【正文】 產(chǎn)行業(yè)趨勢及相關(guān)政策的關(guān)注度從收集資料的情況來看? 沒有開展 2023年度房地產(chǎn)行業(yè)研究工作? 僅收集到 《 20232023年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與職業(yè)教育發(fā)展宏觀研究 》 一份資料，且內(nèi)容上缺少實(shí)質(zhì)的分析從訪談的情況來看? 大多數(shù)訪談對象對于未來全國及蘭州房地產(chǎn)的趨勢，以及對 XX房地產(chǎn)公司的影響缺乏思考和認(rèn)識? 部分訪談對象認(rèn)為公司主要做政府項(xiàng)目，不需要關(guān)注外部環(huán)境因素從實(shí)際開展業(yè)務(wù)的情況來看? 基本上沒有根據(jù)外部環(huán)境變化，對業(yè)務(wù)方向進(jìn)行調(diào)整，缺少動態(tài)性及風(fēng)險(xiǎn)敏感性2抓緊保障性住房體系的建設(shè)是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要趨勢之一，這對于 XX房地產(chǎn)目前的業(yè)務(wù)模式而言，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)2政策 行業(yè)影響 與 XX房地產(chǎn)當(dāng)前業(yè)務(wù)的匹配 機(jī)遇 挑戰(zhàn)中國保障性住房建設(shè)是未來發(fā)展的重要方向? 建設(shè)部提出的計(jì)劃通過未來三年多時(shí)間，增加 200多萬套的廉租住房、 400多萬套的經(jīng)濟(jì)適用住房? 蘭州力爭成為公積金支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市，近年來每年建設(shè) 100多萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，今年在此基礎(chǔ)上還要完成 1500套廉租房建設(shè)? 在未來一段時(shí)間內(nèi)，以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主的保障性住房的建設(shè)項(xiàng)目仍將十分充裕? 通過住房保障體系的建設(shè)，形成梯級化的住房消費(fèi)市場? 梯級化住房消費(fèi)體系的構(gòu)建將對中低檔商品房市場形成強(qiáng)烈沖擊?也會在一定程度上提升高端住宅價(jià)格? 目前 XX房地產(chǎn)缺少在商品住房市場上的業(yè)務(wù)布局? 當(dāng)前資源與能力與商品房項(xiàng)目（尤其是高端項(xiàng)目）匹配度低? 經(jīng)驗(yàn)缺乏? 目前 XX房地產(chǎn)在蘭州市的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目中占有重要地位? 公司的資源及能力與此類項(xiàng)目的要求匹配度較高? 項(xiàng)目數(shù)量多? 通過提升內(nèi)部管理能力和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，降低管理成本，增加項(xiàng)目收益 ?有先于其他開發(fā)商獲得優(yōu)質(zhì)地塊信息的可能性，有利于中高端項(xiàng)目開發(fā)? 承接過多薄利項(xiàng)目，將出現(xiàn)越作越虧局面? 如何從這類項(xiàng)目中增加社會效益和經(jīng)濟(jì)效益? 積累市場化項(xiàng)目所需資源能力 ? 如果無法短時(shí)間提升項(xiàng)目管理能力，將會喪失機(jī)會?如果貿(mào)然進(jìn)入該業(yè)務(wù)領(lǐng)域，存在失敗的風(fēng)險(xiǎn) 拉動內(nèi)需的政策導(dǎo)向，促使以零售物業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為未來十年內(nèi)的投資熱點(diǎn)；然而， XX房地產(chǎn)當(dāng)前的業(yè)務(wù)模式不易分享此類收益2商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢? 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展既是內(nèi)需拉升的結(jié)果，又將反過來促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需? 政府區(qū)別調(diào)控的政策使商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)形成互補(bǔ)，有利于企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)? 受制于融資瓶頸以及運(yùn)營能力，目前國內(nèi)龍頭企業(yè)尚屈指可數(shù)，僅有萬達(dá)、茂華等少數(shù)幾家，競爭激烈程度較低? 根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)等多家專業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的研究，未來十年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將是投資熱點(diǎn)? 盡管在未來一段時(shí)間內(nèi)，以零售物業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)孕育著較大的機(jī)會，但 XX房地產(chǎn)目前介入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的程度極低，僅限于住宅底商，及少數(shù)政府主導(dǎo)購物城項(xiàng)目? 捆綁經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的住宅底商，由于受社區(qū)居民消費(fèi)能力的限制，盈利空間存在不確定性? 政府主導(dǎo)的購物城類項(xiàng)目，如果 XX房地產(chǎn)無法獲得經(jīng)營權(quán)，將無法獲得持續(xù)性的收益+13%城市化在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)將是中國房地產(chǎn)市場的巨大動力，蘭州的城市擴(kuò)容速度不足，將會推動其房價(jià)上漲； XX房地產(chǎn)尚未做好利用這一機(jī)遇的準(zhǔn)備2城市化進(jìn)程加快 城市擴(kuò)容速度不足? 蘭州相對于其他一二線城市而言城市化的步伐起動較晚? 目前蘭州正處于城市化進(jìn)程加速的階段? 城市化進(jìn)程必然會形成對房地產(chǎn)的大量需求? “ 兩山夾一河 ” 為地理特征， “ 黃河穿城而過 ” ， 土地稀缺，東西狹長，南北空間非常有限。土地相對稀缺是影響蘭州城市擴(kuò)容速度的一個(gè)瓶頸 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后，也影響了城市擴(kuò)容速度在未來一段時(shí)間內(nèi)，推動蘭州房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲?XX房地產(chǎn)目前的大部分項(xiàng)目為收益少且相對固定的保障性住房項(xiàng)目或公益類項(xiàng)目，無法分享房價(jià)上漲帶來的收益? 目前無論是從能力方面（包括自主融資能力、投資決策能力、設(shè)計(jì)管理能力、工程管理能力、成本控制能力、物業(yè)服務(wù)管理能力等），還是從資源方面（包括以專業(yè)團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)的人力資源、資金資源等）來看， XX房地產(chǎn)都尚未做好大力介入商業(yè)房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)備? 如果不能從現(xiàn)在開始，重點(diǎn)培養(yǎng)自身的核心能力與資源， XX房地產(chǎn)公司將會錯(cuò)過房價(jià)上漲所帶來的機(jī)遇房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的市場周期，開發(fā)商對處于不同發(fā)展階段的區(qū)域市場，應(yīng)采取針對性的競爭策略；目前 XX房地產(chǎn)尚未建立起動態(tài)的戰(zhàn)略調(diào)整機(jī)制2 不同發(fā)展階段市場特征不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場吸引力 競爭策略高端住宅普通商品住宅保障性住房市場成長期 ? 果斷進(jìn)入，搶占核心區(qū)域，進(jìn)行戰(zhàn)略性投資? 重點(diǎn)開發(fā)中高端項(xiàng)目 快速上升期 ? 對存量土地進(jìn)行快速開發(fā)，并實(shí)現(xiàn)快速銷售? 謹(jǐn)慎拿地，防止市場快速進(jìn)入泡沫期所帶來的風(fēng)險(xiǎn) 破壞性泡沫期? 盡快銷售存貨，獲取現(xiàn)金流? 對未完成的土地或項(xiàng)目出讓，獲得現(xiàn)金流，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)? 有選擇的開發(fā)住宅項(xiàng)目泡沫破裂期價(jià)格下跌期? 謹(jǐn)慎開發(fā)新項(xiàng)目? 在資金充裕的前提下，有選擇的抄底低價(jià)土地或通過收購方式獲得項(xiàng)目資源市場吸引力 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 弱? 目前采用的同時(shí)開發(fā)多個(gè)同質(zhì)化項(xiàng)目，忽視房地產(chǎn)行業(yè)市場周期波動的做法，存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)? 在訪談中我們了解到， XX房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)周期長，項(xiàng)目之間經(jīng)常拆借資金，且出現(xiàn)過資金鏈緊張的情況；由于目前開發(fā)的均為保障性或公益性地產(chǎn)項(xiàng)目，受市場波動影響較小，然而一旦轉(zhuǎn)向市場化的開發(fā)項(xiàng)目，如果還沿用這種方式，將面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場發(fā)展不同階段對企業(yè)提出了不同的管理要求， XX房地產(chǎn)在這方面缺少系統(tǒng)的規(guī)劃更加快捷、便宜的拿到土地? 二手土地逐漸減少，拿地逐漸規(guī)范，價(jià)格逐步上升，競爭重點(diǎn)是誰能更加快捷、便宜的拿到土地土地獲取承受更大的資金壓力? 為保證未來土地充足，加大土地儲備量? 國家宏觀調(diào)控，緊縮貸款，企業(yè)融資能力決定其發(fā)展速度融資能力比別人經(jīng)營的更好? 通過建立完善的項(xiàng)目管理、成本控制機(jī)制，提高企業(yè)管控水平，在快速發(fā)展中控制風(fēng)險(xiǎn)? 企業(yè)更加依托策劃、運(yùn)作和經(jīng)營的能力管控水平開發(fā)更好的產(chǎn)品? 通過更好的產(chǎn)品吸引消費(fèi)者，獲得更高的產(chǎn)品溢價(jià)? 產(chǎn)品開發(fā)的競爭將在市場需求基本穩(wěn)定的時(shí)候形成產(chǎn)品開發(fā)更強(qiáng)勢的品牌效應(yīng)? 競爭更進(jìn)一步升級后，產(chǎn)品將趨向同質(zhì)化? 競爭由產(chǎn)品本身向品牌轉(zhuǎn)移企業(yè)品牌中期?XX房地產(chǎn)，由于背靠集團(tuán)公司，在土地獲取和融資方面具有一定的優(yōu)勢，盡管如此，自主的融資能力還有待提升? 從房地產(chǎn)市場發(fā)展的中長期階段來看，更為重要的是提升管控水平、產(chǎn)品開發(fā)能力以及企業(yè)品牌；然而， XX房地產(chǎn)在這方面的意識還比較缺乏，也缺少系統(tǒng)的規(guī)劃短期長期短期2XX房地產(chǎn)要想盡快成為一家專業(yè)化的開發(fā)商，建立以房地產(chǎn)行業(yè)研究為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略規(guī)劃體系，刻不容緩2應(yīng)該關(guān)注的方面 對 XX房地產(chǎn)的意義建立以房地產(chǎn)行業(yè)研究為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略規(guī)劃體系? 識別新的業(yè)務(wù)機(jī)會及威脅? 發(fā)現(xiàn)當(dāng)前業(yè)務(wù)模式不足，并有針對性的進(jìn)行改進(jìn)? 發(fā)現(xiàn)自身資源與能力的不足，并加以提升?關(guān)注經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系?研究房地產(chǎn)相關(guān)政策?關(guān)注區(qū)域規(guī)劃?…… ?關(guān)注房地產(chǎn)的市場周期 ?關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段 ? 規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，建立業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的動態(tài)調(diào)整機(jī)制? 在市場波動中，識別業(yè)務(wù)機(jī)會? 加強(qiáng)企業(yè)的穩(wěn)健性，更好的適用市場化的運(yùn)作要求 ? 根據(jù)行業(yè)發(fā)展不同階段的要求，制定提升管理能力的規(guī)劃? 保持企業(yè)的持續(xù)成長 XX房地產(chǎn)在戰(zhàn)略管理方面存在如下不足 缺乏清晰的戰(zhàn)略方向 ,中高層領(lǐng)導(dǎo)對公司未來應(yīng)該選擇的發(fā)展道路認(rèn)知不一 現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在提升公司專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力方面以及抗風(fēng)險(xiǎn)方面，存在一定的不足 已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場化的道路，但具體的業(yè)務(wù)發(fā)展模式尚不清晰 對國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及相關(guān)政策缺少關(guān)注和研究，導(dǎo)致缺少制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)1234XX房地產(chǎn)現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，具有一些獨(dú)特的特點(diǎn)3標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程項(xiàng)目取得1土地開發(fā)2投資決策3土地獲取4產(chǎn)品定位5規(guī)劃設(shè)計(jì)6工程建設(shè)7銷售 /招商8物業(yè)管理 /運(yùn)營9土地一級開發(fā)階段 投資分析與決策階段 產(chǎn)品研究與設(shè)計(jì)階段 工程建設(shè)階段 銷售階段 物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)階段 XX房地產(chǎn)目前業(yè)務(wù)模式的特點(diǎn)土地一級開發(fā)階段 ? 目前從事的基本上為政府指令性項(xiàng)目，沒有明顯的土地一級開發(fā)、投資分析與決策階段的劃分，為一體化開發(fā)? 基本上沒有市場化的投資決策活動，準(zhǔn)照相關(guān)指令 /標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行? 很少一部分項(xiàng)目通過招拍掛獲取投資分析與決策階段產(chǎn)品研究與設(shè)計(jì)階段 ? 主要依賴于設(shè)計(jì)院等單位來實(shí)施? XX房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)管理方面的職能發(fā)揮不足工程建設(shè)階段 ? 主要依賴于監(jiān)理進(jìn)行項(xiàng)目管理? 項(xiàng)目部在工程管理、成本控制方面職能發(fā)揮的有限銷售階段 ? 由于目前開發(fā)的主要是政策性住房，基本不涉及主動營銷，因而營銷部在銷售方面職能發(fā)揮有限? 在對企業(yè)和項(xiàng)目本身的市場宣傳方面，也未開展相應(yīng)的工作物業(yè)管理階段 ? 物業(yè)公司剛剛組建不久，目前主要的工作為拆遷戶的安置，實(shí)際涉及物業(yè)管理內(nèi)容不全面項(xiàng)目群 (所有項(xiàng)目之間 ) ? 多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)鋪開，項(xiàng)目之間存在著資金拆借的情況? 項(xiàng)目高度同質(zhì)化，受政策因素影響大獨(dú)特之處這些特點(diǎn)決定了目前的業(yè)務(wù)模式，在提升專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力方面以及抗風(fēng)險(xiǎn)方面，存在一定的不足3XX房地產(chǎn)目前業(yè)務(wù)模式的特點(diǎn)提升實(shí)力方面的不足? 開發(fā)保障性住房的價(jià)值在于提升企業(yè)規(guī)模 ,對于 XX房地產(chǎn)公司的價(jià)值提升作用較小，易使企業(yè)走上 “ 大而不強(qiáng) ” 的道路? 以保障性住房開發(fā)為主業(yè)務(wù)模式，對項(xiàng)目運(yùn)作的核心工作主要依賴于監(jiān)理等外部機(jī)構(gòu)來完成，在培養(yǎng)公司的項(xiàng)目管理能力、鍛煉隊(duì)伍方面作用不明顯抗風(fēng)險(xiǎn)方面的不足? 項(xiàng)目高度同質(zhì)化，受政策因素影響大，一旦出現(xiàn)在保障住房和公益項(xiàng)目開發(fā)的壟斷地位被打破的情況（比如政府將相關(guān)業(yè)務(wù)分給其他單位），將對公司的生存構(gòu)成威脅? 目前的業(yè)務(wù)模式以完成政府任務(wù)為導(dǎo)向，缺少項(xiàng)目篩選，必然會導(dǎo)致 “ 攤子鋪得太大 ” ，管理不到位，進(jìn)而造成項(xiàng)目周期長、資金鏈緊張、缺少資金儲備等不利局面，風(fēng)險(xiǎn)加大XX房地產(chǎn)在戰(zhàn)略管理方面存在如下不足 缺乏清晰的戰(zhàn)略方向 ,中高層領(lǐng)導(dǎo)對公司未來應(yīng)該選擇的發(fā)展道路認(rèn)知不一 現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在提升公司專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力方面以及抗風(fēng)險(xiǎn)方面，存在一定的不足 已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場化的道路，但具體的業(yè)務(wù)發(fā)展模式尚不清晰 對國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及相關(guān)政策缺少關(guān)注和研究，導(dǎo)致缺少制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)1234XX房地產(chǎn)已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場化的發(fā)展道路 ,并設(shè)想了幾種經(jīng)營模式，但對各自的運(yùn)作方式尚不清晰4模式一：專業(yè)化的房產(chǎn)開發(fā)模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 在開發(fā)保障性住房和公益項(xiàng)目外，XX房地產(chǎn)還嘗試性的介入了極個(gè)別的商品房的開發(fā)，但仍限于定向銷售房設(shè)想的經(jīng)營模式? 利用與土地儲備中心緊密地關(guān)系，優(yōu)先獲取優(yōu)質(zhì)地塊的信息，開發(fā)中高端商品住宅項(xiàng)目模式二：物業(yè)持有模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 捆綁經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，建立底商 ,通過經(jīng)營底商獲得持續(xù)收益 (例如 ,洪門子項(xiàng)目 10萬平方米，其中住宅 6萬 ,商鋪 4萬 )設(shè)想的經(jīng)營模式? 在保持住宅底商持續(xù)經(jīng)營模式的同時(shí) ,增加大型商業(yè)項(xiàng)目的投資? 成立商貿(mào)公司 ,根據(jù)項(xiàng)目具體情況 ,決定自行經(jīng)營或打包整體出租 ,獲取持續(xù)收益模式三：由地產(chǎn)開發(fā)向綜合開 發(fā)過渡的業(yè)務(wù)模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 和平地區(qū)儲存 600畝地，準(zhǔn)備開發(fā)城鄉(xiāng)一體化項(xiàng)目（投資 10多個(gè)億）設(shè)想的經(jīng)營模式? 運(yùn)用政府資源 ,獲得質(zhì)量好的 “ 片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 ” , XX房地產(chǎn)公司先扮演一級開發(fā)商的角色 再視情況而定 ,在部分地塊開展二級開發(fā) ,或引入戰(zhàn)略合作伙伴共同開發(fā)? 目前 ,設(shè)想的這些經(jīng)營模式 ,還停留在集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)、公司高層領(lǐng)導(dǎo)的頭腦中，并沒有進(jìn)行詳細(xì)的論證，也沒有制定相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃? 對于這些經(jīng)營模式的盈利途徑、特點(diǎn)以及所需的關(guān)鍵能力，還缺少系統(tǒng)化的認(rèn)識主要原因是對新業(yè)務(wù)缺乏詳細(xì)的分析與論證4– 結(jié)合公司自身的能力制定適合的項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn)? 產(chǎn)業(yè)篩選? 公司篩選? 試驗(yàn)性投資方案設(shè)計(jì)– 研究業(yè)務(wù)模式 ,并進(jìn)行試驗(yàn)性投資 – 工作重點(diǎn)：? 對于產(chǎn)業(yè)的理解? 公司業(yè)務(wù)模式的設(shè)計(jì)與完善 ? 核心能力的識別與初步培育? 對戰(zhàn)略擴(kuò)張途徑與方式的思考? 戰(zhàn)略性投資方案設(shè)計(jì)– 對關(guān)鍵成功要素的投資– 戰(zhàn)略控制點(diǎn)的建立– 差別化優(yōu)勢的鞏固– 核心能力的進(jìn)一步提升– 業(yè)務(wù)流程的重組與優(yōu)化– 組織管理體系的建立– 業(yè)務(wù)管控體系的建立項(xiàng)目選擇期新業(yè)務(wù)的發(fā)展模式新業(yè)務(wù)發(fā)掘 新業(yè)務(wù)觀察 新業(yè)務(wù)發(fā)展項(xiàng)目觀察期 戰(zhàn)略投資期 戰(zhàn)略性整合期計(jì)劃開展的新業(yè)務(wù)現(xiàn)