【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 位置：項(xiàng)目位于城郊，交通便利。（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：琥珀系列產(chǎn)品主要以多層、疊加及聯(lián)排別墅為主。（4）覆蓋城市：琥珀系列產(chǎn)品現(xiàn)主要應(yīng)用于上海寶山區(qū)域。（5）客戶(hù)定位：城市花園系列產(chǎn)品均位于城郊，適合居住，退可享受住區(qū)的寧?kù)o，進(jìn)可擁有都市的繁華。 （6）綜合分析：萬(wàn)科琥珀系列主要位于城郊結(jié)合部，但是交通便利，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多以小高層和高層為主，周邊均有非常完善的配套商業(yè)設(shè)施。典型項(xiàng)目介紹：名稱(chēng)上海萬(wàn)科琥珀郡園上海萬(wàn)科琥珀臻園上海萬(wàn)科琥珀之心項(xiàng)目位置地處在寶山的美蘭湖住區(qū)，項(xiàng)目臨近滬太路，距離外環(huán)線僅5公里距離。地處在寶山的美蘭湖住區(qū)，項(xiàng)目臨近滬太路，距離外環(huán)線僅5公里距離。與琥珀郡園一河之隔地處在寶山的美蘭湖住區(qū)，項(xiàng)目臨近滬太路，距離外環(huán)線僅5公里距離。區(qū)位分析寶山區(qū)，外環(huán)外，美蘭湖版塊寶山區(qū)，外環(huán)外，美蘭湖版塊寶山區(qū)，外環(huán)外，美蘭湖版塊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多層公寓疊加別墅、平層公寓聯(lián)排、疊加別墅照片建筑面積18萬(wàn)平米15萬(wàn)平米客戶(hù)定位主要客戶(hù)群體是具備一定的收入白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)等群體。針對(duì)客戶(hù)所處的不同人生階段，度身打造與之匹配的舒適居所解決方案。大到規(guī)劃設(shè)計(jì)，小到材質(zhì)的考慮，都確保符合不同人群的生活方式和需求，整個(gè)系列產(chǎn)品滿(mǎn)足首置、首改、高端客戶(hù)的不同需求。綜合分析位于發(fā)展?jié)摿^大的城郊結(jié)合部，地理位置優(yōu)越，交通便利，自然環(huán)境均較好。可享受城郊的寧?kù)o生活，并根據(jù)項(xiàng)目所處之位置打造出獨(dú)特的英式風(fēng)情的住區(qū)模式。　源系列，提供位于郊區(qū)的住宅近年，萬(wàn)科進(jìn)入遠(yuǎn)郊的新系列產(chǎn)品。（1）產(chǎn)生年代：近年，為拓展市場(chǎng)，上海萬(wàn)科開(kāi)始對(duì)遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，錦源、尚源、晶源是這個(gè)系列產(chǎn)品的代表。（2）項(xiàng)目位置：項(xiàng)目均位于郊區(qū)、致力于打造遠(yuǎn)郊高端住宅。（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：源系列產(chǎn)品多以聯(lián)排、疊加別墅等為主。（4）覆蓋城市：源系列產(chǎn)品主要覆蓋上海青浦區(qū)。（5）客戶(hù)定位：主要面向樂(lè)于居住在郊區(qū)，靜享田園生活的都市人打造，項(xiàng)目多為聯(lián)排、疊加別墅，需要目標(biāo)客戶(hù)具備一定的支付能力。 （6）綜合分析：項(xiàng)目均位于郊區(qū)新城鎮(zhèn)，充分利用周?chē)匀画h(huán)境，注重景觀和生態(tài)的綜合效應(yīng),營(yíng)造出純樸自然的都市田園風(fēng)情。注重綠化、環(huán)境和社區(qū)文化的營(yíng)造，項(xiàng)目整體風(fēng)格更為成熟和細(xì)致。典型項(xiàng)目介紹：名稱(chēng)上海萬(wàn)科晶源別墅上海萬(wàn)科錦源別墅上海萬(wàn)科尚源別墅項(xiàng)目位置位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)項(xiàng)目位于青浦區(qū)重固鎮(zhèn)區(qū)位分析萬(wàn)科晶源，位于虹橋西，佘山北，趙巷國(guó)際生態(tài)社區(qū)。萬(wàn)科錦源是萬(wàn)科在趙巷板塊的又一重要項(xiàng)目，位于A9趙巷出口附近項(xiàng)目位于青浦區(qū)趙巷北，近趙巷國(guó)際生態(tài)社區(qū)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)聯(lián)排、疊加別墅聯(lián)排、疊加別墅、花園洋房聯(lián)排、小高層照片　建筑面積3萬(wàn)平米15萬(wàn)平米客戶(hù)定位主要面向樂(lè)于居住在郊區(qū)，靜享田園生活的都市人打造，項(xiàng)目多為別墅及花園洋房，需要目標(biāo)客戶(hù)具備非常強(qiáng)的支付能力。綜合分析項(xiàng)目均位于郊區(qū)城鎮(zhèn)，充分利用周?chē)匀画h(huán)境，注重景觀和生態(tài)的綜合效應(yīng),營(yíng)造出純樸自然的都市田園風(fēng)情。建設(shè)具有不同異域風(fēng)情的小城鎮(zhèn)。注重綠化、環(huán)境的營(yíng)造，強(qiáng)調(diào)人與人的親情和溝通，充分體現(xiàn)人的價(jià)值，項(xiàng)目整體風(fēng)格更為成熟和細(xì)致。TOP系列，提供位于稀缺地段或占有稀缺景觀資源的住宅萬(wàn)科高檔系列，其特征為占據(jù)稀缺資源或位于稀缺地段。隨著高端人群對(duì)空間、環(huán)境、乃至生活層面的追求益發(fā)精致高遠(yuǎn)，因此，不可復(fù)制的居住空間，獨(dú)占性的稀缺自然景觀，都成為萬(wàn)科打造高端人群生活圈的全新標(biāo)志。（1）產(chǎn)生年代：2002004年期間，萬(wàn)科開(kāi)始打造其高檔系列。（2）項(xiàng)目位置：項(xiàng)目均位于城市中心區(qū)或周邊擁有無(wú)可比擬的稀缺資源等，具有地段優(yōu)勢(shì)和景觀資源優(yōu)勢(shì)等。（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：獨(dú)棟別墅。（4）覆蓋城市：高檔系列產(chǎn)品目前在上海、蘇州等城市開(kāi)始推廣。（5）客戶(hù)定位：高收入群體。 （6）綜合分析：項(xiàng)目均擁有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)或占據(jù)稀缺資源，引發(fā)人對(duì)于生活品質(zhì)的追求。典型項(xiàng)目介紹：名稱(chēng)上海萬(wàn)科蘭喬圣菲上海萬(wàn)科翡翠別墅項(xiàng)目位置閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)區(qū)位分析富裕城鎮(zhèn)，周邊國(guó)際學(xué)校較多。距離市中心17公里，交通方便。上海浦江鎮(zhèn)，地理位置絕佳。周邊配套完善，距市區(qū)僅10公里。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)別墅別墅照片建筑面積6萬(wàn)平米客戶(hù)定位社會(huì)高端人群。注重生活的享受和品質(zhì)的追求。　綜合分析項(xiàng)目均擁有優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)等，定位高端，是萬(wàn)科為都市高端人群打造的產(chǎn)品。（四）成本管理部門(mén)架構(gòu)及人力資源配置公司名稱(chēng)萬(wàn)科上海公司成本部招商上海成本部部門(mén)成員人數(shù)16人（含部門(mén)經(jīng)理）7人（含部門(mén)經(jīng)理）專(zhuān)職項(xiàng)目成本管理人員9人6人部門(mén)及公司等綜合工作人員7人（含部門(mén)經(jīng)理）1人部門(mén)經(jīng)理，其余由項(xiàng)目成本人員兼職公司11年預(yù)計(jì)產(chǎn)值約100億約20億成本人均產(chǎn)值萬(wàn)科專(zhuān)職項(xiàng)目成本工程師9人，非項(xiàng)目成本工程師6人（除部門(mén)經(jīng)理）。我司的成本部員工均為項(xiàng)目成本工程師6人，萬(wàn)科上海成本部的人均負(fù)責(zé)項(xiàng)目（產(chǎn)值）。萬(wàn)科成本部非項(xiàng)目成本工程師占部門(mén)總?cè)藬?shù)的比例約為38％，主要負(fù)責(zé)部門(mén)成本數(shù)據(jù)的積累、分析、市場(chǎng)價(jià)格的收集調(diào)研、其他部門(mén)的成本配合（如配合采購(gòu)部招標(biāo)、配合拿地測(cè)算等）、案例分析總結(jié)、部門(mén)其他工作等。成本工作主要職責(zé)范圍及管理模式主要工作內(nèi)容萬(wàn)科上海公司成本部招商上海成本部負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)上級(jí)部門(mén)制定的成本管理制度及要求，并相應(yīng)制定公司成本管理指引和工作流程，監(jiān)控執(zhí)行以監(jiān)控為主指導(dǎo)并監(jiān)控拿地測(cè)算、成本目標(biāo)編制、動(dòng)態(tài)成本管理、配合設(shè)計(jì)方案指標(biāo)測(cè)算、采購(gòu)部配合等拿地測(cè)算有專(zhuān)職成本人員，拿地后的成本目標(biāo)由項(xiàng)目成本工程師負(fù)責(zé)，成本目標(biāo)在方案階段制訂，總包施工圖預(yù)算完成后或方案發(fā)生變化，可對(duì)目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，（審批權(quán)限在地區(qū)公司）由項(xiàng)目成本工程師負(fù)責(zé)，目標(biāo)編制分4個(gè)階段參與公司各項(xiàng)招標(biāo)的考察、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作，招標(biāo)文件的會(huì)簽審核工作由公司采購(gòu)部負(fù)責(zé)，成本部有專(zhuān)人配合招標(biāo)工作， 全程參與完成，并主責(zé)商務(wù)部分負(fù)責(zé)招標(biāo)工程量清單、標(biāo)底編制招標(biāo)限價(jià)確定及商務(wù)標(biāo)書(shū)分析工作全部由投資監(jiān)理完成，成本工程師負(fù)責(zé)審核清單及參考造價(jià)由咨詢(xún)公司主責(zé)，成本工程師負(fù)責(zé)審核，其中限價(jià)、標(biāo)書(shū)分析由成本工程具體經(jīng)辦完成工程、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、其他等非招標(biāo)的造價(jià)審核、商務(wù)談判不參與設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)費(fèi)用的審核，主要進(jìn)行設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)費(fèi)用控制及動(dòng)態(tài)反饋全部參與負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)變更、簽證的成本預(yù)警估算，按月審結(jié)及索賠爭(zhēng)議處理工作，權(quán)限外的索賠爭(zhēng)議按合同及事實(shí)情況提出處理建議并上報(bào)審批由投資監(jiān)理完成，成本工程師負(fù)責(zé)審核主責(zé)完成竣工結(jié)算及付款審核，控制工程造價(jià)及付款進(jìn)度；負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工結(jié)算成本總結(jié)分析報(bào)告及結(jié)算指標(biāo)統(tǒng)計(jì)工作由投資監(jiān)理完成，成本工程師負(fù)責(zé)審核主責(zé)完成通過(guò)對(duì)比，從工作內(nèi)容及管理模式上萬(wàn)科有以下特點(diǎn)：（1）在項(xiàng)目開(kāi)工后引入全過(guò)程投資監(jiān)理，項(xiàng)目的施工圖預(yù)算、預(yù)警按月審結(jié)、標(biāo)書(shū)分析、工程進(jìn)度款審核、結(jié)算及結(jié)算報(bào)告等日常成本管理的工作，均委托投資監(jiān)理實(shí)施，成本部進(jìn)行審核及把關(guān)。（2）成本部的主要工作重心主要放在對(duì)成本影響較大的前期、測(cè)算、成本預(yù)控、反饋、價(jià)格商務(wù)談判、成本數(shù)據(jù)的積累、市場(chǎng)價(jià)格的掌握等等方面。（3）萬(wàn)科的總包、大部分分包均為戰(zhàn)略合作單位，采用直接委托的方式，主要材料設(shè)備價(jià)格均有較全面的價(jià)格體系（采購(gòu)部提供），招標(biāo)配合工作較少。 綜上：我司成本部的大部分工作精力放在上述萬(wàn)科的第一項(xiàng)，日常成本管理工作中。我司主要采用招標(biāo)的方式，在項(xiàng)目開(kāi)工中前階段主要精力放在招標(biāo)配合、標(biāo)底、限價(jià)、標(biāo)書(shū)分析上。目前已開(kāi)始采用總包及景觀戰(zhàn)略單位委托，并開(kāi)始逐漸將成本工作重心前移，但由于各項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，招標(biāo)結(jié)算工作重復(fù)穿插進(jìn)行，放在前期設(shè)計(jì)階段的成本預(yù)控、成本數(shù)據(jù)的積累、市場(chǎng)價(jià)格的掌握等方面的精力還不夠。成本權(quán)責(zé)劃分主要權(quán)限劃分萬(wàn)科上海公司成本部招商上海成本部預(yù)警金額≤2萬(wàn)：經(jīng)辦人－項(xiàng)目成本工程師－項(xiàng)目經(jīng)理；2萬(wàn)金額≤5萬(wàn)：增加成本部負(fù)責(zé)人審批步驟，審批到事業(yè)部經(jīng)理；5萬(wàn)金額≤30萬(wàn)：公司分管領(lǐng)導(dǎo)（副總）金額30萬(wàn)元：公司總經(jīng)理 金額≤3萬(wàn)：分管領(lǐng)導(dǎo)審批； 金額3萬(wàn)均需走到公司總經(jīng)理 重大設(shè)計(jì)變更，需區(qū)域分管總審批按月審結(jié)由投資監(jiān)理按月審結(jié)，合同結(jié)算時(shí)統(tǒng)一走審批流程每單需單獨(dú)結(jié)算并審批到公司總經(jīng)理單項(xiàng)結(jié)算金額≤10萬(wàn)：權(quán)限審批到成本部負(fù)責(zé)人及事業(yè)部經(jīng)理；10萬(wàn)金額≤300萬(wàn)：審批到公司分管領(lǐng)導(dǎo)（副總）；金額300萬(wàn)元：公司總經(jīng)理所有按月審結(jié)及結(jié)算均到公司總經(jīng)理，單項(xiàng)結(jié)算按變更額及比例等需增加成本小組審批。付款日常進(jìn)度款無(wú)需成本部負(fù)責(zé)人審批（由項(xiàng)目成本工程師審批后），審批權(quán)限到事業(yè)部經(jīng)理；結(jié)算付款，成本部負(fù)責(zé)人參與審批，并審批到總經(jīng)理。每個(gè)單項(xiàng)工程的每次付款均需成本部負(fù)責(zé)人審批，審批權(quán)限到公司總經(jīng)理。通過(guò)以上權(quán)責(zé)劃分對(duì)比可以看出： 預(yù)警及按月審結(jié)的權(quán)責(zé)萬(wàn)科劃分較細(xì)，需總經(jīng)理審批的金額較高； 日常較多的工程進(jìn)度付款只需審批到事業(yè)部經(jīng)理。我司需總經(jīng)理審批的事項(xiàng)較多，加大了總經(jīng)理的常態(tài)事項(xiàng)的審批工作。績(jī)效考核、結(jié)算等考核項(xiàng)目萬(wàn)科上海公司成本部招商上海成本部主要考核內(nèi)容項(xiàng)目成本變動(dòng)率；項(xiàng)目部配合情況；部門(mén)其他工作完成情況；KPI完成情況；日常工作完成情況（如按月審結(jié)率等）；部門(mén)工作完成情況；、其他部門(mén)配合情況；考核指標(biāo)的指定由各成本工程師自行指定（根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)），部門(mén)長(zhǎng)審核確定；項(xiàng)目成本工程師的考核，項(xiàng)目部有40％的考核權(quán)重；KPI由總部下達(dá)；日常工作完成情況按公司統(tǒng)一體系考核；按月審結(jié)完成時(shí)間在預(yù)警內(nèi)容實(shí)施完成后的次月內(nèi)完成審結(jié)預(yù)警完成后的次月內(nèi)完成項(xiàng)目結(jié)算所有結(jié)算資料上報(bào)完成后6～8個(gè)月竣工驗(yàn)收后3個(gè)月萬(wàn)科的考核內(nèi)容與我司基本一致，無(wú)KPI節(jié)點(diǎn)考核內(nèi)容，但成本工程師自己制定的考核目標(biāo)需按項(xiàng)目的完成節(jié)點(diǎn)要求制定，配合好項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目部有項(xiàng)目成本工程師40％的考核權(quán)重。按月審結(jié)，萬(wàn)科要求在預(yù)警項(xiàng)目完成后的一個(gè)月內(nèi)審結(jié)，并審結(jié)全部在OA平臺(tái)上進(jìn)行；我司要求在預(yù)警完成后一個(gè)月內(nèi)審結(jié)。項(xiàng)目結(jié)算完成時(shí)間的要求，萬(wàn)科比我司長(zhǎng)。值得借鑒與學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)通過(guò)與萬(wàn)科的對(duì)標(biāo)，萬(wàn)科成本部的管理模式以下幾點(diǎn)值得借鑒：（1）萬(wàn)科的部門(mén)架構(gòu)及管理模式主要是基于公司發(fā)展較快、項(xiàng)目較多的公司背景。如在我司持續(xù)快速發(fā)展，項(xiàng)目日漸增多的情況下，可償試引入投資監(jiān)理，由較專(zhuān)業(yè)的投資監(jiān)理公司完成日常的基礎(chǔ)工作，基礎(chǔ)工作量較大，但對(duì)總成本控制的影響相對(duì)較小，成本工程師做好造價(jià)咨詢(xún)公司的把控和審核工作。成本工程師的工作重心轉(zhuǎn)移到對(duì)成本影響較大的前期、測(cè)算、成本預(yù)控、成本數(shù)據(jù)的積累、反饋、市場(chǎng)價(jià)格的及時(shí)真實(shí)掌握等方面，尤其是對(duì)總成本影響較大的設(shè)計(jì)階段，及時(shí)配合測(cè)算反饋、為決策提供準(zhǔn)確的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，提高價(jià)格把控能力、商務(wù)談判能力。（2）如項(xiàng)目不斷增加，可根據(jù)事項(xiàng)的重要程度及金額大小，充分授權(quán)各級(jí)人員，日常、常規(guī)的事項(xiàng)（如工程正常進(jìn)款、金額較小的變更預(yù)警及審結(jié)等），主要由項(xiàng)目成本工程師、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，可優(yōu)化流程的審批時(shí)間，減少不必要的審批環(huán)節(jié)。（3）成本部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的總成本目標(biāo)及配合年度預(yù)算審核，具體單項(xiàng)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在不超目標(biāo)的情況下，由營(yíng)銷(xiāo)部主責(zé)。成本部提供成本目標(biāo)的額度，并及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本反饋。（4）按月審結(jié)的時(shí)間，我司要求預(yù)警后一個(gè)月內(nèi)完成，但實(shí)際有部分預(yù)警內(nèi)容在次月還未實(shí)施完成，簽證單工程量的審核可能會(huì)有差異，目前總包戰(zhàn)略協(xié)議中已增加按月審結(jié)的部分可支付進(jìn)度款的約定，建議按月審結(jié)的要求為預(yù)警項(xiàng)目實(shí)施完成的一個(gè)月內(nèi)。（5）總包工程結(jié)算，我司要求在竣工結(jié)算完成后3個(gè)月內(nèi)，但實(shí)際完成情況并不理想，主要是施工單位結(jié)算提交不及時(shí)，現(xiàn)有總包大部分為暫定量合同，結(jié)算難度增加。建議總包結(jié)算完成時(shí)間增加到6個(gè)月，同時(shí)加大對(duì)總包不及提交完整結(jié)算報(bào)審資料的懲罰力度。（五）營(yíng)銷(xiāo)管理營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)管理架構(gòu)及人力資源配置項(xiàng)目?jī)?nèi)容招商地產(chǎn)萬(wàn)科地產(chǎn)組織架構(gòu)見(jiàn)附圖1見(jiàn)附圖2業(yè)務(wù)范圍市場(chǎng)研究目前有崗暫無(wú)人（招聘中）專(zhuān)職人員4人銷(xiāo)售管理項(xiàng)目各自為戰(zhàn)專(zhuān)職人員4人，標(biāo)準(zhǔn)制定，工作有章可循營(yíng)銷(xiāo)推廣項(xiàng)目各自為戰(zhàn)專(zhuān)職人員3人，資源統(tǒng)一籌劃，合理分配商業(yè)會(huì)所目前專(zhuān)崗1人多次變動(dòng)，目前不屬于營(yíng)銷(xiāo)工作內(nèi)