【正文】 的管控模式也不清晰集團(tuán)公司對(duì)其缺少清晰的定位公司由來(lái)? 非市場(chǎng)化因素催生了 XX房地產(chǎn)公司，尋求自我發(fā)展的動(dòng)力不足? 一出生就陷入繁重的指令性任務(wù)中，缺少考慮發(fā)展方向的時(shí)間和空間 ? 沒(méi)有生存的壓力，緊迫性也就少了很多? 沒(méi)有參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)歷，市場(chǎng)敏感度不夠領(lǐng)導(dǎo)層及團(tuán)隊(duì)? 行業(yè)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)歷不足? 由于各種因素，導(dǎo)致公司成立到現(xiàn)在還沒(méi)有形成一支具有領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)水平的專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)? 公司在逐步摸索中前進(jìn)資本積累? 公司成立時(shí)缺少自有資金，項(xiàng)目運(yùn)作主要靠信貸資金 ? 自有資金的匱乏，使公司過(guò)多的依賴(lài)集團(tuán)公司和政府項(xiàng)目，不敢輕易嘗試其他發(fā)展方向業(yè)務(wù)發(fā)展方向不清晰自身 “ 先天不足 ”1XX房地產(chǎn)在戰(zhàn)略管理方面存在如下不足 缺乏清晰的戰(zhàn)略方向 ,中高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)公司未來(lái)應(yīng)該選擇的發(fā)展道路認(rèn)知不一 現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在提升公司專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)力方面以及抗風(fēng)險(xiǎn)方面，存在一定的不足 已經(jīng)開(kāi)始探索房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的道路，但具體的業(yè)務(wù)發(fā)展模式尚不清晰 對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及相關(guān)政策缺少關(guān)注和研究，導(dǎo)致缺少制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)1234房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)因素和政策因素影響較大 ,具有明顯的不確定性，在確定業(yè)務(wù)發(fā)展方向時(shí)應(yīng)予以高度的關(guān)注， XX房地產(chǎn)在這方面存在明顯的不足房地產(chǎn)行業(yè)不確定性突發(fā)事件供給宏觀經(jīng)濟(jì)城市化進(jìn)程國(guó)際經(jīng)濟(jì)短期短期中期長(zhǎng)期政策需求? 政策環(huán)境是緊縮還是維持寬松? 保障性住房與商品房政策? 需求及成交量是否會(huì)下滑? 金融危機(jī)是否會(huì)爆發(fā)第二波? 供給將如何調(diào)整? 宏觀經(jīng)濟(jì)將如何影響房地產(chǎn)? 城市化的有利因素是否仍存在? 國(guó)際經(jīng)濟(jì)將走向何方房地產(chǎn)行業(yè)的短、中、長(zhǎng)期趨勢(shì)由不同的變量所驅(qū)動(dòng) XX房地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)及相關(guān)政策的關(guān)注度從收集資料的情況來(lái)看? 沒(méi)有開(kāi)展 2023年度房地產(chǎn)行業(yè)研究工作? 僅收集到 《 20232023年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與職業(yè)教育發(fā)展宏觀研究 》 一份資料，且內(nèi)容上缺少實(shí)質(zhì)的分析從訪談的情況來(lái)看? 大多數(shù)訪談對(duì)象對(duì)于未來(lái)全國(guó)及蘭州房地產(chǎn)的趨勢(shì)，以及對(duì) XX房地產(chǎn)公司的影響缺乏思考和認(rèn)識(shí)? 部分訪談對(duì)象認(rèn)為公司主要做政府項(xiàng)目，不需要關(guān)注外部環(huán)境因素從實(shí)際開(kāi)展業(yè)務(wù)的情況來(lái)看? 基本上沒(méi)有根據(jù)外部環(huán)境變化，對(duì)業(yè)務(wù)方向進(jìn)行調(diào)整，缺少動(dòng)態(tài)性及風(fēng)險(xiǎn)敏感性2抓緊保障性住房體系的建設(shè)是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)之一，這對(duì)于 XX房地產(chǎn)目前的業(yè)務(wù)模式而言，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)2政策 行業(yè)影響 與 XX房地產(chǎn)當(dāng)前業(yè)務(wù)的匹配 機(jī)遇 挑戰(zhàn)中國(guó)保障性住房建設(shè)是未來(lái)發(fā)展的重要方向? 建設(shè)部提出的計(jì)劃通過(guò)未來(lái)三年多時(shí)間，增加 200多萬(wàn)套的廉租住房、 400多萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用住房? 蘭州力爭(zhēng)成為公積金支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市，近年來(lái)每年建設(shè) 100多萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，今年在此基礎(chǔ)上還要完成 1500套廉租房建設(shè)? 在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主的保障性住房的建設(shè)項(xiàng)目仍將十分充裕? 通過(guò)住房保障體系的建設(shè)，形成梯級(jí)化的住房消費(fèi)市場(chǎng)? 梯級(jí)化住房消費(fèi)體系的構(gòu)建將對(duì)中低檔商品房市場(chǎng)形成強(qiáng)烈沖擊?也會(huì)在一定程度上提升高端住宅價(jià)格? 目前 XX房地產(chǎn)缺少在商品住房市場(chǎng)上的業(yè)務(wù)布局? 當(dāng)前資源與能力與商品房項(xiàng)目（尤其是高端項(xiàng)目）匹配度低? 經(jīng)驗(yàn)缺乏? 目前 XX房地產(chǎn)在蘭州市的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目中占有重要地位? 公司的資源及能力與此類(lèi)項(xiàng)目的要求匹配度較高? 項(xiàng)目數(shù)量多? 通過(guò)提升內(nèi)部管理能力和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，降低管理成本，增加項(xiàng)目收益 ?有先于其他開(kāi)發(fā)商獲得優(yōu)質(zhì)地塊信息的可能性，有利于中高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)? 承接過(guò)多薄利項(xiàng)目，將出現(xiàn)越作越虧局面? 如何從這類(lèi)項(xiàng)目中增加社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益? 積累市場(chǎng)化項(xiàng)目所需資源能力 ? 如果無(wú)法短時(shí)間提升項(xiàng)目管理能力，將會(huì)喪失機(jī)會(huì)?如果貿(mào)然進(jìn)入該業(yè)務(wù)領(lǐng)域，存在失敗的風(fēng)險(xiǎn) 拉動(dòng)內(nèi)需的政策導(dǎo)向，促使以零售物業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為未來(lái)十年內(nèi)的投資熱點(diǎn)；然而， XX房地產(chǎn)當(dāng)前的業(yè)務(wù)模式不易分享此類(lèi)收益2商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)? 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展既是內(nèi)需拉升的結(jié)果，又將反過(guò)來(lái)促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需? 政府區(qū)別調(diào)控的政策使商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)形成互補(bǔ)，有利于企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)? 受制于融資瓶頸以及運(yùn)營(yíng)能力，目前國(guó)內(nèi)龍頭企業(yè)尚屈指可數(shù)，僅有萬(wàn)達(dá)、茂華等少數(shù)幾家，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度較低? 根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)等多家專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的研究，未來(lái)十年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將是投資熱點(diǎn)? 盡管在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，以零售物業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)孕育著較大的機(jī)會(huì)，但 XX房地產(chǎn)目前介入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的程度極低，僅限于住宅底商，及少數(shù)政府主導(dǎo)購(gòu)物城項(xiàng)目? 捆綁經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的住宅底商，由于受社區(qū)居民消費(fèi)能力的限制，盈利空間存在不確定性? 政府主導(dǎo)的購(gòu)物城類(lèi)項(xiàng)目，如果 XX房地產(chǎn)無(wú)法獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)，將無(wú)法獲得持續(xù)性的收益+13%城市化在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大動(dòng)力，蘭州的城市擴(kuò)容速度不足，將會(huì)推動(dòng)其房?jī)r(jià)上漲； XX房地產(chǎn)尚未做好利用這一機(jī)遇的準(zhǔn)備2城市化進(jìn)程加快 城市擴(kuò)容速度不足? 蘭州相對(duì)于其他一二線城市而言城市化的步伐起動(dòng)較晚? 目前蘭州正處于城市化進(jìn)程加速的階段? 城市化進(jìn)程必然會(huì)形成對(duì)房地產(chǎn)的大量需求? “ 兩山夾一河 ” 為地理特征， “ 黃河穿城而過(guò) ” ， 土地稀缺，東西狹長(zhǎng)，南北空間非常有限。被政府委派從 “ 招拍掛 ” 市場(chǎng)拿地n XX房地產(chǎn)目前還未真正以市場(chǎng)化手段獲取過(guò)土地n 目前 XX房地產(chǎn)大部分擁有的土地都是政府性項(xiàng)目使用土地，政府對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率有嚴(yán)格的控制，基本上處于收支平衡注：資料來(lái)源于訪談和 XX內(nèi)部資料1XX房地產(chǎn)在內(nèi)部資源與能力方面存在一些不足土地雖有一定的儲(chǔ)備，但土地盈利能力差，同時(shí)也缺乏市場(chǎng)化拿地能力，對(duì) XX房地產(chǎn)發(fā)展形成了一定制約與優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司相比， XX房地產(chǎn)的資金資源有著明顯的差距目前的人力資源結(jié)構(gòu)不能支撐 XX房地產(chǎn)發(fā)展，而且在人力資源管理方面也存在六大問(wèn)題品牌和企業(yè)文化缺失，而作為目前唯一擁有的 “ 出身 ” 的無(wú)形資源也 是一把 “ 雙刃劍 ” ，在發(fā)展過(guò)程中需要正確使用目前在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)鏈條上沒(méi)有專(zhuān)業(yè)積累，缺乏專(zhuān)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力組織管理能力目前存在六大問(wèn)題，導(dǎo)致 XX在組織管理方面缺乏競(jìng)爭(zhēng)力信息化基礎(chǔ)薄弱，不能為公司運(yùn)營(yíng)提供信息化支持，需要進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，分步驟實(shí)施1234567商業(yè)銀行貸款受?chē)?guó)家金融政策影響很大，一旦金融緊縮，非銀行相關(guān)的資金來(lái)源對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)非常重要商業(yè)銀行土地儲(chǔ)備購(gòu)房者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 購(gòu)房者自有資金購(gòu)房者自有資金施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款按揭貸款開(kāi)發(fā)資 金工程款項(xiàng)目銷(xiāo)售回款建設(shè)公司分期還款以墊付形式其他債權(quán)融資股權(quán)融資材料款 費(fèi)用支出利潤(rùn)回報(bào) 利息利息非銀行資金來(lái)源開(kāi)發(fā)成本控制商業(yè)銀行貸款是 XX房地產(chǎn)目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源2與市場(chǎng)化的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)相比， XX房地產(chǎn)的資金資源有著明顯的差距融資渠道信貸 股票上市 發(fā)行債券 信托基金 戰(zhàn)略融資XX房地產(chǎn) ● 思考中 …萬(wàn)科 ● ● ● ●金地 ● ● ● ●海爾 ● ● ●項(xiàng)目債券企業(yè)債券債券資金融通層面貸款銀行貸款自有資本個(gè)人貸款結(jié)算資金內(nèi)部積累增加資本金與集團(tuán)下屬公司資金往來(lái)與集團(tuán)公司資金往來(lái)買(mǎi)殼借殼上市IPO資本運(yùn)營(yíng)層面產(chǎn)業(yè)基金資產(chǎn)證券化金融工具創(chuàng)新 股市融資信托海外基金兼并收購(gòu)合作開(kāi)發(fā)其他 風(fēng)險(xiǎn)資本提升資本運(yùn)營(yíng)能力拓寬資金來(lái)源渠道向股權(quán)融資拓展2XX房地產(chǎn)在內(nèi)部資源與能力方面存在一些不足土地雖有一定的儲(chǔ)備，但土地盈利能力差，同時(shí)也缺乏市場(chǎng)化拿地能力，對(duì) XX房地產(chǎn)發(fā)展形成了一定制約與優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司相比， XX房地產(chǎn)的資金資源有著明顯的差距目前的人力資源結(jié)構(gòu)不能支撐 XX房地產(chǎn)發(fā)展，而且在人力資源管理方面也存在六大問(wèn)題品牌和企業(yè)文化缺失，而作為目前唯一擁有的 “ 出身 ” 的無(wú)形資源也 是一把 “ 雙刃劍 ” ，在發(fā)展過(guò)程中需要正確使用目前在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)鏈條上沒(méi)有專(zhuān)業(yè)積累，缺乏專(zhuān)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力組織管理能力目前存在六大問(wèn)題，導(dǎo)致 XX在組織管理方面缺乏競(jìng)爭(zhēng)力信息化基礎(chǔ)薄弱，不能為公司運(yùn)營(yíng)提供信息化支持，需要進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，分步驟實(shí)施1234567XX房地產(chǎn)目前人力資源結(jié)構(gòu)中年輕員工多，并且技術(shù)人員學(xué)歷集中于專(zhuān)科，對(duì)XX房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展不利員工年齡分布?大部分員工年齡在 25到 30歲之間，雖然精力充沛，但工作經(jīng)驗(yàn)缺乏?目前技術(shù)人員學(xué)歷多是專(zhuān)科學(xué)歷，對(duì)公司業(yè)務(wù)提供技術(shù)支持有限3XX房地產(chǎn)的人力資源管理問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下六個(gè)方面培訓(xùn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)能力素質(zhì)評(píng)價(jià)系統(tǒng)考核評(píng)價(jià)考核制度績(jī)效指標(biāo)績(jī)效管理系統(tǒng)課程設(shè)置薪酬制度薪酬分配系統(tǒng)招聘 （選人 ）進(jìn)入 （用人 ）培訓(xùn) （育人 ） 調(diào)配、 晉升 （留人 ）價(jià)值分配規(guī)劃計(jì)劃人力資源規(guī)劃系統(tǒng)崗位說(shuō)明書(shū)組織及崗位管理系統(tǒng)崗位分析各崗位職責(zé)和工作任務(wù)不明確固化 ,調(diào)整的隨機(jī)性大，使員工在工作中存在一定程度的盲目性，容易造成混亂局面人力資源規(guī)劃職能缺失，人才缺乏現(xiàn)象嚴(yán)重，面對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展急需對(duì)未來(lái)的人力資源需求進(jìn)行預(yù)期與安排現(xiàn)行工資制度及分配方式員工有一定的滿(mǎn)意度，但沒(méi)有真正發(fā)揮激勵(lì)的作用，急需重新設(shè)計(jì)以解決內(nèi)部公平的問(wèn)題現(xiàn)有的考核存在以下問(wèn)題：考核標(biāo)準(zhǔn)不合理、考核流程不完善、績(jī)效結(jié)果不可控且沒(méi)有起到應(yīng)有的評(píng)價(jià)和反饋效果等人員培訓(xùn)體系性、針對(duì)性、目的性不足，使得培訓(xùn)無(wú)法取得更好的效果人員的晉升缺乏業(yè)績(jī)、能力標(biāo)準(zhǔn)，缺少能力素質(zhì)評(píng)價(jià)系統(tǒng)2145633人力資源規(guī)劃職能缺失，人才缺乏現(xiàn)象嚴(yán)重，面對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展急需對(duì)未來(lái)的人力資源需求進(jìn)行預(yù)期與安排以下人力資源規(guī)劃職能均未有效開(kāi)展預(yù)算評(píng)估人力需求計(jì)劃招聘計(jì)劃評(píng)估現(xiàn)有技能預(yù)估人力需求培訓(xùn)計(jì)劃說(shuō)明216。培訓(xùn)安排上保持與員工的充分溝通167。 土地信息靈通， XX集團(tuán)具有土地儲(chǔ)備中心的職能， XX房地產(chǎn)作為 XX集團(tuán)的全資子公司，更容易獲得土地信息“ 利 ”216。?局部文化：?指下屬公司或較大的職能中心，由于其功能相對(duì)獨(dú)立，有著自己的領(lǐng)導(dǎo)人，就在局部范圍內(nèi)形成了領(lǐng)導(dǎo)人所推崇的文化特征；?由于主流文化的空缺，才會(huì)有局部文化來(lái)填補(bǔ)空白。工程專(zhuān)業(yè)人才？ 財(cái)務(wù)管理人才？167。 本報(bào)告是 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng) “ XX房地產(chǎn) ” ）戰(zhàn)略、組織、人力資源、企業(yè)文化及信息化規(guī)劃管理咨詢(xún)項(xiàng)目第一階段報(bào)告的最終版190。復(fù)合型人才 ？167。應(yīng)將培訓(xùn)效果納入考核范圍缺失缺失缺失很少人力資源管理初步建議‐ 對(duì)現(xiàn)有的人事管理工作進(jìn)行全面的改進(jìn)，完善人力資源規(guī)劃，通過(guò)進(jìn)行工作分析，并以人力資源規(guī)劃為基礎(chǔ)進(jìn)行人力資源開(kāi)發(fā)‐ 加強(qiáng)培訓(xùn)體系建設(shè)，完善從培訓(xùn)需求分析，到培訓(xùn)計(jì)劃制定，再到培訓(xùn)具體實(shí)施，最后進(jìn)行培訓(xùn)結(jié)果評(píng)價(jià)的程序，為員工提供針對(duì)需求的、形式多樣的、內(nèi)容合理、頻率適度的培訓(xùn)‐ 引入崗位評(píng)價(jià)方法，建立科學(xué)的崗位體系，依據(jù)崗位價(jià)值設(shè)計(jì)工資等級(jí)，消除內(nèi)部不公平‐ 制定有效可行的獎(jiǎng)金評(píng)議及發(fā)放制度，體現(xiàn)分配的導(dǎo)向性‐ 建立統(tǒng)一明確的分配辦法，對(duì)薪酬結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，明確工資的職別和職等，建立多層次的薪酬體系‐ 建立合理的考核指標(biāo)體系，將企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和員工個(gè)人價(jià)值結(jié)合起來(lái)，明確績(jī)效考核制度及流程，加強(qiáng)考核結(jié)果的運(yùn)用3XX房地產(chǎn)在內(nèi)部資源與能力方面存在一些不足土地雖有一定的儲(chǔ)備，但土地盈利能力差，同時(shí)也缺乏市場(chǎng)化拿地能力，對(duì) XX房地產(chǎn)發(fā)展形成了一定制約與優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司相比， XX房地產(chǎn)的資金資源有著明顯的差距目前的人力資源結(jié)構(gòu)不能支撐 XX房地產(chǎn)發(fā)展，而且在人力資源管理方面也存在六大問(wèn)題品牌和企業(yè)文化缺失，而作為目前唯一擁有的 “ 出身 ” 的無(wú)形資源也 是一把 “ 雙刃劍 ” ，在發(fā)展過(guò)程中需要正確使用目前在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)鏈條上沒(méi)有專(zhuān)業(yè)積累，缺乏專(zhuān)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力組織管理能力目前存在六大問(wèn)題，導(dǎo)致 XX在組織管理方面缺乏競(jìng)爭(zhēng)力信息化基礎(chǔ)薄弱，不能為公司運(yùn)營(yíng)提供信息化支持，需要進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，分步驟實(shí)施1234567XX房地產(chǎn)目前尚未樹(shù)立自己的品牌，在今后發(fā)展過(guò)程應(yīng)利用所做的 “ 民生工程” 項(xiàng)目，建設(shè)自己的項(xiàng)目品牌、業(yè)務(wù)品牌和企業(yè)品牌業(yè)務(wù)品牌企業(yè)品牌項(xiàng)目品牌支撐支撐 輻射輻射以項(xiàng)目品牌支撐業(yè)務(wù)品牌和企業(yè)品牌以企業(yè)品牌和業(yè)務(wù)品牌輻射和帶動(dòng)項(xiàng)目品牌21?在品牌資產(chǎn)的建立過(guò)程中，先以建立項(xiàng)目品牌的資產(chǎn)為主，選擇重點(diǎn)的產(chǎn)品作為建立項(xiàng)目品牌的重點(diǎn)，進(jìn)行品牌建設(shè)?以重點(diǎn)產(chǎn)品的品牌資產(chǎn)建立，推動(dòng)業(yè)務(wù)品牌