【正文】 項目利潤低， 政府對 “ 民生工程 ” 限定只能賺取 3%的利潤，雖然項目眾多，但大多屬于盈虧平衡， XX房地產(chǎn)自己留存收益少216。 資金來源渠道多 ，除了自身能向銀行貸款外，還可以通過集團向銀行貸款；同時因為從事廉租房開發(fā)建設(shè)，還能獲得國家財政撥款216。?首先，在影響深度上，這種理念必須經(jīng)過知曉、信任、認可、捍衛(wèi)和發(fā)揚五個層次，這五個層次的實現(xiàn)的整個過程中，必須不間斷的進行溝通。?“ 朋黨 ” 文化：?由于興趣愛好或工作內(nèi)容的相同形成了公司內(nèi)的一些小團體；每個小團體內(nèi)都有著自己的規(guī)則，形成了特有的文化特征，較為封閉。保證管理、技術(shù)、營銷及其他專項技能培訓(xùn)，滿足員工多層次培訓(xùn)需要167。綜合運用問卷、訪談、觀察等方法判斷培訓(xùn)需求167。XX房地產(chǎn)的發(fā)展目標是什么 ?167。高級管理人才 ？167。 比較合理的人員專業(yè)能力分布應(yīng)該是基層員工專業(yè)技能強、能獨立完成好崗位職責(zé)；中層管理人員人際技能突出、業(yè)務(wù)水平高；高層管理人員具有概念決策能力和溝通指揮水平216。土地相對稀缺是影響蘭州城市擴容速度的一個瓶頸 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后，也影響了城市擴容速度在未來一段時間內(nèi)，推動蘭州房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲?XX房地產(chǎn)目前的大部分項目為收益少且相對固定的保障性住房項目或公益類項目，無法分享房價上漲帶來的收益? 目前無論是從能力方面（包括自主融資能力、投資決策能力、設(shè)計管理能力、工程管理能力、成本控制能力、物業(yè)服務(wù)管理能力等），還是從資源方面（包括以專業(yè)團隊為基礎(chǔ)的人力資源、資金資源等）來看， XX房地產(chǎn)都尚未做好大力介入商業(yè)房地產(chǎn)市場的準備? 如果不能從現(xiàn)在開始，重點培養(yǎng)自身的核心能力與資源， XX房地產(chǎn)公司將會錯過房價上漲所帶來的機遇房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的市場周期，開發(fā)商對處于不同發(fā)展階段的區(qū)域市場，應(yīng)采取針對性的競爭策略；目前 XX房地產(chǎn)尚未建立起動態(tài)的戰(zhàn)略調(diào)整機制2 不同發(fā)展階段市場特征不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場吸引力 競爭策略高端住宅普通商品住宅保障性住房市場成長期 ? 果斷進入，搶占核心區(qū)域，進行戰(zhàn)略性投資? 重點開發(fā)中高端項目 快速上升期 ? 對存量土地進行快速開發(fā)，并實現(xiàn)快速銷售? 謹慎拿地，防止市場快速進入泡沫期所帶來的風(fēng)險 破壞性泡沫期? 盡快銷售存貨，獲取現(xiàn)金流? 對未完成的土地或項目出讓，獲得現(xiàn)金流，規(guī)避風(fēng)險? 有選擇的開發(fā)住宅項目泡沫破裂期價格下跌期? 謹慎開發(fā)新項目? 在資金充裕的前提下，有選擇的抄底低價土地或通過收購方式獲得項目資源市場吸引力 強 較強 一般 較弱 弱? 目前采用的同時開發(fā)多個同質(zhì)化項目，忽視房地產(chǎn)行業(yè)市場周期波動的做法，存在著極大的風(fēng)險? 在訪談中我們了解到， XX房地產(chǎn)的項目開發(fā)周期長，項目之間經(jīng)常拆借資金，且出現(xiàn)過資金鏈緊張的情況；由于目前開發(fā)的均為保障性或公益性地產(chǎn)項目，受市場波動影響較小，然而一旦轉(zhuǎn)向市場化的開發(fā)項目，如果還沿用這種方式，將面臨極大的風(fēng)險房地產(chǎn)市場發(fā)展不同階段對企業(yè)提出了不同的管理要求， XX房地產(chǎn)在這方面缺少系統(tǒng)的規(guī)劃更加快捷、便宜的拿到土地? 二手土地逐漸減少，拿地逐漸規(guī)范，價格逐步上升，競爭重點是誰能更加快捷、便宜的拿到土地土地獲取承受更大的資金壓力? 為保證未來土地充足，加大土地儲備量? 國家宏觀調(diào)控，緊縮貸款，企業(yè)融資能力決定其發(fā)展速度融資能力比別人經(jīng)營的更好? 通過建立完善的項目管理、成本控制機制，提高企業(yè)管控水平，在快速發(fā)展中控制風(fēng)險? 企業(yè)更加依托策劃、運作和經(jīng)營的能力管控水平開發(fā)更好的產(chǎn)品? 通過更好的產(chǎn)品吸引消費者，獲得更高的產(chǎn)品溢價? 產(chǎn)品開發(fā)的競爭將在市場需求基本穩(wěn)定的時候形成產(chǎn)品開發(fā)更強勢的品牌效應(yīng)? 競爭更進一步升級后，產(chǎn)品將趨向同質(zhì)化? 競爭由產(chǎn)品本身向品牌轉(zhuǎn)移企業(yè)品牌中期?XX房地產(chǎn)，由于背靠集團公司，在土地獲取和融資方面具有一定的優(yōu)勢，盡管如此，自主的融資能力還有待提升? 從房地產(chǎn)市場發(fā)展的中長期階段來看，更為重要的是提升管控水平、產(chǎn)品開發(fā)能力以及企業(yè)品牌；然而， XX房地產(chǎn)在這方面的意識還比較缺乏，也缺少系統(tǒng)的規(guī)劃短期長期短期2XX房地產(chǎn)要想盡快成為一家專業(yè)化的開發(fā)商，建立以房地產(chǎn)行業(yè)研究為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略規(guī)劃體系，刻不容緩2應(yīng)該關(guān)注的方面 對 XX房地產(chǎn)的意義建立以房地產(chǎn)行業(yè)研究為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略規(guī)劃體系? 識別新的業(yè)務(wù)機會及威脅? 發(fā)現(xiàn)當(dāng)前業(yè)務(wù)模式不足，并有針對性的進行改進? 發(fā)現(xiàn)自身資源與能力的不足，并加以提升?關(guān)注經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)系?研究房地產(chǎn)相關(guān)政策?關(guān)注區(qū)域規(guī)劃?…… ?關(guān)注房地產(chǎn)的市場周期 ?關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段 ? 規(guī)避市場風(fēng)險，建立業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的動態(tài)調(diào)整機制? 在市場波動中，識別業(yè)務(wù)機會? 加強企業(yè)的穩(wěn)健性，更好的適用市場化的運作要求 ? 根據(jù)行業(yè)發(fā)展不同階段的要求，制定提升管理能力的規(guī)劃? 保持企業(yè)的持續(xù)成長 XX房地產(chǎn)在戰(zhàn)略管理方面存在如下不足 缺乏清晰的戰(zhàn)略方向 ,中高層領(lǐng)導(dǎo)對公司未來應(yīng)該選擇的發(fā)展道路認知不一 現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在提升公司專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實力方面以及抗風(fēng)險方面，存在一定的不足 已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場化的道路，但具體的業(yè)務(wù)發(fā)展模式尚不清晰 對國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及相關(guān)政策缺少關(guān)注和研究，導(dǎo)致缺少制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)1234XX房地產(chǎn)現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，具有一些獨特的特點3標準房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程項目取得1土地開發(fā)2投資決策3土地獲取4產(chǎn)品定位5規(guī)劃設(shè)計6工程建設(shè)7銷售 /招商8物業(yè)管理 /運營9土地一級開發(fā)階段 投資分析與決策階段 產(chǎn)品研究與設(shè)計階段 工程建設(shè)階段 銷售階段 物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)階段 XX房地產(chǎn)目前業(yè)務(wù)模式的特點土地一級開發(fā)階段 ? 目前從事的基本上為政府指令性項目，沒有明顯的土地一級開發(fā)、投資分析與決策階段的劃分，為一體化開發(fā)? 基本上沒有市場化的投資決策活動，準照相關(guān)指令 /標準執(zhí)行? 很少一部分項目通過招拍掛獲取投資分析與決策階段產(chǎn)品研究與設(shè)計階段 ? 主要依賴于設(shè)計院等單位來實施? XX房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品定位及設(shè)計管理方面的職能發(fā)揮不足工程建設(shè)階段 ? 主要依賴于監(jiān)理進行項目管理? 項目部在工程管理、成本控制方面職能發(fā)揮的有限銷售階段 ? 由于目前開發(fā)的主要是政策性住房，基本不涉及主動營銷，因而營銷部在銷售方面職能發(fā)揮有限? 在對企業(yè)和項目本身的市場宣傳方面，也未開展相應(yīng)的工作物業(yè)管理階段 ? 物業(yè)公司剛剛組建不久，目前主要的工作為拆遷戶的安置，實際涉及物業(yè)管理內(nèi)容不全面項目群 (所有項目之間 ) ? 多個項目同時鋪開，項目之間存在著資金拆借的情況? 項目高度同質(zhì)化，受政策因素影響大獨特之處這些特點決定了目前的業(yè)務(wù)模式，在提升專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實力方面以及抗風(fēng)險方面，存在一定的不足3XX房地產(chǎn)目前業(yè)務(wù)模式的特點提升實力方面的不足? 開發(fā)保障性住房的價值在于提升企業(yè)規(guī)模 ,對于 XX房地產(chǎn)公司的價值提升作用較小，易使企業(yè)走上 “ 大而不強 ” 的道路? 以保障性住房開發(fā)為主業(yè)務(wù)模式，對項目運作的核心工作主要依賴于監(jiān)理等外部機構(gòu)來完成，在培養(yǎng)公司的項目管理能力、鍛煉隊伍方面作用不明顯抗風(fēng)險方面的不足? 項目高度同質(zhì)化，受政策因素影響大，一旦出現(xiàn)在保障住房和公益項目開發(fā)的壟斷地位被打破的情況（比如政府將相關(guān)業(yè)務(wù)分給其他單位），將對公司的生存構(gòu)成威脅? 目前的業(yè)務(wù)模式以完成政府任務(wù)為導(dǎo)向，缺少項目篩選，必然會導(dǎo)致 “ 攤子鋪得太大 ” ，管理不到位，進而造成項目周期長、資金鏈緊張、缺少資金儲備等不利局面，風(fēng)險加大XX房地產(chǎn)在戰(zhàn)略管理方面存在如下不足 缺乏清晰的戰(zhàn)略方向 ,中高層領(lǐng)導(dǎo)對公司未來應(yīng)該選擇的發(fā)展道路認知不一 現(xiàn)在的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在提升公司專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)實力方面以及抗風(fēng)險方面，存在一定的不足 已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場化的道路，但具體的業(yè)務(wù)發(fā)展模式尚不清晰 對國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及相關(guān)政策缺少關(guān)注和研究，導(dǎo)致缺少制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)1234XX房地產(chǎn)已經(jīng)開始探索房地產(chǎn)專業(yè)化、市場化的發(fā)展道路 ,并設(shè)想了幾種經(jīng)營模式，但對各自的運作方式尚不清晰4模式一：專業(yè)化的房產(chǎn)開發(fā)模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 在開發(fā)保障性住房和公益項目外，XX房地產(chǎn)還嘗試性的介入了極個別的商品房的開發(fā)，但仍限于定向銷售房設(shè)想的經(jīng)營模式? 利用與土地儲備中心緊密地關(guān)系，優(yōu)先獲取優(yōu)質(zhì)地塊的信息，開發(fā)中高端商品住宅項目模式二：物業(yè)持有模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 捆綁經(jīng)濟適用房和廉租房，建立底商 ,通過經(jīng)營底商獲得持續(xù)收益 (例如 ,洪門子項目 10萬平方米，其中住宅 6萬 ,商鋪 4萬 )設(shè)想的經(jīng)營模式? 在保持住宅底商持續(xù)經(jīng)營模式的同時 ,增加大型商業(yè)項目的投資? 成立商貿(mào)公司 ,根據(jù)項目具體情況 ,決定自行經(jīng)營或打包整體出租 ,獲取持續(xù)收益模式三：由地產(chǎn)開發(fā)向綜合開 發(fā)過渡的業(yè)務(wù)模式目前業(yè)務(wù)探索情況? 和平地區(qū)儲存 600畝地，準備開發(fā)城鄉(xiāng)一體化項目（投資 10多個億）設(shè)想的經(jīng)營模式? 運用政府資源 ,獲得質(zhì)量好的 “ 片區(qū)開發(fā)項目 ” , XX房地產(chǎn)公司先扮演一級開發(fā)商的角色 再視情況而定 ,在部分地塊開展二級開發(fā) ,或引入戰(zhàn)略合作伙伴共同開發(fā)? 目前 ,設(shè)想的這些經(jīng)營模式 ,還停留在集團公司領(lǐng)導(dǎo)、公司高層領(lǐng)導(dǎo)的頭腦中，并沒有進行詳細的論證，也沒有制定相應(yīng)的實施計劃? 對于這些經(jīng)營模式的盈利途徑、特點以及所需的關(guān)鍵能力，還缺少系統(tǒng)化的認識主要原因是對新業(yè)務(wù)缺乏詳細的分析與論證4– 結(jié)合公司自身的能力制定適合的項目篩選標準? 產(chǎn)業(yè)篩選? 公司篩選? 試驗性投資方案設(shè)計– 研究業(yè)務(wù)模式 ,并進行試驗性投資 – 工作重點：? 對于產(chǎn)業(yè)的理解? 公司業(yè)務(wù)模式的設(shè)計與完善 ? 核心能力的識別與初步培育? 對戰(zhàn)略擴張途徑與方式的思考? 戰(zhàn)略性投資方案設(shè)計– 對關(guān)鍵成功要素的投資– 戰(zhàn)略控制點的建立– 差別化優(yōu)勢的鞏固– 核心能力的進一步提升– 業(yè)務(wù)流程的重組與優(yōu)化– 組織管理體系的建立– 業(yè)務(wù)管控體系的建立項目選擇期新業(yè)務(wù)的發(fā)展模式新業(yè)務(wù)發(fā)掘 新業(yè)務(wù)觀察 新業(yè)務(wù)發(fā)展項目觀察期 戰(zhàn)略投資期 戰(zhàn)略性整合期計劃開展的新業(yè)務(wù)現(xiàn)在處于什么階段？是否進行了嚴格的產(chǎn)業(yè)篩選？是否設(shè)計了業(yè)務(wù)模式？是否明了核心能力？是否設(shè)計了戰(zhàn)略投資方案？是否 ……?借鑒 —— 四種典型業(yè)務(wù)發(fā)展模式的盈利模式及關(guān)鍵能力需求名稱 盈利模式 典型案例 關(guān)鍵能力 特點1 房產(chǎn)開發(fā)模式通過投資決策獲得一定的土地溢價；并通過專業(yè)化的規(guī)劃設(shè)計 /建造和物業(yè)管理，獲得房屋銷售和物業(yè)費收益萬科 土地研究 /投資決策規(guī)劃設(shè)計 /工程管理 /成本控制 /質(zhì)量控制 /物業(yè)管理能力環(huán)節(jié)比較多，對組織資源的依賴高于其它盈利模式，需要投入相對多的人力資源 2 物業(yè)持有模式 在建好住宅 /商業(yè)物業(yè)后，通過招商和服務(wù)獲得高租金 萬達商業(yè)地產(chǎn)、國貿(mào)土地研究 /投資決策規(guī)劃設(shè)計 /質(zhì)量控制招商 /服務(wù)能力資金實力降低了開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展風(fēng)險 ；但占有較多財務(wù)資源，需要極強的資金融通能力 3 地產(chǎn)開發(fā)模式 通過獲得大面積土地的開發(fā)權(quán)，進行土地整理后轉(zhuǎn)讓，獲得土地出讓收益 陸家嘴 自有土地資源土地獲取能力政府公關(guān)能力獲利容易，但需要掌控大量的土地資源，資源耗盡則無以為繼4 綜合開發(fā)模式 以上三種盈利模式的綜合 海爾地產(chǎn) 以上三種業(yè)務(wù)的綜合能力綜合能力要求高資源要求高需要平衡業(yè)務(wù)組合關(guān)系4 運營模式地產(chǎn)開發(fā)型（ 3）房產(chǎn)開發(fā)型（ 1）物業(yè)持有型（ 2）綜合開發(fā)型（ 4）客戶需求規(guī)劃設(shè)計施工組織營銷管理物業(yè)管理物業(yè)出租產(chǎn)品定位土地開發(fā)土地儲備借鑒 —— 海爾地產(chǎn)的綜合地產(chǎn)開發(fā)模式土地價值增值一級土地開發(fā)生態(tài)城、工業(yè)園住宅n 規(guī)模、現(xiàn)金流n 品牌塑造不動產(chǎn)商業(yè)、工業(yè)n 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀n 租金和銷售收入n 資產(chǎn)增值并成為資本運作載體價值增值土地儲備土地價值增值土地儲備融資平臺n 資本運作平臺n 多元化投融資渠道投融資渠道 投融資渠道資產(chǎn)溢價投融資渠道海爾地產(chǎn)：開發(fā)商和運營商n 低成本土地儲備n 開發(fā)利潤貢獻4結(jié)合行業(yè)典型業(yè)務(wù)模式的相關(guān)要求，對 XX房地產(chǎn)公司設(shè)想的三種經(jīng)營模式進行優(yōu)劣勢分析4XX房地產(chǎn)公司的優(yōu)勢 XX房地產(chǎn)公司的劣勢模式一： 專業(yè)化的房產(chǎn)開發(fā)模式模式二： 物業(yè)持有模式模式三： 由地產(chǎn)開發(fā)向綜合開發(fā)過渡的業(yè)務(wù)模式? 在獲取優(yōu)質(zhì)土地方面具有較明顯的優(yōu)勢? 能夠在開發(fā)政策性項目的同時，伴生性的獲得部分低成本的商業(yè)物業(yè)? 可以利用政府關(guān)系，獲取高質(zhì)量的項目資源? 在長期的政府項目的運作過程中，積累了一定的土地一級開發(fā)的經(jīng)驗? 可以通過項目融資等方式解決所需的資金問題? 投資決策 /規(guī)劃設(shè)