【文章內容簡介】 較大的不確定性；宏觀市場2023年 8月，在第五屆資本匯論壇上，當代著名經濟學家茅于軾坦言 通貨膨脹在年內發(fā)生的可能性不大，但在所難免， 他認為，由于受國際金融危機的影響，國家一直采用寬松的貨幣政策與財政政策，引起市場貨幣過剩， 寬松的貨幣政策正在使通貨膨脹顯現(xiàn)。 但由于宏觀經濟基本面的尚未轉好，未來依舊存在較大的不確定性；202309年將以刺激內需的政府大規(guī)模投資為主；2023年閱兵后各項以擴大內需為目標的社會改革將深入落實宏觀市場p房地產價格剪刀差}2023年惠陽房價比深圳最低區(qū)的房價相差近 7000元 /㎡ ，存在相當大的價格差。深圳各區(qū)房價與惠陽大亞灣差別明顯，刺激了深圳市民跨區(qū)域消費惠陽大亞灣這邊的消費水平不高，在這里買套房子，周末來度假感覺不錯，路上時間跟去大、小梅沙差不多，而且消費要低很多，喜歡這種生活方式?！?新天名城業(yè)主吳先生惠陽大亞灣與深圳相比在房價及消費上都具有價格的優(yōu)勢，形成了明顯的價格剪刀差，刺激了深圳市區(qū)居民到惠陽的消費。寶安南山 福田 羅湖 鹽田龍崗大亞灣20328元 /㎡29653元 /㎡10609元 /㎡ 3850/㎡㎡29138元 /㎡33940元 /㎡31187元 /㎡宏觀市場關于市場的重要結論：惠陽 大亞灣市場目前處于房地產市場的復蘇期，主要表現(xiàn)為供應量減少，消化量及均價同時上升；影響惠陽大亞灣住宅市場變動的主要因素是：區(qū)域規(guī)劃、政策及深圳市場變動；規(guī)劃利好將支持市場向好，但中國宏觀經濟基本面的影響，未來依舊存在一定的不確定性；宏觀市場深圳區(qū)域與惠陽大亞灣的樓市價格差距，隨著深惠一體化的形成，正刺激深圳客戶的異地消費。目標界定 目標下的問題 營銷總攻略發(fā)展商目標解決思路思路與框架市場分析競爭分析客戶分析問題界定形象攻略展示、服務攻略推廣攻略客戶攻略推售攻略案例借鑒策略總綱項目本體分析競爭勢態(tài)2023年競爭樓盤一覽1月一期余 500多套：一房約 45平米，兩房約 8389平米 ,三 房 119137平米中萃花城灣中天彩虹城太陽灣永昶公寓濱海星城仁和 WE城1200套：兩房 7086 平米 三房 97126 平米 四房 151 平米530套：兩房 6985平米，三房 85130平米350套：一房 4042平米，兩房 7989平米，280套：一房，兩房，三房，480套：一房 49平米 ,兩房 6976平米 ,三房 104117平米2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月三房 126135平米，四房 147平米二期 700套：兩房約 80平米 ,三 房 85120平米，四房約 130平米本項目 806套：兩房 6870平米，三房 90110平米2023年 ,僅大亞灣西區(qū)市場供應將出現(xiàn)井噴 , 供應量 6400套 ,大亞灣即將進入完全競爭市場。與本項目同期推出的量近 3500套愛頓第 3季 二期 550套：一房 4042平米，兩房 7989平米， 三房 126135平米，四房 147平米天順項目 420套：兩房 6870平米，三房 90110平米海立方 580套：兩房 5070平米，三房 7080平米惠豐城 200套：兩房 6985平米，三房 85130平米項目 1房 2房 3房3040 4050 5060 6070 7080 8090 7080 8090 90110 110120 120140金潤東方 787 385 147海立方 357 200 204花城灣 123 328 200仁和 WEI城 300 300德州城 400 150 100 100 100五月花城 300 50 150 100愛頓第三季 50 100 100 100濱海星城 100 200 200 100花千樹 200 200總計 100 1460 357 500 1713 400 204 200 697 100 300競爭態(tài)勢 —— 未來項目供應產品統(tǒng)計：產品面積趨同，其中一房 3040平米，三房 7080平米， 110120平米產品供應量相對較少；競爭態(tài)勢 —— 未來項目供應產品統(tǒng)計： 1房 40— 50平米供應量，與2房 70— 80平米的供應量最大，對于本項目而言，存在較大風險套項目 價格區(qū)間 促銷方式 物 業(yè)類別海立方 未確定 派單 住宅短信網絡德洲城 39004500 派單 住宅短信網絡花城灣 39004900 短信 商鋪　 /住宅報紙網絡東方新天地 36004500 每天推出 8套特價 房 住宅 /公寓愛頓第三季 33184500 派單 住宅網絡競爭勢態(tài) —— 在售項目銷售均價集中在 3600— 4500元 /平米之間，主要促銷方式以派單、短信、網絡為主，物業(yè)類型以普通住宅為主項 目名稱 主力 產 品 /面 積 主 訴 求點花千 樹 兩房 79三房 100 片區(qū)升 值 、成熟大社區(qū)、 規(guī) 模、 價格陽光時代 兩房 5774三房 115 片區(qū)升 值 、 大 贈 送、 湖景美岸棲庭 兩房 83三房 110 片區(qū)升 值 、 萊茵湖畔、成熟社區(qū)、超 寬 樓 間 距、 價格金潤東方 兩房 55三房 121 片區(qū)升 值 、 小 戶 型、 價格 優(yōu)勢德洲城 高 層 兩房 75~86三房 89~110 片區(qū)升 值 、 關口地 鐵 大城， 價格山海星城高 層單 房 一房 兩房 三房 片區(qū)升 值 、山海、小 戶 、 價格仁和 WE城 多 層 公寓三房 150180㎡ 片區(qū)升 值 、 規(guī) 劃、配套成熟、名校、中建彩虹城 小高 層 兩房 8689㎡ ，三房127㎡ 片區(qū)升 值 、 規(guī) 模、配套、名校 、價格競爭勢態(tài) —— 片區(qū)宣傳主訴求共同點為片區(qū)升值及價格 贈送面積 積全贈送面積競爭勢態(tài) —— 目前市場上的產品大同小異，都是用各種不同的方式贈送面積來吸引客戶海立方 — 一房享三房，送主臥，送三陽臺，送地標海景花城灣 —— 一房一廳空中院落大陽臺，一房變二房，二房改三房人民路西區(qū)轉盤大亞灣大道本項目太陽灣龍海二路 石化大道 中興四路新天名城濱海星城金潤東方 花城灣競爭勢態(tài) —— 競爭項目項目概況位置：大亞灣西龍海二路與龍山八路交匯處占地面積 :80000平方米總建筑面積 :270000平方米容積率： 3開發(fā)周期 :三期共五年 開工時間 :2023111總戶數 :一期有 676戶，約 2023戶開發(fā)商 :旺科投資有限公代理商中原地產 競爭樓盤分析 —— 中萃花城灣 VS燦邦國際 核心競爭力：地段 /產品高附加值 /園林兩房 A兩房 B一房三房兩房三房 B三房 A全贈送部分 半贈送部分十 .一開盤日銷售 55套 競爭樓盤分析 —— 中萃花城灣 VS燦邦國際 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W）本項目 Vs 中萃花城灣167。截留客戶167。建立 “CBD內住宅 ”的價值標桿167。深圳標準的 “產品服務與展示 ”，建議引進五星級酒店支撐項目，全面提升項目形象167。代言區(qū)域，建立不可撼動的中心之中領導者氣勢主導競爭主導競爭216。中心區(qū)市政配套齊全216。交通更加便利 昭示性更強216。短期內項目的相應配套花城灣更加成熟216。入市時間比本項目早半年216。周邊環(huán)境短期內較荒涼類型 戶型 面積 套數聯(lián)排別墅 4房 ,5房 ㎡㎡40套洋房 3房 ,4房 137166 ㎡ 156套公寓 1房 ,2房 3742㎡ 172套高層 建設中 _ _?銷售情況：?太陽灣洋房現(xiàn)售均價 4500,起價 4300,精裝公寓均價 4200,別墅均價 5600,剩余套數約 40套；二次明年年初推出，以二房、三房為主一期產品推出大面積多層洋房，產品創(chuàng)新附加值高， 08年 10月開盤，目前銷售率在 90%，銷售速度較慢；一期戶型配比：洋房產品特色：五棟六層洋房，二棟八層洋房， 部分送地下室 ，并且頂層全部是復式 ； 競爭樓盤分析 —— 太陽灣 VS燦邦國際 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W）216。都市綜合體的價值216。位于大亞灣中心區(qū)旁，市政配套齊全216。太陽灣前期已有洋房、別墅，社區(qū)相對較成熟本項目 Vs 太陽灣167。截留客戶167。建立 “CBD內住宅 ”的價值標桿167。深圳標準的 “產品服務與展示 ”，建議引進五星級酒店支撐項目，全面提升項目形象167。提前展開大型商場招商，豐富項目自身配套主導競爭主導競爭濱海星城 營銷預估低開高走，低價入市景觀資源營銷，主打海邊概念93年的爛尾樓 競爭樓盤分析 —— 濱海星城 VS燦邦國際 占地面積 :23000平方米 建面 :220230平方米 容積率 :綠化率 :35%總戶數 :2168車位 :約 940個停車位 戶型 面積 比例一房 約 7%二房 約 67%三房106117平米 約 26%濱海星城 VS燦邦國際 兩房73平米兩房內墻多為剪力墻,戶型變形性能不強 三陽臺設計 ,戶型可塑性強 ,戶型都為方正 ,都有凸窗 ,多陽臺設計 ,但是本項目的可變性更強 . 競爭樓盤分析 —— 濱海星城 VS燦邦國際 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W）216。CBD更加具有投資價值216。具有五大市政配套216。交通便捷216。入市相對較晚216。臨海 ,景觀源稍微遜色216。項目的初級階段 ,周邊和自身的配套設施不完善本項目 Vs 濱海星城167。拔升形象 ,把公寓變成和 CBD配套的高級住宅167。在項目售樓處展示新中心區(qū)規(guī)劃配套及交通路線圖主導競爭主導競爭新天名城二期 —— 中心區(qū)價速標桿項目，二期預計中小戶型為主新天名城 2期占地面積 : 總建筑面積 :6萬平米 一期主力戶型預計以中小戶型為主；優(yōu)勢：靠近行政中心，俯瞰體育館全景；一期建立了良好的市場形象和地位戶型 面積（平方米） 套數 比例2房 75 156 383 %8385 2273房 100～ 110 156 433 %110～ 130 2774房 133148 68 68 %頂層復式 220～ 250 25 25 %新天名城一期戶型配比 競爭樓盤分析 —— 新天名城二期 VS燦邦國際 二期優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W）216。離沿海高速更近216。景觀資源更豐富本項目 Vs 新天名城167。搶占時機，提前入市167。樹立高檔項目形象，精心打造，展示提前到位主導競爭主導競爭216。新天名城一期基本銷售完，今年底即將入伙，社區(qū)相對較成熟；216。新天名城前期已積累大量客戶 相對而言， 區(qū)位、資源、物業(yè)規(guī)劃 將對項目價值提供巨大支撐。區(qū)位及綜合體的物業(yè)定位將重點突出。 本項目將在營銷中充分凸顯 CBD與都市綜合體 （項目核心價值） 競爭力分析項目競爭分析小結有利點 :1. 本項目所處地段好、物業(yè)豐富、景觀資源豐富、增值空間大2. 本項目與主要競爭對手對比，競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在區(qū)位與都市綜合體上不利點 :1. 以目前的片區(qū)推出產品來看，本案在所處的大亞灣片區(qū)中未占絕對優(yōu)勢2. 項目推售期內競爭壓力巨大，主要競爭對手推售量達到 3500余套3. 競爭對手都于 11月份 先行入市 ,本案推售上已失先機對項目的營銷啟示：p 必須重拳截留競爭對手客戶 ,做好導示及現(xiàn)場展示 。p增加項目價值，提前做好五星級酒店及大型商場招商工作，并簽定意向合同，建立都市綜合體的價值標桿；p重點宣傳區(qū)位價值，代言區(qū)域，建立區(qū)域投資物業(yè)領導者身份 ,開展深圳東岸 CBD高峰論壇；目標界定 目標下的問題 營銷總攻略發(fā)展商目標解決思路市場分析競爭分析客戶分析問題界定形象攻略展示、服務攻略推廣攻略客戶攻略推售攻略案例借鑒策略總綱項目本體分析思路與框架大亞灣本地客產業(yè)移民深圳客大亞灣客戶的基本構成：A 本地原住民客戶 客戶研究 —— 大亞灣客戶發(fā)展歷程和趨勢研判