上海明珠路項目市場分析報告(62(編輯修改稿)
2025-02-26 21:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 00元 / ㎡ 銷售狀況： 20%左右特色：規(guī)模較大建筑外觀效果圖 (一 ) 建筑外觀效果圖 (二 )大豪 山林別墅效果圖３、 徐涇公寓市場現(xiàn)狀 ?如前所述，徐涇地區(qū)是作為一個 純別墅區(qū) 而為人們所認知的。?公寓房的開發(fā)長期以來基本處于 空白狀態(tài) ，近期雖有零星的開發(fā)量，但是體量太小，對徐涇地區(qū)的區(qū)域市場根本不能絲毫構(gòu)成影響。?早期的樓盤如金水灣，廣虹公寓早已售磬。?目前在售的僅一個樓盤：上海豪都國際新城。?由于市場開發(fā)量長期處于低位狀態(tài)，造成市場 供不應求 。?作為別墅區(qū)，徐涇是一個 中高檔的別墅區(qū) ，其針對的是金字塔上層的客源。而對于公寓市場來講，徐涇提供的是非常 低檔次的公寓產(chǎn)品 ，其針對的是區(qū)域內(nèi)客源，從少量個案的市場反應來看也驗證了這一點。西郊大公館大豪 山林別墅長堤花園別墅銀濤高爾夫別墅湖畔佳苑居禮九溪十八島捷克小鎮(zhèn)高富麗源綠波花園別墅圣地維拉大華云亭本案徐涇地區(qū)個案分布圖代表樓盤 (公寓 )徐涇地區(qū)重點別墅個案分析 上海豪都國際新城（上海捷克住宅小區(qū)）位置：聯(lián)民路 88弄 21號開發(fā)商：上海豪都房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司產(chǎn)品：多層 /小高層占地： 11萬㎡體量： 416套 主力面積： 90 ㎡ /2R、 125—135 ㎡ /3R均價： 5300元 / ㎡銷售狀況： 70%左右，月銷售約 80—100 套特色：依照捷克住宅設計理念照搬而來，外觀獨特。有部分多層電梯公寓。但是，小區(qū)整體形象差，包括售樓處的包裝過于簡單，對客戶有很大的負面作用。主力戶型 (一 ) 戶型 (一 )主力戶型 (二 )126M2 128M2戶型 (二 )二、競爭識別 區(qū)域外競爭華漕鎮(zhèn)約 7KM約 7—8KM九亭鎮(zhèn)區(qū)域外競爭作為別墅區(qū)，徐涇更為純粹徐 涇 九亭華漕華漕鎮(zhèn)更多的承擔著市區(qū)動遷基地的功能 而九亭的產(chǎn)品與徐涇地區(qū)在總價上形成錯位 從區(qū)域角度看，華漕和九亭存在一定競爭威脅，但差異性也非常明顯區(qū)域內(nèi)的板塊競爭區(qū)域內(nèi)的板塊競爭工業(yè)區(qū)集鎮(zhèn)區(qū) 房產(chǎn)區(qū)暫無房產(chǎn)開發(fā)，未來規(guī)劃也無項目開發(fā)鎮(zhèn)中心以公寓開發(fā)為主，但一直以來開發(fā)量有限后續(xù)將有少量大案推出（包括本案）純粹的高檔別墅區(qū)，后續(xù)仍有一點的開發(fā)量區(qū)域的差異化 產(chǎn)品的差異化 區(qū)域間的競爭有限（存在一定競爭，鎮(zhèn)區(qū)西部有一定量的別墅開發(fā)） 無疑，未來的市場競爭將很大程度上影響市場表現(xiàn)。從目前掌握的資料來看，區(qū)域內(nèi) ,本案未來的競爭對手主要有三個 :滬青平公路和明珠路的 圣地維拉 。另外，位于振華路徐涇中路的 大華云庭 ，從產(chǎn)品類型看也將對本案產(chǎn)生競爭。同時 ,位于滬青平公路上的 高富麗源名邸 ,將于 11月底開盤 ,產(chǎn)品上與本案有一定類似 .未來潛在的競爭西郊大公館大豪 山林別墅長堤花園別墅銀濤高爾夫別墅湖畔佳苑居禮九溪十八島捷克小鎮(zhèn)高富麗源綠波花園別墅圣地維拉大華云亭本案徐涇地區(qū)個案分布圖徐涇地區(qū)重點別墅個案分析 A、大華云庭 開發(fā)商：大華集團位置：振華路 /徐涇中路產(chǎn)品：聯(lián)排別墅 /獨立別墅項目規(guī)模： ㎡ 目前進度 :基礎開盤 :預計 05年上半年徐涇地區(qū)重點別墅個案分析 B、圣地維拉 開發(fā)商：藍溪房產(chǎn)位置：滬青平公路 /明珠路產(chǎn)品：小高層，酒店項目規(guī)模：約 10多萬㎡ （具體數(shù)據(jù)尚不詳）目前地塊狀態(tài)：空地 工期安排：年末明初動工開盤：明年上半年徐涇地區(qū)重點別墅個案分析 C、高富麗源名邸位置：滬青平公路 1509
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