林海山莊營(yíng)銷方案(編輯修改稿)
2025-03-16 23:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 造項(xiàng)目主題的手法運(yùn)用已經(jīng)非常普遍。 ? 而對(duì)于以精神層面的訴求為主題雖然運(yùn)用不多，但對(duì)于市場(chǎng)消費(fèi)者而言，也難以達(dá)到對(duì)項(xiàng)目的特定訴求 ? 由此，對(duì)于本項(xiàng)目的營(yíng)銷主題營(yíng)造提出了較大的難題，是延續(xù)以核心賣點(diǎn)為主題迎合消費(fèi)者常規(guī)訴求方式？還是以區(qū)別于綿陽(yáng)市場(chǎng)上現(xiàn)存的大多數(shù)別墅主題特性而獨(dú)樹(shù)一幟，體現(xiàn)本項(xiàng)目最大特色為主？ 項(xiàng)目營(yíng)銷主題的確立 ? 就產(chǎn)品單方面表現(xiàn)而言，不論規(guī)模、立面風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀以及標(biāo)志性建筑，本項(xiàng)目均屬中流，無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)與特別突出點(diǎn)； ? 而對(duì)于性價(jià)比的把握，在相同環(huán)節(jié)下，與類似項(xiàng)目相比較，在別墅總價(jià)的產(chǎn)品中，本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不突出； ? 如若將項(xiàng)目所有核心賣點(diǎn)“轟炸式”投向市場(chǎng)，或許能換來(lái)短時(shí)間內(nèi)高密度的關(guān)注，但對(duì)于最終的銷售走向，這樣的方式?jīng)Q不能有效的把握真正屬于“臨海山莊”的最終業(yè)主； ? 本項(xiàng)目的獨(dú)一無(wú)二的特性將顯得至關(guān)重要！ ——綿陽(yáng)僅有的城市公園別墅 ? 只有懂得生活的人，才知道什么樣生活才是想要的！ ? 繁華，與自然完美協(xié)調(diào)！ ? 出則天下，入則自然，生活，可以慢慢回味！ 項(xiàng)目營(yíng)銷主題的確立 林海山莊：繁華深處的紅墅！ —— 出則天下，入則自然 營(yíng)銷通路的確定 本項(xiàng)目營(yíng)銷通路的建立： ? 企業(yè)發(fā)展目標(biāo) 成功運(yùn)營(yíng)林海山莊項(xiàng)目，樹(shù)立企業(yè)品牌，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 – 為公司后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拓展打下良好市場(chǎng)基礎(chǔ)與口碑效應(yīng)，并建立成功運(yùn)營(yíng)模式。 ? 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) – 綿陽(yáng) 2023年市場(chǎng)最熱銷項(xiàng)目之一。 – 城市別墅的成功運(yùn)營(yíng)者。 – 完成既定的銷售率和利潤(rùn)率。 – 實(shí)現(xiàn)企業(yè)的市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)。 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo) – 全案目標(biāo) 林海山莊項(xiàng)目總建筑面積 。 2023年 5月開(kāi)盤銷售， 2023年底全案銷售完畢，實(shí)現(xiàn)總銷售額 。 – 09年目標(biāo) 項(xiàng)目的品牌和企業(yè)的品牌成功落地，項(xiàng)目前期工作順利進(jìn)行，做好體驗(yàn)區(qū)及園林示范區(qū)工作，做好營(yíng)銷準(zhǔn)備工作，為春節(jié)后蓄客打好基礎(chǔ)。 營(yíng)銷通路的確定 本項(xiàng)目客群主要集中在以下幾個(gè)群體： 綿陽(yáng)大中 型企業(yè) 領(lǐng)導(dǎo) 中高 收入私 企業(yè)主 九院 中高收 入群 異地 投資 群體 政府高收 入公務(wù)員 綿陽(yáng)近 郊高收 入客群 顯性客群 隱性客群 顯性客群：喜歡城市別墅的高端人群，更喜歡城市別墅而不是郊區(qū)別墅群體的綿陽(yáng)高收入群體； 隱性客群：周邊郊縣客群及看重別墅稀缺業(yè)態(tài)的投資群體。 項(xiàng)目營(yíng)銷通路 一、顯性客群的把握： 大眾營(yíng)銷：報(bào)版、雜志、戶外等； 渠道營(yíng)銷或?qū)ｍ?xiàng)營(yíng)銷：如車友會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)、九院專項(xiàng)活動(dòng)及廣告渠道推廣 顯性客群的把握是林海山莊的主要推廣方向和重點(diǎn)。 二、隱性客群的把握： 周邊媒體的廣告適量投入； 綿陽(yáng)進(jìn)出城通道的廣告訴求。 項(xiàng)目營(yíng)銷模式 ? 項(xiàng)目的特性不僅僅是圖片、多媒體、示范景觀以及樣板間的搶眼球效應(yīng)能夠充分表達(dá)完的。通過(guò)售樓部、體驗(yàn)中心、樣板間、景觀示范區(qū)、獨(dú)有的尊榮服務(wù)等方式，運(yùn)用 “體念式營(yíng)銷”，其目的就是在于深層次的把握消費(fèi)者興趣點(diǎn)，再來(lái)不斷的挖掘其真實(shí)購(gòu)買力 ? 我們要做到的，是讓客戶在親眼所見(jiàn)和親身所感中體驗(yàn)到項(xiàng)目的尊榮與便捷，讓客戶切身的感受來(lái)促成其下單。 “體驗(yàn)營(yíng)銷” — 感受營(yíng)銷模式 營(yíng)銷框架 推廣主題的重點(diǎn)導(dǎo)入 現(xiàn)場(chǎng)接待對(duì)于項(xiàng)目基礎(chǔ)的演繹 產(chǎn)品特點(diǎn)的感知 示范園林、售樓中心的初步感受 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)的輸出，產(chǎn)品能力表達(dá)（ 3D、戶型模型） 生活模式的感悟 生活體驗(yàn)區(qū)的情調(diào)環(huán)境 表達(dá)（功夫茶、懸挑式 景觀洽談區(qū)、樓書、一 次貼心的服務(wù)） 答案尋找 實(shí)景樣板間，項(xiàng)目生活模式的產(chǎn)品表達(dá) 臺(tái)地公園的感悟，外景催化劑 林海山莊 繁華深處的紅墅！ 開(kāi)盤前重要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 時(shí)間 執(zhí)行目標(biāo) 銷售工作安排 10月 31日前 1. 為正式開(kāi)盤銷售做準(zhǔn)備。 2. 制定銷售策略計(jì)劃。 3. 建立并培訓(xùn)銷售隊(duì)伍 圍墻、戶外大牌廣告出臺(tái)，項(xiàng)目前期亮相。 11月 30日前 綿州酒店市內(nèi)接待點(diǎn)開(kāi)放 12月 31日前 現(xiàn)場(chǎng)銷售中心、體驗(yàn)中心修建、裝修完畢 景觀示范區(qū)域（待征地景觀及湖的打造、別墅地塊基本 景觀、洋房地塊植被景觀）完成 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)道路打造完成 建立現(xiàn)場(chǎng)包裝導(dǎo)示系統(tǒng) 1月 1日 銷售部正式對(duì)外開(kāi)放 1月 10日 樣板間、體驗(yàn)中心正式對(duì)外開(kāi)放 1月 20日始 接受預(yù)約登記、發(fā)放 VIP會(huì)員卡 2月 3月 完成所有銷售道具準(zhǔn)備 銷售五證等手續(xù)辦理 4月 參加春交會(huì) 4月 20日 1．積累客戶 2．開(kāi)盤準(zhǔn)備 舉行產(chǎn)品發(fā)布酒會(huì) 5月 1日 項(xiàng)目盛大開(kāi)盤 房源推售 房源推售原則： ? 前期推售房源要建立項(xiàng)目和企業(yè)品牌美譽(yù)度。 ? 確保項(xiàng)目的持續(xù)熱銷，以暢銷的銷售評(píng)價(jià)在業(yè)界和客戶中形成良性傳播，確保一定的熱銷力度。 ? 先期推售房源應(yīng)具備較高之性價(jià)比，以樹(shù)立口碑及吸引后來(lái)客戶。 ? 樹(shù)立項(xiàng)目良好形象，為后期洋房?jī)r(jià)值的提升樹(shù)立標(biāo)桿。 ? 綜合以上考慮，前期推售房源應(yīng)該以聯(lián)排、雙拼為主，洋房暫不在一期考慮推售，在位置選擇上應(yīng)該考慮臨湖公園及小區(qū)內(nèi)部?jī)r(jià)值較差處各選一部分，達(dá)到拉開(kāi)價(jià)格區(qū)間，品質(zhì)高低配置的原則。 項(xiàng)目主要推售階段 項(xiàng)目銷售分為三個(gè)階段 ? 第一階段： 時(shí) 間 — 銷售產(chǎn)品 疊拼、雙拼 工程進(jìn)度 示范區(qū)呈現(xiàn)、體驗(yàn)中心、銷售中心呈現(xiàn) 銷售任務(wù) 首批次開(kāi)盤銷售，消化率達(dá) 25% ? 第二階段： 時(shí) 間 — 銷售產(chǎn)品 疊拼、雙拼、聯(lián)排、洋房
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