萬科上海寶山菊太路項(xiàng)目客戶分析報(bào)告(已修改)
2025-05-23 12:34 本頁面
【正文】 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 寶山菊太路項(xiàng)目客戶分析報(bào)告 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 研究背景 基于萬科品牌力的塑造，菊太路地塊本身地價(jià)上漲因素，以及對項(xiàng)目自身綜合屬性的考量，未來項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)會在 10000元 /平米（精裝修）以上 ， 這與當(dāng)前整個(gè)板塊的售價(jià)存在較大的差異。因此，要保證項(xiàng)目有效、合理的去化目標(biāo)，產(chǎn)品力的提升和客戶升級換代將面臨嚴(yán)峻壓力。 為了更好把握市場需求，以客戶的產(chǎn)品需求導(dǎo)向?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)，捕捉客戶關(guān)注的價(jià)值增值點(diǎn)，突破價(jià)格提升導(dǎo)致的客源認(rèn)知不足，特組織進(jìn)行本次消費(fèi)者研究。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 研究目的 ? 了解消費(fèi)者對板塊的價(jià)值認(rèn)同度 ? 了解消費(fèi)者購房時(shí)主要關(guān)注因素 ? 了解消費(fèi)者對產(chǎn)品的具體需求偏好 ? 了解消費(fèi)者對配套設(shè)施的具體需求偏好 ? 了解消費(fèi)者對產(chǎn)品附加值的理解 （ 開發(fā)商品牌 、 智能化設(shè)施等 ） ? 了解消費(fèi)者對跳脫區(qū)域價(jià)值的項(xiàng)目是如何看待的 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 技術(shù)手段 本次消費(fèi)者研究主要采取 深訪（ Indepth interview） 形式進(jìn)行 參考項(xiàng)目訪談 通過對跳脫區(qū)域價(jià)值案例的研判，探討產(chǎn)品力對價(jià)格提升的影響和作用，如何通過產(chǎn)品力的提升轉(zhuǎn)化地段等劣勢因素的影響。 寶鋼客戶訪談 探討東城 /寶鋼客戶對顧村區(qū)域的認(rèn)知性，對中高端項(xiàng)目產(chǎn)品力的需求，以及未來導(dǎo)入的可能性。 大華客戶訪談 了解大華客戶對顧村區(qū)域的認(rèn)知性，對未來項(xiàng)目產(chǎn)品力配套的綜合需求，以及未來導(dǎo)入的可能性。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 樣本選擇 組別 甄選條件 訪談對象 G1 參考案例 —— 中環(huán)凱旋宮 銷售經(jīng)理 /營銷總監(jiān) G2 預(yù)計(jì)兩年內(nèi)購房 計(jì)劃購買在顧村 /北部外環(huán)附近 大華客戶 /寶鋼客戶 G3 預(yù)計(jì)兩年內(nèi)購房 計(jì)劃購買單價(jià)一萬塊左右 大華客戶 /寶鋼客戶 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 研究思路 項(xiàng)目分析 借鑒中環(huán)凱旋宮跳脫區(qū)域價(jià)值的經(jīng)驗(yàn) 尋求顧村地塊附加增值點(diǎn)的項(xiàng)目突破 目標(biāo)客戶定位 合理有效定位產(chǎn)品 精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客源 客戶研究 以消費(fèi)者實(shí)際需求為思考出發(fā)點(diǎn) 以消費(fèi)者關(guān)注因素為價(jià)值提升點(diǎn) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主 要 發(fā) 現(xiàn) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 關(guān)注因素 產(chǎn)品偏好 增值突破 區(qū)域價(jià)值 動遷基地概念影響板塊價(jià)值形象提升 看好板塊發(fā)展前景未來成長空間較大 內(nèi)外環(huán)境綜合配套同步提升 產(chǎn)品塑造削弱部分因素抗性 強(qiáng)調(diào) 房間內(nèi)部功 能結(jié)構(gòu) 關(guān)注產(chǎn)品差異化特色賣點(diǎn) 引進(jìn)教育配套運(yùn)用智能化設(shè)施 開發(fā)商品牌影響進(jìn)行合理引導(dǎo) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 人民廣場 內(nèi) 環(huán) 中 環(huán) 外 環(huán) 25Km 7號線 ? 顧村動遷基地概念影響板塊中高檔形象定位的提升，對外部客戶的快速導(dǎo)入形成一定心理障礙； ? 軌道交通和未來規(guī)劃導(dǎo)向帶來發(fā)展契機(jī)； ? 目前市場價(jià)格優(yōu)勢較明顯，未來成長空間較大； ? 區(qū)域缺少標(biāo)桿領(lǐng)導(dǎo)型項(xiàng)目，以重塑板塊價(jià)值體系。 區(qū)域價(jià)值概述 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域價(jià)值概述 ? 寶鋼、東城、大場、大華板塊客戶對區(qū)域的認(rèn)知接受度逐步加強(qiáng) ? 地段產(chǎn)生的購買抗性逐步減弱，板塊價(jià)值得以體現(xiàn) ? 高性價(jià)比的產(chǎn)品力將是未來客戶導(dǎo)入的最大誘因 淞南板塊 共富 、 共康板塊 大場板塊 大華板塊 東城板塊 西城板塊 顧村板塊 月浦板塊 羅店板塊 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域價(jià)值認(rèn)識 —— 寶鋼客戶 ? 區(qū)位 工作生活的原因，客戶對北區(qū)已經(jīng)有很深的認(rèn)知，區(qū)域抗性較弱； ? 交通 目前區(qū)域交通不便，關(guān)注點(diǎn)集中在居住地至市區(qū)的便捷程度上，希望引入寶鋼通勤班車； ? 動遷基地 對于顧村作為北部地區(qū)最大的動遷配套基地，客戶尚有稍許抗性，但并未過多涉及，初步判斷影響程度有限（有客戶表示如果動遷以上海本地客戶為主尚可接受）； ? 環(huán)境 希望區(qū)域大環(huán)境有所改善，比較關(guān)注生活質(zhì)量方面的因素，需要有一個(gè)良好的生活環(huán)境（空氣質(zhì)量、環(huán)境綠化多次提及）； ? 配套 區(qū)域生活配套缺乏，客戶希望可以滿足日常生活需求，多次提及重點(diǎn)學(xué)校，就學(xué)環(huán)境占據(jù)很大比重。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 區(qū)位 看好區(qū)域未來發(fā)展前景，認(rèn)為區(qū)域房價(jià)有一定的上漲空間； ? 交通 交通體系不便，希望能加強(qiáng)和市中心區(qū)域的交通聯(lián)系； ? 動遷基地 對于動遷配套問題，導(dǎo)入客戶的抗性明顯高于寶鋼客戶，期望動遷基地和社區(qū)之間有明顯有效的分隔。 ? 環(huán)境 部分客戶以數(shù)年前的莘莊來看待現(xiàn)在的顧村，認(rèn)為雖然目前區(qū)域環(huán)境較差，但隨著 7號線的建設(shè)開通，未來區(qū)域前景較
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