【文章內(nèi)容簡介】 位置：項(xiàng)目位于城郊，交通便利。（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：琥珀系列產(chǎn)品主要以多層、疊加及聯(lián)排別墅為主。（4）覆蓋城市：琥珀系列產(chǎn)品現(xiàn)主要應(yīng)用于上海寶山區(qū)域。（5）客戶定位：城市花園系列產(chǎn)品均位于城郊，適合居住，退可享受住區(qū)的寧靜，進(jìn)可擁有都市的繁華。 （6）綜合分析：萬科琥珀系列主要位于城郊結(jié)合部，但是交通便利，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多以小高層和高層為主，周邊均有非常完善的配套商業(yè)設(shè)施。典型項(xiàng)目介紹：名稱上海萬科琥珀郡園上海萬科琥珀臻園上海萬科琥珀之心項(xiàng)目位置地處在寶山的美蘭湖住區(qū)，項(xiàng)目臨近滬太路，距離外環(huán)線僅5公里距離。地處在寶山的美蘭湖住區(qū)，項(xiàng)目臨近滬太路，距離外環(huán)線僅5公里距離。與琥珀郡園一河之隔地處在寶山的美蘭湖住區(qū)，項(xiàng)目臨近滬太路，距離外環(huán)線僅5公里距離。區(qū)位分析寶山區(qū)，外環(huán)外，美蘭湖版塊寶山區(qū)，外環(huán)外，美蘭湖版塊寶山區(qū)，外環(huán)外，美蘭湖版塊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多層公寓疊加別墅、平層公寓聯(lián)排、疊加別墅照片建筑面積18萬平米15萬平米客戶定位主要客戶群體是具備一定的收入白領(lǐng)、中產(chǎn)階級等群體。針對客戶所處的不同人生階段，度身打造與之匹配的舒適居所解決方案。大到規(guī)劃設(shè)計(jì)，小到材質(zhì)的考慮，都確保符合不同人群的生活方式和需求，整個(gè)系列產(chǎn)品滿足首置、首改、高端客戶的不同需求。綜合分析位于發(fā)展?jié)摿^大的城郊結(jié)合部，地理位置優(yōu)越，交通便利，自然環(huán)境均較好。可享受城郊的寧靜生活，并根據(jù)項(xiàng)目所處之位置打造出獨(dú)特的英式風(fēng)情的住區(qū)模式。　源系列，提供位于郊區(qū)的住宅近年，萬科進(jìn)入遠(yuǎn)郊的新系列產(chǎn)品。（1）產(chǎn)生年代：近年，為拓展市場，上海萬科開始對遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)進(jìn)行開發(fā)，錦源、尚源、晶源是這個(gè)系列產(chǎn)品的代表。（2）項(xiàng)目位置：項(xiàng)目均位于郊區(qū)、致力于打造遠(yuǎn)郊高端住宅。（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：源系列產(chǎn)品多以聯(lián)排、疊加別墅等為主。（4）覆蓋城市：源系列產(chǎn)品主要覆蓋上海青浦區(qū)。（5）客戶定位：主要面向樂于居住在郊區(qū)，靜享田園生活的都市人打造，項(xiàng)目多為聯(lián)排、疊加別墅，需要目標(biāo)客戶具備一定的支付能力。 （6）綜合分析：項(xiàng)目均位于郊區(qū)新城鎮(zhèn)，充分利用周圍自然環(huán)境，注重景觀和生態(tài)的綜合效應(yīng),營造出純樸自然的都市田園風(fēng)情。注重綠化、環(huán)境和社區(qū)文化的營造，項(xiàng)目整體風(fēng)格更為成熟和細(xì)致。典型項(xiàng)目介紹：名稱上海萬科晶源別墅上海萬科錦源別墅上海萬科尚源別墅項(xiàng)目位置位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)項(xiàng)目位于青浦區(qū)重固鎮(zhèn)區(qū)位分析萬科晶源，位于虹橋西，佘山北，趙巷國際生態(tài)社區(qū)。萬科錦源是萬科在趙巷板塊的又一重要項(xiàng)目，位于A9趙巷出口附近項(xiàng)目位于青浦區(qū)趙巷北，近趙巷國際生態(tài)社區(qū)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)聯(lián)排、疊加別墅聯(lián)排、疊加別墅、花園洋房聯(lián)排、小高層照片　建筑面積3萬平米15萬平米客戶定位主要面向樂于居住在郊區(qū)，靜享田園生活的都市人打造，項(xiàng)目多為別墅及花園洋房，需要目標(biāo)客戶具備非常強(qiáng)的支付能力。綜合分析項(xiàng)目均位于郊區(qū)城鎮(zhèn)，充分利用周圍自然環(huán)境，注重景觀和生態(tài)的綜合效應(yīng),營造出純樸自然的都市田園風(fēng)情。建設(shè)具有不同異域風(fēng)情的小城鎮(zhèn)。注重綠化、環(huán)境的營造，強(qiáng)調(diào)人與人的親情和溝通，充分體現(xiàn)人的價(jià)值，項(xiàng)目整體風(fēng)格更為成熟和細(xì)致。TOP系列，提供位于稀缺地段或占有稀缺景觀資源的住宅萬科高檔系列，其特征為占據(jù)稀缺資源或位于稀缺地段。隨著高端人群對空間、環(huán)境、乃至生活層面的追求益發(fā)精致高遠(yuǎn)，因此，不可復(fù)制的居住空間，獨(dú)占性的稀缺自然景觀，都成為萬科打造高端人群生活圈的全新標(biāo)志。（1）產(chǎn)生年代：2002004年期間，萬科開始打造其高檔系列。（2）項(xiàng)目位置：項(xiàng)目均位于城市中心區(qū)或周邊擁有無可比擬的稀缺資源等，具有地段優(yōu)勢和景觀資源優(yōu)勢等。（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：獨(dú)棟別墅。（4）覆蓋城市：高檔系列產(chǎn)品目前在上海、蘇州等城市開始推廣。（5）客戶定位：高收入群體。 （6）綜合分析：項(xiàng)目均擁有明顯的區(qū)位優(yōu)勢或占據(jù)稀缺資源，引發(fā)人對于生活品質(zhì)的追求。典型項(xiàng)目介紹：名稱上海萬科蘭喬圣菲上海萬科翡翠別墅項(xiàng)目位置閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)區(qū)位分析富裕城鎮(zhèn)，周邊國際學(xué)校較多。距離市中心17公里，交通方便。上海浦江鎮(zhèn)，地理位置絕佳。周邊配套完善，距市區(qū)僅10公里。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)別墅別墅照片建筑面積6萬平米客戶定位社會高端人群。注重生活的享受和品質(zhì)的追求。　綜合分析項(xiàng)目均擁有優(yōu)越的地段優(yōu)勢等，定位高端，是萬科為都市高端人群打造的產(chǎn)品。（四）成本管理部門架構(gòu)及人力資源配置公司名稱萬科上海公司成本部招商上海成本部部門成員人數(shù)16人（含部門經(jīng)理）7人（含部門經(jīng)理）專職項(xiàng)目成本管理人員9人6人部門及公司等綜合工作人員7人（含部門經(jīng)理）1人部門經(jīng)理，其余由項(xiàng)目成本人員兼職公司11年預(yù)計(jì)產(chǎn)值約100億約20億成本人均產(chǎn)值萬科專職項(xiàng)目成本工程師9人，非項(xiàng)目成本工程師6人（除部門經(jīng)理）。我司的成本部員工均為項(xiàng)目成本工程師6人，萬科上海成本部的人均負(fù)責(zé)項(xiàng)目（產(chǎn)值）。萬科成本部非項(xiàng)目成本工程師占部門總?cè)藬?shù)的比例約為38％，主要負(fù)責(zé)部門成本數(shù)據(jù)的積累、分析、市場價(jià)格的收集調(diào)研、其他部門的成本配合（如配合采購部招標(biāo)、配合拿地測算等）、案例分析總結(jié)、部門其他工作等。成本工作主要職責(zé)范圍及管理模式主要工作內(nèi)容萬科上海公司成本部招商上海成本部負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)上級部門制定的成本管理制度及要求，并相應(yīng)制定公司成本管理指引和工作流程，監(jiān)控執(zhí)行以監(jiān)控為主指導(dǎo)并監(jiān)控拿地測算、成本目標(biāo)編制、動態(tài)成本管理、配合設(shè)計(jì)方案指標(biāo)測算、采購部配合等拿地測算有專職成本人員，拿地后的成本目標(biāo)由項(xiàng)目成本工程師負(fù)責(zé)，成本目標(biāo)在方案階段制訂，總包施工圖預(yù)算完成后或方案發(fā)生變化，可對目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，（審批權(quán)限在地區(qū)公司）由項(xiàng)目成本工程師負(fù)責(zé)，目標(biāo)編制分4個(gè)階段參與公司各項(xiàng)招標(biāo)的考察、開標(biāo)、評標(biāo)工作，招標(biāo)文件的會簽審核工作由公司采購部負(fù)責(zé)，成本部有專人配合招標(biāo)工作， 全程參與完成，并主責(zé)商務(wù)部分負(fù)責(zé)招標(biāo)工程量清單、標(biāo)底編制招標(biāo)限價(jià)確定及商務(wù)標(biāo)書分析工作全部由投資監(jiān)理完成，成本工程師負(fù)責(zé)審核清單及參考造價(jià)由咨詢公司主責(zé)，成本工程師負(fù)責(zé)審核，其中限價(jià)、標(biāo)書分析由成本工程具體經(jīng)辦完成工程、設(shè)計(jì)、營銷、其他等非招標(biāo)的造價(jià)審核、商務(wù)談判不參與設(shè)計(jì)及營銷類費(fèi)用的審核，主要進(jìn)行設(shè)計(jì)、營銷目標(biāo)費(fèi)用控制及動態(tài)反饋全部參與負(fù)責(zé)現(xiàn)場變更、簽證的成本預(yù)警估算，按月審結(jié)及索賠爭議處理工作，權(quán)限外的索賠爭議按合同及事實(shí)情況提出處理建議并上報(bào)審批由投資監(jiān)理完成，成本工程師負(fù)責(zé)審核主責(zé)完成竣工結(jié)算及付款審核，控制工程造價(jià)及付款進(jìn)度；負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工結(jié)算成本總結(jié)分析報(bào)告及結(jié)算指標(biāo)統(tǒng)計(jì)工作由投資監(jiān)理完成，成本工程師負(fù)責(zé)審核主責(zé)完成通過對比，從工作內(nèi)容及管理模式上萬科有以下特點(diǎn)：（1）在項(xiàng)目開工后引入全過程投資監(jiān)理，項(xiàng)目的施工圖預(yù)算、預(yù)警按月審結(jié)、標(biāo)書分析、工程進(jìn)度款審核、結(jié)算及結(jié)算報(bào)告等日常成本管理的工作，均委托投資監(jiān)理實(shí)施，成本部進(jìn)行審核及把關(guān)。（2）成本部的主要工作重心主要放在對成本影響較大的前期、測算、成本預(yù)控、反饋、價(jià)格商務(wù)談判、成本數(shù)據(jù)的積累、市場價(jià)格的掌握等等方面。（3）萬科的總包、大部分分包均為戰(zhàn)略合作單位，采用直接委托的方式，主要材料設(shè)備價(jià)格均有較全面的價(jià)格體系（采購部提供），招標(biāo)配合工作較少。 綜上：我司成本部的大部分工作精力放在上述萬科的第一項(xiàng)，日常成本管理工作中。我司主要采用招標(biāo)的方式，在項(xiàng)目開工中前階段主要精力放在招標(biāo)配合、標(biāo)底、限價(jià)、標(biāo)書分析上。目前已開始采用總包及景觀戰(zhàn)略單位委托，并開始逐漸將成本工作重心前移，但由于各項(xiàng)目分期開發(fā)，招標(biāo)結(jié)算工作重復(fù)穿插進(jìn)行，放在前期設(shè)計(jì)階段的成本預(yù)控、成本數(shù)據(jù)的積累、市場價(jià)格的掌握等方面的精力還不夠。成本權(quán)責(zé)劃分主要權(quán)限劃分萬科上海公司成本部招商上海成本部預(yù)警金額≤2萬：經(jīng)辦人－項(xiàng)目成本工程師－項(xiàng)目經(jīng)理；2萬金額≤5萬：增加成本部負(fù)責(zé)人審批步驟，審批到事業(yè)部經(jīng)理；5萬金額≤30萬：公司分管領(lǐng)導(dǎo)（副總）金額30萬元：公司總經(jīng)理 金額≤3萬：分管領(lǐng)導(dǎo)審批； 金額3萬均需走到公司總經(jīng)理 重大設(shè)計(jì)變更，需區(qū)域分管總審批按月審結(jié)由投資監(jiān)理按月審結(jié)，合同結(jié)算時(shí)統(tǒng)一走審批流程每單需單獨(dú)結(jié)算并審批到公司總經(jīng)理單項(xiàng)結(jié)算金額≤10萬：權(quán)限審批到成本部負(fù)責(zé)人及事業(yè)部經(jīng)理；10萬金額≤300萬：審批到公司分管領(lǐng)導(dǎo)（副總）；金額300萬元：公司總經(jīng)理所有按月審結(jié)及結(jié)算均到公司總經(jīng)理，單項(xiàng)結(jié)算按變更額及比例等需增加成本小組審批。付款日常進(jìn)度款無需成本部負(fù)責(zé)人審批（由項(xiàng)目成本工程師審批后），審批權(quán)限到事業(yè)部經(jīng)理；結(jié)算付款，成本部負(fù)責(zé)人參與審批，并審批到總經(jīng)理。每個(gè)單項(xiàng)工程的每次付款均需成本部負(fù)責(zé)人審批，審批權(quán)限到公司總經(jīng)理。通過以上權(quán)責(zé)劃分對比可以看出： 預(yù)警及按月審結(jié)的權(quán)責(zé)萬科劃分較細(xì)，需總經(jīng)理審批的金額較高； 日常較多的工程進(jìn)度付款只需審批到事業(yè)部經(jīng)理。我司需總經(jīng)理審批的事項(xiàng)較多，加大了總經(jīng)理的常態(tài)事項(xiàng)的審批工作?？冃Э己恕⒔Y(jié)算等考核項(xiàng)目萬科上海公司成本部招商上海成本部主要考核內(nèi)容項(xiàng)目成本變動率；項(xiàng)目部配合情況；部門其他工作完成情況；KPI完成情況；日常工作完成情況（如按月審結(jié)率等）；部門工作完成情況；、其他部門配合情況；考核指標(biāo)的指定由各成本工程師自行指定（根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)），部門長審核確定；項(xiàng)目成本工程師的考核，項(xiàng)目部有40％的考核權(quán)重；KPI由總部下達(dá)；日常工作完成情況按公司統(tǒng)一體系考核；按月審結(jié)完成時(shí)間在預(yù)警內(nèi)容實(shí)施完成后的次月內(nèi)完成審結(jié)預(yù)警完成后的次月內(nèi)完成項(xiàng)目結(jié)算所有結(jié)算資料上報(bào)完成后6～8個(gè)月竣工驗(yàn)收后3個(gè)月萬科的考核內(nèi)容與我司基本一致，無KPI節(jié)點(diǎn)考核內(nèi)容，但成本工程師自己制定的考核目標(biāo)需按項(xiàng)目的完成節(jié)點(diǎn)要求制定，配合好項(xiàng)目的開發(fā)，項(xiàng)目部有項(xiàng)目成本工程師40％的考核權(quán)重。按月審結(jié)，萬科要求在預(yù)警項(xiàng)目完成后的一個(gè)月內(nèi)審結(jié)，并審結(jié)全部在OA平臺上進(jìn)行；我司要求在預(yù)警完成后一個(gè)月內(nèi)審結(jié)。項(xiàng)目結(jié)算完成時(shí)間的要求，萬科比我司長。值得借鑒與學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)通過與萬科的對標(biāo)，萬科成本部的管理模式以下幾點(diǎn)值得借鑒：（1）萬科的部門架構(gòu)及管理模式主要是基于公司發(fā)展較快、項(xiàng)目較多的公司背景。如在我司持續(xù)快速發(fā)展，項(xiàng)目日漸增多的情況下，可償試引入投資監(jiān)理，由較專業(yè)的投資監(jiān)理公司完成日常的基礎(chǔ)工作，基礎(chǔ)工作量較大，但對總成本控制的影響相對較小，成本工程師做好造價(jià)咨詢公司的把控和審核工作。成本工程師的工作重心轉(zhuǎn)移到對成本影響較大的前期、測算、成本預(yù)控、成本數(shù)據(jù)的積累、反饋、市場價(jià)格的及時(shí)真實(shí)掌握等方面，尤其是對總成本影響較大的設(shè)計(jì)階段，及時(shí)配合測算反饋、為決策提供準(zhǔn)確的專業(yè)意見，提高價(jià)格把控能力、商務(wù)談判能力。（2）如項(xiàng)目不斷增加，可根據(jù)事項(xiàng)的重要程度及金額大小，充分授權(quán)各級人員，日常、常規(guī)的事項(xiàng)（如工程正常進(jìn)款、金額較小的變更預(yù)警及審結(jié)等），主要由項(xiàng)目成本工程師、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，可優(yōu)化流程的審批時(shí)間，減少不必要的審批環(huán)節(jié)。（3）成本部負(fù)責(zé)營銷費(fèi)用的總成本目標(biāo)及配合年度預(yù)算審核，具體單項(xiàng)的營銷費(fèi)用在不超目標(biāo)的情況下，由營銷部主責(zé)。成本部提供成本目標(biāo)的額度，并及時(shí)進(jìn)行動態(tài)成本反饋。（4）按月審結(jié)的時(shí)間，我司要求預(yù)警后一個(gè)月內(nèi)完成，但實(shí)際有部分預(yù)警內(nèi)容在次月還未實(shí)施完成，簽證單工程量的審核可能會有差異，目前總包戰(zhàn)略協(xié)議中已增加按月審結(jié)的部分可支付進(jìn)度款的約定，建議按月審結(jié)的要求為預(yù)警項(xiàng)目實(shí)施完成的一個(gè)月內(nèi)。（5）總包工程結(jié)算，我司要求在竣工結(jié)算完成后3個(gè)月內(nèi)，但實(shí)際完成情況并不理想，主要是施工單位結(jié)算提交不及時(shí)，現(xiàn)有總包大部分為暫定量合同，結(jié)算難度增加。建議總包結(jié)算完成時(shí)間增加到6個(gè)月，同時(shí)加大對總包不及提交完整結(jié)算報(bào)審資料的懲罰力度。（五）營銷管理營銷部門管理架構(gòu)及人力資源配置項(xiàng)目內(nèi)容招商地產(chǎn)萬科地產(chǎn)組織架構(gòu)見附圖1見附圖2業(yè)務(wù)范圍市場研究目前有崗暫無人（招聘中）專職人員4人銷售管理項(xiàng)目各自為戰(zhàn)專職人員4人，標(biāo)準(zhǔn)制定，工作有章可循營銷推廣項(xiàng)目各自為戰(zhàn)專職人員3人，資源統(tǒng)一籌劃，合理分配商業(yè)會所目前專崗1人多次變動，目前不屬于營銷工作內(nèi)