【文章內(nèi)容簡介】 在處于什么階段？是否進行了嚴格的產(chǎn)業(yè)篩選？是否設(shè)計了業(yè)務(wù)模式？是否明了核心能力？是否設(shè)計了戰(zhàn)略投資方案？是否 ……?借鑒 —— 四種典型業(yè)務(wù)發(fā)展模式的盈利模式及關(guān)鍵能力需求名稱 盈利模式 典型案例 關(guān)鍵能力 特點1 房產(chǎn)開發(fā)模式通過投資決策獲得一定的土地溢價；并通過專業(yè)化的規(guī)劃設(shè)計 /建造和物業(yè)管理，獲得房屋銷售和物業(yè)費收益萬科 土地研究 /投資決策規(guī)劃設(shè)計 /工程管理 /成本控制 /質(zhì)量控制 /物業(yè)管理能力環(huán)節(jié)比較多，對組織資源的依賴高于其它盈利模式，需要投入相對多的人力資源 2 物業(yè)持有模式 在建好住宅 /商業(yè)物業(yè)后，通過招商和服務(wù)獲得高租金 萬達商業(yè)地產(chǎn)、國貿(mào)土地研究 /投資決策規(guī)劃設(shè)計 /質(zhì)量控制招商 /服務(wù)能力資金實力降低了開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風險 ；但占有較多財務(wù)資源，需要極強的資金融通能力 3 地產(chǎn)開發(fā)模式 通過獲得大面積土地的開發(fā)權(quán)，進行土地整理后轉(zhuǎn)讓，獲得土地出讓收益 陸家嘴 自有土地資源土地獲取能力政府公關(guān)能力獲利容易，但需要掌控大量的土地資源，資源耗盡則無以為繼4 綜合開發(fā)模式 以上三種盈利模式的綜合 海爾地產(chǎn) 以上三種業(yè)務(wù)的綜合能力綜合能力要求高資源要求高需要平衡業(yè)務(wù)組合關(guān)系4 運營模式地產(chǎn)開發(fā)型（ 3）房產(chǎn)開發(fā)型（ 1）物業(yè)持有型（ 2）綜合開發(fā)型（ 4）客戶需求規(guī)劃設(shè)計施工組織營銷管理物業(yè)管理物業(yè)出租產(chǎn)品定位土地開發(fā)土地儲備借鑒 —— 海爾地產(chǎn)的綜合地產(chǎn)開發(fā)模式土地價值增值一級土地開發(fā)生態(tài)城、工業(yè)園住宅n 規(guī)模、現(xiàn)金流n 品牌塑造不動產(chǎn)商業(yè)、工業(yè)n 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀n 租金和銷售收入n 資產(chǎn)增值并成為資本運作載體價值增值土地儲備土地價值增值土地儲備融資平臺n 資本運作平臺n 多元化投融資渠道投融資渠道 投融資渠道資產(chǎn)溢價投融資渠道海爾地產(chǎn)：開發(fā)商和運營商n 低成本土地儲備n 開發(fā)利潤貢獻4結(jié)合行業(yè)典型業(yè)務(wù)模式的相關(guān)要求，對 XX房地產(chǎn)公司設(shè)想的三種經(jīng)營模式進行優(yōu)劣勢分析4XX房地產(chǎn)公司的優(yōu)勢 XX房地產(chǎn)公司的劣勢模式一： 專業(yè)化的房產(chǎn)開發(fā)模式模式二： 物業(yè)持有模式模式三： 由地產(chǎn)開發(fā)向綜合開發(fā)過渡的業(yè)務(wù)模式? 在獲取優(yōu)質(zhì)土地方面具有較明顯的優(yōu)勢? 能夠在開發(fā)政策性項目的同時，伴生性的獲得部分低成本的商業(yè)物業(yè)? 可以利用政府關(guān)系，獲取高質(zhì)量的項目資源? 在長期的政府項目的運作過程中，積累了一定的土地一級開發(fā)的經(jīng)驗? 可以通過項目融資等方式解決所需的資金問題? 投資決策 /規(guī)劃設(shè)計 /工程管理 /成本控制 /質(zhì)量控制 /物業(yè)管理等方面能力，與市場化的房產(chǎn)項目開發(fā)要求相比，還有一定的差距? 在組織保障、人力資源方面還存在一定的差距? 缺少大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運營經(jīng)驗，及相關(guān)專業(yè)人才， 招商 /服務(wù)能力有待培養(yǎng)? 開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)時，資金投入較大，且占用時間較長 ? 項目運作能力、組織能力、招商服務(wù)能力有待提升? 缺少綜合開發(fā)項目的運作經(jīng)驗，需要解決平衡業(yè)務(wù)組合關(guān)系的問題? 在組織保障、人力資源方面還存在一定的差距導(dǎo)讀1 項目進程2 戰(zhàn)略管理診斷3 內(nèi)部資源與能力診斷4 下階段工作安排隨著業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，目前 XX房地產(chǎn)正處于進入快速成長期的關(guān)鍵階段初創(chuàng)期 經(jīng)過投資，企業(yè)從無到有 經(jīng)濟效益沒有體現(xiàn)，或較少 企業(yè)管理不系統(tǒng)，相對集權(quán)成長期 管理能力逐步提升 經(jīng)濟效益開始快速顯現(xiàn) 戰(zhàn)略規(guī)劃逐步明晰 管理職能漸趨完善成熟期 經(jīng)營穩(wěn)定，現(xiàn)金流充裕 企業(yè)管理體系健全 新的戰(zhàn)略或業(yè)務(wù)規(guī)劃逐漸醞釀轉(zhuǎn)型或衰退期 新的戰(zhàn)略成形，管理方式改進，進入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 或由于各種原因?qū)е缕髽I(yè)逐步衰退發(fā)展時期特征資料來源： XX整理分析企業(yè)發(fā)展階段說明目前公司正處于進入快速成長階段面臨外部日趨復(fù)雜的經(jīng)營形式和內(nèi)部相對粗放的管理方式， XX房地產(chǎn)迫切需要管理體系與執(zhí)行力的雙提升戰(zhàn)略規(guī)劃目標管理 人力資源組織體系 管理流程管理制度 信息建設(shè)文化建設(shè)公司目標執(zhí)行力說明執(zhí)行力是管理體系的 “ 支撐 ” ，它保障了企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與目標管理、組織結(jié)構(gòu)、人力資源管理的效率，并通過文化和信息建設(shè)與管理效果直接相關(guān)，因此應(yīng)以科學(xué)、完善的管理體系為基礎(chǔ)，并結(jié)合較強的執(zhí)行力，從而實現(xiàn)公司目標加強管理體系建設(shè)應(yīng)首先從五個方面入手戰(zhàn)略 ：包括戰(zhàn)略規(guī)劃制定、戰(zhàn)略支撐體系建設(shè)等組織： 包括組織結(jié)構(gòu)、部門設(shè)置、崗位設(shè)置、崗位職責等 人力 ：包括薪酬管理、績效管理、培訓(xùn)、招聘等企業(yè)文化 ：包括核心理念、行為方式、外觀表現(xiàn)等信息化建設(shè) ：信息管理系統(tǒng)建設(shè)執(zhí)行力是管理體系的 “ 支撐 ” ，也是保證管理體系有效運行的基礎(chǔ)管理體系企業(yè)文化內(nèi)部資源與能力是企業(yè)戰(zhàn)略制定的基礎(chǔ)和實現(xiàn)的保障?對下屬部門和單位的監(jiān)督系統(tǒng)如何建立？?內(nèi)部如何管理？權(quán)責分配？公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景組織結(jié)構(gòu)信息化 人力資源?未來 XX房地產(chǎn)是個什么樣的公司？?未來的業(yè)務(wù)選擇應(yīng)是什么？?如何進行選擇？? XX房地產(chǎn)的運營模式是什么？?管理體系和組織結(jié)構(gòu)如何設(shè)計？?如何改善信息傳遞和控制方式，以提高工作效率？?如何改善薪酬制度和用人機制？財務(wù)管理?如何改善資金控制與運用？?如何培育優(yōu)秀的企業(yè)文化？XX房地產(chǎn)應(yīng)具備的核心資源與能力核心資源與能力開發(fā)運營能力組織管理能力人力資源土地 資金無形資源信息化管理XX房地產(chǎn)在內(nèi)部資源與能力方面存在一些不足土地雖有一定的儲備，但土地盈利能力差，同時也缺乏市場化拿地能力，對 XX房地產(chǎn)發(fā)展形成了一定制約與優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司相比， XX房地產(chǎn)的資金資源有著明顯的差距目前的人力資源結(jié)構(gòu)不能支撐 XX房地產(chǎn)發(fā)展，而且在人力資源管理方面也存在六大問題品牌和企業(yè)文化缺失，而作為目前唯一擁有的 “ 出身 ” 的無形資源也 是一把 “ 雙刃劍 ” ，在發(fā)展過程中需要正確使用目前在房地產(chǎn)項目開發(fā)鏈條上沒有專業(yè)積累，缺乏專業(yè)競爭力組織管理能力目前存在六大問題，導(dǎo)致 XX在組織管理方面缺乏競爭力信息化基礎(chǔ)薄弱，不能為公司運營提供信息化支持，需要進行系統(tǒng)規(guī)劃，分步驟實施1234567雖有一定的土地儲備，但土地盈利性差，同時也缺乏市場化的土地獲取能力，對 XX房地產(chǎn)發(fā)展形成了一定制約XX房地產(chǎn)目前的土地資源土地儲備土地獲取能力 土地盈利性n 目前 XX房地產(chǎn)擁有土地儲備 2023畝，按照當前 XX房地產(chǎn)的土地開發(fā)能力 400畝 /年計算，足夠開發(fā) 5年n 目前實際可以確定土地儲備資源為和平鎮(zhèn)項目，面積 600畝左右n XX房地產(chǎn)現(xiàn)在獲取土地的方式：216。政府直接派給216。被政府委派從 “ 招拍掛 ” 市場拿地n XX房地產(chǎn)目前還未真正以市場化手段獲取過土地n 目前 XX房地產(chǎn)大部分擁有的土地都是政府性項目使用土地，政府對項目利潤率有嚴格的控制，基本上處于收支平衡注：資料來源于訪談和 XX內(nèi)部資料1XX房地產(chǎn)在內(nèi)部資源與能力方面存在一些不足土地雖有一定的儲備，但土地盈利能力差，同時也缺乏市場化拿地能力，對 XX房地產(chǎn)發(fā)展形成了一定制約與優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司相比， XX房地產(chǎn)的資金資源有著明顯的差距目前的人力資源結(jié)構(gòu)不能支撐 XX房地產(chǎn)發(fā)展，而且在人力資源管理方面也存在六大問題品牌和企業(yè)文化缺失，而作為目前唯一擁有的 “ 出身 ” 的無形資源也 是一把 “ 雙刃劍 ” ，在發(fā)展過程中需要正確使用目前在房地產(chǎn)項目開發(fā)鏈條上沒有專業(yè)積累，缺乏專業(yè)競爭力組織管理能力目前存在六大問題，導(dǎo)致 XX在組織管理方面缺乏競爭力信息化基礎(chǔ)薄弱，不能為公司運營提供信息化支持，需要進行系統(tǒng)規(guī)劃，分步驟實施1234567商業(yè)銀行貸款受國家金融政策影響很大，一旦金融緊縮，非銀行相關(guān)的資金來源對房地產(chǎn)企業(yè)非常重要商業(yè)銀行土地儲備購房者房地產(chǎn)開發(fā)貸款 購房者自有資金購房者自有資金施工企業(yè)流動資金貸款按揭貸款開發(fā)資 金工程款項目銷售回款建設(shè)公司分期還款以墊付形式其他債權(quán)融資股權(quán)融資材料款 費用支出利潤回報 利息利息非銀行資金來源開發(fā)成本控制商業(yè)銀行貸款是 XX房地產(chǎn)目前項目開發(fā)資金主要來源2與市場化的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)相比， XX房地產(chǎn)的資金資源有著明顯的差距融資渠道信貸 股票上市 發(fā)行債券 信托基金 戰(zhàn)略融資XX房地產(chǎn) ● 思考中 …萬科 ● ● ● ●金地 ● ● ● ●海爾 ● ● ●項目債券企業(yè)債券債券資金融通層面貸款銀行貸款自有資本個人貸款結(jié)算資金內(nèi)部積累增加資本金與集團下屬公司資金往來與集團公司資金往來買殼借殼上市IPO資本運營層面產(chǎn)業(yè)基金資產(chǎn)證券化金融工具創(chuàng)新 股市融資信托海外基金兼并收購合作開發(fā)其他 風險資本提升資本運營能力拓寬資金來源渠道向股權(quán)融資拓展2XX房地產(chǎn)在內(nèi)部資源與能力方面存在一些不足土地雖有一定的儲備，但土地盈利能力差，同時也缺乏市場化拿地能力，對 XX房地產(chǎn)發(fā)展形成了一定制約與優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司相比， XX房地產(chǎn)的資金資源有著明顯的差距目前的人力資源結(jié)構(gòu)不能支撐 XX房地產(chǎn)發(fā)展，而且在人力資源管理方面也存在六大問題品牌和企業(yè)文化缺失，而作為目前唯一擁有的 “ 出身 ” 的無形資源也 是一把 “ 雙刃劍 ” ，在發(fā)展過程中需要正確使用目前在房地產(chǎn)項目開發(fā)鏈條上沒有專業(yè)積累，缺乏專業(yè)競爭力組織管理能力目前存在六大問題，導(dǎo)致 XX在組織管理方面缺乏競爭力信息化基礎(chǔ)薄弱，不能為公司運營提供信息化支持，需要進行系統(tǒng)規(guī)劃，分步驟實施1234567XX房地產(chǎn)目前人力資源結(jié)構(gòu)中年輕員工多，并且技術(shù)人員學(xué)歷集中于?？?，對XX房地產(chǎn)進一步發(fā)展不利員工年齡分布?大部分員工年齡在 25到 30歲之間，雖然精力充沛，但工作經(jīng)驗缺乏?目前技術(shù)人員學(xué)歷多是專科學(xué)歷，對公司業(yè)務(wù)提供技術(shù)支持有限3XX房地產(chǎn)的人力資源管理問題主要體現(xiàn)在以下六個方面培訓(xùn)開發(fā)系統(tǒng)素質(zhì)標準能力素質(zhì)評價系統(tǒng)考核評價考核制度績效指標績效管理系統(tǒng)課程設(shè)置薪酬制度薪酬分配系統(tǒng)招聘 （選人 ）進入 （用人 ）培訓(xùn) （育人 ） 調(diào)配、 晉升 （留人 ）價值分配規(guī)劃計劃人力資源規(guī)劃系統(tǒng)崗位說明書組織及崗位管理系統(tǒng)崗位分析各崗位職責和工作任務(wù)不明確固化 ,調(diào)整的隨機性大，使員工在工作中存在一定程度的盲目性，容易造成混亂局面人力資源規(guī)劃職能缺失，人才缺乏現(xiàn)象嚴重，面對業(yè)務(wù)發(fā)展急需對未來的人力資源需求進行預(yù)期與安排現(xiàn)行工資制度及分配方式員工有一定的滿意度，但沒有真正發(fā)揮激勵的作用，急需重新設(shè)計以解決內(nèi)部公平的問題現(xiàn)有的考核存在以下問題：考核標準不合理、考核流程不完善、績效結(jié)果不可控且沒有起到應(yīng)有的評價和反饋效果等人員培訓(xùn)體系性、針對性、目的性不足，使得培訓(xùn)無法取得更好的效果人員的晉升缺乏業(yè)績、能力標準，缺少能力素質(zhì)評價系統(tǒng)2145633人力資源規(guī)劃職能缺失，人才缺乏現(xiàn)象嚴重，面對業(yè)務(wù)發(fā)展急需對未來的人力資源需求進行預(yù)期與安排以下人力資源規(guī)劃職能均未有效開展預(yù)算評估人力需求計劃招聘計劃評估現(xiàn)有技能預(yù)估人力需求培訓(xùn)計劃說明216。 由于長期沒有進行人力資源規(guī)劃，限制了招聘工作的開展，導(dǎo)致目前公司的人員專業(yè)結(jié)構(gòu)不合理216。 比較合理的人員專業(yè)能力分布應(yīng)該是基層員工專業(yè)技能強、能獨立完成好崗位職責；中層管理人員人際技能突出、業(yè)務(wù)水平高；高層管理人員具有概念決策能力和溝通指揮水平216。 在公司面臨業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵時刻，迫切需要合理行使人力資源規(guī)劃，對未來的人力資源需求進行預(yù)期和安排，為實現(xiàn)公司戰(zhàn)略提供保障13吸引誰？167。業(yè)務(wù)管理人才 ？167。復(fù)合型人才 ？167。高級管理人才 ？167。戰(zhàn)略管理人才 ？167。工程專業(yè)人才？ 財務(wù)管理人才？167?！{(diào)查顯示 員工認為目前公司急需業(yè)務(wù)管理人才、復(fù)合型人才、專業(yè)技術(shù)人才激勵誰？業(yè)績好工作態(tài)度好？能力強？職稱高？學(xué)歷高？工齡長？……調(diào)查顯示 員工認為 創(chuàng)造價值高的和水平高的人應(yīng)該拿到較高的薪酬到底我們應(yīng)該優(yōu)先吸引誰、激勵誰，應(yīng)該在明確的導(dǎo)向下統(tǒng)籌規(guī)劃，并落實到現(xiàn)實的決策與管理中同時也需要解決應(yīng)該吸引誰、激勵誰等關(guān)鍵問題13沒有建立基于工作分析的崗位管理制度，缺乏科學(xué)、清晰的崗位設(shè)置和職責描述，崗位工作內(nèi)容、執(zhí)行方式因人而異科學(xué)的崗位管理制度是各項工作開展的前提基礎(chǔ)XX房地產(chǎn)目前的崗位設(shè)置不符合 MECE原則（不交叉、無遺漏），不僅存在職責交叉的崗位，還有部分職責無人承擔對于個別工作和業(yè)務(wù)相互聯(lián)系崗位的設(shè)置沒有完全遵循協(xié)同原則（