)54突破點(diǎn) 2 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，戶(hù)型普遍創(chuàng)新能力不足—— 本項(xiàng)目可以在戶(hù)型產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)行上突破亮點(diǎn)：買(mǎi) 3房送 1房55突破點(diǎn) 2亮點(diǎn)： MINI空中別墅空中 TOWNHOUSE代表：上海金地未未來(lái)合肥宋都印象西湖56突破點(diǎn) 2 空中院館（雙拼高層戶(hù)型）亮點(diǎn)：買(mǎi) 2房送 1房，解決品字樓采光和通風(fēng)的問(wèn)題57突破點(diǎn) 3 偷面積，提升戶(hù)型附加值“ 可拆卸凸窗 ” 是將可以原設(shè)計(jì)的凸窗（不計(jì)建筑面積）打掉。既不計(jì)入建筑面積，又使業(yè)主在今后的有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積，也比步入式凸窗有更高的空間高度。 驗(yàn)收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板 ！58臥室壁柜空間高度為 ，由于低于 ，被稱(chēng)為 “ 隱藏式衣櫥 ” 。 突破點(diǎn) 3 偷面積，提升戶(hù)型附加值59在售樓處的戶(hù)型模型上，這個(gè)進(jìn)深 ，標(biāo)明了 “ 送 ” 面積字樣 突破點(diǎn) 3 偷面積，提升戶(hù)型附加值步入式凸窗的進(jìn)深越大，所送面積當(dāng)然也越大。 步入式凸窗在一、二線城市的小戶(hù)型住宅中大行其道，使其直接增加了小戶(hù)型的室內(nèi)面積（又由于其低于 ，可以不計(jì)入建筑面積）。 關(guān)鍵在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成為有效的室內(nèi)空間 60突破點(diǎn) 3 偷面積，提升戶(hù)型附加值2023年元旦，羅湖 “ 陽(yáng)光新干線 ” 解籌?？蛻?hù)在參觀其樣板房時(shí)都被告知，“ 陽(yáng)光新干線 ” 的生活陽(yáng)臺(tái)也算是 “ 偷面積 ” 的招數(shù)。 “ 陽(yáng)光新干線 ” 現(xiàn)有的生活陽(yáng)臺(tái)在施工圖上是空調(diào)室外機(jī)位，驗(yàn)收后將被改造為生活陽(yáng)臺(tái) 。 “ 陽(yáng)光新干線 ” 每戶(hù) “偷 ” 都了一個(gè)約一個(gè)多平方米的生活陽(yáng)臺(tái) 61Part 5項(xiàng)目整體定位62客戶(hù)定位 根據(jù)項(xiàng)目輻射距離的不同，將目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源區(qū)域分為四個(gè)圈層l第一圈層：潁州區(qū)西南區(qū)域l第二圈層：阜陽(yáng)傳統(tǒng)意義上的穎泉區(qū)；l第三圈層：阜陽(yáng)市其他區(qū)域，包括穎東、潁州、開(kāi)發(fā)區(qū)；l第四圈層：阜陽(yáng)市縣郊客戶(hù)，包括太和、臨泉、界首市等客戶(hù)。63客戶(hù)定位 項(xiàng)目客戶(hù)群體的特征描述 —— 核心客戶(hù)及重要客戶(hù)類(lèi)別 區(qū)域分布 行業(yè)分布收入較高的普通職員?? 靠近項(xiàng)目區(qū)域的城區(qū)及周邊區(qū)域?? 項(xiàng)目所在區(qū)域?? 城區(qū)：高收的礦業(yè)化工、金融教育機(jī)關(guān)等企事業(yè)單位職員?? 區(qū)域內(nèi)：高收入的公務(wù)員，機(jī)關(guān)事業(yè)單位普通職工提高生活質(zhì)量的周邊富裕階層?? 臨泉、界首、太和進(jìn)城的客戶(hù)?? 周邊商貿(mào)市場(chǎng)的生意人主要是西北商貿(mào)城、各縣郊的富裕人群改變生活方式的城區(qū)富裕階層市區(qū)其他區(qū)域的置業(yè)客戶(hù)城區(qū)：高收入的礦業(yè)、化工、電力、金融教育、機(jī)關(guān)等企事業(yè)單位中高層管理者投資型客戶(hù) 沒(méi)有明顯的區(qū)域特性，覆蓋全市以及周邊地市沒(méi)有明顯的行業(yè)分布，為私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)高管，政府及事業(yè)單位高官核心客戶(hù)重要客戶(hù)64阜陽(yáng)市市場(chǎng)環(huán)境分析阜陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃以及區(qū)域分析阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析客戶(hù)分析65商品房開(kāi)發(fā)成本估算開(kāi)發(fā)成本估算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售稅金及附加估算利潤(rùn)估算項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析66開(kāi)發(fā)成本估算序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 數(shù)量 (㎡ ) 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬(wàn)元） 備注1 地價(jià) 地價(jià)按計(jì)容積率面積分?jǐn)倻y(cè)算，單價(jià)為樓面地價(jià) 土地出讓金 22, 地價(jià)小計(jì) 89, 2 前期工程費(fèi) 勘察測(cè)量費(fèi) 89, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 89, 臨時(shí)供水供電 89, 場(chǎng)地平整 89, 前期工程小計(jì) 89, 商品房開(kāi)發(fā)成本估算表總建筑面積 89, ㎡計(jì)容積率建筑面積 89, ㎡67開(kāi)發(fā)成本估算序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 數(shù)量 (㎡ ) 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬(wàn)元） 備注3 建筑安裝工程費(fèi) 土方及基礎(chǔ)工程 89, 主體建筑工程 89, 1, 10, 水電安裝 89, 1, 電梯工程 89, 空調(diào)工程 4, 消防工程 89, 通訊工程 89, 煤氣管道 89, 室內(nèi)裝修 集中商業(yè)裝修 4, 1, 智能系統(tǒng) 89, 室外配套及環(huán)境工程 89, 市政道路建設(shè)費(fèi) 89, 地下室 5, 1, 建安工程合計(jì) 89, 1, 16,商品房開(kāi)發(fā)成本估算表總建筑面積 89, ㎡計(jì)容積率建筑面積 89, ㎡68開(kāi)發(fā)成本估算序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 數(shù)量 (㎡ ) 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬(wàn)元） 備注4 管理費(fèi)用 89, =(1+2+3)2%5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 89, =(2+3)3%6 其他費(fèi)用 89, 工程監(jiān)理費(fèi) 89, 其他（報(bào)建費(fèi)等） 89, 其他費(fèi)用小計(jì) 89, 7 合計(jì) (不含地價(jià) ) 89, 2, 18, 單價(jià)按計(jì)容積率面積分?jǐn)倻y(cè)算8 公用設(shè)施專(zhuān)用基金 89, 9 開(kāi)發(fā)成本合計(jì) 89, 2, 18,商品房開(kāi)發(fā)成本估算表總建筑面積 89, ㎡計(jì)容積率建筑面積 89, ㎡69成本核算75930, 81%4800, 5%8440, 9% 5000, 5%住宅 集中商業(yè) 街鋪商業(yè) 地下室70成本核算根據(jù)本案的基本數(shù)據(jù)以及阜陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)的基本數(shù)據(jù)，進(jìn)行成本核算：占地面積： 22,872 M2 容積率： 住宅 75930集中商業(yè) 4800街鋪商業(yè) 8440地下室 5000總建面 94170建筑面積： 89,200M2 除開(kāi)土地成本本項(xiàng)目建筑安裝費(fèi)用為人民幣 1億八千七百二十一萬(wàn)元，其中包括 前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) /管理費(fèi)用 /不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) /公用設(shè)施專(zhuān)用基金。71項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售稅金及附加估算 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年1 銷(xiāo)售收入 46, 7, 28, 12, 住宅銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 36, 7, 20, 8, 住宅可銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 75, 　 　 　 住宅銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 68, 15, 37, 15, 住宅平均售價(jià) (萬(wàn)元 /㎡ ) 5,