【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)； 未來近階段區(qū)域商業(yè)整體供應(yīng)量較大，區(qū)域客戶將被前期樓盤所挖，對(duì)本案后期的銷售將構(gòu)成嚴(yán)重的威脅； 自從《物權(quán)法》出臺(tái)，拆遷工作難度越來越大，本案地塊上的建筑物尚未拆除，估計(jì)拆遷工作將大大延長開發(fā)周期，從而導(dǎo)致不確定因素太多。 項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析 鑒于本案地塊的特殊區(qū)位及客群構(gòu)成，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并最大限度的兼顧容積率， 我們建議了一種方案，并分別進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 總用地面積： （ ） 總建筑面積： ，地下建筑面積： 15667平方米 百貨購物中心： 18000平方米 影院： 3000平方米 品牌零售專賣： 星級(jí)賓館： 17780平方米 餐飲、休閑、娛樂： 汽車泊位： 468 容積率： 建筑密度： % 綠地率： 不小于 20% 項(xiàng)目總建筑面積 。初步建議業(yè)態(tài)定位劃分為 ：百 貨 、 電 影院、 品牌商業(yè)街區(qū)、 品牌 專業(yè)賣場(chǎng) 、酒店式公寓（賓館） 、餐 飲 、 娛樂 、休 閑 的“一站式” 商業(yè)綜合體 ！ 初步方案建議 測(cè)算投資回報(bào)率 項(xiàng)目 金額（億元） 投資回報(bào)率約 30%。（左右） 投資項(xiàng)目 一期（萬元） 二期（萬元） 合計(jì)（萬元） 土地成本 政府征收費(fèi) 勘測(cè) /設(shè)計(jì) /管理 /監(jiān)理費(fèi) 建設(shè)工程費(fèi)用 銷售費(fèi)用 略 略 2500 建設(shè)單位管理費(fèi) 1600 合計(jì) 就本項(xiàng)目而言，項(xiàng)目總投資約 ，項(xiàng)目可銷售面積（扣除自營商業(yè)含百貨、星級(jí)賓館 35780平方米外）為，三層結(jié)構(gòu)，平均單層面積約 20230－ 30000平方米，以周邊現(xiàn)有項(xiàng)目作為參照，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 10. 2億元，由此推算投資回報(bào)率約為 36. 5%。（除去其他費(fèi)用成本）最終根據(jù) 2023國內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，預(yù)估計(jì)投資回報(bào)約能達(dá)到 30%左右。 方案分析 優(yōu)勢(shì)：增加了高端商業(yè)，對(duì)提升商業(yè)街品質(zhì)和拉升價(jià)格有幫助；物業(yè)類型比較豐富；商業(yè)利用價(jià)值提高；充分利用了沿街商業(yè)。借用空中回廊，加大二層的人流，保證二三層人氣同時(shí)也保證了商業(yè)價(jià)值的提升。（注重空間人流動(dòng)線） 劣勢(shì)：人氣導(dǎo)入不足，降低了部分商業(yè)的利用價(jià)值。 建議：方案 總體規(guī)劃細(xì)部 邊界 節(jié)點(diǎn) 軸線 邊界要點(diǎn) —— “造場(chǎng)” 界定場(chǎng)所 —— 區(qū)隔：建立區(qū)域識(shí)別地圖 統(tǒng)一視覺符號(hào)的反復(fù)運(yùn)用 塑造統(tǒng)一的商業(yè)形象及鮮明的邊界感，強(qiáng)調(diào) logo的反復(fù)運(yùn)用 “造場(chǎng)” —— 建立區(qū)域識(shí)別地圖 道路 與周邊相區(qū)別的顏色。特別是商鋪門前的道路采用帶LOGO的木質(zhì)工藝板。 外墻 外墻裝飾帶有楚漢風(fēng)格的元素 “造場(chǎng)” —— 建立區(qū)域識(shí)別地圖 標(biāo)志物 路燈（燈箱） 休息平臺(tái) 局部建筑 修飾元素 裝飾小品 “區(qū)隔” —— 與周邊建筑劃清界限 節(jié)點(diǎn) — 軸線 主要節(jié)點(diǎn)與軸線 —— 三節(jié)點(diǎn)（廣場(chǎng)） 三軸線（道路） 造出“勢(shì)”與“相” 韓信北路商業(yè)軸 商業(yè)街，強(qiáng)調(diào)用 logo磚鋪砌的地 面圖案 限定了沿 店面的主要人行 線路 店招統(tǒng)一形象 設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)示范 區(qū)作用 設(shè)計(jì)上考慮夜 光照明的可行性 建筑單體設(shè)計(jì) 立面 平面 特殊位臵 Art Deco風(fēng)格提出 Art Deco—— 裝飾藝術(shù) 起源于法國，介于古典與現(xiàn)代之間，融合了立體派、構(gòu)成主義包括機(jī)械美學(xué)，具有現(xiàn)代主義的簡(jiǎn)約而不是簡(jiǎn)單，又有古典主義的精致而不繁復(fù)瑣碎。 Art Deco在建筑運(yùn)用上表現(xiàn)出的特點(diǎn) 建筑物以其恢弘、挺拔、古典的非凡氣勢(shì)給人留下深刻印象 形體呈階梯狀收分，強(qiáng)調(diào)垂直線條，于穩(wěn)重中顯氣質(zhì)注重裝飾幾何化，多用放射狀、 V形圖案。 ART DECO應(yīng)用于建筑風(fēng)格，常外掛面磚、天然石材等。同時(shí)，其建筑裝飾會(huì)嘗試新鮮元素的使用，如鋼鐵、石材、木藝等，不拘一格，旨在追求單個(gè)建筑作品的個(gè)性與不可復(fù)制性。 注重表現(xiàn)材料的質(zhì)感、光澤； 色彩設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)運(yùn)用鮮艷的顏色、暖色和金屬色，造成華美絢爛的視覺印象。 Art Deco風(fēng)格建議 立面 —— 細(xì)部放大 室外構(gòu)件 造型 陽臺(tái)、窗欄花、扶手等風(fēng)格建議雨棚、門沿 立面 —— 細(xì)部 不同材質(zhì)的拼接：豐富了立面的效果，增加質(zhì)感的有力手段， 欄桿、扶手的精致 平面 —— 增加附加值 塔樓增加落地凸窗， 增加使用面積。 二層增加回廊 （做法見景觀圖） 園林景觀細(xì)部設(shè)計(jì) 色 彩 材 質(zhì) 水景 園林景觀細(xì)部要點(diǎn) —— 景觀軸 —— 半地下停車庫頂部 景觀軸 —— 水景，強(qiáng)調(diào)自然性 水景與小品相互應(yīng)，強(qiáng)調(diào)商業(yè)與景觀相結(jié)合 商業(yè)廣場(chǎng)景觀色彩、材質(zhì)多樣性 細(xì)節(jié)體現(xiàn)心思 精 致 的 樹 篦 木 質(zhì) 集 水 蓋 地下停車庫入口與景觀協(xié)調(diào) 道路側(cè)朝車庫入口看 此外廣場(chǎng)雕塑運(yùn)用也非常重要 車庫入口朝廣場(chǎng)側(cè)看 第三部分 計(jì) ［ Analysis］ 項(xiàng)目分析 /定位 項(xiàng)目概念定位 在定位中，我們強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)。 在定位中，我們強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的中心區(qū)優(yōu)勢(shì)，旅游優(yōu)勢(shì)。 將項(xiàng)目定位高品質(zhì)轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品概念 ——以鮮明的產(chǎn)品概念占據(jù)市場(chǎng)空間。 創(chuàng)造商道之美 凝結(jié)街區(qū)之魂 演繹都市潮流 理由：絕版精品，財(cái)富象征，大背景，溝通更“有力” 對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)定位的思考 問題 1. 商業(yè)形態(tài)是單獨(dú)定位還是整體定位？ 問題 型集中式商業(yè)的要求，但又比一般商業(yè)面積要大，本案商業(yè)如何做到能夠具備一定的輻射能力？ 問題 ，東區(qū)商業(yè)圈又是區(qū)域居住配套的必要組成，如何做到相互補(bǔ)充有所升級(jí)？ 問題 ，怎樣的定位足以支持項(xiàng)目本身的預(yù)期價(jià)格？ 采用整體定位的方式，項(xiàng)目以統(tǒng)一形象包裝宣傳 。 打造楚州目前缺少的中高端休閑類商業(yè)產(chǎn)品，借鑒一線城市“步行街”商業(yè)模式，補(bǔ)充楚州商業(yè)形態(tài)的同時(shí)做到與其他商圈差異化。 借鑒其他城市成功案例，以“東方廣場(chǎng)”商業(yè)BLOCK街區(qū)作為最終定位！ 項(xiàng)目功能定位建議 ?“東方廣場(chǎng)”商業(yè)模式已經(jīng)成為一種將舊城文化在現(xiàn)代化休閑購物上繼承和發(fā)揚(yáng)的新興模式； ? 它代表了一種現(xiàn)代、休閑、中高品質(zhì)的商業(yè)文化和生活習(xí)慣； ? 通過街區(qū)的外立面、店招、小景及綠化，形成公園化的購物環(huán)境 。 ； 2.“東方廣場(chǎng)”商業(yè)模式在四線城市的首次移植； 、漕運(yùn)廣場(chǎng)商圈，首創(chuàng)購物公園概念； BLOCK組團(tuán)商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所； 街區(qū) —— 簡(jiǎn)單的說，街區(qū)是開放的，這里沒有圍墻，所有的商業(yè)步行小街都是繁華城市中心的一部分，街區(qū)里有店鋪、有餐廳、有辦公也有住家，吃喝玩樂應(yīng)有盡有，和真的市中心一樣。 本項(xiàng)目商業(yè)功能定位主要有三個(gè)方向 類型 區(qū)域娛樂、休閑中心 城市多功能中心 社區(qū)商業(yè)街 功能構(gòu)成 娛樂、休閑、餐飲 商業(yè)服務(wù) 休閑、娛樂 文化、餐飲 商業(yè)零售及服務(wù) 商業(yè)零售、餐飲 商服、休閑、娛樂 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)街，商鋪為主 商業(yè)街，商鋪為主 商業(yè)街，商鋪為主 條件 一般規(guī)模較小 特定消費(fèi)群體 規(guī)模較大 1－ 2家主力店 規(guī)模小 幾乎全部是零散商鋪 案例 香港蘭桂坊 上海新天地 寶帶新村商業(yè)街 定位 條件 項(xiàng)目條件與契合度分析 娛樂、休閑中心 餐飲、娛樂、休閑、商業(yè)服務(wù)等功能 商業(yè)零售是重要商脈 本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略：多功能商業(yè)休閑區(qū)即都市生活體驗(yàn)中心。 消費(fèi)群體支撐 具有較強(qiáng)的消費(fèi)市場(chǎng) 一般規(guī)模較小 市級(jí)商圈 多功能都市生活體驗(yàn)中心 休閑、娛樂、文化、餐飲、商業(yè)零售及服務(wù)等功能 具有商脈特征 以商業(yè)街，商鋪為主的商業(yè)形態(tài) 符合銷售目標(biāo) 1－ 2家品牌主力店帶勱適當(dāng)規(guī)模 區(qū)域性商圈 服務(wù)地方市民 以集中式商業(yè)為主，商鋪為輔的商業(yè)形態(tài) 銷售難度增加 規(guī)模很小，服務(wù)鄰里 鄰里型商圈 本項(xiàng)目定位方向判定 項(xiàng)目區(qū)域定位 讓消費(fèi)者“移步” 讓消費(fèi)者“抬頭” 楚州同往淮安市翔宇大道 ————城東 未來商業(yè)中心 ————城東 開發(fā)中的區(qū)域 ————城東 一個(gè)項(xiàng)目的氣質(zhì)，從項(xiàng)目的案名就已經(jīng)開始 …… 【東方 廣場(chǎng)】 本項(xiàng)目屬于高品質(zhì)的商業(yè)區(qū)域，且具備很強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)，案名必須具有大氣、鎮(zhèn)定的氣勢(shì)。 【東方】二字，項(xiàng)目的區(qū)域本屬東方，東方指地球（除極地以外）上太陽升起的方向，則尊貴氣息顯露無疑。 【廣場(chǎng)】：大體量商業(yè)使用頻率最高的字眼，也是對(duì)本案商業(yè)場(chǎng)地最好的詮釋。 輔助案名：南湖廣場(chǎng)或楚州廣場(chǎng) 項(xiàng)目精神定位 東方 ,生財(cái) ，納財(cái)氣 【東方】：依 “南湖”、“文渠” 突出商業(yè)街區(qū)水系豐富，水系即才氣，“東方”乃中國傳統(tǒng)生財(cái)“方向”更彰顯氣定神閑、朝氣蓬勃的商業(yè)氣息； 【生財(cái)】：預(yù)示本項(xiàng)目未來的發(fā)展生氣勃勃，財(cái)源廣進(jìn)； 【納財(cái)氣】：風(fēng)聲水起，招納財(cái)氣。 核心剖析 商業(yè)頭等艙 專屬財(cái)富領(lǐng)地 楚州主城區(qū)突現(xiàn)稀缺商業(yè)，楚州唯一 送時(shí)間 —— 購鋪面贈(zèng)送裝修方案；送保障 —— 購鋪即贈(zèng)送商業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；送稅收 —— 購鋪即贈(zèng)一定商業(yè)稅收； 產(chǎn)品 最值得期待樓盤獎(jiǎng) 楚州區(qū)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)。 品牌 10分鐘的城市商業(yè)圈 銀行、郵政儲(chǔ)蓄，淮安商場(chǎng)、鎮(zhèn)淮樓， 10分鐘； 配套 聯(lián)動(dòng)購物一條線 距離蘇果超市 2分鐘； 商業(yè) 主城區(qū)，絕版地段 楚州老城區(qū)； 商業(yè)區(qū)； 地段 概念提煉 賣點(diǎn)支撐 賣點(diǎn) 三角定位 客群定位 —— 瞄準(zhǔn)本地自營為主的經(jīng)營戶 、