【文章內(nèi)容簡介】 49 —— 銀 行 家 的 搖 籃 對抵 (質(zhì) )押物的調(diào)查 ?二、對抵押物的調(diào)查 ?抵押人有配偶的情況下，要與配偶面談，明確貸款擔(dān)保責(zé)任。 ?抵押物有共有人的，須全體共有人出具同意抵押的書面文件。 50 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?抵押物已存在租賃情況的，應(yīng)要求抵押人提供租賃協(xié)議并出具因借款人違約導(dǎo)致房產(chǎn)處置時承租人同意搬遷的書面承諾。對存在已登記備案的租賃合同的，應(yīng)要求借款人和承租人當(dāng)面簽署 《 關(guān)于解除 〈 房屋租賃合同 〉 效力的協(xié)議 》 51 —— 銀 行 家 的 搖 籃 對還款能力的調(diào)查 ?第一還款來源的收入情況是判別借款人是否具有按時償還貸款能力的重要保證。 ?通過對借款人申請的貸款額度、期限、貸款利率及其他負(fù)債，測算申請人總的還款額度。 ?根據(jù)借款人及其家庭總收入、總支出后的節(jié)余比較，從借款人的固定收入及抵扣資產(chǎn)來確定申請人是否有充足的還款能力。 52 —— 銀 行 家 的 搖 籃 對還款能力的調(diào)查 ?一、收入證明材料 ?二、收入證明材料的核實(shí) ?三、抵扣資產(chǎn)證明材料 ?四、抵扣資產(chǎn)的核實(shí) 53 —— 銀 行 家 的 搖 籃 對貸款用途的調(diào)查 ?一、個人貸款用途不得違反國家規(guī)定用于證券市場、期貨市場和用于股本權(quán)益性投資，或用于其他國家法律、法規(guī)明確規(guī)定不得經(jīng)營的項(xiàng)目 。 ?二、通過與借款人及其家庭成員交流、攀談，了解貸款的真實(shí)用途。 54 —— 銀 行 家 的 搖 籃 對貸款用途的調(diào)查 ?一、貸款用于購房的調(diào)查 ?二、貸款用于購車的調(diào)查 ?三、貸款用于裝修的調(diào)查 ?四、貸款用于教育的調(diào)查 ?五、貸款用于經(jīng)營的調(diào)查 55 —— 銀 行 家 的 搖 籃 調(diào)查人員應(yīng)注意的幾項(xiàng)工作 ?一、對客戶的善意提醒 ?二、借款人虛假的風(fēng)險 ?三、中介的風(fēng)險 ?四、虛假交易的風(fēng)險 ?五、簽訂合同的風(fēng)險 56 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?通過個人財務(wù)分析，銀行可以掌握潛在的借款人的資產(chǎn)總額、可支配的資產(chǎn)凈額、可變現(xiàn)的資產(chǎn)數(shù)量和種類、資產(chǎn)價值的穩(wěn)定性大小、 1年內(nèi)需要清償?shù)膫鶆?wù)總額、經(jīng)常性的收入來源及其他收入的數(shù)量和穩(wěn)定性，綜合這些財務(wù)信息，銀行能夠比較客觀地評估潛在借款人的償債能力。 ?財務(wù)分析 個人信貸的風(fēng)險防范 57 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?非財務(wù)因素分析包括借款人從事的行業(yè)、職務(wù)、職稱、受教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、年齡、就業(yè)歷史、人品、生活方式、消費(fèi)習(xí)慣、朋友圈子、與銀行的交往等等，這些因素有助于銀行評價借款入主要收入來源的穩(wěn)定性、承受風(fēng)險的能力、愿意接受的貸款方式、是否具有欺詐性、獲得擔(dān)保的可能性、還款的主動性。 ?非財務(wù)分析 個人信貸的風(fēng)險防范 58 —— 銀 行 家 的 搖 籃 個人信貸的風(fēng)險防范 ?確定高質(zhì)量的抵押物 ?對于貸款銀行而言，作為抵押品的資 ?產(chǎn)必須同時具備流動性強(qiáng)、變現(xiàn)能力強(qiáng)、 ?價值穩(wěn)定的特征。 59 —— 銀 行 家 的 搖 籃 個人信貸的風(fēng)險防范 ?加強(qiáng)擔(dān)保人的評估 ?短期或者中期個人貸款通常采用第三方擔(dān)保的方式來降低貸款銀行的信用風(fēng)險，這種情況下，銀行除了嚴(yán)格審查借款人的財務(wù)狀況外，還必須對擔(dān)保人的資格進(jìn)行審查，以保證第二還款來源的真實(shí)性與可靠性。 60 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?擔(dān)保確認(rèn) ?目前，商業(yè)銀行中的貸款主要采取財產(chǎn)抵質(zhì)押、第三方保證（抵押）、聯(lián)貸聯(lián)保和專業(yè)擔(dān)保公司保證擔(dān)保三種形式，在與借款人初次接觸后必須首先與借款人協(xié)商確定貸款的擔(dān)保方式，如為抵押方式，則需與評估公司聯(lián)系，進(jìn)行抵押物評估；如為聯(lián)貸聯(lián)保方式，完善聯(lián)保機(jī)制；如為專業(yè)擔(dān)保公司保證方式，則需與選定的擔(dān)保公司聯(lián)系，協(xié)助擔(dān)保公司進(jìn)行保前調(diào)查。 61 —— 銀 行 家 的 搖 籃 第二還款來源的重要性 ?優(yōu)質(zhì) 擔(dān)保物 四大要素： ?權(quán)屬明確 ?價格合理 ?可以變現(xiàn)（有效對抗善意第三方） ?容易變現(xiàn) 62 —— 銀 行 家 的 搖 籃 “生活必需房屋” ?案情介紹： ?黃某，男， 1959年生，離婚， 2023年 7月，以個人房產(chǎn)抵押，向我行借款 40萬個人經(jīng)營貸款。貸款逾期后，我行提起了訴訟，并在勝訴后申請了執(zhí)行。抵押物進(jìn)入拍賣程序后，發(fā)現(xiàn)黃某的前妻邵某和兒子居住在抵押物中。 63 —— 銀 行 家 的 搖 籃 “生活必需房屋” ?邵某稱法院調(diào)解兩人離婚時，她就向黃某支付了 18萬元以換取房屋的部分部產(chǎn)權(quán)，只是一直沒有辦理過戶手續(xù)。僅僅因此，法院就以“生活必需房屋”為由出具了終結(jié)執(zhí)行的裁定。 64 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?2023年 7月，劉某因生意周轉(zhuǎn)急需資金，向銀行申請貸款 120萬元，同時以其一家三口位于市區(qū)中心地段的一套 140平方米的三室兩廳居住用房作為抵押，并辦理了抵押登記手續(xù)。借期界滿后，劉某因經(jīng)營虧損，未能償還。我行起訴到法院獲得支持，案件隨之進(jìn)入執(zhí)行程序，法院將劉某的房產(chǎn)予以查封并執(zhí)行拍賣。 65 —— 銀 行 家 的 搖 籃 ?最高人民法院出臺的 《 關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定 》 規(guī)定：被執(zhí)行人的財產(chǎn)只有一處已設(shè)定抵押的房屋時，人民法院在執(zhí)行中可以“以小換大、小差換好、以遠(yuǎn)換近，但不能從有到無”。從本案的情況來看，被執(zhí)行人在中心城區(qū)的 140平方米的房產(chǎn)，完全超出了其生活“必需”住房需要，法院采取變通的方式，進(jìn)行“以小換大、小差換好”。 66 —— 銀 行 家 的 搖 籃 二次抵押 ?案情介紹： ?路某，男， 1960年生，離婚，本市普陀區(qū)人，為上海 XX股份有限公司法人。 2023年 5月，我行在辦妥抵押后，向借款人路某發(fā)放了 人經(jīng)營貸款。貸款逾期后，我行與 2023年 4月向法院申請了強(qiáng)制執(zhí)行。 67 —— 銀 行 家 的 搖 籃 二次抵押 ?執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)路某曾經(jīng)在 2023年 3月因債務(wù)將房屋已經(jīng)抵押給了崔某，并辦了公證，債權(quán)金額 80萬元。法院認(rèn)定崔某為共同求償人，因無法找到崔某， 因此抵押物無法拍賣，同時也未發(fā)現(xiàn)其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)，最后法院出具了執(zhí)行終結(jié)的裁定。 68 —— 銀 行 家 的 搖 籃 抵押物價值高估 ?案情介紹： ?萬某，男， 1974年生，高中文化，未婚，上海人，某信息咨詢公司法人代表。 2023年 2月，我行向借款人萬某發(fā)放了 110萬元個人按揭貸款，貸款以浦東孫橋某處房屋為抵押，抵押物價值評估為 158萬元，單價 8400元。貸款發(fā)放后一期都未償還，為此我行提起了訴訟，并在勝訴后申請了執(zhí)行拍賣。 69 —— 銀 行 家 的 搖 籃 抵押物價值高估 ?由于孫橋地區(qū)較為偏僻、抵押物面積較大，因此三次流拍。 2023年 8月，法院出具終結(jié)裁定，將抵押物以第三次流拍的保留價 銀行。由于借款人無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，法院對其剩余尚未償還的債權(quán)發(fā)放了債權(quán)憑證。 70 —— 銀 行 家 的 搖 籃 貸款主體資格的調(diào)查 ?客戶原則上在當(dāng)?shù)貐^(qū)域，經(jīng)營性貸款原則上要生產(chǎn)經(jīng)營在一年以上，產(chǎn)權(quán)清晰，有固定的經(jīng)營場所，有合法的經(jīng)營手續(xù)； ?個人客戶貸款的基本條件：年齡原則上在 1860周歲之間，具有中華人民共和國國籍，身體健康，具有完全民事行為能力的自然人或在工商管理部門依法登記的個體工商戶。從事的經(jīng)營活動合法合規(guī)，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和良好的信用記錄，住所或經(jīng)營場所在本轄區(qū)內(nèi)。 71 ——