某地方商業(yè)營(yíng)銷執(zhí)行案例(編輯修改稿)
2025-03-17 00:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ” 軟性新聞炒做 市長(zhǎng)對(duì)惠州商業(yè)的發(fā)展見(jiàn)解 規(guī)劃局局長(zhǎng)對(duì)惠州新區(qū)的規(guī)劃理念 發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目規(guī)模在中國(guó)商業(yè)發(fā)展史上的理想 發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的堅(jiān)定信念 建筑師對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念 沃爾瑪總裁對(duì)落址項(xiàng)目的策略分析 眾多大型商家總裁對(duì)進(jìn)駐惠州的理由 階段形象訴求：通過(guò)政府、發(fā)展商、沃爾瑪三方合作對(duì)話配合商業(yè)現(xiàn)代元素描繪三者所引發(fā)的財(cái)富 磁場(chǎng)效應(yīng)。 階段活動(dòng)支持： 華納影院、飛馳溜冰簽約儀式 一期認(rèn)籌、銷售中心正式開(kāi)放體驗(yàn) 時(shí) 間： 2023年 11月 5日 目 的：本案的銷售中心將是全市獨(dú)一無(wú)二，本身就是一個(gè)營(yíng)銷亮點(diǎn)，借助認(rèn)籌，將銷售 中心正式對(duì)外開(kāi)放體驗(yàn)，讓全市人民來(lái)現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)模型、 3D影片、推薦講座來(lái)感受 項(xiàng)目的未來(lái)前景，并贈(zèng)送精美禮品。在項(xiàng)目一面市便引起市場(chǎng)關(guān)注，同時(shí)增強(qiáng)項(xiàng) 目在人群傳播中的美譽(yù)度。并用第二批主力店簽約繼續(xù)制造話題。 開(kāi)放認(rèn)籌折扣優(yōu)惠 “中國(guó)經(jīng)驗(yàn) ”系列 該階段主要通過(guò)中國(guó)經(jīng)驗(yàn)系列，對(duì)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)逐一闡述，雖然為實(shí)際賣(mài)點(diǎn)，但不采用以往的世俗表現(xiàn)手法，尤其在文案的表現(xiàn)上要鏗鏘有力，大氣脫俗中帶出項(xiàng)目實(shí)際賣(mài)點(diǎn)，即可攻入買(mǎi)家內(nèi)心又可有效擊破市場(chǎng)。 階段推廣主題： 階段形象訴求： 階段策劃事件： 締造百年繁榮 成立惠洲首個(gè)六星級(jí)商業(yè)服務(wù)會(huì) 時(shí) 間： 2023年 12月 2日 目 的：與世界上有影響力的權(quán)威專業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司合作簽約，確定項(xiàng)目日后經(jīng)營(yíng)決心， 推動(dòng)招商銷售。 同時(shí)成立惠州首個(gè) “六星級(jí)商業(yè)服務(wù)會(huì) ”陸續(xù)開(kāi)啟各項(xiàng)增值服務(wù)，樹(shù)立項(xiàng)目軟件 形象。例如：對(duì)商戶制定消費(fèi)期刊免費(fèi)宣傳商家、定期舉辦品牌展示會(huì)、定期 在公共媒體宣傳推廣等。對(duì)消費(fèi)者免費(fèi)接送、新品試用、商品租賃及二手商品 代交易、上門(mén)講解調(diào)試等與消費(fèi)者利益相關(guān)的服務(wù)。 這個(gè)服務(wù)會(huì)的成立將是在惠州商業(yè)界使無(wú)前例的，它意味著惠州商業(yè)的一種全新 革命開(kāi)始，不但給項(xiàng)目在形象上、口碑上、經(jīng)營(yíng)上及理念上的升華，更將震驚整 個(gè)商業(yè)界，真正的從實(shí)質(zhì)上的顛覆。 市場(chǎng)形象強(qiáng)化 1期銷售（ ） 階段推廣思路： 惠州人商業(yè)的驕傲！ 惠州商業(yè)，示范中國(guó)，牽手港惠城，續(xù)寫(xiě)輝煌！ 該階段將得到前期猛烈炒做的成果，在市場(chǎng)上樹(shù)立項(xiàng)目供不應(yīng)求的熱銷形象，同時(shí)大肆宣 揚(yáng)發(fā)展商在銷售中所體現(xiàn)的 “責(zé)任心 ”（只拿出少數(shù)鋪位銷售，并且都是在主力店旁的鋪 位，無(wú)須擔(dān)憂日后經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)）。 “同一首歌 /夢(mèng)想中國(guó) ”惠州站 與中央電視臺(tái)合作舉辦同一首歌惠州站，該節(jié)目一直以來(lái)被全國(guó)各地觀眾認(rèn)可、喜愛(ài)非常， 并且有眾多各界領(lǐng)導(dǎo)出席參與該節(jié)目，可以說(shuō)是一個(gè)將官方與大眾成功結(jié)合的娛樂(lè)節(jié)目。 優(yōu)點(diǎn)：吸引惠州及整個(gè)廣東省的群眾眼球，造成大面積轟動(dòng)效應(yīng) 缺點(diǎn)：費(fèi)用較高，操作復(fù)雜 期待 2023，劉翔領(lǐng)跑惠州 邀請(qǐng)現(xiàn)紅火的奧運(yùn)冠軍 “ 劉翔 ” ，以全民迎接奧運(yùn)為主題，安排家喻戶曉的奧運(yùn)冠軍劉翔帶 領(lǐng)惠州市民進(jìn)行晨跑。 優(yōu)點(diǎn)：容易家喻戶曉、全民參與性強(qiáng)，并附有宏揚(yáng)奧運(yùn)精神的正面影響 缺點(diǎn)：與官方交涉及安全方面問(wèn)題 第三部分、營(yíng)銷策略 項(xiàng)目在集中投放期市場(chǎng)投放量較大，預(yù)期價(jià)格遠(yuǎn)高于區(qū)域其他在售商業(yè)項(xiàng)目； 位處核心商圈邊緣，周邊商業(yè)空置率高欠缺商業(yè)氣氛，商家經(jīng)營(yíng)培育周期相對(duì)較長(zhǎng)； 雖有品牌商家明確了進(jìn)駐意向，但同區(qū)域整體商業(yè)以家居建材為主商業(yè)氛圍差，存在巨大 的負(fù)面影響； 以東湖花園 8號(hào)為首的東平區(qū)域?qū)⒔谕瞥龃罅看笮蜕虡I(yè)項(xiàng)目，其 12萬(wàn)平米的體積現(xiàn)有吉之 島進(jìn)駐，達(dá)利地產(chǎn)的 10萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)（金典水岸斜對(duì)面、現(xiàn)凱旋萊茵酒店旁 ），對(duì)本案 有一定程度影響，并且分流本項(xiàng)目目標(biāo)客戶。 在本地的反面案例影響及目前惠州現(xiàn)有商業(yè)保有量超過(guò) 50萬(wàn)平米，潛在市場(chǎng)威脅大； 整個(gè)項(xiàng)目臨主干道演達(dá)一路僅有約 200米展示面，弱化了街鋪價(jià)值點(diǎn)； 本案面臨的問(wèn)題： 有效解決的方式： 讓市場(chǎng)認(rèn)同項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值及品質(zhì)的唯一性； 讓投資者認(rèn)同穩(wěn)定的租金回報(bào)和增長(zhǎng)； 讓經(jīng)營(yíng)者認(rèn)同消費(fèi)市場(chǎng)的潛力前景和商業(yè)管理的服務(wù)信心； 讓消費(fèi)者認(rèn)同對(duì)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的認(rèn)可和期望。 我們認(rèn)為在整個(gè)營(yíng)銷推廣過(guò)程中，本項(xiàng)目必須成為全市各界談?wù)摰臒狳c(diǎn)話題，與政 府發(fā)生關(guān)系，打消客戶對(duì)回報(bào)、經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題的疑慮，建立客戶投資信心。真正成為惠州市 民心目中所期待關(guān)注的第一商業(yè)。 策略１、招商先行策略 招商先行，帶動(dòng)銷售。整體招商先行，發(fā)動(dòng)次主力店戰(zhàn)略，在銷售過(guò)程中將 有號(hào)召力的商家分三批簽約，在不同銷售階段制造活動(dòng)熱點(diǎn)。第一次簽約主 要迎合招商，啟動(dòng)市場(chǎng)，第二次簽約引發(fā)銷售認(rèn)籌，第三次簽約與開(kāi)盤(pán)一 起整體將帶動(dòng)銷售、推進(jìn)招商。 策略２、分期銷售策略 做為區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿性商業(yè)、本項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)需要形成搶購(gòu)氛圍，有利于后期難點(diǎn)鋪位的消 化，建議一期推出鋪位選擇較易銷售鋪位。 本項(xiàng)目商業(yè)體量較大、考慮到市場(chǎng)消化能力，原則上建議分兩期推出，若二期認(rèn)籌不理想 則將二期分批開(kāi)盤(pán)，有利于消化難點(diǎn)鋪位。 負(fù)一層為本案營(yíng)銷難點(diǎn)也是營(yíng)銷重點(diǎn)所在，建議負(fù)一層在造勢(shì)達(dá)成以后及招商進(jìn)展到一定 階段、一期形成火暴銷售氛圍后推出市場(chǎng)。 策略３、返租銷售策略 街鋪直接銷售 內(nèi)鋪返組銷售： 5年返租 40%一次性返還（年平均回報(bào)8%，其中 20%在首期抵扣， 20%在總價(jià)抵扣） 我司提出 5年返租主要為招商需要所考慮，其中 對(duì)于買(mǎi)家：較長(zhǎng)的返租期可以增強(qiáng)其投資信心，打消對(duì)前幾年經(jīng)營(yíng)回報(bào)擔(dān)憂的顧慮。 對(duì)于商戶：商家做旺需要一段時(shí)間培育，假設(shè) 3年市場(chǎng)味旺，將可能導(dǎo)致業(yè)主在收回自營(yíng) 權(quán)以后自行招商，對(duì)現(xiàn)存商戶帶來(lái)極大影響， 5年的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)可令商場(chǎng)培 育期增長(zhǎng)，對(duì)商家進(jìn)駐有一定的信心保障。 對(duì)于商場(chǎng)：將獲得更大的主動(dòng)權(quán)把商場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)成熟，達(dá)到預(yù)期設(shè)想。 策略４、集中銷售策略 認(rèn)籌積
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