【正文】 業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力方面以及抗風(fēng)險(xiǎn)方面，存在一定的不足3XX房地產(chǎn)目前業(yè)務(wù)模式的特點(diǎn)提升實(shí)力方面的不足? 開發(fā)保障性住房的價(jià)值在于提升企業(yè)規(guī)模 ,對(duì)于 XX房地產(chǎn)公司的價(jià)值提升作用較小，易使企業(yè)走上 “ 大而不強(qiáng) ” 的道路? 以保障性住房開發(fā)為主業(yè)務(wù)模式，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的核心工作主要依賴于監(jiān)理等外部機(jī)構(gòu)來完成，在培養(yǎng)公司的項(xiàng)目管理能力、鍛煉隊(duì)伍方面作用不明顯抗風(fēng)險(xiǎn)方面的不足? 項(xiàng)目高度同質(zhì)化，受政策因素影響大，一旦出現(xiàn)在保障住房和公益項(xiàng)目開發(fā)的壟斷地位被打破的情況（比如政府將相關(guān)業(yè)務(wù)分給其他單位），將對(duì)公司的生存構(gòu)成威脅? 目前的業(yè)務(wù)模式以完成政府任務(wù)為導(dǎo)向，缺少項(xiàng)目篩選，必然會(huì)導(dǎo)致 “ 攤子鋪得太大 ” ，管理不到位，進(jìn)而造成項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金鏈緊張、缺少資金儲(chǔ)備等不利局面，風(fēng)險(xiǎn)加大XX房地產(chǎn)在戰(zhàn)略管理方面存在如下不足 缺乏清晰的戰(zhàn)略方向 ,中高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)公司未來應(yīng)該選擇的發(fā)展道路認(rèn)知不一 現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在提升公司專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力方面以及抗風(fēng)險(xiǎn)方面，存在一定的不足 已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場(chǎng)化的道路，但具體的業(yè)務(wù)發(fā)展模式尚不清晰 對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及相關(guān)政策缺少關(guān)注和研究，導(dǎo)致缺少制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)1234XX房地產(chǎn)已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展道路 ,并設(shè)想了幾種經(jīng)營(yíng)模式，但對(duì)各自的運(yùn)作方式尚不清晰4模式一：專業(yè)化的房產(chǎn)開發(fā)模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 在開發(fā)保障性住房和公益項(xiàng)目外，XX房地產(chǎn)還嘗試性的介入了極個(gè)別的商品房的開發(fā)，但仍限于定向銷售房設(shè)想的經(jīng)營(yíng)模式? 利用與土地儲(chǔ)備中心緊密地關(guān)系，優(yōu)先獲取優(yōu)質(zhì)地塊的信息，開發(fā)中高端商品住宅項(xiàng)目模式二：物業(yè)持有模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 捆綁經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，建立底商 ,通過經(jīng)營(yíng)底商獲得持續(xù)收益 (例如 ,洪門子項(xiàng)目 10萬平方米，其中住宅 6萬 ,商鋪 4萬 )設(shè)想的經(jīng)營(yíng)模式? 在保持住宅底商持續(xù)經(jīng)營(yíng)模式的同時(shí) ,增加大型商業(yè)項(xiàng)目的投資? 成立商貿(mào)公司 ,根據(jù)項(xiàng)目具體情況 ,決定自行經(jīng)營(yíng)或打包整體出租 ,獲取持續(xù)收益模式三：由地產(chǎn)開發(fā)向綜合開 發(fā)過渡的業(yè)務(wù)模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 和平地區(qū)儲(chǔ)存 600畝地，準(zhǔn)備開發(fā)城鄉(xiāng)一體化項(xiàng)目（投資 10多個(gè)億）設(shè)想的經(jīng)營(yíng)模式? 運(yùn)用政府資源 ,獲得質(zhì)量好的 “ 片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 ” , XX房地產(chǎn)公司先扮演一級(jí)開發(fā)商的角色 再視情況而定 ,在部分地塊開展二級(jí)開發(fā) ,或引入戰(zhàn)略合作伙伴共同開發(fā)? 目前 ,設(shè)想的這些經(jīng)營(yíng)模式 ,還停留在集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)、公司高層領(lǐng)導(dǎo)的頭腦中，并沒有進(jìn)行詳細(xì)的論證，也沒有制定相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃? 對(duì)于這些經(jīng)營(yíng)模式的盈利途徑、特點(diǎn)以及所需的關(guān)鍵能力，還缺少系統(tǒng)化的認(rèn)識(shí)主要原因是對(duì)新業(yè)務(wù)缺乏詳細(xì)的分析與論證4– 結(jié)合公司自身的能力制定適合的項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn)? 產(chǎn)業(yè)篩選? 公司篩選? 試驗(yàn)性投資方案設(shè)計(jì)– 研究業(yè)務(wù)模式 ,并進(jìn)行試驗(yàn)性投資 – 工作重點(diǎn)：? 對(duì)于產(chǎn)業(yè)的理解? 公司業(yè)務(wù)模式的設(shè)計(jì)與完善 ? 核心能力的識(shí)別與初步培育? 對(duì)戰(zhàn)略擴(kuò)張途徑與方式的思考? 戰(zhàn)略性投資方案設(shè)計(jì)– 對(duì)關(guān)鍵成功要素的投資– 戰(zhàn)略控制點(diǎn)的建立– 差別化優(yōu)勢(shì)的鞏固– 核心能力的進(jìn)一步提升– 業(yè)務(wù)流程的重組與優(yōu)化– 組織管理體系的建立– 業(yè)務(wù)管控體系的建立項(xiàng)目選擇期新業(yè)務(wù)的發(fā)展模式新業(yè)務(wù)發(fā)掘 新業(yè)務(wù)觀察 新業(yè)務(wù)發(fā)展項(xiàng)目觀察期 戰(zhàn)略投資期 戰(zhàn)略性整合期計(jì)劃開展的新業(yè)務(wù)現(xiàn)在處于什么階段？是否進(jìn)行了嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)篩選？是否設(shè)計(jì)了業(yè)務(wù)模式？是否明了核心能力？是否設(shè)計(jì)了戰(zhàn)略投資方案？是否 ……?借鑒 —— 四種典型業(yè)務(wù)發(fā)展模式的盈利模式及關(guān)鍵能力需求名稱 盈利模式 典型案例 關(guān)鍵能力 特點(diǎn)1 房產(chǎn)開發(fā)模式通過投資決策獲得一定的土地溢價(jià)；并通過專業(yè)化的規(guī)劃設(shè)計(jì) /建造和物業(yè)管理，獲得房屋銷售和物業(yè)費(fèi)收益萬科 土地研究 /投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì) /工程管理 /成本控制 /質(zhì)量控制 /物業(yè)管理能力環(huán)節(jié)比較多，對(duì)組織資源的依賴高于其它盈利模式，需要投入相對(duì)多的人力資源 2 物業(yè)持有模式 在建好住宅 /商業(yè)物業(yè)后，通過招商和服務(wù)獲得高租金 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、國(guó)貿(mào)土地研究 /投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì) /質(zhì)量控制招商 /服務(wù)能力資金實(shí)力降低了開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn) ；但占有較多財(cái)務(wù)資源，需要極強(qiáng)的資金融通能力 3 地產(chǎn)開發(fā)模式 通過獲得大面積土地的開發(fā)權(quán)，進(jìn)行土地整理后轉(zhuǎn)讓，獲得土地出讓收益 陸家嘴 自有土地資源土地獲取能力政府公關(guān)能力獲利容易，但需要掌控大量的土地資源，資源耗盡則無以為繼4 綜合開發(fā)模式 以上三種盈利模式的綜合 海爾地產(chǎn) 以上三種業(yè)務(wù)的綜合能力綜合能力要求高資源要求高需要平衡業(yè)務(wù)組合關(guān)系4 運(yùn)營(yíng)模式地產(chǎn)開發(fā)型（ 3）房產(chǎn)開發(fā)型（ 1）物業(yè)持有型（ 2）綜合開發(fā)型（ 4）客戶需求規(guī)劃設(shè)計(jì)施工組織營(yíng)銷管理物業(yè)管理物業(yè)出租產(chǎn)品定位土地開發(fā)土地儲(chǔ)備借鑒 —— 海爾地產(chǎn)的綜合地產(chǎn)開發(fā)模式土地價(jià)值增值一級(jí)土地開發(fā)生態(tài)城、工業(yè)園住宅n 規(guī)模、現(xiàn)金流n 品牌塑造不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)、工業(yè)n 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀n 租金和銷售收入n 資產(chǎn)增值并成為資本運(yùn)作載體價(jià)值增值土地儲(chǔ)備土地價(jià)值增值土地儲(chǔ)備融資平臺(tái)n 資本運(yùn)作平臺(tái)n 多元化投融資渠道投融資渠道 投融資渠道資產(chǎn)溢價(jià)投融資渠道海爾地產(chǎn)：開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商n 低成本土地儲(chǔ)備n 開發(fā)利潤(rùn)貢獻(xiàn)4結(jié)合行業(yè)典型業(yè)務(wù)模式的相關(guān)要求，對(duì) XX房地產(chǎn)公司設(shè)想的三種經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析4XX房地產(chǎn)公司的優(yōu)勢(shì) XX房地產(chǎn)公司的劣勢(shì)模式一： 專業(yè)化的房產(chǎn)開發(fā)模式模式二： 物業(yè)持有模式模式三： 由地產(chǎn)開發(fā)向綜合開發(fā)過渡的業(yè)務(wù)模式? 在獲取優(yōu)質(zhì)土地方面具有較明顯的優(yōu)勢(shì)? 能夠在開發(fā)政策性項(xiàng)目的同時(shí)，伴生性的獲得部分低成本的商業(yè)物業(yè)? 可以利用政府關(guān)系，獲取高質(zhì)量的項(xiàng)目資源? 在長(zhǎng)期的政府項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，積累了一定的土地一級(jí)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)? 可以通過項(xiàng)目融資等方式解決所需的資金問題? 投資決策 /規(guī)劃設(shè)計(jì) /工程管理 /成本控制 /質(zhì)量控制 /物業(yè)管理等方面能力，與市場(chǎng)化的房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要求相比，還有一定的差距? 在組織保障、人力資源方面還存在一定的差距? 缺少大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，及相關(guān)專業(yè)人才， 招商 /服務(wù)能力有待培養(yǎng)? 開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)時(shí)，資金投入較大，且占用時(shí)間較長(zhǎng) ? 項(xiàng)目運(yùn)作能力、組織能力、招商服務(wù)能力有待提升? 缺少綜合開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，需要解決平衡業(yè)務(wù)組合關(guān)系的問題? 在組織保障、人力資源方面還存在一定的差距導(dǎo)讀1 項(xiàng)目進(jìn)程2 戰(zhàn)略管理診斷3 內(nèi)部資源與能力診斷4 下階段工作安排隨著業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，目前 XX房地產(chǎn)正處于進(jìn)入快速成長(zhǎng)期的關(guān)鍵階段初創(chuàng)期 經(jīng)過投資，企業(yè)從無到有 經(jīng)濟(jì)效益沒有體現(xiàn)，或較少 企業(yè)管理不系統(tǒng)，相對(duì)集權(quán)成長(zhǎng)期 管理能力逐步提升 經(jīng)濟(jì)效益開始快速顯現(xiàn) 戰(zhàn)略規(guī)劃逐步明晰 管理職能漸趨完善成熟期 經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，現(xiàn)金流充裕 企業(yè)管理體系健全 新的戰(zhàn)略或業(yè)務(wù)規(guī)劃逐漸醞釀轉(zhuǎn)型或衰退期 新的戰(zhàn)略成形，管理方式改進(jìn)，進(jìn)入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 或由于各種原因?qū)е缕髽I(yè)逐步衰退發(fā)展時(shí)期特征資料來源： XX整理分析企業(yè)發(fā)展階段說明目前公司正處于進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段面臨外部日趨復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)部相對(duì)粗放的管理方式， XX房地產(chǎn)迫切需要管理體系與執(zhí)行力的雙提升戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)管理 人力資源組織體系 管理流程管理制度 信息建設(shè)文化建設(shè)公司目標(biāo)執(zhí)行力說明執(zhí)行力是管理體系的 “ 支撐 ” ，它保障了企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與目標(biāo)管理、組織結(jié)構(gòu)、人力資源管理的效率，并通過文化和信息建設(shè)與管理效果直接相關(guān)，因此應(yīng)以科學(xué)、完善的管理體系為基礎(chǔ)，并結(jié)合較強(qiáng)的執(zhí)行力，從而實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)加強(qiáng)管理體系建設(shè)應(yīng)首先從五個(gè)方面入手戰(zhàn)略 ：包括戰(zhàn)略規(guī)劃制定、戰(zhàn)略支撐體系建設(shè)等組織： 包括組織結(jié)構(gòu)、部門設(shè)置、崗位設(shè)置、崗位職責(zé)等 人力 ：包括薪酬管理、績(jī)效管理、培訓(xùn)、招聘等企業(yè)文化 ：包括核心理念、行為方式、外觀表現(xiàn)等信息化建設(shè) ：信息管理系統(tǒng)建設(shè)執(zhí)行力是管理體系的 “ 支撐 ” ，也是保證管理體系有效運(yùn)行的基礎(chǔ)管理體系企業(yè)文化內(nèi)部資源與能力是企業(yè)戰(zhàn)略制定的基礎(chǔ)和實(shí)現(xiàn)的保障?對(duì)下屬部門和單位的監(jiān)督系統(tǒng)如何建立？?內(nèi)部如何管理？權(quán)責(zé)分配？公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景組織結(jié)構(gòu)信息化 人力資源?未來 XX房地產(chǎn)是個(gè)什么樣的公司？?未來的業(yè)務(wù)選擇應(yīng)是什么？?如何進(jìn)行選擇？? XX房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式是什么？?管理體系和組織結(jié)構(gòu)如何設(shè)計(jì)？?如何改善信息傳遞和控制方式，以提高工作效率？?如何改善薪酬制度和用人機(jī)制？財(cái)務(wù)管理?如何改善資金控制與運(yùn)用？?如何培育優(yōu)秀的企業(yè)文化？XX房地產(chǎn)應(yīng)具備的核心資源與能力核心資源與能力開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力組織管理能力人力資源土地 資金無形資源信息化管理XX房地產(chǎn)在內(nèi)部資源與能力方面存在一些不足土地雖有一定的儲(chǔ)備，但土地盈利能力差，同時(shí)也缺乏市場(chǎng)化拿地能力，對(duì) XX房地產(chǎn)發(fā)展形成了一定制約與優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司相比， XX房地產(chǎn)的資金資源有著明顯的差距目前的人力資源結(jié)構(gòu)不能支撐 XX房地產(chǎn)發(fā)展，而且在人力資源管理方面也存在六大問題品牌和企業(yè)文化缺失，而作為目前唯一擁有的 “ 出身 ” 的無形資源也 是一把 “ 雙刃劍 ” ，在發(fā)展過程中需要正確使用目前在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)鏈條上沒有專業(yè)積累，缺乏專業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力組織管理能力目前存在六大問題，導(dǎo)致 XX在組織管理方面缺乏競(jìng)爭(zhēng)力信息化基礎(chǔ)薄弱，不能為公司運(yùn)營(yíng)提供信息化支持，需要進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，分步驟實(shí)施1234567雖有一定的土地儲(chǔ)備，但土地盈利性差，同時(shí)也缺乏市場(chǎng)化的土地獲取能力，對(duì) XX房地產(chǎn)發(fā)展形成了一定制約XX房地產(chǎn)目前的土地資源土地儲(chǔ)備土地獲取能力 土地盈利性n 目前 XX房地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備 2023畝，按照當(dāng)前 XX房地產(chǎn)的土地開發(fā)能力 400畝 /年計(jì)算，足夠開發(fā) 5年n 目前實(shí)際可以確定土地儲(chǔ)備資源為和平鎮(zhèn)項(xiàng)目，面積 600畝左右n XX房地產(chǎn)現(xiàn)在獲取土地的方式：216。被政府委派從 “ 招拍掛 ” 市場(chǎng)拿地n XX房地產(chǎn)目前還未真正以市場(chǎng)化手段獲取過土地n 目前 XX房地產(chǎn)大部分擁有的土地都是政府性項(xiàng)目使用土地，政府對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率有嚴(yán)格的控制，基本上處于收支平衡注：資料來源于訪談和 XX內(nèi)部資料1XX房地產(chǎn)在內(nèi)部資源與能力方面存在一些不足土地雖有一定的儲(chǔ)備，但土地盈利能力差，同時(shí)也缺乏市場(chǎng)化拿地能力，對(duì) XX房地產(chǎn)發(fā)展形成了一定制約與優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司相比， XX房地產(chǎn)的資金資源有著明顯的差距目前的人力資源結(jié)構(gòu)不能支撐 XX房地產(chǎn)發(fā)展，而且在人力資源管理方面也存在六大問題品牌和企業(yè)文化缺失，而作為目前唯一擁有的 “ 出身 ” 的無形資源也 是一把 “ 雙刃劍 ” ，在發(fā)展過程中需要正確使用目前在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)鏈條上沒有專業(yè)積累，缺乏專業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力組織管理能力目前存在六大問題，導(dǎo)致 XX在組織管理方面缺乏競(jìng)爭(zhēng)力信息化基礎(chǔ)薄弱，不能為公司運(yùn)營(yíng)提供信息化支持，需要進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，分步驟實(shí)施1234567商業(yè)銀行貸款受國(guó)家金融政策影響很大，一旦金融緊縮，非銀行相關(guān)的資金來源對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)非常重要商業(yè)銀行土地儲(chǔ)備購房者房地產(chǎn)開發(fā)貸款 購房者自有資金購房者自有資金施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款按揭貸款開發(fā)資 金工程款項(xiàng)目銷售回款建設(shè)公司分期還款以墊付形式其他債權(quán)融資股權(quán)融資材料款 費(fèi)用支出利潤(rùn)回報(bào) 利息利息非銀行資金來源開發(fā)成本控制商業(yè)銀行貸款是 XX房地產(chǎn)目前項(xiàng)目開發(fā)資金主要來源2與市場(chǎng)化的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)相比， XX房地產(chǎn)的資金資源有著明顯的差距融資渠道信貸 股票上市 發(fā)行債券 信托基金 戰(zhàn)略融資XX房地產(chǎn) ● 思考中 …萬科 ● ● ● ●金地 ● ● ● ●海爾 ● ● ●項(xiàng)目債券企業(yè)債券債券資金融通層面貸款銀行貸款自有資本個(gè)人貸款結(jié)算資金內(nèi)部積累增加資本金與集團(tuán)下屬公司資金往來與集團(tuán)公司資金往來買殼借殼上市IPO資本運(yùn)營(yíng)層面產(chǎn)業(yè)基金資產(chǎn)證券化金融工具創(chuàng)新 股市融資信托海外基金兼并收購合作開發(fā)其他 風(fēng)險(xiǎn)資本提升資本運(yùn)營(yíng)能力拓寬資金來源渠道向股權(quán)融資拓展2XX房地產(chǎn)在內(nèi)部資源與能力方面存在一些不足土地雖有一定的儲(chǔ)備，但土地盈利能力差，同時(shí)也缺乏市場(chǎng)化拿地能力，對(duì) XX房地產(chǎn)發(fā)展形成了一定制約與優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司相比， XX房地產(chǎn)的資金資源有著明顯的差距目前的人力資源結(jié)構(gòu)不能支撐 XX房地產(chǎn)發(fā)展，而且在人力資源管理方面也存在六大問題品牌和企業(yè)文化缺失，而作為目前唯一擁有的 “ 出身 ” 的無形資源也 是一把 “ 雙刃劍 ” ，在發(fā)展過程中需要正確使用目前在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)鏈