萬(wàn)科上海寶山菊太路項(xiàng)目客戶分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-17 12:34 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 綠化率，多小品類型 ? 裝修產(chǎn)品方面，在接受裝修房的同時(shí)，期望裝修能富有變化，千篇一律的裝修并不 受歡迎，菜單式裝修需求明顯，同時(shí)有部分客戶期望可以參與前期裝修 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 關(guān)注因素 產(chǎn)品偏好 增值突破 區(qū)域價(jià)值 內(nèi)外環(huán)境綜合配套同步提升 產(chǎn)品塑造削弱部分因素抗性 強(qiáng)調(diào)房間內(nèi)部功能性結(jié)構(gòu) 關(guān)注產(chǎn)品差異化特色賣點(diǎn) 引進(jìn)教育配套運(yùn)用智能化設(shè)施 開(kāi)發(fā)商品牌影響進(jìn)行合理引導(dǎo) 動(dòng)遷基地概念影響板塊價(jià)值形象提升 看好板塊發(fā)展前景未來(lái)成長(zhǎng)空間較大 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 國(guó)際先進(jìn)居住理念，鑄就科技生態(tài)豪宅 —— 24小時(shí)社區(qū)中央空調(diào)系統(tǒng) 、每戶獨(dú)立新風(fēng)交換系統(tǒng) 、中央直飲水系統(tǒng) 、中央生活用水系統(tǒng) 、 24小時(shí)中央熱水系統(tǒng)、冰蓄冷節(jié)能新技術(shù) ? 高標(biāo)準(zhǔn)配置打破傳統(tǒng)地域認(rèn)知概念 —— 超五星級(jí)酒店式雙大堂、地下車庫(kù)精裝修、首創(chuàng)地下立體交通體系 ? 西南面大型市政景觀綠化增添亮色 —— 市中心、中環(huán)板塊愈加稀少的大型綠化資源成為項(xiàng)目的一大賣點(diǎn) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 參考案例分析 —— 中環(huán)凱旋宮 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 參考案例分析 —— 中環(huán)凱旋宮 ? 從客戶來(lái)源上看： 區(qū)域高端客戶占一定比例； 市中心外來(lái)客戶，其對(duì)上海的了解不受傳統(tǒng)區(qū)域概念影響，項(xiàng)目以產(chǎn)品力 首先導(dǎo)入這部分客戶； 港澳、海歸人士，景觀綠化資源和生態(tài)科技智能化倡導(dǎo)的生活方式成為主 要吸引點(diǎn)； ? 從購(gòu)買目的來(lái)看： 基本全以自住為主，投資回報(bào)空間較小； 二房 /三房主要是小夫妻與三口之家購(gòu)買，一房多為父母為單身子女或子 女為父母購(gòu)買； ? 從年齡層次來(lái)看： 主要年齡段集中在 3550歲 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 增值突破 —— 概述 顛覆 板塊傳統(tǒng)認(rèn)知 跳脫 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值 消費(fèi)者所認(rèn)可的項(xiàng)目附加值突破口在哪里？ 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 所有的被訪者都無(wú)一例外地提及了引進(jìn)重點(diǎn)學(xué)校配套對(duì)其購(gòu)房決定的 重大影響，部分寶鋼客戶往閘北市中心買房的主要?jiǎng)訖C(jī)也是為了選擇 一所好的學(xué)校； ? 現(xiàn)代工作的壓力使得消費(fèi)者需要一個(gè)離家較近的釋放場(chǎng)所，時(shí)尚、休 閑、運(yùn)動(dòng)型會(huì)所的需求顯得較為迫切； ? 隨著消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)追求的逐步提升，高科技智能化便利設(shè)施的需 求也越來(lái)越大； ? 萬(wàn)科品牌影響力本身就是項(xiàng)目?jī)r(jià)值突破與提升的一大主力誘因； 增值突破 —— 探尋 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 重點(diǎn)學(xué)校配套 時(shí)尚 /休閑 /運(yùn)動(dòng)型會(huì)所 高科技智能化產(chǎn)品塑造 開(kāi)發(fā)商品牌影響力 增值突破 —— 結(jié)論 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客 戶 研 判 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標(biāo)客戶屬性 ? 以顧村當(dāng)?shù)馗叨丝蛻魹閱?dòng)客群，首先獲得板塊自身的認(rèn)可度 ? 以寶鋼 /東城 /西城平行板塊和大場(chǎng) /大華板塊依托 7號(hào)線延伸輻射區(qū)域 的客戶為后期主力導(dǎo)入客群 ? 以 3045歲之間改善型客戶為主，兼顧少量 2530歲以剛性自住需求為 主的首次置業(yè)客戶 ? 生活、消費(fèi)習(xí)性以北部地區(qū)為主，看好未來(lái)區(qū)域發(fā)展前景 ? 注重生活品質(zhì)的提升，關(guān)注產(chǎn)品的性價(jià)比和差異特色化 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶來(lái)源 需求 產(chǎn)品 區(qū)域 客戶 顧村本地（ 20%） 自住需求 經(jīng)濟(jì)型、舒適型三房、四房 寶鋼 /東城 /西城 /大華 /大場(chǎng)客戶（ 40%） 外部 客戶 閘北 /普陀等北部區(qū)域（ 20%） 改善型需求 經(jīng)濟(jì)型、舒適型三房、四房 新上海人、 7號(hào)線導(dǎo)入市區(qū)客戶（ 20%） 剛性需求 二房（婚房）為主 目標(biāo)客戶定位 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案 附：楊行地塊客戶導(dǎo)入動(dòng)線 ?市區(qū)客戶導(dǎo)入 ? 區(qū)域自住客戶需求 ? 東側(cè)私營(yíng)業(yè)主 ? 寶鋼客戶導(dǎo)入 依靠軌道交通優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)市區(qū)自住型客戶，通過(guò)軌道交通概念淡化區(qū)位劣勢(shì) 引導(dǎo)區(qū)域自住改善型客戶，用產(chǎn)品弱化價(jià)格劣勢(shì) 通過(guò)產(chǎn)品和品牌的雙向引導(dǎo)，創(chuàng)造區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿，吸引私營(yíng)業(yè)主購(gòu)買 以高品質(zhì)產(chǎn)品吸引寶鋼地區(qū)婚房需求客戶 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶特征分析 客戶分類 客戶特征 主力需求產(chǎn)品 產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn) 市區(qū)導(dǎo)入客戶 2535歲之間，婚房需求，總價(jià)承受力有限 80平方米二房，注重產(chǎn)品功能性和實(shí)用性 區(qū)域交通是最大抗性，小區(qū)至 1號(hào)線需小區(qū)班車支持，目前水產(chǎn)路上公交體系不完善 軌道交通導(dǎo)入 區(qū)域改善型客戶 3545之間，改善型客戶為主 主力需求面積120140之間 由于價(jià)格要高于周邊 30%左右，充分利用產(chǎn)品優(yōu)弱化價(jià)格劣勢(shì)，且 120140的面積避開(kāi)花城
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