【文章內(nèi)容簡介】 數(shù) (N)=200注釋與說明 :216?？蛻羝毡檎J(rèn)為有好的產(chǎn)品規(guī)劃 ,即時就能決定購買 44買房考慮因素 (區(qū)域 )基數(shù) (N)=200注釋與說明 :216。對于區(qū)域的偏好以潁州區(qū)為第一考量216。次為潁泉區(qū) ,2035歲較能接受新農(nóng)鎮(zhèn) 45買房考慮因素基數(shù) (N)=200注釋與說明 :216。2045歲以小高層為優(yōu)先選擇216。2035歲對于別墅的接受程度相當(dāng)高 ,這一客群具有強大的能量 ,應(yīng)該是市場的主力216。以家庭收入分析 ,對于產(chǎn)品的接受度相當(dāng)寬容 ,較重視產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計46全區(qū)園林景觀規(guī)劃風(fēng)格 基數(shù) (N)=200注釋與說明 :216。歐式庭園和自然式庭園組合是消費者最喜歡的綠化形式。47喜歡的園林形態(tài)基數(shù) (N)=200注釋與說明 :216。目標(biāo)消費者最在意的園林型態(tài)是根據(jù)個人有不同的偏好，但水景 .廣場及花卉類受到更多人的歡迎。48買房最在意的因素 基數(shù) (N)=200注釋與說明 :216。排名次序依次為 : 交通 / 生活便利性 / 營建質(zhì)量 / 物業(yè)管理 / 為重中之重 49基本戶型：216。 %的消費者希望的戶型是 二室二廳一衛(wèi) ， %希望 三室二廳一衛(wèi) ，另有 %希望 一室一廳一衛(wèi)216。 考慮到潁州區(qū)消費者的消費能力及平均房價水平，建議的戶型比例組合為： 二室二廳一衛(wèi) 60%：三室二廳一衛(wèi)或二衛(wèi) 25%：一室一廳一衛(wèi) 15%住宅面積：216。 根據(jù)戶型的不同，二室二廳一衛(wèi)主力需求面積為： 8095M2216。 三室一廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)的主力需求面積為： 90120M2， 主要結(jié)論 戶型設(shè)計50住宅類型：根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀，本項目只能從高層角度規(guī)劃，從產(chǎn)品面規(guī)避客戶喜好配套設(shè)施：對于消費者來說，交通的便利性、生活便利性等 ,具有很大影響購房因素力度地塊傍邊的正基首府已經(jīng)配有 6萬平米的商業(yè)配套，部分沿街商業(yè)可以共享，對于本項目而言，可以配置一些沿街鋪面，一方面考慮滿足小區(qū)規(guī)劃的需求，另一方面可以滿足社區(qū)居民日常生活配套需求；主要結(jié)論 社區(qū)設(shè)計51綠化形式：在綠化面積恒定的情況下，讓目標(biāo)消費者選擇二種綠化形式進(jìn)行組合，其中高達(dá) %的目標(biāo)消費者選擇了 .歐式庭園 .自然式庭園， %的消費者選擇了中式庭園 ， 因此建議綠化采用歐式庭園 .自然式庭園和中式樓間園藝組合形式；社區(qū)主題景觀：對于消費者來說，希望社區(qū)最突出的景觀主題 水景 .廣場式景觀或起伏綠地 .花卉式景觀；主要結(jié)論 綠化設(shè)計52Part 4市場機會和突破點53突破點 1 市場開發(fā)水平整體偏低 —— 本項目可以在 “質(zhì)”上突破，提升產(chǎn)品品質(zhì)。阜陽房地產(chǎn)市場開發(fā)水平整體偏低產(chǎn)品的設(shè)計、景觀、規(guī)劃、施工、戶型、物業(yè)相對較弱，營銷水平低，開發(fā)理念主要以規(guī)避風(fēng)險為主全方位體驗營銷模式知名品牌物管顧問一線城市熱銷戶型中字頭施工單位國際景觀設(shè)計單位國際規(guī)劃設(shè)計單位因此本項目可以在產(chǎn)品設(shè)計、規(guī)劃、園林、戶型以及營銷水平諸多方面都可以有較大的提升空間，以引領(lǐng)市場54突破點 2 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，戶型普遍創(chuàng)新能力不足—— 本項目可以在戶型產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)行上突破亮點：買 3房送 1房55突破點 2亮點： MINI空中別墅空中 TOWNHOUSE代表：上海金地未未來合肥宋都印象西湖56突破點 2 空中院館（雙拼高層戶型）亮點：買 2房送 1房，解決品字樓采光和通風(fēng)的問題57突破點 3 偷面積，提升戶型附加值“ 可拆卸凸窗 ” 是將可以原設(shè)計的凸窗（不計建筑面積）打掉。既不計入建筑面積，又使業(yè)主在今后的有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積，也比步入式凸窗有更高的空間高度。 驗收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板 ！58臥室壁柜空間高度為 ，由于低于 ，被稱為 “ 隱藏式衣櫥 ” 。 突破點 3 偷面積，提升戶型附加值59在售樓處的戶型模型上，這個進(jìn)深 ，標(biāo)明了 “ 送 ” 面積字樣 突破點 3 偷面積，提升戶型附加值步入式凸窗的進(jìn)深越大，所送面積當(dāng)然也越大。 步入式凸窗在一、二線城市的小戶型住宅中大行其道，使其直接增加了小戶型的室內(nèi)面積（又由于其低于 ，可以不計入建筑面積）。 關(guān)鍵在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成為有效的室內(nèi)空間 60突破點 3 偷面積，提升戶型附加值2023年元旦，羅湖 “ 陽光新干線 ” 解籌。客戶在參觀其樣板房時都被告知，“ 陽光新干線 ” 的生活陽臺也算是 “ 偷面積 ” 的招數(shù)。 “ 陽光新干線 ” 現(xiàn)有的生活陽臺在施工圖上是空調(diào)室外機位，驗收后將被改造為生活陽臺 。 “ 陽光新干線 ” 每戶 “偷 ” 都了一個約一個多平方米的生活陽臺 61Part 5項目整體定位62客戶定位 根據(jù)項目輻射距離的不同，將目標(biāo)客戶來源區(qū)域分為四個圈層l第一圈層：潁州區(qū)西南區(qū)域l第二圈層：阜陽傳統(tǒng)意義上的穎泉區(qū)；l第三圈層：阜陽市其他區(qū)域，包括穎東、潁州、開發(fā)區(qū)；l第四圈層：阜陽市縣郊客戶，包括太和、臨泉、界首市等客戶。63客戶定位 項目客戶群體的特征描述 —— 核心客戶及重要客戶類別 區(qū)域分布 行業(yè)分布收入較高的普通職員?? 靠近項目區(qū)域的城區(qū)及周邊區(qū)域?? 項目所在區(qū)域?? 城區(qū)：高收的礦業(yè)化工、金融教育機關(guān)等企事業(yè)單位職員?? 區(qū)域內(nèi)：高收入的公務(wù)員，機關(guān)事業(yè)單位普通職工提高生活質(zhì)量的周邊富裕階層?? 臨泉、界首、太和進(jìn)城的客戶?? 周邊商貿(mào)市場的生意人主要是西北商貿(mào)城、各縣郊的富裕人群改變生活方式的城區(qū)富裕階層市區(qū)其他區(qū)域的置業(yè)客戶城區(qū)：高收入的礦業(yè)、化工、電力、金融教育、機關(guān)等企事業(yè)單位中高層管理者投資型客戶 沒有明顯的區(qū)域特性，覆蓋全市以及周邊地市沒有明顯的行業(yè)分布，為私營業(yè)主，企業(yè)高管，政府及事業(yè)單位高官核心客戶重要客戶64阜陽市市場環(huán)境分析阜陽宏觀經(jīng)濟背景城市規(guī)劃以及區(qū)域分析阜陽房地產(chǎn)市場分析市場競爭分析客戶分析65商品房開發(fā)成本估算開發(fā)成本估算項目銷售收入與銷售稅金及附加估算利潤估算項目風(fēng)險分析66開發(fā)成本估算序號 項目名稱 數(shù)量 (㎡ ) 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注1 地價 地價按計容積率面積分?jǐn)倻y算，單價為樓面地價 土地出讓金 22, 地價小計 89, 2 前期工程費 勘察測量費 89, 規(guī)劃設(shè)計費 89, 臨時供水供電 89, 場地平整 89, 前期工程小計 89, 商品房開發(fā)成本估算表總建筑面積 89, ㎡計容積率建筑面積 89, ㎡67開發(fā)成本估算序號 項目名稱 數(shù)量 (㎡ ) 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注3 建筑安裝工程費 土方及基礎(chǔ)工程 89, 主體建筑工程 89, 1, 10, 水電安裝 89, 1, 電梯工程 89, 空調(diào)工程 4, 消防工程 89, 通訊工程 89, 煤氣管道 89, 室內(nèi)裝修 集中商業(yè)裝修 4, 1, 智能系統(tǒng) 89, 室外配套及環(huán)境工程 89, 市政道路建設(shè)費 89, 地下室 5, 1, 建安工程合計 89, 1, 16,商品房開發(fā)成本估算表總建筑面積 89, ㎡計容積率建筑面積 89, ㎡68開發(fā)成本估算序號 項目名稱 數(shù)量 (㎡ ) 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注4 管理費用 89, =(1+2+3)2%5 不可預(yù)見費 89, =(2+3)3%6 其他費用 89, 工程監(jiān)理費 89, 其他（報建費等） 89, 其他費用小計 89, 7 合計 (不含地價 ) 89, 2, 18, 單價按計容積率面積分?jǐn)倻y算8 公用設(shè)施專用基金 89, 9 開發(fā)成本合計 89, 2, 18,商品房開發(fā)成本估算表總建筑面積 89, ㎡計容積率建筑面積 89, ㎡69成本核算75930, 81%4800, 5%8440, 9% 5000, 5%住宅 集中商業(yè) 街鋪商業(yè) 地下室70成本核算根據(jù)本案的基本數(shù)據(jù)以及阜陽地產(chǎn)市場的基本數(shù)據(jù)，進(jìn)行成本核算：占地面積： 22,872 M2 容積率： 住宅 75930集中商業(yè) 4800街鋪商業(yè) 8440地下室 5000總建面 94170建筑面積： 89,200M2 除開土地成本本項目建筑安裝費用為人民幣 1億八千七百二十一萬元，其中包括 前期工程費、建筑安裝工程費 /管理費用 /不可預(yù)見費 /公用設(shè)施專用基金。71項目銷售收入與銷售稅金及附加估算 序號 項目 合計 2023年 2023年 2023年1 銷售收入 46, 7, 28, 12, 住宅銷售收入 (萬元 ) 36, 7, 20, 8, 住宅可銷售面積 (㎡ ) 75, 　 　 　 住宅銷售面積 (㎡ ) 68, 15, 37, 15, 住宅平均售價 (萬元 /㎡ ) 5,