【正文】 資? 重點(diǎn)開發(fā)中高端項(xiàng)目 快速上升期 ? 對(duì)存量土地進(jìn)行快速開發(fā)，并實(shí)現(xiàn)快速銷售? 謹(jǐn)慎拿地，防止市場(chǎng)快速進(jìn)入泡沫期所帶來的風(fēng)險(xiǎn) 破壞性泡沫期? 盡快銷售存貨，獲取現(xiàn)金流? 對(duì)未完成的土地或項(xiàng)目出讓，獲得現(xiàn)金流，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)? 有選擇的開發(fā)住宅項(xiàng)目泡沫破裂期價(jià)格下跌期? 謹(jǐn)慎開發(fā)新項(xiàng)目? 在資金充裕的前提下，有選擇的抄底低價(jià)土地或通過收購(gòu)方式獲得項(xiàng)目資源市場(chǎng)吸引力 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 弱? 目前采用的同時(shí)開發(fā)多個(gè)同質(zhì)化項(xiàng)目，忽視房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)周期波動(dòng)的做法，存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)? 在訪談中我們了解到， XX房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目之間經(jīng)常拆借資金，且出現(xiàn)過資金鏈緊張的情況；由于目前開發(fā)的均為保障性或公益性地產(chǎn)項(xiàng)目，受市場(chǎng)波動(dòng)影響較小，然而一旦轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化的開發(fā)項(xiàng)目，如果還沿用這種方式，將面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不同階段對(duì)企業(yè)提出了不同的管理要求， XX房地產(chǎn)在這方面缺少系統(tǒng)的規(guī)劃更加快捷、便宜的拿到土地? 二手土地逐漸減少，拿地逐漸規(guī)范，價(jià)格逐步上升，競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)是誰能更加快捷、便宜的拿到土地土地獲取承受更大的資金壓力? 為保證未來土地充足，加大土地儲(chǔ)備量? 國(guó)家宏觀調(diào)控，緊縮貸款，企業(yè)融資能力決定其發(fā)展速度融資能力比別人經(jīng)營(yíng)的更好? 通過建立完善的項(xiàng)目管理、成本控制機(jī)制，提高企業(yè)管控水平，在快速發(fā)展中控制風(fēng)險(xiǎn)? 企業(yè)更加依托策劃、運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)的能力管控水平開發(fā)更好的產(chǎn)品? 通過更好的產(chǎn)品吸引消費(fèi)者，獲得更高的產(chǎn)品溢價(jià)? 產(chǎn)品開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)將在市場(chǎng)需求基本穩(wěn)定的時(shí)候形成產(chǎn)品開發(fā)更強(qiáng)勢(shì)的品牌效應(yīng)? 競(jìng)爭(zhēng)更進(jìn)一步升級(jí)后，產(chǎn)品將趨向同質(zhì)化? 競(jìng)爭(zhēng)由產(chǎn)品本身向品牌轉(zhuǎn)移企業(yè)品牌中期?XX房地產(chǎn)，由于背靠集團(tuán)公司，在土地獲取和融資方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，盡管如此，自主的融資能力還有待提升? 從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的中長(zhǎng)期階段來看，更為重要的是提升管控水平、產(chǎn)品開發(fā)能力以及企業(yè)品牌；然而， XX房地產(chǎn)在這方面的意識(shí)還比較缺乏，也缺少系統(tǒng)的規(guī)劃短期長(zhǎng)期短期2XX房地產(chǎn)要想盡快成為一家專業(yè)化的開發(fā)商，建立以房地產(chǎn)行業(yè)研究為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略規(guī)劃體系，刻不容緩2應(yīng)該關(guān)注的方面 對(duì) XX房地產(chǎn)的意義建立以房地產(chǎn)行業(yè)研究為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略規(guī)劃體系? 識(shí)別新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)及威脅? 發(fā)現(xiàn)當(dāng)前業(yè)務(wù)模式不足，并有針對(duì)性的進(jìn)行改進(jìn)? 發(fā)現(xiàn)自身資源與能力的不足，并加以提升?關(guān)注經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系?研究房地產(chǎn)相關(guān)政策?關(guān)注區(qū)域規(guī)劃?…… ?關(guān)注房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期 ?關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段 ? 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建立業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制? 在市場(chǎng)波動(dòng)中，識(shí)別業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)? 加強(qiáng)企業(yè)的穩(wěn)健性，更好的適用市場(chǎng)化的運(yùn)作要求 ? 根據(jù)行業(yè)發(fā)展不同階段的要求，制定提升管理能力的規(guī)劃? 保持企業(yè)的持續(xù)成長(zhǎng) XX房地產(chǎn)在戰(zhàn)略管理方面存在如下不足 缺乏清晰的戰(zhàn)略方向 ,中高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)公司未來應(yīng)該選擇的發(fā)展道路認(rèn)知不一 現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在提升公司專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力方面以及抗風(fēng)險(xiǎn)方面，存在一定的不足 已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場(chǎng)化的道路，但具體的業(yè)務(wù)發(fā)展模式尚不清晰 對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及相關(guān)政策缺少關(guān)注和研究，導(dǎo)致缺少制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)1234XX房地產(chǎn)現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，具有一些獨(dú)特的特點(diǎn)3標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程項(xiàng)目取得1土地開發(fā)2投資決策3土地獲取4產(chǎn)品定位5規(guī)劃設(shè)計(jì)6工程建設(shè)7銷售 /招商8物業(yè)管理 /運(yùn)營(yíng)9土地一級(jí)開發(fā)階段 投資分析與決策階段 產(chǎn)品研究與設(shè)計(jì)階段 工程建設(shè)階段 銷售階段 物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)階段 XX房地產(chǎn)目前業(yè)務(wù)模式的特點(diǎn)土地一級(jí)開發(fā)階段 ? 目前從事的基本上為政府指令性項(xiàng)目，沒有明顯的土地一級(jí)開發(fā)、投資分析與決策階段的劃分，為一體化開發(fā)? 基本上沒有市場(chǎng)化的投資決策活動(dòng)，準(zhǔn)照相關(guān)指令 /標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行? 很少一部分項(xiàng)目通過招拍掛獲取投資分析與決策階段產(chǎn)品研究與設(shè)計(jì)階段 ? 主要依賴于設(shè)計(jì)院等單位來實(shí)施? XX房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)管理方面的職能發(fā)揮不足工程建設(shè)階段 ? 主要依賴于監(jiān)理進(jìn)行項(xiàng)目管理? 項(xiàng)目部在工程管理、成本控制方面職能發(fā)揮的有限銷售階段 ? 由于目前開發(fā)的主要是政策性住房，基本不涉及主動(dòng)營(yíng)銷，因而營(yíng)銷部在銷售方面職能發(fā)揮有限? 在對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目本身的市場(chǎng)宣傳方面，也未開展相應(yīng)的工作物業(yè)管理階段 ? 物業(yè)公司剛剛組建不久，目前主要的工作為拆遷戶的安置，實(shí)際涉及物業(yè)管理內(nèi)容不全面項(xiàng)目群 (所有項(xiàng)目之間 ) ? 多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)鋪開，項(xiàng)目之間存在著資金拆借的情況? 項(xiàng)目高度同質(zhì)化，受政策因素影響大獨(dú)特之處這些特點(diǎn)決定了目前的業(yè)務(wù)模式，在提升專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力方面以及抗風(fēng)險(xiǎn)方面，存在一定的不足3XX房地產(chǎn)目前業(yè)務(wù)模式的特點(diǎn)提升實(shí)力方面的不足? 開發(fā)保障性住房的價(jià)值在于提升企業(yè)規(guī)模 ,對(duì)于 XX房地產(chǎn)公司的價(jià)值提升作用較小，易使企業(yè)走上 “ 大而不強(qiáng) ” 的道路? 以保障性住房開發(fā)為主業(yè)務(wù)模式，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的核心工作主要依賴于監(jiān)理等外部機(jī)構(gòu)來完成，在培養(yǎng)公司的項(xiàng)目管理能力、鍛煉隊(duì)伍方面作用不明顯抗風(fēng)險(xiǎn)方面的不足? 項(xiàng)目高度同質(zhì)化，受政策因素影響大，一旦出現(xiàn)在保障住房和公益項(xiàng)目開發(fā)的壟斷地位被打破的情況（比如政府將相關(guān)業(yè)務(wù)分給其他單位），將對(duì)公司的生存構(gòu)成威脅? 目前的業(yè)務(wù)模式以完成政府任務(wù)為導(dǎo)向，缺少項(xiàng)目篩選，必然會(huì)導(dǎo)致 “ 攤子鋪得太大 ” ，管理不到位，進(jìn)而造成項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金鏈緊張、缺少資金儲(chǔ)備等不利局面，風(fēng)險(xiǎn)加大XX房地產(chǎn)在戰(zhàn)略管理方面存在如下不足 缺乏清晰的戰(zhàn)略方向 ,中高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)公司未來應(yīng)該選擇的發(fā)展道路認(rèn)知不一 現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在提升公司專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力方面以及抗風(fēng)險(xiǎn)方面，存在一定的不足 已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場(chǎng)化的道路，但具體的業(yè)務(wù)發(fā)展模式尚不清晰 對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及相關(guān)政策缺少關(guān)注和研究，導(dǎo)致缺少制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)1234XX房地產(chǎn)已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展道路 ,并設(shè)想了幾種經(jīng)營(yíng)模式，但對(duì)各自的運(yùn)作方式尚不清晰4模式一：專業(yè)化的房產(chǎn)開發(fā)模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 在開發(fā)保障性住房和公益項(xiàng)目外，XX房地產(chǎn)還嘗試性的介入了極個(gè)別的商品房的開發(fā)，但仍限于定向銷售房設(shè)想的經(jīng)營(yíng)模式? 利用與土地儲(chǔ)備中心緊密地關(guān)系，優(yōu)先獲取優(yōu)質(zhì)地塊的信息，開發(fā)中高端商品住宅項(xiàng)目模式二：物業(yè)持有模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 捆綁經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，建立底商 ,通過經(jīng)營(yíng)底商獲得持續(xù)收益 (例如 ,洪門子項(xiàng)目 10萬平方米，其中住宅 6萬 ,商鋪 4萬 )設(shè)想的經(jīng)營(yíng)模式? 在保持住宅底商持續(xù)經(jīng)營(yíng)模式的同時(shí) ,增加大型商業(yè)項(xiàng)目的投資? 成立商貿(mào)公司 ,根據(jù)項(xiàng)目具體情況 ,決定自行經(jīng)營(yíng)或打包整體出租 ,獲取持續(xù)收益模式三：由地產(chǎn)開發(fā)向綜合開 發(fā)過渡的業(yè)務(wù)模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 和平地區(qū)儲(chǔ)存 600畝地，準(zhǔn)備開發(fā)城鄉(xiāng)一體化項(xiàng)目（投資 10多個(gè)億）設(shè)想的經(jīng)營(yíng)模式? 運(yùn)用政府資源 ,獲得質(zhì)量好的 “ 片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 ” , XX房地產(chǎn)公司先扮演一級(jí)開發(fā)商的角色 再視情況而定 ,在部分地塊開展二級(jí)開發(fā) ,或引入戰(zhàn)略合作伙伴共同開發(fā)? 目前 ,設(shè)想的這些經(jīng)營(yíng)模式 ,還停留在集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)、公司高層領(lǐng)導(dǎo)的頭腦中，并沒有進(jìn)行詳細(xì)的論證，也沒有制定相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃? 對(duì)于這些經(jīng)營(yíng)模式的盈利途徑、特點(diǎn)以及所需的關(guān)鍵能力，還缺少系統(tǒng)化的認(rèn)識(shí)主要原因是對(duì)新業(yè)務(wù)缺乏詳細(xì)的分析與論證4– 結(jié)合公司自身的能力制定適合的項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn)? 產(chǎn)業(yè)篩選? 公司篩選? 試驗(yàn)性投資方案設(shè)計(jì)– 研究業(yè)務(wù)模式 ,并進(jìn)行試驗(yàn)性投資 – 工作重點(diǎn)：? 對(duì)于產(chǎn)業(yè)的理解? 公司業(yè)務(wù)模式的設(shè)計(jì)與完善 ? 核心能力的識(shí)別與初步培育? 對(duì)戰(zhàn)略擴(kuò)張途徑與方式的思考? 戰(zhàn)略性投資方案設(shè)計(jì)– 對(duì)關(guān)鍵成功要素的投資– 戰(zhàn)略控制點(diǎn)的建立– 差別化優(yōu)勢(shì)的鞏固– 核心能力的進(jìn)一步提升– 業(yè)務(wù)流程的重組與優(yōu)化– 組織管理體系的建立– 業(yè)務(wù)管控體系的建立項(xiàng)目選擇期新業(yè)務(wù)的發(fā)展模式新業(yè)務(wù)發(fā)掘 新業(yè)務(wù)觀察 新業(yè)務(wù)發(fā)展項(xiàng)目觀察期 戰(zhàn)略投資期 戰(zhàn)略性整合期計(jì)劃開展的新業(yè)務(wù)現(xiàn)在處于什么階段？是否進(jìn)行了嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)篩選？是否設(shè)計(jì)了業(yè)務(wù)模式？是否明了核心能力？是否設(shè)計(jì)了戰(zhàn)略投資方案？是否 ……?借鑒 —— 四種典型業(yè)務(wù)發(fā)展模式的盈利模式及關(guān)鍵能力需求名稱 盈利模式 典型案例 關(guān)鍵能力 特點(diǎn)1 房產(chǎn)開發(fā)模式通過投資決策獲得一定的土地溢價(jià)；并通過專業(yè)化的規(guī)劃設(shè)計(jì) /建造和物業(yè)管理，獲得房屋銷售和物業(yè)費(fèi)收益萬科 土地研究 /投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì) /工程管理 /成本控制 /質(zhì)量控制 /物業(yè)管理能力環(huán)節(jié)比較多，對(duì)組織資源的依賴高于其它盈利模式，需要投入相對(duì)多的人力資源 2 物業(yè)持有模式 在建好住宅 /商業(yè)物業(yè)后，通過招商和服務(wù)獲得高租金 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、國(guó)貿(mào)土地研究 /投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì) /質(zhì)量控制招商 /服務(wù)能力資金實(shí)力降低了開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn) ；但占有較多財(cái)務(wù)資源，需要極強(qiáng)的資金融通能力 3 地產(chǎn)開發(fā)模式 通過獲得大面積土地的開發(fā)權(quán)，進(jìn)行土地整理后轉(zhuǎn)讓，獲得土地出讓收益 陸家嘴 自有土地資源土地獲取能力政府公關(guān)能力獲利容易，但需要掌控大量的土地資源，資源耗盡則無以為繼4 綜合開發(fā)模式 以上三種盈利模式的綜合 海爾地產(chǎn) 以上三種業(yè)務(wù)的綜合能力綜合能力要求高資源要求高需要平衡業(yè)務(wù)組合關(guān)系4 運(yùn)營(yíng)模式地產(chǎn)開發(fā)型（ 3）房產(chǎn)開發(fā)型（ 1）物業(yè)持有型（ 2）綜合開發(fā)型（ 4）客戶需求規(guī)劃設(shè)計(jì)施工組織營(yíng)銷管理物業(yè)管理物業(yè)出租產(chǎn)品定位土地開發(fā)土地儲(chǔ)備借鑒 —— 海爾地產(chǎn)的綜合地產(chǎn)開發(fā)模式土地價(jià)值增值一級(jí)土地開發(fā)生態(tài)城、工業(yè)園住宅n 規(guī)模、現(xiàn)金流n 品牌塑造不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)、工業(yè)n 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀n 租金和銷售收入n 資產(chǎn)增值并成為資本運(yùn)作載體價(jià)值增值土地儲(chǔ)備土地價(jià)值增值土地儲(chǔ)備融資平臺(tái)n 資本運(yùn)作平臺(tái)n 多元化投融資渠道投融資渠道 投融資渠道資產(chǎn)溢價(jià)投融資渠道海爾地產(chǎn)：開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商n 低成本土地儲(chǔ)備n 開發(fā)利潤(rùn)貢獻(xiàn)4結(jié)合行業(yè)典型業(yè)務(wù)模式的相關(guān)要求，對(duì) XX房地產(chǎn)公司設(shè)想的三種經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析4XX房地產(chǎn)公司的優(yōu)勢(shì) XX房地產(chǎn)公司的劣勢(shì)模式一： 專業(yè)化的房產(chǎn)開發(fā)模式模式二： 物業(yè)持有模式模式三： 由地產(chǎn)開發(fā)向綜合開發(fā)過渡的業(yè)務(wù)模式? 在獲取優(yōu)質(zhì)土地方面具有較明顯的優(yōu)勢(shì)? 能夠在開發(fā)政策性項(xiàng)目的同時(shí)，伴生性的獲得部分低成本的商業(yè)物業(yè)? 可以利用政府關(guān)系，獲取高質(zhì)量的項(xiàng)目資源? 在長(zhǎng)期的政府項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，積累了一定的土地一級(jí)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)? 可以通過項(xiàng)目融資等方式解決所需的資金問題? 投資決策 /規(guī)劃設(shè)計(jì) /工程管理 /成本控制 /質(zhì)量控制 /物業(yè)管理等方面能力，與市場(chǎng)化的房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要求相比，還有一定的差距? 在組織保障、人力資源方面還存在一定的差距? 缺少大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，及相關(guān)專業(yè)人才， 招商 /服務(wù)能力有待培養(yǎng)? 開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)時(shí)，資金投入較大，且占用時(shí)間較長(zhǎng) ? 項(xiàng)目運(yùn)作能力、組織能力、招商服務(wù)能力有待提升? 缺少綜合開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，需要解決平衡業(yè)務(wù)組合關(guān)系的問題? 在組織保障、人力資源方面還存在一定的差距導(dǎo)讀1 項(xiàng)目進(jìn)程2 戰(zhàn)略管理診斷3 內(nèi)部資源與能力診斷4 下階段工作安排隨著業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，目前 XX房地產(chǎn)正處于進(jìn)入快速成長(zhǎng)期的關(guān)鍵階段初創(chuàng)期 經(jīng)過投資，企業(yè)從無到有 經(jīng)濟(jì)效益沒有體現(xiàn)，或較少 企業(yè)管理不系統(tǒng)，相對(duì)集權(quán)成長(zhǎng)期 管理能力逐步提升 經(jīng)濟(jì)效益開始快速顯現(xiàn) 戰(zhàn)略規(guī)劃逐步明晰 管理職能漸趨完善成熟期 經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，現(xiàn)金流充裕 企業(yè)管理體系健全 新的戰(zhàn)略或業(yè)務(wù)規(guī)劃逐漸醞釀轉(zhuǎn)型或衰退期 新的戰(zhàn)略成形，管理方式改進(jìn)，進(jìn)入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 或由于各種原因?qū)е缕髽I(yè)逐步衰退發(fā)展時(shí)期特征資料來源： XX整理分析企業(yè)發(fā)展階段說明目前公司正處于進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段面臨外部日趨復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)部相對(duì)粗放的管理方式， XX房地產(chǎn)迫切需要管理體系與執(zhí)行力的雙提升戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)管理 人力資源組織體系 管理流程管理制度 信息建設(shè)文化建設(shè)公司目標(biāo)執(zhí)行力說明執(zhí)行力是管理體系的 “ 支撐 ” ，它保障了企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與目標(biāo)管理、組織結(jié)構(gòu)、人力資源管理的效率，并通過文化和信息建設(shè)與管理效果直接相關(guān)，因此應(yīng)以科學(xué)、完善的管理體系為基礎(chǔ)，并結(jié)合較強(qiáng)的執(zhí)行力，從而實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)加強(qiáng)管理體系建設(shè)應(yīng)首先從五個(gè)方面入手戰(zhàn)略 ：包括戰(zhàn)略規(guī)劃制定、戰(zhàn)略支撐體系建設(shè)等組織： 包括組織結(jié)構(gòu)、部門設(shè)置、崗位設(shè)置、崗位職責(zé)等 人力 ：包括薪酬管理、績(jī)效管理、培訓(xùn)、招聘等企業(yè)文化 ：包括核心理念、行為