【文章內(nèi)容簡介】 的同時，也加劇了各項目之間的競爭激烈，未來一段時間，同質(zhì)化競爭、供大于求的局面將維持一段時間。所以我司建議，整體定位上應體現(xiàn)檔次、文化內(nèi)涵、品位等高尚生活形象，避免從定位上而帶來的同質(zhì)化競爭；在建筑形態(tài)上，應以多層為主，小高層為輔的形式，當本案對外銷售時，市場上小高層的供應量較大，在市場上有多層供應的同時，大家更愿意選擇得房率較高、物業(yè)管理費較低的多層住宅，這樣就達到了項目“短、平、快”的本意。 第二部分 項目分析一、項目概況地塊位置分析◆ 本地塊位于城東安豐路和規(guī)劃中的緯三路交匯處，主入口將沿緯三路開放；◆ 地塊的東邊為十里鋪安置小區(qū)，南邊為六安康復醫(yī)院，西邊緊鄰長安北路，北邊為民房和零散建筑物；中間被皖西交校隔斷?！?地塊周邊生活和商業(yè)配套一般，道路狀況良好，交通比較便利。往南穿過皖西大道即到達區(qū)行政中心，往北方向為皋城路，緊鄰皖西學院東小區(qū)和索伊電器集團。◆ 項目東北方向是即將開發(fā)的白鷺島公園，景色秀麗、優(yōu)美。 地塊基礎參數(shù)地塊總占地面積：55885平方米規(guī)劃指標：◆用地性質(zhì)：居住用地（其中商業(yè)所占比例不大于15%）◆出讓年限：商業(yè)40年，住宅70年；◆容積率：、◆建筑密度不大于28%，建筑高度不大于50米◆綠化率不小于35%二、項目SWOT分析 優(yōu)勢◆ 地處安豐北路，周邊道路網(wǎng)絡發(fā)達，交通便利。 ◆ 相比其他東部樓盤，與市區(qū)的距離更近，更容易吸引客戶群。 ◆ 臨近主干道皖西大道，緊鄰六安人民醫(yī)院東院區(qū)——403醫(yī)院。 ◆ 毗鄰開發(fā)區(qū)白鷺島公園；◆ 項目以東規(guī)劃住宅區(qū)，土地升值潛力巨大。 劣勢◆ 項目占地面積不大，不具備大型住宅社區(qū)配套優(yōu)勢。 ◆ 緯三路仍在規(guī)劃中，客戶并無感性的認識。 ◆ 項目雖臨主干道，但所處區(qū)域多為住宅小區(qū)及民房，無成熟的商業(yè)氛圍。 ◆ 開發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)無品牌號召力。 機會◆ 項目尚處于開發(fā)前期，在建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設計、營銷包裝等方面有足夠的創(chuàng)作空間。 ◆ 眾多地產(chǎn)企業(yè)紛紛進駐東部板塊圈地、開發(fā)，推動并提升了該區(qū)域及周邊地塊的價值。 ◆ 與深諳六安本地市場的專業(yè)地代理公司合作，通過專業(yè)化運作提升項目品牌競爭力。威脅◆ 政策調(diào)控的效果初顯，客戶的觀望情緒加重，上半年交易量有所下降。◆ 針對二手房交易出臺的稅費政策，對三級市場具有一定的沖擊，將影響投資客戶對房產(chǎn)投資的參與性和積極性。 ◆ 2008年下半年，隨著該區(qū)域新盤的推出，本項目將面臨很大競爭壓力?！?項目為拆遷毛地，存在因拆遷帶來開發(fā)周期拖長的風險。SWOT分析小結(jié)及應對策略：◆ 發(fā)揮東部板塊開發(fā)熱度，利用城市規(guī)模逐漸擴大優(yōu)勢，吸引各個年齡層的目標客戶群?！? 充分挖掘地塊潛在的巨大增值空間，提升項目的投資價值?！? 從產(chǎn)品自身的打造入手，在建筑規(guī)劃、戶型設計、功能配置上賦予產(chǎn)品更多的亮點。◆ 利用項目與城東其他樓盤比較，更靠近市區(qū)的優(yōu)勢，充分挖掘靠城區(qū)客戶；◆ 戶型設計在滿足基本居住功能的同時，合理控制面積，有效把握總房款，符合目標消費群的經(jīng)濟承受能力?！? 很好地“融入”省會經(jīng)濟圈的大環(huán)境，充分“借勢”；◆ 通過與專業(yè)代理公司以及專業(yè)相關協(xié)作伙伴的合作，來彌補開發(fā)商相關經(jīng)驗的不足；◆ 從項目的硬件和軟件上提高質(zhì)量和檔次，增加項目的附加值，提升本項目的價格，以保證預期的利潤；◆ 采用靈活的銷售方式，快速回籠資金，保證項目后期運作的正常進行；◆ 密切關注市場動態(tài)，根據(jù)市場動態(tài)隨時調(diào)整推廣策略；同時密切關注競爭對手動態(tài)，搶占競爭有利時機；◆ 與其它同期入市的項目作出差異化，凸出本項目特有的產(chǎn)品屬性和優(yōu)勢；◆ 盡早入市進行宣傳和客戶接待工作，以積累屬于本項目的有效客戶群。三、項目優(yōu)化建議 整體規(guī)劃建議根據(jù)我們對區(qū)域市場及競爭樓盤的分析，并結(jié)合我們對項目定位的判斷，我們將根據(jù)項目地塊的實際情況并結(jié)合市場情況提出一些概念性的規(guī)劃建議，以期對項目從本質(zhì)上能有一個大的提升?！? 分配原則： 最大限度地利用、挖掘地塊在住宅和商業(yè)部分的可實現(xiàn)價值，客觀認識項目所處地段和自身規(guī)模在商業(yè)開發(fā)上的局限性。多層是本項目開發(fā)積累人氣、收回資金“前戰(zhàn)”，同時也應注意到，六安對高層的接受能力越來越強，為體現(xiàn)樓盤檔次，應規(guī)劃部分高層住宅。 不犧牲容積率，保證開發(fā)面積最大化，但是又要保證銷售進度，畢竟在東部還有這么多多層的市場背景下，小高層高層銷售價格較低，且進度較慢，因此如何在小高層、高層和多層之間取得一個平衡點，是我們本次規(guī)劃重點考慮的問題。經(jīng)過我們深入分析：，因此，過多的規(guī)劃高層，實際增加總建筑面積比例不多，我司經(jīng)過簡單測算，高層用地面積增加10%，則總建筑面積僅增加2500平方米左右，而這卻要犧牲多層面積7500平方米左右，在城東板塊樓盤較多，競爭較為激烈的情況下，在客戶仍然以多層住宅為首選的情況下，在高層成本較高，但是售價卻更低的今天，我們認為，項目還是要以短平快為出發(fā)點，多層和高層的占地面積比，應控制在7：3左右，以便降低投資風險，實現(xiàn)項目的快速去化。具體大約為：物業(yè)類型總用地面積用地占比用地面積容積率建筑面積層數(shù)建筑密度占比多層5588570%%%小高層5588530%%%合計55885商業(yè)部分：利用小高層、多層底層沿安豐路沿緯三路各做兩層聯(lián)體店面，約占總面積的5—10%。關于建筑目前六安樓盤建筑風格五花八門，其中以歐風項目為甚，意大利、西班牙、英倫風情……我司也曾考慮用法國哥特式的建筑造型，雖然六安樓盤目前沒有營造、提出法國風情建筑，但是由于六安“各種歐陸風情”太多了，在這些在消費者眼里相差不大，反而沒有了差異化。我司通過認真分析項目地塊，討論項目定位，結(jié)合項目外圍園林景觀生態(tài)及地塊之北皖西學院等獨特優(yōu)勢，建議本案在建筑風格上用新中式建筑風格。具體為：新中式建筑分為北方合院派和南方園林派。前者在外觀上采用了北京四合院的灰色坡屋頂、筒子瓦及一定高度的墻院圍合方式；材質(zhì)上多選用地域色彩濃厚的灰磚，形成雄渾、宏大的氣勢；空間結(jié)構(gòu)上則是盡可能多地設計庭院空間，以追求四合院的全包圍形式。我司結(jié)本案外圍特點，建議采用后者，即以其“天人合一”的造園理念、精致的景觀和空間處理手法獨步天下。該派建筑多以蘇州園林為主要承傳對象，整體建筑可用“粉墻黛瓦”來形容，如同中國水墨畫，淡麗清雅，詩意油然而生。關于景觀規(guī)劃小區(qū)“精致型中心主題景觀”（如小橋流水、主題雕塑、亭臺綠廊）并盡量擴大其共享空間、豐富宅間庭院景觀；同時臻選具有中式特色、文化味厚重的亭臺、小品、如文化藝術長廊等。關于戶型以80—100平方米為主的、總價在30萬以內(nèi)為主的符合青年一族購買力的兩房或精致三房。戶型面積配比多層套數(shù)比例兩房兩廳一衛(wèi)6575平方米30%兩房兩廳一衛(wèi)8090平方米30%三房兩廳一衛(wèi)95105平方米40%小高層兩房兩廳一衛(wèi)7580平方米25%兩房兩廳一衛(wèi)8595平方米30%三房兩廳一衛(wèi)100110平方米30%三房兩廳兩衛(wèi)110120平方米15%理由闡述：◆ 通過對目標客戶群的需求分析， 70－90㎡為主力需求面積范圍?！? 中小戶型可有效控制房屋總價，擴大了目標受眾面?！? 小戶型的銷售單價具有較為樂觀的上漲空間，可最大化實現(xiàn)利潤回報?！? 由于房屋總房款的合理控制，市場接受壓力減小，銷售周期縮短，避免該區(qū)域同類產(chǎn)品的競爭。 第三部分 樓盤定位與特征一、項目賣點的提煉■ 主要賣點：建筑設計：多層、小高層中小戶型、三房及兩房半為主的實用型、緊湊型、經(jīng)濟型住宅；地處城東與市區(qū)之間最西端的獨特區(qū)位優(yōu)勢；白鷺公園，生態(tài)綠色：地塊邊原生綠色樹林；毗鄰皖西學院，學術氣息濃厚；兼項目內(nèi)部規(guī)劃文化景觀特色，品味非凡；■ 次要訴求點：項目地勢低：藏風聚水納氣，吻合現(xiàn)代住宅風水觀念要求；區(qū)域整體環(huán)境良好，建筑現(xiàn)代、通透、簡約；總價低，升值空間更大。二、樓盤總體定位根據(jù)對周邊競爭樓盤、該地區(qū)客戶潛在市場的判斷，結(jié)合本項目特性，本項目的總體定位應該是：城東板塊最具檔次、文化內(nèi)涵和品味特色的精品社區(qū)，在城東眾多樓盤中獨樹一幟；同時，在全市范圍內(nèi)，具有較大影響力、競爭力、性價比較高的項目。房地產(chǎn)開發(fā)、營銷環(huán)節(jié)上，無不是從定位做起，由此足見定位在項目運作中的重要性。一般而言，項目地段、外圍環(huán)境在一定程度上影響了項目定位，但在規(guī)劃、戶型、包裝等后期可改造、創(chuàng)造環(huán)節(jié)上，可以提升、改變項目原有影響定位因素。本案地塊在城東板