【正文】 產(chǎn)行業(yè)趨勢及相關(guān)政策的關(guān)注度從收集資料的情況來看? 沒有開展 2023年度房地產(chǎn)行業(yè)研究工作? 僅收集到 《 20232023年房地產(chǎn)經(jīng)濟與職業(yè)教育發(fā)展宏觀研究 》 一份資料，且內(nèi)容上缺少實質(zhì)的分析從訪談的情況來看? 大多數(shù)訪談對象對于未來全國及蘭州房地產(chǎn)的趨勢，以及對 XX房地產(chǎn)公司的影響缺乏思考和認識? 部分訪談對象認為公司主要做政府項目，不需要關(guān)注外部環(huán)境因素從實際開展業(yè)務(wù)的情況來看? 基本上沒有根據(jù)外部環(huán)境變化，對業(yè)務(wù)方向進行調(diào)整，缺少動態(tài)性及風險敏感性2抓緊保障性住房體系的建設(shè)是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要趨勢之一，這對于 XX房地產(chǎn)目前的業(yè)務(wù)模式而言，既是機遇也是挑戰(zhàn)2政策 行業(yè)影響 與 XX房地產(chǎn)當前業(yè)務(wù)的匹配 機遇 挑戰(zhàn)中國保障性住房建設(shè)是未來發(fā)展的重要方向? 建設(shè)部提出的計劃通過未來三年多時間，增加 200多萬套的廉租住房、 400多萬套的經(jīng)濟適用住房? 蘭州力爭成為公積金支持保障性住房建設(shè)試點城市，近年來每年建設(shè) 100多萬平方米經(jīng)濟適用房，今年在此基礎(chǔ)上還要完成 1500套廉租房建設(shè)? 在未來一段時間內(nèi)，以經(jīng)濟適用房和廉租房為主的保障性住房的建設(shè)項目仍將十分充裕? 通過住房保障體系的建設(shè)，形成梯級化的住房消費市場? 梯級化住房消費體系的構(gòu)建將對中低檔商品房市場形成強烈沖擊?也會在一定程度上提升高端住宅價格? 目前 XX房地產(chǎn)缺少在商品住房市場上的業(yè)務(wù)布局? 當前資源與能力與商品房項目（尤其是高端項目）匹配度低? 經(jīng)驗缺乏? 目前 XX房地產(chǎn)在蘭州市的保障性住房建設(shè)項目中占有重要地位? 公司的資源及能力與此類項目的要求匹配度較高? 項目數(shù)量多? 通過提升內(nèi)部管理能力和總結(jié)經(jīng)驗，降低管理成本，增加項目收益 ?有先于其他開發(fā)商獲得優(yōu)質(zhì)地塊信息的可能性，有利于中高端項目開發(fā)? 承接過多薄利項目，將出現(xiàn)越作越虧局面? 如何從這類項目中增加社會效益和經(jīng)濟效益? 積累市場化項目所需資源能力 ? 如果無法短時間提升項目管理能力，將會喪失機會?如果貿(mào)然進入該業(yè)務(wù)領(lǐng)域，存在失敗的風險 拉動內(nèi)需的政策導向，促使以零售物業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為未來十年內(nèi)的投資熱點；然而， XX房地產(chǎn)當前的業(yè)務(wù)模式不易分享此類收益2商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢? 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展既是內(nèi)需拉升的結(jié)果，又將反過來促進擴大內(nèi)需? 政府區(qū)別調(diào)控的政策使商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)形成互補，有利于企業(yè)分散風險? 受制于融資瓶頸以及運營能力，目前國內(nèi)龍頭企業(yè)尚屈指可數(shù)，僅有萬達、茂華等少數(shù)幾家，競爭激烈程度較低? 根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)等多家專業(yè)地產(chǎn)研究機構(gòu)的研究，未來十年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將是投資熱點? 盡管在未來一段時間內(nèi)，以零售物業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)孕育著較大的機會，但 XX房地產(chǎn)目前介入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的程度極低，僅限于住宅底商，及少數(shù)政府主導購物城項目? 捆綁經(jīng)濟適用房和廉租房的住宅底商，由于受社區(qū)居民消費能力的限制，盈利空間存在不確定性? 政府主導的購物城類項目，如果 XX房地產(chǎn)無法獲得經(jīng)營權(quán)，將無法獲得持續(xù)性的收益+13%城市化在相當長時間內(nèi)將是中國房地產(chǎn)市場的巨大動力，蘭州的城市擴容速度不足，將會推動其房價上漲； XX房地產(chǎn)尚未做好利用這一機遇的準備2城市化進程加快 城市擴容速度不足? 蘭州相對于其他一二線城市而言城市化的步伐起動較晚? 目前蘭州正處于城市化進程加速的階段? 城市化進程必然會形成對房地產(chǎn)的大量需求? “ 兩山夾一河 ” 為地理特征， “ 黃河穿城而過 ” ， 土地稀缺，東西狹長，南北空間非常有限。土地相對稀缺是影響蘭州城市擴容速度的一個瓶頸 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后，也影響了城市擴容速度在未來一段時間內(nèi)，推動蘭州房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲?XX房地產(chǎn)目前的大部分項目為收益少且相對固定的保障性住房項目或公益類項目，無法分享房價上漲帶來的收益? 目前無論是從能力方面（包括自主融資能力、投資決策能力、設(shè)計管理能力、工程管理能力、成本控制能力、物業(yè)服務(wù)管理能力等），還是從資源方面（包括以專業(yè)團隊為基礎(chǔ)的人力資源、資金資源等）來看， XX房地產(chǎn)都尚未做好大力介入商業(yè)房地產(chǎn)市場的準備? 如果不能從現(xiàn)在開始，重點培養(yǎng)自身的核心能力與資源， XX房地產(chǎn)公司將會錯過房價上漲所帶來的機遇房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的市場周期，開發(fā)商對處于不同發(fā)展階段的區(qū)域市場，應(yīng)采取針對性的競爭策略；目前 XX房地產(chǎn)尚未建立起動態(tài)的戰(zhàn)略調(diào)整機制2 不同發(fā)展階段市場特征不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場吸引力 競爭策略高端住宅普通商品住宅保障性住房市場成長期 ? 果斷進入，搶占核心區(qū)域，進行戰(zhàn)略性投資? 重點開發(fā)中高端項目 快速上升期 ? 對存量土地進行快速開發(fā)，并實現(xiàn)快速銷售? 謹慎拿地，防止市場快速進入泡沫期所帶來的風險 破壞性泡沫期? 盡快銷售存貨，獲取現(xiàn)金流? 對未完成的土地或項目出讓，獲得現(xiàn)金流，規(guī)避風險? 有選擇的開發(fā)住宅項目泡沫破裂期價格下跌期? 謹慎開發(fā)新項目? 在資金充裕的前提下，有選擇的抄底低價土地或通過收購方式獲得項目資源市場吸引力 強 較強 一般 較弱 弱? 目前采用的同時開發(fā)多個同質(zhì)化項目，忽視房地產(chǎn)行業(yè)市場周期波動的做法，存在著極大的風險? 在訪談中我們了解到， XX房地產(chǎn)的項目開發(fā)周期長，項目之間經(jīng)常拆借資金，且出現(xiàn)過資金鏈緊張的情況；由于目前開發(fā)的均為保障性或公益性地產(chǎn)項目，受市場波動影響較小，然而一旦轉(zhuǎn)向市場化的開發(fā)項目，如果還沿用這種方式，將面臨極大的風險房地產(chǎn)市場發(fā)展不同階段對企業(yè)提出了不同的管理要求， XX房地產(chǎn)在這方面缺少系統(tǒng)的規(guī)劃更加快捷、便宜的拿到土地? 二手土地逐漸減少，拿地逐漸規(guī)范，價格逐步上升，競爭重點是誰能更加快捷、便宜的拿到土地土地獲取承受更大的資金壓力? 為保證未來土地充足，加大土地儲備量? 國家宏觀調(diào)控，緊縮貸款，企業(yè)融資能力決定其發(fā)展速度融資能力比別人經(jīng)營的更好? 通過建立完善的項目管理、成本控制機制，提高企業(yè)管控水平，在快速發(fā)展中控制風險? 企業(yè)更加依托策劃、運作和經(jīng)營的能力管控水平開發(fā)更好的產(chǎn)品? 通過更好的產(chǎn)品吸引消費者，獲得更高的產(chǎn)品溢價? 產(chǎn)品開發(fā)的競爭將在市場需求基本穩(wěn)定的時候形成產(chǎn)品開發(fā)更強勢的品牌效應(yīng)? 競爭更進一步升級后，產(chǎn)品將趨向同質(zhì)化? 競爭由產(chǎn)品本身向品牌轉(zhuǎn)移企業(yè)品牌中期?XX房地產(chǎn)，由于背靠集團公司，在土地獲取和融資方面具有一定的優(yōu)勢，盡管如此，自主的融資能力還有待提升? 從房地產(chǎn)市場發(fā)展的中長期階段來看，更為重要的是提升管控水平、產(chǎn)品開發(fā)能力以及企業(yè)品牌；然而， XX房地產(chǎn)在這方面的意識還比較缺乏，也缺少系統(tǒng)的規(guī)劃短期長期短期2XX房地產(chǎn)要想盡快成為一家專業(yè)化的開發(fā)商，建立以房地產(chǎn)行業(yè)研究為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略規(guī)劃體系，刻不容緩2應(yīng)該關(guān)注的方面 對 XX房地產(chǎn)的意義建立以房地產(chǎn)行業(yè)研究為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略規(guī)劃體系? 識別新的業(yè)務(wù)機會及威脅? 發(fā)現(xiàn)當前業(yè)務(wù)模式不足，并有針對性的進行改進? 發(fā)現(xiàn)自身資源與能力的不足，并加以提升?關(guān)注經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)系?研究房地產(chǎn)相關(guān)政策?關(guān)注區(qū)域規(guī)劃?…… ?關(guān)注房地產(chǎn)的市場周期 ?關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段 ? 規(guī)避市場風險，建立業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的動態(tài)調(diào)整機制? 在市場波動中，識別業(yè)務(wù)機會? 加強企業(yè)的穩(wěn)健性，更好的適用市場化的運作要求 ? 根據(jù)行業(yè)發(fā)展不同階段的要求，制定提升管理能力的規(guī)劃? 保持企業(yè)的持續(xù)成長 XX房地產(chǎn)在戰(zhàn)略管理方面存在如下不足 缺乏清晰的戰(zhàn)略方向 ,中高層領(lǐng)導對公司未來應(yīng)該選擇的發(fā)展道路認知不一 現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在提升公司專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實力方面以及抗風險方面，存在一定的不足 已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場化的道路，但具體的業(yè)務(wù)發(fā)展模式尚不清晰 對國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及相關(guān)政策缺少關(guān)注和研究，導致缺少制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)1234XX房地產(chǎn)現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，具有一些獨特的特點3標準房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程項目取得1土地開發(fā)2投資決策3土地獲取4產(chǎn)品定位5規(guī)劃設(shè)計6工程建設(shè)7銷售 /招商8物業(yè)管理 /運營9土地一級開發(fā)階段 投資分析與決策階段 產(chǎn)品研究與設(shè)計階段 工程建設(shè)階段 銷售階段 物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)階段 XX房地產(chǎn)目前業(yè)務(wù)模式的特點土地一級開發(fā)階段 ? 目前從事的基本上為政府指令性項目，沒有明顯的土地一級開發(fā)、投資分析與決策階段的劃分，為一體化開發(fā)? 基本上沒有市場化的投資決策活動，準照相關(guān)指令 /標準執(zhí)行? 很少一部分項目通過招拍掛獲取投資分析與決策階段產(chǎn)品研究與設(shè)計階段 ? 主要依賴于設(shè)計院等單位來實施? XX房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品定位及設(shè)計管理方面的職能發(fā)揮不足工程建設(shè)階段 ? 主要依賴于監(jiān)理進行項目管理? 項目部在工程管理、成本控制方面職能發(fā)揮的有限銷售階段 ? 由于目前開發(fā)的主要是政策性住房，基本不涉及主動營銷，因而營銷部在銷售方面職能發(fā)揮有限? 在對企業(yè)和項目本身的市場宣傳方面，也未開展相應(yīng)的工作物業(yè)管理階段 ? 物業(yè)公司剛剛組建不久，目前主要的工作為拆遷戶的安置，實際涉及物業(yè)管理內(nèi)容不全面項目群 (所有項目之間 ) ? 多個項目同時鋪開，項目之間存在著資金拆借的情況? 項目高度同質(zhì)化，受政策因素影響大獨特之處這些特點決定了目前的業(yè)務(wù)模式，在提升專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實力方面以及抗風險方面，存在一定的不足3XX房地產(chǎn)目前業(yè)務(wù)模式的特點提升實力方面的不足? 開發(fā)保障性住房的價值在于提升企業(yè)規(guī)模 ,對于 XX房地產(chǎn)公司的價值提升作用較小，易使企業(yè)走上 “ 大而不強 ” 的道路? 以保障性住房開發(fā)為主業(yè)務(wù)模式，對項目運作的核心工作主要依賴于監(jiān)理等外部機構(gòu)來完成，在培養(yǎng)公司的項目管理能力、鍛煉隊伍方面作用不明顯抗風險方面的不足? 項目高度同質(zhì)化，受政策因素影響大，一旦出現(xiàn)在保障住房和公益項目開發(fā)的壟斷地位被打破的情況（比如政府將相關(guān)業(yè)務(wù)分給其他單位），將對公司的生存構(gòu)成威脅? 目前的業(yè)務(wù)模式以完成政府任務(wù)為導向，缺少項目篩選，必然會導致 “ 攤子鋪得太大 ” ，管理不到位，進而造成項目周期長、資金鏈緊張、缺少資金儲備等不利局面，風險加大XX房地產(chǎn)在戰(zhàn)略管理方面存在如下不足 缺乏清晰的戰(zhàn)略方向 ,中高層領(lǐng)導對公司未來應(yīng)該選擇的發(fā)展道路認知不一 現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在提升公司專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實力方面以及抗風險方面，存在一定的不足 已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場化的道路，但具體的業(yè)務(wù)發(fā)展模式尚不清晰 對國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及相關(guān)政策缺少關(guān)注和研究，導致缺少制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)1234XX房地產(chǎn)已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場化的發(fā)展道路 ,并設(shè)想了幾種經(jīng)營模式，但對各自的運作方式尚不清晰4模式一：專業(yè)化的房產(chǎn)開發(fā)模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 在開發(fā)保障性住房和公益項目外，XX房地產(chǎn)還嘗試性的介入了極個別的商品房的開發(fā)，但仍限于定向銷售房設(shè)想的經(jīng)營模式? 利用與土地儲備中心緊密地關(guān)系，優(yōu)先獲取優(yōu)質(zhì)地塊的信息，開發(fā)中高端商品住宅項目模式二：物業(yè)持有模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 捆綁經(jīng)濟適用房和廉租房，建立底商 ,通過經(jīng)營底商獲得持續(xù)收益 (例如 ,洪門子項目 10萬平方米，其中住宅 6萬 ,商鋪 4萬 )設(shè)想的經(jīng)營模式? 在保持住宅底商持續(xù)經(jīng)營模式的同時 ,增加大型商業(yè)項目的投資? 成立商貿(mào)公司 ,根據(jù)項目具體情況 ,決定自行經(jīng)營或打包整體出租 ,獲取持續(xù)收益模式三：由地產(chǎn)開發(fā)向綜合開 發(fā)過渡的業(yè)務(wù)模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 和平地區(qū)儲存 600畝地，準備開發(fā)城鄉(xiāng)一體化項目（投資 10多個億）設(shè)想的經(jīng)營模式? 運用政府資源 ,獲得質(zhì)量好的 “ 片區(qū)開發(fā)項目 ” , XX房地產(chǎn)公司先扮演一級開發(fā)商的角色 再視情況而定 ,在部分地塊開展二級開發(fā) ,或引入戰(zhàn)略合作伙伴共同開發(fā)? 目前 ,設(shè)想的這些經(jīng)營模式 ,還停留在集團公司領(lǐng)導、公司高層領(lǐng)導的頭腦中，并沒有進行詳細的論證，也沒有制定相應(yīng)的實施計劃? 對于這些經(jīng)營模式的盈利途徑、特點以及所需的關(guān)鍵能力，還缺少系統(tǒng)化的認識主要原因是對新業(yè)務(wù)缺乏詳細的分析與論證4– 結(jié)合公司自身的能力制定適合的項目篩選標準? 產(chǎn)業(yè)篩選? 公司篩選? 試驗性投資方案設(shè)計– 研究業(yè)務(wù)模式 ,并進行試驗性投資 – 工作重點：? 對于產(chǎn)業(yè)的理解? 公司業(yè)務(wù)模式的設(shè)計與完善 ? 核心能力的識別與初步培育? 對戰(zhàn)略擴張途徑與方式的思考? 戰(zhàn)略性投資方案設(shè)計– 對關(guān)鍵成功要素的投資– 戰(zhàn)略控制點的建立– 差別化優(yōu)勢的鞏固– 核心能力的進一步提升– 業(yè)務(wù)流程的重組與優(yōu)化– 組織管理體系的建立– 業(yè)務(wù)管控體系的建立項目選擇期新業(yè)務(wù)的發(fā)展模式新業(yè)務(wù)發(fā)掘 新業(yè)務(wù)觀察 新業(yè)務(wù)發(fā)展項目觀察期 戰(zhàn)略投資期 戰(zhàn)略性整合期計劃開展的新業(yè)務(wù)現(xiàn)